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从2015年到2016年 两年间青岛楼市有哪些意想不到的变化
来源：新浪房产
作者：壹彤
2015年的楼市被业界称为“政策年”，而这些新政从2016年开始正式执行，在直接调控和间接刺激的相互作用下，青岛楼市在2016年发生了哪些变化呢？
2015年的楼市被业界称为“政策年”，而这些新政从2016年开始正式执行，在直接调控和间接刺激的相互作用下，青岛楼市在2016年发生了哪些变化呢？在这里，小编就从政策和区域两个方面为您详细分析一下。
【政策篇】
2015年，房地产政策利好频频出台，年内的五次降息，“330房贷新政”，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”，“930新政”等等。房地产政策的不断出台刺激，显示政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。这些新政也明显为青岛楼市带来积极影响，加快房企去库存进度。
进入2016年上半年，首套房认定宽松由市变县，60平米购房可落户黄岛、红岛；降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例；降契税、营业税、营改增等政策继续出台。更加刺激了外来人口购房需求，西海岸新区和红岛地区逐渐成为人们关注的焦点。而土地市场高溢价现象频现，逐渐显露出2016年按耐不住的火热市场。
【区域篇】
李沧区在近两年在青岛房地产市场的表现相对稳定，在2015年的刚需大潮中顺风顺水，转而到了2016年的火热市场中举起了改善的大旗，多层、洋房等高品质社区接连推出。实现了从刚需向改善的首次尝试。现目前阶段，虽然李沧区新房项目减少，但东李以及世园板块的地位如日中天。地铁的开通也让许多人对李沧的态度大有改观。
黄岛区以西海岸新区为著，晋级为国家级新区后，利好政策不断，人气旺了、商圈热闹了、楼市也兴盛起来了。新区正在积极组建四通八达的交通网络，港口不断完善、五条主干道连接黄岛各公共道路，中国首条跨海地铁——M1号线也正在施工中。文化产业与旅游产业齐头并进，让西海岸地区以至黄岛地区成为更加全面、现代化、具有无限前景的地区之一。
伴随着青岛楼市“西进北扩”的前进方向，青岛北部的城阳区得以迅速发展。加上近几年规划不断，配套设施愈来完善，逐渐成为置业者选择的置业区域。作为城阳与青岛市区衔接的重要区域，惜夏板块有着得天独存的生态资源、旅游资源。在李沧区日渐升高的房价背景下，惜夏板块凭借着独特地理位置，受到很多刚需购房者的喜爱。随着青岛“环湾发展”发展战略的确定，位于白沙河入海口附近的白沙湾板块、极具发展潜力的高新区板块、受益跨海大桥交通利好的红岛板块等新兴区域备受关注，受到许多品牌房企的关注及政府规划利好，在2016年逐渐成为青岛刚需购房的新选择。
小编有话说：
两年间，青岛楼市风云变化，可不变的是购房者想要买到一处可以遮风避雨的安家之所。青岛正在逐步向国际化大城市的方向迈进，在政策、交通、配套、价格等多种因素的影响下，购房者选择的方向可能更多，但随着房价的上涨，刚需购房者依然要趁早下决心，毕竟楼市变化难以预料，谁知道明天又会是什么样呢？
2016年值得购买的项目推荐》》
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信贷收紧 二手楼市也遭殃
来源：东莞时报
作者： 周素琼
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>>产业经济
信贷收紧后对楼市有会哪些意想不到的冲击?
