关于房地产业的几点思考；李永刚日；摘要：从1998年始，我国住房价格一直上涨，期间；一、房价为什么一直上涨？；1、经济高速发展释放潜在需求；新中国成立后很长一个时期，由于供应严重不足，人们；改革开放三十多年，我国经济已年均10%左右的速度；在1981年前，我国实行的是福利分房制度，住房是；因我国的经济发展快速发展和城镇化的持续发展，将近；需
关于房地产业的几点思考
摘要：从1998年始，我国住房价格一直上涨，期间仅有短暂的盘横；房地产业规模和其国民经济占比逐年扩大，导致整个经济结构失衡。高房价要么让无数的潜在购房者望而却步，要么造就了无数的“房奴”，终生为房奔波。是什么导致了我国住房产价格的一直上涨？本文首先从住房需求的释放、住房的商品化和市场化改革，我国的城镇化进程，地方政府对土地财政的依赖，房地产调控效果不佳，地方政府执行调控政策乏力，投资与投机盛行等几个方面阐述了我国住房价格一直上涨的原因，并对房地产体量巨大和高房价的危害进行了分析，然后对如何调整经济结构和控制住房价格提出了的建议。
一、房价为什么一直上涨？
1、经济高速发展释放潜在需求。
新中国成立后很长一个时期，由于供应严重不足，人们总体居住条件长期得不到改善，筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景，很多人记忆犹新。1978年，城市人均住房建筑面积仅6.7平方米，对住房的潜在需求巨大。[1]
改革开放三十多年，我国经济已年均10%左右的速度发展，国民收入显著增加，对住房的潜在需求得到有效释放。这是房价上涨客观的合理的原因。
2、住房的商品化和市场化改革。
在1981年前，我国实行的是福利分房制度，住房是免费的。从1981年开始进行商品房开发试点，1992年房地产开发从沿海向内地展开，到1998停止住房实物分配，全面实行住房商品化，并取消价格管制。当年住房有效需求全面释放，商品房成交量和价格都大幅攀升。 3、城镇化进程与房市预期。
因我国的经济发展快速发展和城镇化的持续发展，将近有1.8亿农村人口转化为非农人口，大部分的农民工已转化为城镇的暂住人口。年27年的时间里，我国城镇化水平由17.9％提高到46.0％。目前还处于加速城市化的进程之中，城镇化水平在以每年1%~2%的速率增长。预计到2025年城镇化将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的认识：土地属于稀缺且不可再生资源，在加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和人们
需求的增加越来越高，而不会降低。如果现在不买地买房，将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入，刺激房价增涨。
4、地方政府对土地财政的依赖。
我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。1994年我国实行分税制以后，省及省以下地方政府承担约65%的中国财政总支出，而在中央政府的转移支付不完善的情况下，地方政府的财政收入是远远不能满足其发展需要的，地方收入与支出严重不成比例。由于缺乏有效的融资方式来保持财政平衡，地方政府不得不通过土地出让来增加地方财政收入，通过对国有土地的竞价拍卖，来获取地方发展的主要资金。卖地的钱是不交中央政府的，只交一点税，大部分是归地方政府。而土地的“竞价拍卖”客观上不断推高房地产开发土地的价格，增加房地产开发成本，传导至房价上涨，房价上涨和房地产业的繁荣反过来又刺激地价上涨，地方政府获取更多的土地出让金，使得整个房地产市场陷入投机恶性循环。2008年，南京市江宁区房管局以 “低于成本价卖房” 对南京恒大地产集团进行查处。此事件在网络和平面媒体上掀起轩然大波，该房管局局长因天价香烟被 “人肉收索”而查出贪污腐败，继而被双规。此事件反映普通大众对高房价的敏感和反感。在更深层次，此事件也反应了地方政府对土地财政的依赖（房价高，地价才高，地价高，政府才有收入）。
5、房地产调控效果不佳。
从2002开始国家开始对房地产进行调控，但房价一路上涨，期间仅有短暂的盘横。房价长时间脱离普通大众的购买力。调控不佳的原因在一下几个方面。 对房地产业在国民经济中的认识和定位不明确，导致房地产占国民经济的比重过大。
