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法院判决加盟合同解除是否要一致处理货物退还问题.doc 38页
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法院判决加盟合同解除是否要一致处理货物退还问题
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法院判决加盟合同解除是否要一致处理货物退还问题
篇一：加盟合同纠纷案例
篇一：张丽诉河南大唐通宝珠宝有限公司、邓博明、樊正进加盟合同纠纷一案一审民事判决书
张丽诉河南大唐通宝珠宝有限公司、邓博明、樊正进加盟合
同纠纷一案一审民事判决书
_______________________________________________________________________________________
（2009）新民初字第953号
民事判决书
原告张丽，女。
被告河南大唐通宝珠宝有限公司，住所地郑州市紫金山百货大楼华欣商务1006室。 法定代理人邓博明，该公司经理。
被告樊正进，男。
被告邓博明，男1975年10月生。
原告张丽诉河南大唐通宝珠宝有限公司（以下简称河南大唐通宝）、邓博明、樊正进加盟合同纠纷一案，我院于日作出一审判决，被告河南大唐通宝不服一审判决，向河南省驻马店市中级人民法院提出上诉，河南省驻马店市中级人民法院撤销原判决，发回我院重审。我院于日立案审理。三被告在举证期限内提出管辖权异议，经审查，不符合法律规定，依法裁定驳回。三被告对管辖权异议裁定不服，提出上诉，河南省驻马店市中级人民法院驳回三被告的上诉。后依法另组成合议庭于日进行了审理，原告委托代理人方丽、任卫国，三被告委托代理人袁明红到庭参加诉讼。
原告张丽诉称，我在新蔡县经营福源超市，为扩大经营收入，日，我与三被告委托代理人杨宝亮在新蔡县签订“大唐通宝”珠宝经营合同。经营期限为日至日，我按照合同要求装修店面，宣传“大唐通宝”在新蔡县的销售信息，并在被告的支持和指导下，开展了以下几项活动：通过新蔡县移动公司发短信广告；在新蔡县主要街道两侧安装一年的“大唐通宝”广告牌；通过新蔡县电视台播放流动广告字幕50天和“大唐通宝”专题片。上述三项广告活动我花费近3万元。经营过程中，被告依加盟合同派专人到新蔡县培训我的销售人员，传授销售技巧。培训后，我的销售额显著增加，之后，被告再未派人到新蔡县培训，由于缺乏销售技巧，致使我的销售没有大的起色。合同到期后，被告以我经营不善为由，拒绝续签加盟合同。日，我的丈夫任卫国与被告结算退货款。按合同约定，我支付被告购货现金8次，总额为83009元，退给被告产品价值53644元，扣除被告抵作广告、装修费的产品价值14000元，退货金额为39644元，加上合同约定的按进货额应返给我的返点金额12142元，被告应退还我现金51786元，被告应赔偿我各种损失8万元。
三被告委托代理人辩称，原告不具备诉讼主体资格，三被告与本案无关。新蔡县法院无管辖权。原告与大唐通宝（香港）国际珠宝连锁有限公司合同到期，双方已结算完毕。 原告为支持自己的诉讼请求向本院提交的证据材料有：
1、个体工商户营业执照及张丽的身份证复印件；
2、加盟合同1份；
3、公司注册证书；
4、注册申请受理书；
5、河南大唐通宝公司基本情况；
6、河南大唐通宝公司关于扣除新蔡县加盟商广告及装修支持的说明；
7、大唐通宝配货单、退货单、配货金额明细表等共计37页；
8、大唐通宝加盟商退出连锁机构结算表；
9、移动公司发短信广告费用发票1张；
10、协议1份及发票1张；
11、广告播出协议1份及发票1张；12、杨xx、任xx、郑xx的调查笔录各1份；
13、樊正进、邓博明名片2张；
14、加盟手册1份；
15、租赁合同1份；
16、大唐通宝各地加盟商加盟联系方式1份；
14、加盟店效果图1份；
三被告向本院提交的证据材料有：
1、加盟合同1份；
2、大唐通宝（香港）国际珠宝连锁有限公司注册证书；（复印件1份）
3、大唐通宝（香港）国际珠宝连锁有限公司加盟商日、4月14日、4月16日、4月21日配货金额明细表。
4、结算终结书；
5、大唐通宝（香港）国际珠宝连锁有限公司的情况说明；
经审理查明，日，原告张丽的儿子任成斌与大唐通宝（香港）国际珠宝连锁有限公司的委托代理人杨宝亮签订加盟合同一份，双方约定了明确的权利义务，其中合同中第四条第一项约定，装修支持：乙方（原告）按照甲方同意要求装修，并经甲方验收后，按照每次进货金额的8%报销装修费用（以产品冲抵），直接报销完核定的装修费用；广告支持：甲方除在国内、省内及行业各主流媒体周期性不间断地宣传外，并按乙方每次进货的20%给予广告支持（以产品冲抵），并鼓励乙方在授权区域内通过各种媒体、采取各种形式来宣传扩大自身的影响，提高自己的知名度和美誉度，增强竞争力，经甲方同意所支持的宣传费用，超出乙方提取广告支持