来源： 18:57:00
【信贷收紧后对楼市有会哪些意想不到的冲击?】国庆假期的一周，房地产的黄金周变成了楼市调控周。因为在过去一周多8天的时间里，至少有22个城市先后出台了楼市调控政策，以此来遏制上半年疯狂上涨的房价。
　　国庆假期的一周，房地产的黄金周变成了楼市调控周。因为在过去一周多8天的时间里，至少有22个城市先后出台了楼市调控政策，以此来遏制上半年疯狂上涨的房价。这些城市主要有长三角（上海、杭州、苏州、无锡和南京）、珠三角（深圳、珠海、东莞、广州和佛山）、京津冀（北京、天津、石家庄和廊坊）三大都市圈，以及东部福建、中西部几个人口大省会，其包括一线、二线、三线城市。其结果显示，过去一个星期，覆盖的45个城市成交711.29万平方米，比上个月下降35.76%。其中，一线城市下降56.87%；二线城市下降33.75%；三线城市下降26.16%。　　也就是说，国庆期间这些城市房地产调控政策的密集出台后，市场已经产生了立竿见影的效果，从而使得住房销售面积全面下降。特别是北京、深圳、江苏一些城市，其住房销售面积下降更是惊人。因为，这些的限购限贷政策，立即让住房的投资炒作退出市场。因为，二套首付款提高，如南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，从而挡住了一大批炒房者；深圳、南京、苏州对成年单身人士（含离异）的限购，堵住了以前“假离婚”漏洞；添加社保、个税的缴纳和只能购买一套的要求，限制不少外地投资者进入市场。同时，对市场各种首付贷及众筹投资严格整顿，也让许多住房投机炒作者高融资杠杆立即去除。　　但是，估计这只能是住房投机者面对新的房地产调控政策的一种短期反应，他们还在观察这些政策的更为重要的后果，即住房市场的预期是不是完全逆转，如果住房市场的预期完全逆转，那么没有进入投机者会远离这个房地产市场，而已经进入的住房投机者只能套在高高的山岗上！不过，市场的预期逆转前提是调控后随着住房销售暴跌，住房的价格也随之下跌。但是，目前这种情况还没有发生。因为，不少人认为由于这些密集出台的房地产调控政策没有规定时限，如果调控政策出台对房地产市场打击太大，甚至于直接冲击金融市场及实体经济，那么不少人认为这些调控政策又开始取消。所以，在一两年内国内房地产市场观望的气氛会十分浓烈。如果这种情况出现，房地产投机炒作者又会找到化解当前房地产的限购限贷政策的办法。　　所以目前国内房地产市场最为担心的事情会有两个方面。一个方面就是现有的20%房地产交易所得税各城市是否会坚决执行，新的遏制房地产投机炒作的税收政策再出台。不过，对于前者比较容易做。各个城市的地方政府重新强调就可以执行，但多次城市没有对此动手。对于后者还会需要一定的时间，远水解不了近渴。所以，当前房地产市场对这个方面担心不是很严重。　　另一个方面对住房市场的融资及信贷全面收紧。早几天周小川行长在20国行长会议上就表示，央行对房地产市场过热也十分关注，也有政策对此进行控制。周小川行长话刚讲，就有消息称，国内监管机构正在计划进一步收紧对流入房地产市场的资金进行监管。包括中国央行、中国银监会和中国证监会在龋霾块T正在拟联手打击楼市投机性资金以及涉及土地交易的违规资金。比如，房地产企业债发行的收紧（一年来房地产企业在债券市场融资低成本资金一万多亿），对首付贷、抵押贷等市场清理、要求对个人按揭贷款实质审查等。可以说，这是这一轮地方楼市政策自今年3月收紧以来，首次有中央职能部门计划出招的消息。如果这个消息是真实的，这可能会比地方政府的限购限贷政策对市场的冲击与影响会更大。　　因为，如果中央监管部门统一出台而让那些违规的资金再流入房地产市场，那么上半年那种房地产市场的疯狂会进一步受到遏制，多数住房投机炒作者更是无法进入市场。同时，如果中央监管部门对住房市场的融资收紧，这可能会出现以下几种情况，一是会让一些房地产企业根本就没有钱涌入土地市场，土地市场交易很快就会萎缩；二是对于那些扩张十分迅速的房地产企业将面临资金链断裂风险；三是中央监管部门对房地产市场流动性收紧，可能会影响银行的可贷资金，从而导致商业银行的按揭贷款上升，或对按揭贷款打折优惠条件取消，让按揭贷款上升（调控政策出台后，有的银行已经开始宋做）。在这种情况下，这将严重增加住房投机炒作者融资成本。而这次不少城市房价疯狂上涨，很大程度上就是与按揭贷款利率水平过低有关。如果按揭贷款利率上升或优惠按揭贷款利率取消，它将可能让楼市的预期逆转。　　可见，国内各城市的房地产调控政策密集出台之后，估计市场最为关注的是央行及政府其他监管部门是否会收紧房地产市场的流动性，而有消息表明这种行动很可能马上开始。如果中央监管部门对房地产市场流动性收紧，它将对当前房地产市场造成更大的冲击。　　（原标题：信贷收紧后对楼市调控后意想不到的冲击）
（责任编辑：DF315）