年，朱F基总理（副）对房地产业和经济过热进行了很好的调控，实现了经济的软着陆。在那个阶段房地产占整个国民经济的比重不高，只能算作普通的经济门类。1998年，由于受1997年亚洲金融危机的影响和前几年对经济的调控，我国经济出现通货紧缩，下行压力加大。国家为了启动投资需求，首先从房地产业入手，采取了一系列的调控措施。首先，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出来。其次，降低利率和首付比例，延长按揭贷款期限。降低
了购买门槛，将潜在需求进一步释放成有效需求。从1998年到2002年，在事实上（虽然政策面未明确），房地产业逐渐从单纯经济行业逐渐提升为国民经济的支柱产业。
2002年，从投资规模到地价房价，都显示出房地产业明显存在过热现象。2003年，央行的“121”号文件，意在抬高房贷门槛，紧接着国务院“18号文件”，将房地产业定位国民经济的支柱产业，（现在来看）这反应当时决策层对当时房地产业的认识和定位不统一，不清晰。2004年的“管土地，紧信贷”政策反而导致住宅供不应求状况，拉动全国房价创纪录地上涨15.2%，并延续到2005年。04、05、06年的各种调控政策还有一个共同的特征：没有硬性数据作为考核指标，没有细节量化指标（而地方政府又没有将政策量化为具体指标数据的意愿），使得实际可执行力低下。
直到2007年，房地产规模和房价呈现逐年向上的趋势。房地产上下游产业规模和产品价格也逐年上涨，GDP增速达到13.0%。而仅商品房对GDP的直接贡献就有12%，加上上下游产业，房地产业对GDP的贡献应该超过30%（保守估计）。房地产业占经济的比重过大，导致整个经济结构有失衡的危险。当年有“整个中国就是一个大工地”的说法，如果换一种说法，当时的经济就是以房地产为代表的“砖头经济、水泥经济和钢铁（准确说是钢筋）经济”。这使得后来对房地产业的调控空间更小，难度更大。
美国次贷危机到全球金融危机对中国经济的影响远远超过中央决策层的估计，经济下行压力较1998年亚洲金融危机更大。在此背景下，房地产业调整再次转向，为了救“经济”，再次被定位成国民经济的支柱产业。在持续几年的调控后，2008年，房地产业的定位再次出现反复。
而房地产业定位和政策的转向再次刺激房价上涨，到2009下半年，出现价涨量跌的“滞涨”现象。房价虚高，将普通刚需挤出房地产市场。由于高房价的挤出效应和（高房贷的巨大压力对刚需）对其他方面消费的压制，启动内需来弥补出口减少并不理想。而在其他实体经济未有效复苏的前提下，房地产规模再次扩大，房价再次快速普涨，积累严重的金融风险，也给整国民经济埋下隐患。
09年底，房地产调控重新回调控遏制轨道，直到现在。
无庸讳言，从2003年到现在，对房地产业调控基本是失败的（但是还在可以控制和挽救的范围内）。其实失败的根本原因在于国家对房地产业在国民经济中的定位不清晰和反复，各种调控政策未触及根本，又无具体的指标可供参考执
行，执行效果寥寥。原本还相信政府能够把房价控制在合理的价位上的百姓,现在后悔不迭（没有趁早买房），这严重损害政府的公信力。
6、地方政府执行调控政策乏力。
第一，地方政府的政治利益。首先，当中央确立一个经济和社会发展目标之后，各地往往在此目标之上层层加码，逐级放大，其结果是相互攀比，一哄而上。特别是表现在GDP增长率指标上，就更为明显。其次，中央的调控政策是全面系统的，但地方政府在执行时往往有意无意地选择执行对自身有利的政策执行，不利于经济指标（利于普通大众的政策）在执行上往往敷衍了事。比如在刺激普通商品住房消费和扶持房价方面不溃余力（南京市江宁区房管局以 “低于成本价卖房” 对南京恒大地产集团进行查处），在加大保障性住房建设力度就敷衍了事。央视主持人白岩松在政协会上就曾评价：某些地方政府政府报告保障性住房增长200%，如果上年只有一套保障性住房，今年岂不是只建了三套？纯粹玩数字游戏。
第二，地方各级存在与房地产有关的权力寻租和贪污腐败。各级决策者通过政府投资活动必然会给该地区和集体带来一定的经济利益，加快本地区和本部门的经济发展，同时，由于制度的不完善和执行乏力，部分人权利寻租活动也负载在投资活动上，这也是在一定范围内存在腐败的重要原因。 前段时间，连续出现的房叔（蔡彬）、房姐（龚爱爱）、房妹（翟家慧）等等，这类人及其背后关系网（一个庞大的群体）的权力寻租和贪污腐败对于房地产规模和房价失控来说是一个重要的因素。
某些开发商甚至公开口吐狂言：每调控一次，房价就涨一次 ，鄙人以为，原因就在于上述两个方面。
7、整个社会心态浮躁，投资与投机盛行。
