房地产业发展问题
摘要：住房问题是关系民生的大问题。本文在此背景下建立了房地产市场发展与经济发展的关系的模型，通过此模型可以用经济发展趋势来预测房地产业的发展趋势，以及建立了影响房地产业发展因素的模型。
问题一中建立了房地产市场发展与经济发展的关系的模型，从而说明2009年该市的房地产市场发展形势。在研究方法上，我们首先想到的是侧重于单目标模型，但此种模型不能反映系统的综合性、动态性和复杂性。
为此，本文主要基于经济周期理论，文章首先证实研究了房地产业与经济发展各个层面之间的联动关系，包括房地产投资、房地产施工、竣工面积、销售面积及销售额等方面和经济增长之间的关系。然后再采用主成分分析法合成该市的房地产周期指数用全市生产总值(季报)增长率来表示）
通过房地产周期和经济周期的对比研究发现，房地产周期和经济发展周期走势基本一致。该房地产周期的复苏和繁荣要先于经济发展周期，衰退要晚于经济发展周期。并且，从波动幅度来看，房地产周期的波动幅度远远大于经济发展周期的波动幅度。
问题二中而综合以上两个方面说明政府应该如何调控房地产市场。
问题三中使用公式 ，并结合泰勒展开式计算说明在房地产稳定发展的前提下，即在房地产市场发展良好，而又不产生泡沫的前提下。使该市人均住房面积在2015年达到30平方米。政府对该式中相关系数应如何调整给出一个具体的范围，以供政府参考。
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关键词：房地产周期指数& 主成份分析& 房地产泡沫& & 泰勒展开式
一、问题重述
住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。
问题是要求我们:
二、模型假设
宏观调控。
该城市的商品房的定价是经过综合分析之后的出来的。
三、符号说明和约定
P：住房每平方米价格
Y：家庭平均可支配年收入
a:抵押借款价值比率
i：个人住房抵押借款月利率
N：个人住房抵押借款月份数
：月收入中可用于偿还个人住房抵押借款的最高比
M：居民有效需求决定的户型面积
四、问题的分析
房地产业与经济发展有着紧密的联系，是经济发展的&晴雨表&，房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定密切相关。
对于问题一，我们的首要任务是通过己给数据，验证房地产业与经济发展在一定程度上存在在周期性。选择多个指标，通过主成分方法合成房地产周期指数，经济发展周期指数(以CDP增长率为代表）（全市生产总值（记为CDP）(季报)。从而刻画出两者之间周期的联动关系。再通过查阅资料，可知己预测出的2009年每个季度的经济发展状况，从而通过我们己有的结论来得出房地产市场的发展状况。
对于问题二，问题中要分析影响房地产发展的因素，而
对于问题三，问题中要求在2015年使该市人均住房面积达到30平方米，即至少在2015之前人均住房面积达到30平方米。我们在分析过程中从2009年算起，即保证在6年内，在房地产市场稳定发展的前提下，房地产市场不产生泡沫，从而达到要求。
五、模型的建立与求解
5.1& 问题一的解答
模型中运用经济周期理论，得出经济发展与房地产发展的同向波动关系，再从而进行预测。
5.1.1经济周期理论
5.1.2房地产周期波动验证
我们选择了房地产投资、城镇以上固定资产投资、房屋施工和竣工面积、商品房销售面积、商品房销售额等6项指标从房地产的各个环节来验证在该市中房地产发展是否具有以季度为周期的周期性。故在以下所出现的数据中，我们均是按季度处理。
选取这些指标认为其能较准确地反映该市房地产发展的轨迹是因为：（1）这些指标给出的数据相对较多，并且各个景气指标与房地产发展有直接联系，这比单个指标更能综合反映房地产周期波动的强度；（2）较多的选用了物量指标，相对价值指标来说，更能反映房地产业发展的真实情况；（3）既选用了房地产投资指标，也选用了竣工指标，这有利于克服房地产生产周期长，在投入产出方面时滞过大的偏误。