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来源：北京青年报
2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡，棋至盘中，购房需求和楼市供应都悄然发生着改变，加上政策的不确定性，楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是，北京楼市高端化的现实，平均价格不断被刷高，豪宅遍地。但同时，土地供应的严重不足，也导致中低端优质房源愈加稀缺，这样的失衡进一步加剧了楼市风险，也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是，不少开发商上半年超额完成了任务，处于不差钱的强势阶段，即便下半年楼市反转，期待价格迅速回落似乎并不容易。
下半年住宅高端化趋势难以逆转
从2015年开始，楼市成交的持续火爆，高价地王的频频拍出，让北京楼市的成交均价又站上了新台阶。中原地产统计数据显示，上半年北京普通住宅的成交均价高达34874元/平方米，也是第一次稳稳站上3万元关口。
价格提高的直接后果就是豪宅泛滥，刚需离场，中端需求受到挤压。并且这种趋势在下半年依然难以逆转。
就像上周开盘的几个住宅项目，报价普遍上涨。其中位于昌平区的首开国风美唐，此次开盘均价48000元/平方米，而其去年最后一期入市价格是34000元/平方米，涨幅高达41%。另外朝阳区的江南府项目时隔一周后再次开盘，已经比一周前每平方米上涨4000元。
即便价格跳涨，却仍然能够获取市场认可，两个项目都在开盘不久后售罄。亚豪机构市场总监郭毅分析，普宅存量以及新增供应量的减少，再加上地价的持续上涨，是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。
而普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。
中原地产市场研究部的统计数据显示，北京房地产市场趋向改善化，高端化。上半年，累计签约商品房住宅24186套，而楼市实际供应量只有12926套，供需比高达1:2，高端化趋势明显。从供需比看，2016年平均单套住宅成交均价高达510万，而相比2015年上涨幅度达到了34%。
数据显示，今年新房总成交额达1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高峰。
从成交比例看，1000万以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例为5.8%。从占据销冠榜单的项目数量看，也基本实现豪宅化。成交额排名前15的项目，签约均价在3万以下的只有一个项目，而签约均价在4万以上的多达13个。均价在6万以上的高端更是达到了6个。整体市场进入了高端化。
不难看出，地王频繁出现，顶豪占比上涨。北京楼市高端化趋势将越来越明显。并且今年出让的住宅土地平均楼面价已经超过4万，而按照目前的房价，地价已经普遍的超过了房价。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。
商住楼挑大梁的情况或将终结
虽然房价不断跳涨，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在内的商品住宅总成交量是去年同期的2倍之多。但这并不代表购房人的购买力加强了，而主要得益于商住楼的大行其道。
来自中原地产市场研究部的统计数据显示，今年上半年普通住宅的成交仅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的两倍多，达到了24418套。
之所以商住公寓如此受欢迎，一方面是由于总价低、不限购的因素，导致被挤出的自住和投资需求都在关注商住楼。但另一方面，&商住限购&的德摩克里斯之剑似乎随时都有落地的可能，这也刺激大量商住项目在上半年积极推出，赶在政策出台前销售。
不过，这样的做法同时也透支了商住楼的需求，造成了上半年的商住过于火热，下半年很可能难以为继。
虽然商住限购一事已经被相关部门否认，但由于否认得相对含糊，导致市场仍猜测商住限购会成为大概率事件。&虽然主管部门对&停止网签&一说辟谣了，但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购?谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。&大兴区某商住项目相关负责人告诉北青报记者。
张大伟也预计，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，下半年将趋于稳定。政策的不确定性，将使商住市场观望气氛浓郁。
