环京房价一路飙升 哪些区域购房需更谨慎？
自通州成为北京城市副中心，出台了史上最严格的限购政策后，紧邻通州的燕郊楼市便开始持续走高。在燕郊楼市每平方米将直逼3万元的情形下，惊呼房价高涨的买房者逐渐将目光转移到环京其他区域。那么，在环京区域楼市持续升温的走势下，哪些区域投资购房需更加小心、谨慎呢？此前，经纬君统计过，如今环京地区已有8个县市出台限购政策。目前，以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿上涨，投资客的目光更是从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。图：燕郊楼市2009年到2017年价格涨幅表历史燕郊房价屡次大起大落首先来说说最热区域燕郊。据经纬君从中原地产的历史数据了解到，燕郊房价屡次大起大落，2009年初，燕郊的房价平均在每平米元，2009年底的燕郊房价大约在每平米元，2010年5月随着北京房价飞涨达到高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格。事实上，在2010年9月，河北出台限制外地人买房贷款政策，燕郊房价曾跌回过每平方米8000元左右的价格。而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌。到了2011年上半年，燕郊房价基本维持在元/平米，且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年上半年元/平米回落到7000元/平米，部分项目从均价8500元直降至5500元/平米。直到2013年，燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元上下。2014年受全国房地产市场降温的影响，燕郊房价再次下调到8000元左右。在2015年的时候，燕郊市场价格继续上涨，达到均价1.6万元。2016年，燕郊市场个别楼盘单价已超2万元。截至目前，个别楼盘的价格直逼每平方米3万元。从这些数据不难看出，虽然燕郊房价屡次大起大落，但从2015年8月，自通州成为北京城市副中心后，燕郊的房价，也是一直在涨涨涨！问题环京地区配套设施较少燕郊作为一座“睡城”，过去是承接北京外溢的居住需求，现在则是成为一条回报率可观的投资途径。目前，在新房供应断顿的情况下，原本流动性很差的燕郊二手房市场开始活跃起来。据市民罗女士告诉经纬君，去年8月，在燕郊房价大涨的时期，她和家人在燕郊投资了一套50多平方米的房子。“当时买的时候，单价在每平方米2万元左右，目前可以卖到每平方米3万元的价格。”据罗女士介绍，这套房子自从过户，她和家人仅去看过两次，完全是为了投资，并不是作为刚需住房。像罗女士一样，去年买房，今年转手就要卖房的购房者，在燕郊不在少数。据燕郊一位李姓售楼员介绍说，他此前一直在北京链家卖二手房，现在到燕郊做新房销售已有3年。“燕郊限购前，客户一次性购买多套房的情况，十分常见。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，像燕郊这样的环京区域楼市虽然有较大的投资属性，但同时也承担了部分自住需求，比如刚需外地人群、度假养老人群等。但是，从目前的情况来看，大部分区域还处于开发建设中，无相应配套设施。严跃进说，对于环北京各区县而言，京津冀一体化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题。亚豪机构市场总监郭毅也表示，虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好，但如果没有大的、特别是政府推动的大项目，地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来，也就不可能给区域带来特别大的拉动。专家观点北京大兴周边区域仍具投资价值，香河、宝坻等性价比减弱那么，到底环北京区域的楼市是否值得投资，哪些区域购房又需更加谨慎？严跃进告诉经纬君，从市场成长性的角度看，类似大兴机场周边的区域实际上还是有很好的投资价值的，对于此类区域来说，包括永清、固安等，都有很好的成长价值。当然从投资谨慎的角度看，类似香河、宝坻等区域的投资性价比会减弱，所以这个时候投资相对要考虑更多的问题。另外从大趋势看，京津冀的概念正被目前的环京概念所替代。至少从房地产市场角度看，此类概念过热，后续要警惕相关楼盘随意涨价的做法。此外，大厂和香河等虽受燕郊的影响，但公共交通等配套还没跟进。怀来和永清也难以形成市场热点，此类城市成长空间会相对较小，投资需谨慎，“这一波购房者中，还是有人会高价接盘，但风险比较大。”(中财网)
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买房如何选地段？市核心就是好地段吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