正在加载中，请稍后...&span class='hot-word'&最高院&/span&关于建设工程合同的司法解释第十条　建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。
&br/&
&br/&　　因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。
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&span class='hot-word'&最高院&/span&关于建设工程合同的司法解释第十条　建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。
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&br/&　　因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。
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&br/&建设工程合同被发包方违约解除后，施工方要求赔偿损失，对于完成部分已经发包方确认的工程质保金是必须按照合同约定方式等该质保期结束后才能要求发包方支付还是可以要求发包方立即支付？
[案例]
案件事实一：
日，龙跃实业有限责任公司（以下简称龙跃公司）慕名与当地名牌建筑企业凯瑞建筑公司（以下简称凯瑞公司）签订了建设工程施工合同。合同约定，凯瑞公司承建多功能酒楼，包工包料，合同总价款2980万元，开工前7日内，龙跃公司预付工程款100万元，工期13个月，日开工，日竣工，工程质量优良，力争创优，工程如能评为优，则龙跃公司在工程款之外奖励凯悦公司100万元。为确保工程质量优良，龙跃公司与至诚监理公司（以下简称至诚公司）签订了建设工程监理合同。
合同签订后......
[案例]
案件事实一：
日，龙跃实业有限责任公司（以下简称龙跃公司）慕名与当地名牌建筑企业凯瑞建筑公司（以下简称凯瑞公司）签订了建设工程施工合同。合同约定，凯瑞公司承建多功能酒楼，包工包料，合同总价款2980万元，开工前7日内，龙跃公司预付工程款100万元，工期13个月，日开工，日竣工，工程质量优良，力争创优，工程如能评为优，则龙跃公司在工程款之外奖励凯悦公司100万元。为确保工程质量优良，龙跃公司与至诚监理公司（以下简称至诚公司）签订了建设工程监理合同。
合同签订后，凯瑞公司如期开工。但开工仅几天，至诚公司监理人员就发现施工现场管理混乱，遂当即要求凯瑞公司改正。一个多月后，至诚公司监理人员和龙跃公司派驻工地代表又发现工程质量存在严重问题。至诚公司监理人员当即要求凯瑞公司停工。
令龙跃公司不解的是，凯瑞公司明明是当地名牌建筑企业，所承建的工程多数质量优良，却为何在这项施工中出现上述问题？经过认真、细致地调查，龙跃公司和至诚公司终于弄清了事实真相。原来，龙跃公司虽然是与凯瑞公司签订的建设工程合同，但实际施工人是当地的一支没有资质的农民施工队（以下简称施工队）。施工队为了承揽建筑工程，千方百计地打通各种关节，挂靠于有资质的尤其是名牌建筑施工企业。为了规避相关相关信息、法规关于禁止挂靠的规定，该施工队与凯瑞公司签订了所谓的联营协议。协议约定，施工队可以借用凯瑞公司的营业执照和公章，以凯瑞公司的名义对外签订建设工程合同；合同签订后，由施工队负责施工，凯瑞公司对工程不进行任何管理，不承担任何责任，只提取工程价款5%的管理费。龙跃公司签施工合同时，见对方（实际是施工队的负责人）持有凯瑞公司的营业执照和公章，便深信不疑，因而导致了上述结果。龙跃公司认为凯瑞公司的行为严重违反了诚实信用原则和相关法律规定，双方所签订的建设工程合同应为无效，要求终止履行合同。但凯瑞公司则认为虽然是施工队实际施工，但合同是龙跃公司与凯瑞公司签订的，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应继续履行合同；而且，继续由施工队施工，本公司加强对施工队的管理。对此，龙跃公司坚持认为凯瑞公司的行为已导致合同无效，而且本公司已失去了对其的信任，所以坚决要求终止合同的履行。双方未能达成一致意见，龙跃公司遂诉至法院。
