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买房没入住物业费却要交
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摘要: 居民：这太霸道；律师：有法律依据作为一个新建小区，电力明园小区目前的入住率还不太高。即使到傍晚也见不到太多的人，甚至广场上的健身器材也少有人使用，而且小区里面的工地仍在施工，旁边的售楼部也在卖房。然而 ...
居民：这太霸道；律师：有法律依据&&&&作为一个新建小区，电力明园小区目前的入住率还不太高。即使到傍晚也见不到太多的人，甚至广场上的健身器材也少有人使用，而且小区里面的工地仍在施工，旁边的售楼部也在卖房。&&&&然而在这样一个新小区里，物业管理却遇到了老麻烦，那就是住户拖欠物业费。“目前小区的入住率仅为40%，很多没有入住的居民拒绝交物业费。”谈起此事，该小区的物业公司经理很是无奈，甚至有的住户认为，没入住的房子要交物业费太霸道。现象：55%的业主拖欠物业费&&&&在电力明园小区入口处，一个条幅很是惹人注目，上面写着“拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害”的字样。&&&&虽然这个条幅挂在门口已经好几天了，但是仍有一半以上的住户拖欠着物业费。“目前为止，整个小区共有710家住户，其中118户新售房属于今年免交的对象。”该小区明园物业管理公司唐经理说，剩下的582户中，只有45%的住户交了物业管理费，其他大部分的住户没有交。&&&&“这些没有交纳物业费用的多是没有入住的住户，他们认为自己没有入住，空置房自然也不用交费用。”唐经理说，这成为他们拖欠物业费的一个借口，同时对于物业公司来说，也成为及时收缴物业费的一个难题。感叹：相遇容易相处难&&&&记者了解到，作为一个新建小区，明园物业管理公司从2009年开始收物业费。“根据有关规定，我们的收费标准为每平方5毛。”唐经理说，平均算下来每户每月大约六七十元。&&&&而收取费用的物业公司，每天要负责小区内的安保、公共场所的卫生保洁以及一些公共设施的日常维护维修等服务。但不少没有入住的住户表示，他们不住在小区里，既享受不到物业服务，也不会给物业管理带来负担，自然没有交费的必要。不仅如此，前段时间该小区发生了两起偷盗事件，也导致个别住户对小区的服务存在怨言，甚至工地施工影响生活，都成为拒交的理由。&&&&而这些也使得小区住户同物业管理公司的关系发生了微妙的变化。“小区的物业公司好比家里面的保姆，提供了相关服务，自然要获得一定的报酬。”唐经理说，为此物业公司还用商量的语气给欠费的住户发了通知。&&&&通知上写道：你户已欠缴物业费很长时间了，如果你户有什么问题需要处理或需协商解决，请到物业办公室来，不要闷在心里，你想物业公司就等于是你的保姆，还有什么不好安排的呢？如果不给工钱，你觉得应该吗？对策：采取折中方法&&&&为了验证费用收取的合理性，明园物业公司唐经理还拿出了同业主签订的物业管理合同。“我们同每一个业主都签订了合同。”唐经理说，根据合同约定，住户交纳费用起始时间，是从房屋交付之日起计算，而不是业主入住的时间。&&&&“如果每一个没有入住的住户，都不交物业费，物业公司将很难运作下去。”唐经理说，他们公司共有45名员工，每个月仅工资开支就达到4万多元，加上小区公共设施正常维修等费用，一个月物业公司最少要5万元的运作资金。“而现在收缴到的物业费不到2万元，公司目前的亏损很大。”&&&&为了收齐物业管理费，该物业公司想了很多办法，包括准备到被偷盗的住户家中慰问，甚至采取对没有入住的空置房物业费减半的折中方法。“拖欠物业管理费不仅对物业公司造成了影响，而且对已交费的业主来说也是一种侵权。”唐经理说，毕竟收取的物业费是为大家服务的。房产局：物业费收取全省统一&&&&“物业费拖欠现象，在全市不少新建小区普遍存在。”市房产局物业科副科长卢其斌说，根据安徽省最新修订的《安徽省物业管理条例》规定，业主应自房屋交付之日起，按物业服务合同的规定按时交纳物业服务费用。&&&&“所以说，只要业主按合同约定取得了居住权，就应该按有关规定要求按时交纳物业服务费。”卢其斌说，之所以出台没有入住仍要交费的规定，主要是因为物业管理是对整个小区和房屋周边环境进行的综合性服务，不管房子里面住不住人，服务始终在进行。律师：收物业费有法律依据&&&&那么，物业公司与业主签订的协议条款是否属于“霸王条款”？安徽志豪律师事务所律师李森认为，物业公司的做法有明确的法律依据，不属于“霸王条款”。&&&&李森表示，根据《安徽省物业管理条例》有关条款规定，业主从拿到房屋钥匙之日起，应该自觉履行缴纳物业管理费的义务，物价部门对这一收费行为也是认可的。“不管业主入住与否，物业公司对房屋和小区环境进行的管理和服务是客观事实，因此住户单纯的以没有入住为理由拒交物业费，根据相关司法解释也将不给予支持。”& 记者 刘宝
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法律顾问：阜阳民扬律师事务所 于孝兵律师业主拒交物业费不予支持的法律依据与相关案例_物业管理资讯_蜂巢物业网
业主拒交物业费不予支持的法律依据与相关案例
来源：山东高法时间： 22:05
导读：业主拒交物业费不予支持的法律依据与相关案例。物业服务合同法律关系中，业主基于正当理由可抗辩物业服务企业要求交纳物业费的主张，但是实务中，业主提出的理由大多未获法院支持，因其并不属于“正当理由”范畴。
　　物业服务合同法律关系中，业主基于正当理由可抗辩物业服务企业要求交纳物业费的主张，但是实务中，业主提出的理由大多未获法院支持，因其并不属于&正当理由&范畴。本期小编将实务中常见的拒交物业费&无理抗辩&情形进行了整理，供读者参考。
　　法律依据
　　★ 1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
　　第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
　　第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
　　★ 2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第一条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
　　相关案例
　　★ 1、业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费&&王某与北京市甲物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
　　案例要旨：业主虽尚未依法办理所有权登记，但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的，应交纳物业管理费。
　　案号：（2010)二中民终字第1568号
　　来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用 物业管理卷》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版