经常我们都会听到这样的对话：“为什么这个楼盘卖得火？”“因为它地段好呀。”，一句短短的对话，却很明显地传递出这样一个重要信号：地段对于房子价值的重要性。正如李嘉诚的那句至理名言：决定房地产价值的因素，第1是地段，第2是地段，第三还是地段。 年轻人买房多考虑上下班、小孩上学方便的地段，老年人买房则考虑就医方便、散步晨练方便、环境好的地段……顿时有木有感觉，买房选地段要考虑的因素很多很多，那么，究竟该如何选地段？是不是只有市核心才叫好地段？什么样的地段才是最适合自己需求的地段呢？ 【1】房子的地段分类 房子的地段，大致可以有这么几个分类： 闹市核心区 次繁华生活区 CBD区域 好环境老城区 城乡结合郊区 闹市核心区 所谓闹市，也就是一个城市最繁华的区域。对于年轻人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上多以小户型、中等户型为主，投 资的居多。 次繁华生活区 次繁华生活区距离闹市区不远，价格虽然不会比闹市便宜多少，但是这个地段的生活味道更弄些，商业味道淡一些，居住性更强，入住后的生活成本相比闹市略低，比较适合喜静的人群。 CBD区域 商务的功能大于居住。当这个区域发展成熟，房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆，郑东新区商务CBD就是较好的例证。 好环境老城区 老城区年代久，原住民比较多，居住气氛好，生活成本相对不高。较大的优势就是交通便利、配套完备、综合生活成本比较低。不过这里新房比较少，价格不低。入市的产品，多为5年以上的二手房。 城乡结合郊区 这个区域房价相对较为低廉，缺点就是交通成本通常过高，不过郊区的绿化一般比城区的绿化要高、环境要好，对于老年人来说，郊区养老是个不错的选择。 每个区域所处的地段不同，房价、适宜人群都有所不同，而针对个人而言，选择什么样的房子地段还是取决于你和家人对当下的生活方式是否达成足够的了解与共识，在这个基础上，你才有了一把明确的尺寸，你才能明确的知道哪些东西是你要坚持的，比如环境好，抑或其他，而哪些你可以做出妥协和放弃，比如价格高不考虑。 【2】买房选地段要考虑的要素 先说交通 交通对于地段而言，往往会通过地理距离和时间距离来衡量。 要了解你所选地段的交通是不是好，只需要知道从这里到你要去的目的地的地理距离和时间距离即可。比如说有两套房，其中一套虽然地理距离更近，但因为堵车太严重，实际所花时间反而多，其实也是不可取的。还有时候优秀的配套区域的房子已经不剩多少了，那就可以退而求其次挑选交通便利的，可以乘坐公交地铁方便的小区。 再说配套 居住的需求是满足基本的生活需要，也就是衣食住行的吃喝购物需要。如果再有个核心小学、核心中学什么的，就具备了相对更好的人文环境，可能从地段上讲，价值就又升了。更进一步说，对于家中有老人的家庭，最期望的莫过于医院离得不太远了，所以医院药店等配套也是非常重要的加分项。 商务配套的方便程度包括两方面的内容：其一是附近各种购买生活必需品的超市、商店和菜场是否完备。其二是看该地段附近是否有比较大型的商厦和文化娱乐区，或者到这种商业区是否方便。 接下来是环境 包括自然环境和人文环境。 自然环境比如靠近景观资源、远离工厂、公交集散核心或交通要道，选社区时较好不要临街。住宅周边有安静的环境才能保证休息质量，若是噪音较大则不好。购房者看房时要关注所选的地段周围是否有大型的工厂、剧院等，或者是否贴近菜场、学校或交通干道。 人文环境则包括区域人文素质资源，图书馆、体育馆、中小学教育资源等。 然后说说升值空间 购房除了居住之外还有可能用于投 资，或者只是刚需用来过渡，以后还会有改善性需求。一个地段能否升值，关键是看这一地段未来的发展状况和所扮演的区域角色。如果该小区由于政府规划各种配套设施会不断完善，那么将来会有一定的升职空间。 其实，相对来说，如果交通和配套能够有保证的房子，升值空间也差不多可以保证到了。只是有的人比较看重长远的升值**，有的人比较看重房屋的保值率罢了。 较后看周边在售二手房数量 如果周围有大量中介在出售二手准新房，而且周边楼盘空置率还挺高，这地方就算吹上天了也尽量别碰。你想想那么多在售二手房，人家凭啥买你的，而且这种地方往往二手准新房的价格还不低，而且在新闻中也都是房价暴涨的区域，这块区域很诱人，但是关注的人都是为了炒房，愿意接盘的少，房价是高，但难卖。 当然任何事情都没有定律而言，还是要看实际情况，毕竟每个区块的规划考虑的都不相同，不过还是有一点很重要，尽量不要做接盘侠！ 【3】不同人群选择不同的地段 因为不同的人群购买能力不一样，有人把购房群体分为三类人，不同的人群也会相应的选择不同的地段。 第1类：少壮之年（20-30岁） 以自己的能力买房的话，可能得吃点苦，毕竟这个年龄段的朋友刚踏上人生的奋斗之旅，经济压力还是比较大的。具体可以选择像城乡结合部什么的，但这些地方外地务工和流动性人口比较集中，因为环境比较差，所以价格也相对较低。 有人说年轻人应该住市核心地段，人口集中，交通便捷，方便互相沟通，方便上下班。这里是城市内最繁华的区域，一般年轻人只能在这里租房子，想买住的话，难度有点大，除非靠爸妈。而且这里的房子大多都以小户型为主，投 资客炒房团最喜欢这里的房子了。 第2类：而立之年（30-50岁） 刚开始成家立业，靠近学校，便于孩子就近上学，交通便捷。