[法院的认定与判决]
在法庭上，原告龙跃公司诉称，被告凯瑞公司与某农民施工队假联营真挂靠，并出借营业执照、公章给施工队的行为违反了相关法律规定，请求法院认定原告与被告所签合同无效，终止履行合同，判令被告返还原告预付的工程款100万元，并赔偿原告因签订和履行合同而支出的费用20万元。
被告辩称，原告龙跃公司与被告凯瑞公司签订的合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应继续履行合同；并称，如果法院认定合同无效，被告亦不应返还原告预付的工程款，因为被告已完成工程的基础部分，所支出的费用为130万元，原告还应向被告支付30万元。
对此，原告请求法院指定建设工程鉴定部门对被告已完成的工程进行鉴定，如果合格，原告可以再向被告支付30万元，如果不合格亦不能修复，则被告应返还原告预付的工程款100万元，并拆除该工程，所需费用由被告自负。
法院指定建设工程鉴定部门对被告已完成的工程进行了鉴定，结果为不合格亦不能修复。被告申请法院重新鉴定。重新鉴定的结论同前。
法院经审理查明后认为，被告凯瑞公司与没有资质的某农民施工队假联营真挂靠，并出借营业执照、公章给施工队与原告签订合同的行为违反了我国《建筑法》、《合同法》等相关法律规定，原告龙跃公司与被告凯瑞公司签订的建设工程合同应当认定无效。被告已完成的工程经建设工程鉴定部门鉴定为不合格亦不能修复。所以，原告关于认定双方所签合同无效，被告返还原告预付工程款并赔偿原告损失的请求理由成立，符合法律规定，本院予以支持。被告关于其与原告签订的合同是双方真实意思的表示、合法有效的答辩与事实不符，本院不予采信；被告已完成的工程经建设工程鉴定部门鉴定为不合格亦不能修复，故被告关于不应返还原告预付的工程款及原告还应向其支付30万元的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第二十五条第（五）项、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项之规定，判决原告与被告所签建设工程施工合同无效；被告返还原告预付的工程款100万元，并赔偿原告损失186754元，被告承担本案的全部诉讼费用16510元。
被告不服一审判决上诉，被二审法院依法驳回。
[律师点评]
我国《建筑法》第二十六条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
　　
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”
我国《合同法》第二十五条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
我国最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义签订的合同无效。
本案中，被告的行为违反了上述法律的强制性规定。
我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，原告与被告所签建设工程施工合同无效，被告已完成的工程经建设工程鉴定部门鉴定为不合格亦不能修复。因此，被告应依上述法律规定返还原告预付的工程款100万元，并赔偿原告损失186754元。
综上，法院对本案的判决是正确的。
天云房地产开发公司（以下简称天云公司）与名牌建筑企业祥裕建筑工程公司（以下简称祥裕公司）签订了建设工程施工合同。合同约定，祥裕公司承建天云公司开发的碧霞小区一幢楼，25层，板式结构，总建筑面积64000平方米，工期从日至日，合同价款元，如祥裕公司不能按期竣工，每延期一天，应支付天云公司违约金2000元，在工程施工期间，天云公司根据工程进度，分期预付工程款，其一期预付款应于合同签订后五日内支付，工程竣工并经验收合格后，天云公司按合同约定支付工程尾款。
合同签订后，祥裕公司如期开工。但祥裕公司承包工程过多，施工人员十分紧张，而且为保一项国家重点工程，将公司大部分人员调至该工地，以致天云公司的工程开工仅一个月就几乎停工。祥裕公司与几家信誉好、实力强的劳务分包公司联系劳务分包，但未能如愿。十天后，天云公司书面通知祥裕公司十日内复工，否则将解除双方所签合同。但十日后，祥裕公司仍未解决施工人员问题。天云公司即书面通知祥裕公司解除合同，祥裕公司蓝田公司的资金亦十分紧张，只得贷款垫资施工。工程进行到5层时，燕康公司仍未按合同约定预付各期预付款，致蓝田公司再无资金继续施工。而且，时值春节前夕，因蓝田公司不能发放农民工工资，造成农民工波动，农民工多人有过激行为。蓝田公司陷入极度困难，无奈再次与燕康公司交涉，希望燕康公司按合同约定尽快预付工程款。但燕康公司依然拒付。山穷水尽的蓝田公司只得忍痛放弃这项工程，向燕康公司发出解除合同的书面通知，并要求对已完工程进行验收后，结算工程款。燕康公司则认为，本公司未按合同约定预付工程款实出于资金极度紧张，而并非有意拖欠，如资金状况好转便立即支付，不同意解除合同，也不同意对已完工程进行验收和结算工程款。蓝田公司与燕康公司多次交涉未果，遂诉至法院，请求法院判令解除双方所签合同，并对已完工程进行验收和结算工程款。