另外，也有多位业内人士表示，主管部门对商办类项目限购只字未提，就意味着限购可能依然存在。如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实的可能。所以几乎可以断定，不管限购不限购，商住项目难以像上半年一样风光无限了。
市场最大风险来源于 中低价优质房源缺失
而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆转，将带来一个最直接的问题，中低价房源去哪里淘?中原地产首席分析师张大伟就认为，下半年乃至未来市场的风险，主要就在于中低价优质房源的缺失。
土地成交数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元。在总计105万平方米的土地供应中，只有不到4成是商品房住宅，约为38.7万平方米，也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。而这3000套房的平均楼面价又高达4万元以上，售价保守估计也在7万元以上，几乎没有中低价房源的空间。
不仅如此，很多高价地都处在南四环、南五环等非传统豪宅区。价格达到了豪宅的价格，但区域成熟度远未达到豪宅区域的标准，也给未来销售带来了更大难度。张大伟告诉北青报记者，&五环外的高价地王难以入市，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至上半年，销售额只有224.8亿，很多之前并非传统豪宅区的豪宅入市难度非常大。&
对于下半年市场来说，中低价房源的稀缺将进一步加重供需矛盾，而许多高价盘也面临市场难以接受的问题。
信贷政策有收紧趋势 楼市或将进入调整周期
除此之外，信贷政策对于楼市成交来说一向是重要的推手。上半年楼市成交的火热，很大程度上源于信贷的宽松，对于二套房贷款的宽松，使得购房需求大量入市。但这种宽松信贷政策，下半年恐怕难以持续。
张大伟表示，从政策走势看，2016年下半年，北京受到影响较大的将是信贷政策，如果信贷政策不能继续宽松，下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。
而当前，关于信贷收紧已经有所苗头。近日，中国工商银行关于降低商用房、商住房贷款比例的市场消息被证实。据悉，工行北京分行目前已开始执行新的商用房贷款比例，即由过去的50%降低至30%。这也意味着，购买商用房由过去的首付五成最高将提至七成。
&一旦首付比例接近全款的额度，这对于北京商住房的影响将是致命的。&业内人士进一步表示。工行对于商住房贷款的收紧目前来看还只是个案，但不排除更多银行跟进的可能。
另外这也是购房信贷政策宽松一年多以来，首次收紧，有业内人士判断，一旦楼市成交失控，监管层可能会通过收紧住房贷款，遏制楼市过度疯狂。一旦信贷收紧，带来的直接后果就是楼市在下半年进入调整周期。
下半年楼市即便调整 房价回落空间也不大
&由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势，下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整的过程。&对于下半年何时是购房时机，郭毅对北青报记者表示，新房市场在地价刚性成本的支撑下，加之未来供给不断稀缺的客观事实，因此尽管成交量有可能企稳甚至小幅下滑，但价格仍将保持稳定上涨的态势，如果计划购买新房还应尽快出手。但是，如果计划购买二手房则需要更加谨慎。由于二手房价格的主导权掌握在小业主手中，价格的变化会比较灵活，下半年楼市的调整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出现价格的小幅回落，所以，计划选择二手房的购房者，首先要考虑地段，其次要观察二手房源和成交量的区域市场供需情况，特别是计划购买户型的供应状况;第三要尽量选择附加值高的二手房，比如临近地铁、学区房或者未来区域有可以预见的利好，这样的二手房价格才能够保持坚挺。
与之类似的观点，张大伟也认为，价格回调的压力主要在二手房上，尤其是城区二手房在价格涨高之后有可能回调。但对于新房来说，由于上半年大部分房企已经完成了超过70%任务，下半年即使楼市调整，价格回调空间也不会太大，但是成交量萎缩可能性会增加，楼市将会进入深度博弈。
另外，同为一线城市的上海和深圳，去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元，仅今年上半年，上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关，10万+楼盘尚凤毛麟角。由此可见，北京楼市风险不大泡沫不高，高端盘价格甚至还有补涨的空间。