从1997年起算，由于房价长期上涨（仅有过短暂的盘横），房地产规模急剧扩大（各地楼堂管所、住宅林立）；调控屡屡失败；不良媒体恶炒；一些别有用心的经济学家误导；最主要地方政府对GDP的钟爱和对土地财政的依赖。在上述因素的共同作用下，整个社会心态浮躁，房价心理预期长期偏向于涨，投资与投机盛行。“已经买房的人，都不希望房价跌；每个将要买房的人，都希望房价先跌后涨，以便自己趁房价下跌时多买几套房子；每个人都认为房价高，但每个人都想多买几套房子；谁希望房价跌？谁不是绑架者？”[2]这是大部分人内心的写照，也是整个社会浮躁心态的真实写照。
在这儿要重点指出的是国际游资和热钱投资（机）我国房地产业是非常危险的。1997年亚洲金融危机的引爆点就是国际游资和热钱投资炒作当地的房地产业。国际游资和热钱迅速推高当地房价后又迅速撤离（导致房价暴跌，甚至跌破成本价），进而搞乱其汇率，最后洗劫东南亚国家的发展成果后离去。
二、房地产体量巨大和高房价的危害。
1、导致经济结构失衡，绑架我国经济。 在实施严格调控政策的2012年，对房地产的投资还占据固定资产投资的22%。从年，每年商品房销售对我国GDP的直接贡献就是12-13%。加上砖头、水泥、钢筋，房地产业每年对中国GDP的贡献超过30%。
根据市场经济原理，各种生产要素自动流向高利润的行业。房价高企导致各种生产要素向房地产业聚集，房地产规模急剧膨胀导致资源错配。大家都在谈中国经济结构不合理，其实最大的不合理就在房地产所占比重太大。
如果从各种产业的重要性来对经济进行分层的话，鄙人以为可以把我国经济分为六层：中心是以载人航天为代表的高科技产业，值得骄傲；第二层是以原子弹、氢弹、战斗机、航母、坦克为代表军工产业，正在迅速提升；第三层是以没有核心技术的IT产品为代表的信息产业，绝大部分的核心技术未掌握，是我国经济的软肋；第四层是以钢铁、家电、汽车为代表的工业层，以制造为主，创造为辅，最顶尖的设备往往需要进口（高铁除外），最核心的技术往往在别国手中；第五层是以廉价劳动力为基础的以服装、鞋帽为代表的轻工业，是中国制造的优势，但书写着“八亿件衬衫换一架空客飞机”的血汗日记；第六层是以砖头、水泥、钢筋为代表的房地产业，（在事实上）压榨着、透支着、绑架着、威胁着中国经济。六层结构中房地产业占据了近三分之一，可以这样说现在的中国经济本质上就是“砖头水泥钢筋经济”。
美国虽然第三产业比较发达，但其经济支柱产业过去是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、军工和信息产业；日本经济的支柱产业是汽车、电子、光学和计算机产业，靠着这些，日本曾几十年保持世界经济第二的基础，实现了国家复兴；韩国是将船舶制造业列为支柱产业的。
而我国在近十年的发展中，将房地产作为经济发展的支柱产业，导致经济结构严重失衡，事实上绑架了我国经济。
2、严重抑制与其他产业有关的消费，导致启动内需乏力，不利于其他行业的发展。
三亿文库包含各类专业文献、高等教育、行业资料、外语学习资料、应用写作文书、关于房地产业的几点思考37等内容。　
　关于房地产营改增的几点思考洛阳市美伦房地产开发有限公司 马健 一、 房地产行业原来实行的是价内税, 营改增以后将改为价外税, 增值税作为一种价外税,税负会沿着... 　低碳经济下关于房地产业发展的几点思考_广告/传媒_人文社科_专业资料。龙源期刊网 .cn 低碳经济下关于房地产业发展的几点思考 作者:戴川 ... 　对我国房地产经济发展现状以及趋势的几点思考 摘要: 经过多年的快速发展, 房地产已经成为很多地方经济发展的支柱产业, 房地产行业上下游产业链条长, 由此带动了相关... 　关于房地产项目如何快周转的几点思考_建筑/土木_工程科技_专业资料。关于房地产...2014年度细分行业报...专题 休闲农庄项目可行性研究... 2014年移动互联网O2O分析... 　新的产业政策下对房地产业的几点思考_经济/市场_经管营销_专业资料。新的产业政策下对房地产业的几点思考 2005 年 3 月份,国家八部委联合下达《关于切实稳定住房... 　关于房地产价格策略的几点思考_信息与通信_工程科技_专业资料。关于房地产价格...广州金业、上海华辰等大市 场中的大发展商才能做到,但反过来,从市场出发、从... 　关于调控房地产的几点建议 2页 2财富值如要投诉违规内容,请到百度文库投诉中心;如要提出功能问题或意见建议,请点击此处进行反馈。 ... 　提出以下几点意见及建议: 一、 开发面积过多 目前我市房地产行业已基本处于饱和状态,房屋大量积压, 销售不出去,而新楼盘又不断开发,形成我市房地产市场出 现供... 　龙源期刊网 .cn 对房地产开发企业规划设计的几点思考 作者:程波 来源:《城市建设理论研究》2012 年第 30 期 【摘要】房地产业者只有顺应...评论：如何看待房地产反腐引发的集体抵制_民生评论_新浪财经_新浪网