[法院的认定与判决]
在庭审中，原告蓝田公司诉称，本公司与燕康公司签订的建设工程施工合同是双方真实意思的表示，合法有效。本公司已履行了部分合同义务，但被告燕康公司未按合同约定支付工程预付款，致本公司已无力继续施工，故请求法院判令解除双方所签合同，并对已完工程进行验收和结算工程款。
被告燕康公司辩称，本公司未按合同约定预付工程款实出于资金极度紧张，而并非有意拖欠，如资金状况好转便立即支付，不同意解除合同，也不同意对已完工程进行验收和结算工程款。
法院经审理查明后认为，原告蓝田公司与被告燕康公司签订的建设工程施工合同是双方真实意思的表示，合法有效。原告已履行了部分合同义务，但被告未按合同约定支付工程预付款，且经原告多次催告后仍未支付，致原告无力继续施工，原告关于解除双方所签合同，并对已完工程进行验收和结算工程款的请求符合法律规定，本院予以支持；鉴于已完工程尚未进行验收和结算，故裁定中止本案诉讼，原、被告双方于30日内对已完工程进行验收和结算后恢复诉讼。法院裁定下达后，原、被告双方于10日内对已完工程进行了验收，但又对其造价发生了争议，于是又共同指定某工程造价鉴定部门进行了鉴定，鉴定结果为已完工程造价9200000元。对该造价，双方均无异议。30日后，法院恢复诉讼。被告仍称资金紧张，难付工程款，请原告再宽限时日，而不同意解除合同。原告则坚持其诉讼请求。法院遂根据《合同法》第九十四条第（三）项和本条司法解释的规定，判决解除原、被告签订的建设工程施工合同，被告于本判决生效之日起三十日内支付原告已完工程价款9200000元。
被告未上诉。
[律师点评]
在建设工程施工合同履行过程中，时常会遇到发包人迟付或拒付合同约定的工程预付款问题。在当前建筑市场中建设方处于优势地位的情况下，承包人承揽工程极为困难。所以，一旦揽到工程，即使发包人利用优势地位迟付或拒付合同约定的工程预付款或要求承包人垫资施工，承包人也只得屈从，而且往往需向银行贷款，由此而造成资金的极度紧张，甚至陷入困境。即便如此，承包人也不愿解除合同，以避免更大的损失。但在承包人确实无力继续履行合同的情况下，如果不能解除合同，则几乎会使其陷入绝境。因此，最高人民法院根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，作出了本条司法解释。
《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形下，对方当事人可以解除合同。
本案中，原告蓝田已履行了部分合同义务，但被告燕康公司未按合同约定支付工程预付款，且经原告多次催告后仍未支付，致原告无力继续施工。所以，原告关于解除双方所签合同，并对已完工程进行验收和结算工程款的诉讼请求符合法律规定。法院根据《合同法》第九十四条第（三）项和本条司法解释的规定所作的上述判决是正确的。
第八条[发包人的合同解除权]
承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持；
（一）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；
（二）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；
（三）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；
（四）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。
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如果合同里没有写赔偿违约金这一条话,解除合同时要赔违约金吗？
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建筑施工合同签订后，3天内项目经理、技术负责人、安全员等主要管理人员必须进场，组织施工。建议查看招标书、建造合同等的相关约定。如果是因为业主的原因造成延误，不能...