①.房地产投资
房地产投资额是房地产周期波动的决定性因素，房地产投资增长必然会带动房地产开发建设，影响供给，从而影响房地产价格。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，将房地产投资额和固定资产投资进行对比，可以判断房地产业和经济之间的协调发展程度，是否脱离了正常的发展水平及是否产生泡沫。
图5.2房地产投资额和固定资产投资对比分析
图5.2是该市房地产投资和房地产投资占固定资产投资的统计图。从图中可以看出，在2003年第3、4季度与2004年的第1、2季度，房地产投资额很低占固定资产的比重不超过19%。并且2003年后两个季度中房地产投资增长率为负值。而2007年房地产的发展趋于好转，最大增长率超过3倍。
图5.3是房地产投资和固定资产投资增长率图。从图中我们可看出，固定资产投资与房地产投资具有明显的周期性，且其周期性规律为一致的。即两者同增同减，同时处于波峰与波谷。
从图中我们还可以看出，两轮明显的房地产投资过热时期，2004年第1季度&&2004年第4季度，2006年第4季度&&2007年第4季度，这两个时间段房地产投资的增长率远高于固定资产投资增长率。
②商品房施工面积与竣工面积
商品房施工面积和竣工面积是考察房地产发展的两项重要指标，它们是房地产发展过程和结果的体现。由于商品房施工面积和竣工面积之间直接的数据趋势不能很好的反映两者之间的关联性，故我们算出两者的增长率，绘出两者的增长率的曲线，从而得出是否随时间的变化而呈现周期性。该市从2003年到2008季度商品房施工面积和竣工面积处理表格及用matlab绘出的商品房施工面积和竣工面积增长率的对比分析图如下表5.1、图5.3。
表5.1商品房施工面积和竣工面积&&& 单位：万平方米、%
图5.4商品房施工面积和竣工面积增长率对比分析
如表5.1及图5.4所示，从2003年第3季度以来，该市商品房施工面积和竣工面积增长率均变化不一。其中从2004年起施工面积在每年第1 季度均飞速增长，而竣工面积从2004年起在每年第4季度也都实现飞速增长。竣工面积增长率在2007年末及2008年初实现了突破性的飞跃，而施工面积增长率同样在2008年初也实现了突破性的进展。
由图5.4我们可观察出，施工面积呈现出五个周期，而竣工面积也呈现出此种趋势下的五个周期。但施工面积先于竣工面积达到波峰。
③商品房销售面积和销售额
房屋销售面积是房地产市场中实际成交面积，客观的反映了市场的实际需求。房屋销售面积及其增长率能够反映市场的冷热程度。房屋销售额是销售面积和销售单价的乘积。本文选取了商品房销售面积和商品房销售额这两个指标反映房地产周期的实际需求因素，参见表5.2和图5.5。
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表5.2商品房销售额和销售面积& 单位：亿元、万平方米、%
图5.5商品房销售额和销售面积增长率对比分析
该市商品房销售面积与销售额呈现以年为周期的周期性波动。在每年的年初商品房销售面积与销售额均处于处于较低水平，甚至某些年份在年初的商品房销售面积与销售额为0。而每年的下半年后逐渐回落，步入新一轮扩张周期。商品房销售额和销售面积走势基本一致。在2004至2008年之间商品房销售面积与销售额呈现出五轮周期波动态势。
综合上面三点的讨论说明，我们可发现，该市房地产各因素在时间上呈周期性波动。并且是以季度为周期划分的。
5.1.3刻画房地产市场发展与经济发展的关系
1.房地产周期波动的合成指数
通过资料的查阅我们知道，目前国际上通用的景气指数方法有多种，我们选择其中的主成份分析方法对房地产周期波动指数进行合成。
①主成分分析法：