这个年龄段有一定的经济基础，但是生活压力依然比较大，同时因为有孩子又对房子的要求比较高，推荐临近闹市的次繁华区域。 不在闹市又靠近闹市，这个地段相比市核心生活的味道更浓些，商业的味道淡一些，价格跟市核心的差别并不是很大，但居住性强点，未来入住后的生活成本相比闹市略低，对于这个年龄的人而言，可以在有房贷的情况下依然保证生活的质量。 第三类：花甲之年（50岁+） 靠近医院、活动场所多、便于就医、散步、空气清新、噪声小。满足这些条件的莫过于城市老城区，老城区年代久，原住民比较多，居住气氛好，生活成本相对不高。这里较大的优势就是交通便利、配套完备、综合生活成本比较低。 较后一类：投资客 这个不分年轻段，因为是投资，所以比较推荐城市繁华地段，尤其是正在发展中的CBD商务区等。一般商务区只要发展成熟了，这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但是在没有发展之前，它的房价也会处于相对比较低的程度上。
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“廊九条”按县市逐个落地 环京购房人群转向涿州
来源：腾讯房产&&&
作者：佚名&&&
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　　4月1日晚，廊坊市政府对外发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、差别化住房信贷、严格规划管控等9项措施，主要针对廊坊市下属的三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县。
　　出台至今，最热的“北三县”楼市充斥着各种猜测和传言，楼市风云变幻让购房人难以把持。据消息人士透露，“北三县”当地的房管局上周已经内部通知各房地产开发企业及销售公司暂停上传非本地户籍购房者的商品房。
　　“北三县”陷入了无房可卖的境地，固安紧随其后。“廊九条”不再是“空调”。
　　燕郊限购，是否会为环京其他区域楼市带来新机遇？
　　某开发商表示，投资客是没有忠诚度的，追逐的是性价比，所以一旦限购细则出台，投资客就很可能大批量撤出燕郊，转向其他环京区域。
　　业内人士表示，针对“北三县”等环京区域的限购政策，重点还是要稳定房价，短期内虽然能够给限购区域的楼市降温，但是无法改变环京楼市的发展趋势。北京基本上没有了加大土地供应的可能性，河北省收紧了对“北三县”住宅用地的审批，环京其他区域顺理成章的成为下一个置业热点区域。
　　一名两年前在燕郊投资买房的陈女士告诉记者，她家5年前开始在环京地区投资买房，一共买了三套，分别位于廊坊市区、燕郊和香河，其中燕郊的房价涨幅最快，收益已经接近3倍，廊坊市区的涨幅最慢。“燕郊的房子涨得吓人，最近打算把它卖掉，打算在涿州和武清各买一套房。”陈女士赌“新机场”的概念会极大地刺激周边的楼市。
　　以涿州区域为例，涿州作为环京区域楼市比较热门的区域之一，在“廊九条”出台之后，区域热度得到迅速提升。从地理位置上来看，涿州市位于北京市南部，地处京、保对接前沿带。城区距北京天安门广场直线距离为55公里，紧邻北京大兴和房山。随着京石高铁的开通，北京西站至涿州东站仅需要12分钟，这种时空距离的缩短，使涿州已然纳入进大北京城市圈，改变了北京与河北之间的空间布局，也使得涿州更好的承接了首都城市功能，扩展了区域楼市的升值空间。
　　同时，首都第二机场在京南的落址，也使涿州依靠国际航空枢纽的空港优势，带动周边地区住房、商贸及公共设施的建设。如今的涿州，早已具备了成为首都卫星城的地缘优势。2012年，政府在涿州倾力打造出5.7平方公里的北京高铁新城。根据十八大以来国家明确提出的继续实施区域发展总体战略，令高铁新城成为首都城市功能外溢的首选地。
　　作为涿州区域标杆项目鸿坤理想湾的升级版本，鸿坤理想尔湾(楼盘资料)位于河北省涿州市码头国际健康城核心起步区，毗邻北京房山界2公里，距离京石高速码头国际健康城出口仅3公里、高铁涿州东站8公里、首都二机场20公里。
　　在建设理念上，项目具有前瞻性的引入了美国西海岸，洛杉矶南部“尔湾”这个城市的花园城市规划理念，它是同项目相似的产业生态之城，也是美国最大的规划城市社区之一。尔湾以名校、科研为内核，汇聚了一大批高新技术产业人群定居工作学习和生活。
　　在社区规划上，项目打造全家庭无忧生活，社区全年龄创新配套涵盖了21世纪幼儿园、益润医疗、社区图书馆、社区跑道，并且开创“301医疗+益润健康服务的“医养结合”新模式，真正解决了现代社会的老有所养少有所托。
　　在产品的上，项目也在研发全套智能家居控制系统，为业主实现日常生活的智能化操控，设计师将先进科技应用于室内空间，通过回家模式、离家模式、儿童关爱模式等等模式，实现了视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的五感智能体验。全方位解决家庭的安全、互动、舒适等等情感需求。
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