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你所说的大概有两种情况下会发生：
1、工程已经竣工，结算工作已完成，会计也将“工程施工”与“工程结算”已对冲结平，但是施工项目还在保修期内（一般是两年），发生保...
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房款已付但未过户
法院判决不予解除合同
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房款已付但未过户& 法院判决不予解除合同
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 岳帅& 律师
一、案件事实
日，袁某（买方）与深圳某投资发展有限公司（以下简称投资公司、卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方转让商铺给买方，登记建筑面积为42.54平方米；该房地产已于日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司。合同生效后，卖方负责向银行申请办理还贷手续并负责办理该房产抵押手续解除事宜；买方购买该房地产时，已知悉及接受卖方已将该房地产出租给深圳市优一城商业管理有限公司，租期日至日的事实及其法律效力；该房地产转让总价款为人民币7638704元，交易定金为人民币771586元；买方须于日前一次性将房款支付至卖方账户；因该房产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日；延迟交房的违约责任除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；买家已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款），买卖双方须在签订本合同60日内（日前），共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，违约方应向守约方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。
袁某于2014年10月、11月、12月陆续向投资公司支付了全部购房款。深圳市优一城商业管理有限公司向袁某支付了租金。
日，袁某委托律师向投资公司发出《律师函》，要求投资公司在接到律师函后三个工作日内，与袁某共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，履行合同义务。但投资公司仍未完成涉案房产的抵押权解除事项，涉案房产仍处于抵押状态。
袁某遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除袁某、投资公司签订的房产买卖合同；2.投资公司返还袁某购房款人民币7638704元；3.投资公司向袁某支付延迟交房违约金128330元；4.投资公司向袁某支付违约金人民币1527740元。
投资公司辩称：1.投资公司迟延履行义务不属于应当解除合同的情形。投资公司签订涉案房产买卖合同后，立即申请解除对涉案商铺的抵押，但是抵押权人（工商银行红围支行）要求投资公司提前偿还全部贷款、整体解除抵押。投资公司始终积极履行合同义务，履行迟延实属客观原因所致。涉案合同应当继续履行。2.袁某“催告”投资公司履行义务的“律师函”限定三个工作日内解除抵押申请过户，这个期限显然不属于《合同法》第九十四条第三款规定的“合理期限”。3.投资公司没有给袁某造成实际损失，原告有关支付违约金的主张没有依据。袁某付清全款后，涉案商铺承租人深圳市优一城商业管理有限公司一直按照租赁合同及时足额向袁某支付租金，袁某的利益没有因投资公司迟延履行过户义务而受到任何损害。
二、法院判决
一审法院认为，袁某与投资公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，袁某、投资公司应遵照行使权利及履行义务。本案中袁某依照合同约定支付了全部房款，已经完成了合同约定的主要义务，但投资公司未按照合同约定在日前办理解除抵押手续将涉案房产过户至袁某名下，属迟延履行主要债务，经袁某催告仍未履行，袁某有权解除合同。买卖合同解除，投资公司应将袁某已经支付的房款人民币7638704元予以退还。袁某要求投资公司按日万分之四的标准计算支付延期交房违约金，但合同第十条约定延迟交房的违约责任是在合同继续履行的情况下，现袁某已要求解除合同，不适用该条款约定的违约责任。袁某要求投资公司按照合同第十二条约定支付该房地产总价款百分之二十的违约金的诉讼请求，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，有违公平原则，且袁某没有提交投资公司违约造成其实际损失的证据材料，依投资公司的申请，根据合同法的有关规定对违约金的标准予以适当调整，投资公司应按房产转让成交价的10%向袁某支付人民币元的违约金。