&&& &&正文
评论：如何看待房地产反腐引发的集体抵制
　　安邦咨询
　　去年，新华社连续推出新一届中央政治局常委成员的人物特别报道，史无前例地对中央领导的财产予以公示。
　　十八大结束后，中国高层实现了权力的平稳交接，新一届领导班子正式上台。社会各界对以习近平为总书记的党中央寄以厚望。从去年11月中旬至今，新班子执政已满3个月。观察中央政府在这段时期的动作，改革未动，整党先行。日，习近平总书记在中央政治局会议上提出“八项规定”、“六项禁令”，今年1月17日，又在《网民呼吁遏制餐饮环节“舌尖上的浪费”》上作出重要批示，强调厉行勤俭节约，反对铺张浪费，务必狠刹奢侈浪费之风。这些举措显示出中央领导的整党决心，希望以党纪约束政府行为，力求政治清明。
　　更加引人关注的是全国范围内的反腐行动。据统计，习近平就任中共中央总书记以来，短短3个月，就在公开场合6次谈到反腐倡廉。在1月22日举行的中国共产党第十八届中央纪律检查委员会第二次全体会议上，习近平总书记发表重要讲话，强调要加强对权力运行的制约和监督，把权力关进制度的笼子里，形成不敢腐的惩戒机制、不能腐的防范机制、不易腐的保障机制。他并指出，要坚持“老虎”“苍蝇”一起打，既坚决查处领导干部违纪违法案件，又切实解决发生在群众身边的不正之风和腐败问题。
　　在众多反腐实践中，房地产成为揪出各级腐败官员的高发区。岁末年初，在中央政府的反腐大旗下，“房多多家族”集中登场：房叔、房婶、房妹、房姐……影响最大的当为陕西省神木县的“房姐”龚爱爱，被曝有四个户口，在京拥有41套房产共计9666.6平方米，一时舆论哗然。在“限购”令空前严格的今天，“房多多”们的房产数量和购房手段都让人大开眼界。
　　房地产反腐的愈演愈烈引起了各级官员的反弹，频发的“房多多”事件令住房信息系统成为一些官员的梦魇。近段时间，一些地方加紧出台了房屋信息查询规范，对输入人名查询名下有多少套房的“一人查房”方式作出专门约束，这在此前已出台的规范中并不多见。
　　去年，新华社连续推出新一届中央政治局常委成员的人物特别报道，史无前例地对中央领导的财产予以公示。
　　比如在2月16日，福建漳州市发布消息称，为“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”，漳州近日出台了《房屋权属登记信息查询暂行办法》。除申请查询本人房屋信息和国家公检法等机关的协助查询外，严禁以姓名(名称)为条件进行查询，只能以明确的房屋坐落或房屋所有权证编号进行查询，查询工作人员对房屋权属信息的内容保密。江苏盐城市日前也出台类似规定，对房屋信息实行有条件查询和限制查询。此外，据国内媒体报道，北京市住建委也在内部明确了纪律，个人一律不准进行类似查询。
　　各级官员对待房地产反腐的恐慌不出我们的预料。在此之前，在分析中国推出房产税的可能性时，安邦的智库学者便曾判断，开征房产税与其说是新增一门税种，不如视其为一种反腐手段，将遭到来自各级官员的抵制。在实践中，我们也可以看到，作为开征房产税的前期准备工作，全国房地产信息联网推进艰难。住建部曾要求全国40个重点城市在去年6月底之前与之联网，但期限过后便没有了下文。
　　应当看到，中国房产信息的披露比较复杂，既涉及腐败官员的问题，也包括普通人的隐私，如果什么人都能查信息、披露信息，必然会伤及大量普通人。因此，应该区别对待，禁止对私人隐私信息的披露，这是普遍保护的原则。但同时，也应鼓励公众监督官员，不能因事涉腐败官员的利益，就捂上盖子，“藏着掖着”。很重要的一点是，各地政府对房地产反腐的“集体抵制”，恰好凸显了官员财产申报制度的重要性，应该加快推进财产申报，只有这样，才能合理合法地保护官员的正当财产，同时依法惩处贪污腐败。在这重意义上，反腐败与保护隐私信息并不冲突，不能因此停止反腐败的行动。
　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：
　　去年12月，新华社连续推出新一届中央政治局常委成员的人物特别报道，史无前例地对中央领导的财产予以公示。我们相信，在中央领导以身作则下，官员财产申报公示制度就在不久后建立起来。到那时，各级官员便没有任何理由，像对待房地产信息这样，以隐私的名义，拒绝公众的监督。这也是中国政府维护自身执政合法性的必要的一步。
　　本文仅代表机构观点，不代表本网立场！
&&|&&&&|&&
看过本文的人还看过}