主成分分析是设法将原来众多具有一定相关性（比如P个指标），重新组合成一组新的互相无关的综合指标来代替原来的指标。通常数学上的处理就是将原来P个指标作线性组合，作为新的综合指标。最经典的做法就是用F1（选取的第一个线性组合，即第一个综合指标）的方差来表达，即Var（F1）越大，表示F1包含的信息越多。因此在所有的线性组合中选取的F1应该是方差最打的，故称F1为第一主成分。如果第一主成分不足以代表原来P个指标的信息，再考虑选取F2即选第二个线性组合，为了有效地反映原来信息，F1已有的信息就不需要再出现再F2中，用数学语言表达就是要求Cov（F1，F2）=0，则称F2为第二主成分，依此类推可以构造出第三、第四，&&，第P个主成分。
其中， （i=1&m）为X的协方差阵 的特征值多对应的特征向量，X1，X2，&&，Xp是原始变量经过标准化处理的值（因为在实际应用中，往往存在指标的量纲不同，所以在计算之前先消除量纲的影响，而将原始数据标准化）。
如前文所示，我们从房地产投资、房屋施工和竣工面积、商品房施工面积和竣工面积等三个方面研究了房地产市场周期波动的各个层面。这些指标都表现出了良好的周期波动敏感性，因此本文选取下述六个指标的增长率来合成房地产周期波动指数。
六项指标分别是：（1）房地产投资、（2）固定资产投资、（3）商品房销售额、（4）商品房销售面积、（5）商品房施工面积、（6）商品房竣工面积
各项指标均为增长率指标，根据这六个指标主成分分析的结果参见图5.6。
主成分分析中，各主成分的贡献率及累积贡献率如下表5.3所示。由表5.3我们可看出当取两个主成分时其贡献率已经达到78.971%，并且由上图5.6我们可看出取这两个主成分已经能涵盖大部分的信息。
我们再对所取的两个主成分进行KMO及Bartlett's Test检验，又因为Bartlett's 检验是要其值越接近1越好，我们由下表5.4可看出Bartlett's 检验值96.226%，此时己非常接近1.而KMO也大于0.5.故我们所取的两组主成分，包含原有的信息比较多，能为我们所接受。
's Test of Sphericity
②房地产周期波动指数的合成
由上述结果，我们取出了两个主成分。但因为需要做出其周期波动指数合成图，我们采取加权的方式把这两个主成分进行合成。合成后，房地产周期波动合成指数如下图5.7：
2.房地产周期和经济发展周期的联动关系
本文利用上文合成的房地产周期指数来考察房地产周期和经济发展周期之间的相关关系。房地产周期以房地产周期波动合成指数为代表经济发展周期以CDP增长率为代表，其波动图参见图5.8
从图中可以看出，房地产周期和经济发展周期走势基本一致。我国房地产周期的复苏和繁荣要先于经济发展周期，衰退晚于经济周期。并且，从波动幅度来看，房地产周期的波动幅度远远大于经济发展周期的波动幅度。
由上面的分析我们可看出，从2008年开始，该市的经济持续下行。我们认为导致年经济下行的主导因素是房地产调整的加速。通过查阅附件2中的资料，我们得知在2008年房地产市场调整才刚开始，该年为一个 &拐点&,即房地产销售持续下降一年,而投资仍然处于高位增长。
又结合附件1与我们的分析。一是从年的全年走势看,房地产销售的萎缩幅度在逐季加大,在房价仍处高位、居民收人增长放慢且收人预期趋于恶化的情况下这种态势将会延续。二是受年预售房面积或销售额大幅下降的影响年房地产投资增长将会显著放慢甚至出现负增长。三是只有加大房地产市场的调整才能更有效地解决房地产发展面临的问题。没有房价的明显调整,将难以消化已经严重过剩的住房供给,成交量也就不可能放大,成交量大幅萎缩必然影响房地产企业收益和地方政府的财政收入,因而房地产市场调整的延缓不是好事,相反会延缓中国经济调整的时间。
5.1.4 2009年该市的房地产市场发展形势
我们由资料的搜索得知，在2009年第一季度，虽受到全球经济危机的影响，但我们GDP仍会以大致8%的比率增长。而在第二季度或第三季度增长速度会开始下降。但从全年来看，仍是上半年高，下半年低。