原标题：下半年楼市最大风险源于中低价房缺失
编辑：张朝霞
[此文系转载，来源于北京青年报，版权归属原作者]
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　　国庆假期的一周，房地产的黄金周变成了楼市调控周。因为在过去一周多8天的时间里，至少有22个城市先后出台了楼市调控政策，以此来遏制上半年疯狂上涨的房价。这些城市主要有长三角(上海、杭州、苏州、无锡和南京)、珠三角(深圳、珠海、东莞、广州和佛山)、京津冀(北京、天津、石家庄和廊坊)三大都市圈，以及东部福建、中西部几个人口大省会，其包括一线、二线、三线城市。其结果显示，过去一个星期，覆盖的45个城市成交711.29万平方米，比上个月下降35.76%。其中，一线城市下降56.87%；二线城市下降33.75%；三线城市下降26.16%。
　　也就是说，国庆期间这些城市房地产调控政策的密集出台后，市场已经产生了立竿见影的效果，从而使得住房销售面积全面下降。特别是北京、深圳、江苏一些城市，其住房销售面积下降更是惊人。因为，这些的限购限贷政策，立即让住房的投资炒作退出市场。因为，二套首付款提高，如南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，从而挡住了一大批炒房者；深圳、南京、苏州对成年单身人士(含离异)的限购，堵住了以前“假离婚”漏洞；添加社保、个税的缴纳和只能购买一套的要求，限制不少外地投资者进入市场。同时，对市场各种首付贷及众筹投资严格整顿，也让许多住房投机炒作者高融资杠杆立即去除。
　　但是，估计这只能是住房投机者面对新的房地产调控政策的一种短期反应，他们还在观察这些政策的更为重要的后果，即住房市场的预期是不是完全逆转，如果住房市场的预期完全逆转，那么没有进入投机者会远离这个房地产市场，而已经进入的住房投机者只能套在高高的山岗上！不过，市场的预期逆转前提是调控后随着住房销售暴跌，住房的价格也随之下跌。但是，目前这种情况还没有发生。因为，不少人认为由于这些密集出台的房地产调控政策没有规定时限，如果调控政策出台对房地产市场打击太大，甚至于直接冲击金融市场及实体经济，那么不少人认为这些调控政策又开始取消。所以，在一两年内国内房地产市场观望的气氛会十分浓烈。如果这种情况出现，房地产投机炒作者又会找到化解当前房地产的限购限贷政策的办法。
　　所以目前国内房地产市场最为担心的事情会有两个方面。一个方面就是现有的20%房地产交易所得税各城市是否会坚决执行，新的遏制房地产投机炒作的税收政策再出台。不过，对于前者比较容易做。各个城市的地方政府重新强调就可以执行，但多次城市没有对此动手。对于后者还会需要一定的时间，远水解不了近渴。所以，当前房地产市场对这个方面担心不是很严重。
　　另一个方面对住房市场的融资及信贷全面收紧。早几天周小川行长在20国行长会议上就表示，央行对房地产市场过热也十分关注，也有政策对此进行控制。周小川行长话刚讲，就有消息称，国内监管机构正在计划进一步收紧对流入房地产市场的资金进行监管。包括中国央行、中国银监会和中国证监会在龋霾块T正在拟联手打击楼市投机性资金以及涉及土地交易的违规资金。比如，房地产企业债发行的收紧(一年来房地产企业在债券市场融资低成本资金一万多亿)，对首付贷、抵押贷等市场清理、要求对个人按揭贷款实质审查等。可以说，这是这一轮地方楼市政策自今年3月收紧以来，首次有中央职能部门计划出招的消息。如果这个消息是真实的，这可能会比地方政府的限购限贷政策对市场的冲击与影响会更大。
　　因为，如果中央监管部门统一出台而让那些违规的资金再流入房地产市场，那么上半年那种房地产市场的疯狂会进一步受到遏制，多数住房投机炒作者更是无法进入市场。同时，如果中央监管部门对住房市场的融资收紧，这可能会出现以下几种情况，一是会让一些房地产企业根本就没有钱涌入土地市场，土地市场交易很快就会萎缩；二是对于那些扩张十分迅速的房地产企业将面临资金链断裂风险；三是中央监管部门对房地产市场流动性收紧，可能会影响银行的可贷资金，从而导致商业银行的按揭贷款利率上升，或对按揭贷款打折优惠条件取消，让按揭贷款利率上升(调控政策出台后，有的银行已经开始宋做)。在这种情况下，这将严重增加住房投机炒作者融资成本。而这次不少城市房价疯狂上涨，很大程度上就是与按揭贷款利率水平过低有关。如果按揭贷款利率上升或优惠按揭贷款利率取消，它将可能让楼市的预期逆转。
　　可见，国内各城市的房地产调控政策密集出台之后，估计市场最为关注的是央行及政府其他监管部门是否会收紧房地产市场的流动性，而有消息表明这种行动很可能马上开始。如果中央监管部门对房地产市场流动性收紧，它将对当前房地产市场造成更大的冲击。
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