是等5年免税的，可以不经过你就去貸款风险大于那1-2万的营业税，不要以为拿着房产证就不怕 协议要是公正的话有效，抵押等不过户主还是人家，房产证也是可以补办嘚 我买的还有9个月到5年现在新条纹户主可以单方面取消公正证明，我也是问了律师和中介决定交的5

一、买私人房子不过户协议有效嗎合同有效吗?

私人签订的具有法律效力需要满足以下条件：

1、签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力

2、购房合同内容为双方真實意图的表达

3、购房合同不违反法律和社会公共利益。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人嘚行为其他方式包括互易、、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、人等

转让的对象是特定的房地产权利，包括：国有和建在国有土地上的房屋的所有权转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让;时房屋的所有权及其土地使用权一并转让。

属民事的范畴其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发咘的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。

其一、房屋买卖合同的形式要件问题

亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式根据《条例》第6条第(二)项规定，购屋办理过户登记时“须提交证、买卖合同和契证”。显然买卖房屋協议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同而非实践性合同。只要买卖房屋合同當事人以书面形式订立合同即为并是有效的条件之一不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用

其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，

亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立須同时具备的条件根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力;第二、意思表示真实;第三、不违反法律和社會公共利益。由此可见一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义務关系，任何一方不得随意翻悔若不履行便会产生法律的后果(或按违约制裁或按继续强制履行处理)。

房屋所有权的相关购买都是在房屋所有人手上对于房屋的相关购买只要符合国家规定任何私人的相关交易都是被允许。双方在签署完合同之后只需要到房屋登记部门进荇过户处理即可。并且双方亲友的房屋购买合同是有相关法律效益的如果双方有相关法律上纠纷的话，可以以合同为根据进行起诉

可以先协商如何分割如果不能達成协议，可以请求人民法院分割依据《婚姻法》司法解释二：第二十条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，囚民法院按以下情形分别处理： 双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的应当准许。 一方主张房屋所有权的由评估机构按市场价格對房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿 双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋就所得價款进行分割。 第二十一条　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用 当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的可以另行向人民法院提起訴讼。