全球经济危机对于世界各国的影响是深远的，同时其涉及的范围也是广阔的。因此，我们考虑该市的经济发展也受到经济危机的影响。而其CDP的增长规律也大致同GDP的发展规律一致。
所以，在此我们由上面我们得出的房地产周期指数与经济发展周期指数图，可知在第一季度该市CDP增加的同时，房地产业各方面的指数也呈递增趋势，并且其递增速度快于CDP递增速度。而在二、三季度CDP开始下降，此时，房地产业也开始衰退。但衰退晚于该市CDP的衰退速度。
5.2& 问题二的解答
问题中要分析影响房地产发展的因素，而
5.2.1从开发商的角度建立定价模型
①首先考虑一个开发商的情况
整个市场只有一个房地产商开发时，即周围无竞争对手时，这时房地产商处于完全垄断的地位，这对房地产开发商定价的原则是使其利润最大化。根据经济学原理，房地产开发商可采取下面几种方法：&&&
&1 .房地产规模未定时：房地产开发商可以根据自己的收益函数与成本函数来决定它的开发规模，从而在它的需求函数上决定房价。
②再考虑多个开发商的情况
因此，在本博弈中， 纳什均衡的充分必要条件是 &，的最大值问题。即只需要求出各房地产开发商对其他房地产开发商的反应函数，然后解出它们的交点就可以了。
由此模型的建立我们可发现，若一个地区存在多个房地产开发商的话，则这些开发商之间就可能会存在恶意的竞争，如某个开发商故意压低其房价，来使购房者购买其房子。此时其它的开发商则可能会因为其所开发的房产过少被售出而导致破产。甚至是某几个开发商之间形成垄断组织。从而使其它开发商破产。这种不正当竞争，会对该地区的经济造成严重的不良影响。甚至会使该地区的经济发展滞后。所以，为避免这种情况，政府的宏观调控显得尤其重要。
5.2.1从购房者的角度
①从房地产的有效需求出发给出购买者相对满意的有效需求价格定价模型
对于购买者而言，量入为出，是消费的基本原则，居民买房时总会根据自己家庭收入的多少来决定是否购房、所购房屋位置及户型面积等，当然，一旦决定买房，多半采取个人住房抵押贷款方式，而不是等攒够钱到十几年后才消费。我国城市居民所能承受的住宅商品价格可以表示为：
其中：&&&& ---有效需求价格；
居民家庭年可支配收入额；
抵押贷款价值比率（贷款成数）；
个人住房抵押贷款月利率；
个人住房抵押贷款月份数；
---月收入中可用于偿还个人住房抵押贷款的最高比例；
---按居民有效需求决定的户型面积；
因此，我国城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求价格模型为：
从这个模型我们可初步看出，有效需求房价与居民家庭年均可支配收入有关。下面我们对此进行验证，我们引进附件1中的一组数据来求出我们当前的有效需求价格见下表5.5：
由表中数据及图示我们可以看出，城市居民收入水平上的有效需求价格，随着居民收入水平的不断提高，它们会动态地变化着，并逐步向市场价格靠拢。
②我们再选取了2003年第3季度&&2008年第4季度GDP 总量与平均每季度房价之间的关系进行分析。(见下表5.6)
首先对两者的相关性进行分析，结果两者的相关系数R=0.86。然后检验我国GDP 对房价的影响。在此以每年GDP 总量为自变量，房价为因变量，用matlab
③我们再选取了2003年&&2008年末城区人均住宅使用面积与平均每年平均房价之间的关系进行分析。(见下表5.7)
同样，我们对年末城区人均住宅使用面积与平均每年平均房价相关性进行分析，结果两者的相关系数R=0.792。然后检验我国GDP 对房价的影响。在此以平均每年平均房价为自变量，年末城区人均住宅使用面积为因变量，用matlab得下式：y=243x-2358，其图像如下图5.11：
综合上面①、②和③我们作出如下结论：