　　★ 2、已取得房产证但尚未接收房屋，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费&&深圳市南某物业管理有限公司诉邱某物业服务合同纠纷案
　　案例要旨：房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费和本体维修基金的义务。因此，在已取得房屋所有权证的前提下，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费。
　　案号：（2009）深中法民五终字第1004号
　　来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(物业管理卷)》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版
　　★ 3、房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用&&济南中天物业管理有限公司诉马淑芹物业管理案
　　案例要旨：前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。
　　案号：(2007)济民一终字第59号
　　审理法院：山东省济南市中级人民法院
　　来源：《中国审判案例要览》(2008年民事审判案例卷)
　　★ 4、前期物业管理合同纠纷中业主不得以与其无关为由拒绝交费&&某小区物业管理公司诉朱某物业管理纠纷案
　　案例要旨：前期物业服务合同在有效期内对所有业主具有约束力，业主应按照约定交纳物业管理费用。业主接到开发商的房屋交接及入户通知书并领取房屋钥匙后，业主与物业管理公司的物业服务合同关系即告成立。开发建设单位正式通知入伙的物业，就不算是空置房，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。
　　来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(物业管理卷)》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版
　　★ 5、车辆被盗，不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由&&某小区物业管理公司与张某物业管理费纠纷案
　　案例要旨：业主以车辆被盗作为物业公司违约的事实的，因为车辆管理只是物业服务的一部分，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主缴费义务，所以，车辆被盗，不足以成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由。
　　来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用(物业管理卷)》骆金盛主编，中国法制出版社2011年出版
　　专家观点
　　★ 1、业主不得以无需接受相关物业服务为由拒交物业费用
　　业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，则涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分之管理和利用皆与其正常之居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此管理事务之进行，便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。正因为如此，各国建筑物区分所有权法都规定，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。
　　（摘自《最高人民法院&建筑物区分所有权、物业服务司法解释&理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
　　★ 2、业主不得以未享受物业服务企业已经提供的服务为由拒交物业费用
　　第一，关于业主未享受物业服务企业已经提供的服务问题。如前所述，物业服务企业请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间。
　　第二，现实生活中，物业费的收取大致有酬金制和包干制两种，且后者已不多见，以酬金制方式收取物业服务费的大致在年初即进行，此时物业公司的物业服务还没提供，业主此时提出抗辩并不适合。
　　第三，本司法解释第3条已有规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在司法实践中，如果物业公司起诉要求业主偿付物业费，业主以物业公司服务质量不合乎要求为由要求物业公司承担违约责任的，如果符合合并审理的条件，则应当合并审理。
　　（摘自《最高人民法院&建筑物区分所有权、物业服务司法解释&理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
　　★ 3、业主不能以并非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩
　　因为物业服务合同的特殊性，不管是前期物业服务合同的签订，还是物业服务合同的签订，都不是业主逐个与服务企业签订的合同。前者是建设单位与服务企业签订的，后者是业主大会及其委员会与物业服务企业签订的。但是如果我们深入探讨下这两种合同的本质，就会发现这两种合同在性质上与业主本人签订无异，具体说来：
　　第一，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。从这个角度来说，在建筑单位与物业服务企业签订合同之后，这个合同并没有对未来的业主产生拘束力，但是在业主与建设单位签订物业买卖合同的时候，会一并将前期物业服务合同认同，因此，从这个意义上讲就是对合同的追认或者是对其效力的承认，所以前期物业合同应该对业主有约束力。
　　第二，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应该经全体业主的同意，但是与物业服务企业签订具体的物业服务合同，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，这些具体物业服务合同是由业主大会下面的业主委员会代表业主签订的，这种业主委员会做的决定，按照我国《物权法》第七十八条的规定，对全体业主具有约束力。
　　（摘自《最高人民法院&审理物业服务纠纷案件司法解释&理解与适用》，杨立新主编，法律出版社2009年出版）
原标题：业主拒交物业费，这些理由不会被法院支持
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有没法律条文规定交房后一年没住物业费按一半交,一年后还没住的按全部交。
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