综上，一审法院判决：一、解除袁某与投资公司于日签订的《房产买卖合同》；二、投资公司于本判决生效之日起十日内向袁某返还房款人民币7638704元；三、投资公司于本判决生效之日起十日内向袁某支付违约金人民币元；四、驳回袁某的其他诉讼请求。
上诉人投资公司不服原审判决，提出上诉，请求撤销原审判决第一、二、三项，改判继续履行合同。其上诉理由：1.投资公司迟延履行义务不属于应当解除合同的情形，原审适用法律不当。经投资公司继续争取，银行表示可以分批偿债和分批解除对应商铺的抵押。一审期间，投资公司与工商银行已经基本达成了对涉案商铺解除抵押的一致意见，投资公司已经能够解除对涉案商铺的抵押，买卖双方的合同目的已经能够实现，涉案合同应当继续履行。2.原审判决解除合同没有考虑到维持合同效力、维护交易稳定、促成合同目的的实现，是不妥的。3.投资公司没有给袁某造成实际损失，原审有关支付违约金的判决不当。
二审法院经审理认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点是袁某是否有权解除涉案合同。对此，本院认为，涉案合同第九条约定因涉案房产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为房地产交付日。袁某主张投资公司违约，拒不履行房产交付的义务。而房产的交付，可分为实际交付和权利交付，通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。本案中，由于涉案商铺带有租约，袁某在签订涉案合同后已于2014年12月份起收取涉案商铺的租金，可认定投资公司已于2014年12月完成了涉案商铺的实际交付。
至于袁某是否可以据此主张解除涉案合同的问题，本院认为，首先，涉案合同第十条约定，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。从合同约定看，袁某解除涉案合同并无合同依据。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该条规定，如因投资公司原因致袁某未能办理涉案商铺房地产权证的，则合同约定的办证时间即日经过合理期限“一年”，袁某享有合同解除权。由于一年的合理期限尚未届至，袁某行使解除权的条件尚未成就，故其虽向投资公司发出催告，投资公司未按该催告通知履行办证义务，袁某亦无权据此行使合同解除权。
综上，上诉人投资公司的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。二审判决如下：一、撤销原审判决；二、驳回原审原告袁某的全部诉讼请求。
三、法律分析
本案所涉的核心法律问题是房产买卖合同解除权的行使。根据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。约定解除即合同明确约定了解除条件，一旦条件具备，合同一方均可行使约定解除权，从而解除合同。法定解除即在合同没有约定解除条件的情况下，直接适用《合同法》第九十四条的规定解除合同。
本案当中，袁某提出解除合同的条件并不具备。首先，合同没有约定迟延履行可以解除合同，只是约定在迟延履行的情况下，一方有主张违约金的权利。其次，在袁某提起诉讼时，尚不符合法定解除条件。根据二审法院引用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该规定实际上就是《合同法》第九十四条规定的因一方的违约行为导致合同目的不能实现，构成根本违约的情形。然而，对于房屋买卖此种特定类型的合同交易，司法解释规定了卖方迟延办理产权登记的合理期限，即一年。如果卖方超过约定期限或者规定期限一年仍无故不办理产权登记，则买方有权解除合同并要求赔偿损失。对此，二审法院的认定要比一审法院的认定更加合理，也更符合合同履行的实际情况。一审法院未考虑到合同实际履行的可能性，直接裁定解除合同，显然欠妥。
四、案件启示
&& &在目前的司法实践当中，尤其是二手房买卖纠纷当中，由于房价的上涨或者下跌导致的卖方违约或者买方违约司空见惯。一旦发生争议，诉诸解除合同或者继续履行合同都是无法回避的法律问题。由于二手房买卖合同大多是中介或者房管部门提供的格式版本，买卖双方可以自行商定的条款几乎没有，而这些格式版本对于合同解除的约定又不够具体明确，仅仅笼统的约定一方违约，另一方有权解除合同。这对于争议的解决并不有利。因此，在房屋买卖合同当中，应当结合房产交易的具体情形，就迟延履行、不完全履行、履行不当、不履行合同等作出关于合同解除权的具体约定。具体操作上，可以在格式合同之外签署补充协议，或者直接在合同当中作出附加约定，这样才能避免争议或者在出现纠纷时能够顺利的解决纠纷。
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