相关系数越高，对房价的影响越大。GDP，人均可支配收入，年末城区人均住宅使用面积有密切的关系，它们与房价的相关系数均超过了70%，所以我们认为GDP，人均可支配收入，年末城区人均住宅使用面积是影响房价的主要因素。
而决定购房者是否买房又取决于房价的高低，所以要使一个地区人均住房面积达到某一标准时，政府应该对影响购房者买房的这些因素进行调控。
5.2.3模型对政府调控房地产的指导作用
鉴于以上两方面的分析，我们得出在房地产市场发展中政府应在如下几方面发挥其指导作用：
(1)政府在调控土地供给量同时，应严格控制土地价格，防止因土地供应偏紧，使获取土地的竞争加剧，而在投标或拍卖中哄抬地价.严格禁止土地炒卖和变相炒卖。
(2) 在项目规划建设中，统一公建要求，严格税收制度，杜绝以各种不法手段，逃避社会职责，赚取额外利润. 各项优惠政策应有统一标准,保证开发商同一条件下公平竞争，发挥自身优势，节省成本，降低房价.当然也要杜绝政府公务员的腐败问题。
(6)倡导购房者的理性消费概念.购房者要分析楼盘的实际价值，分析自我消费能力与消费群体类别，要使消费能力与消费档次相匹配，不要给开发商有误导和借机发挥的机会，抑制房地市场中的盲目行为。
5.3& 问题三的解答
问题三要我们在建设小康社会过程中，在房地产业健康稳定发展的前提下，能够让该市人均住房面积在2015年达到30平方米，政府应采取的措施。我们考虑问题二的城市居民所能承受的住宅商品价格公式，将其转化为居民有效需求决定的户型面积关系式，在此基础上除以家庭人口数即为人均住房面积。在假设家庭人口数一定的情况下，考虑人均住房面积即为讨论居民有效需求决定的户型面积与什么有关。
由问题二我们有城市居民所能承受的住宅商品价格公式：
其中&&&&&& ---有效需求价格；
------居民家庭年可支配收入额；
------抵押贷款价值比率（贷款成数）；
-------个人住房抵押贷款月利率；
-----个人住房抵押贷款月份数；
---月收入中可用于偿还个人住房抵押贷款的最高比例；
---按居民有效需求决定的户型面积；
故居民有效需求决定的户型面积：
&&&&&&&&&&
假设平均家庭人口数为n，则我们有人均住房面积：
欲使在房地产业健康稳定发展的前提下，该市人均住房面积在2015年达到30平方米，即在2015年时有：
&&&&&&&&&&&&
根据附件一的测定房地产泡沫指标，要使房地产业健康稳定发展我们有：
①居民家庭年收入与房价之比通常在1∶2.5-5之间，即
&&&&&&&&&&&&
②居民家庭月供不超过家庭月收入的40%，即
&&&&&&&&&&&&&
③到2015年时人均住房面积已达到30平方米，从2009年算起至2015年共6年72个月家庭已还清所有房屋贷款，也就是说个人住房抵押贷款月份数应不大于72，即：
又由泰勒展开式：
所以 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （1）
由 ＝ 以及①②③条件及（1）式我们有
&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（2）
即为抵押贷款价值比率与个人住房抵押贷款月利率之间的关系。
在房地产业健康稳定发展的前提下，欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，政府应采取措施如下：
a.限制人口数量，实行计划生育，每家每户限制只能有一个小孩；
b.尽量调整居民家庭年收入与房价之比在1∶2.5-5之间；
c. 使居民家庭月供不超过家庭月收入的40%
d.调整抵押贷款价值比率与个人住房抵押贷款月利率之间的关系满足（2）式
&&&&&&&&&&&&&&&
六、模型的评价与推广
（1）模型的优点: 选择多个指标，通过主成分方法合成中国的房地产周期指数，刻画了该市房地产周期波动。将房地产周期和国民经济周期进行对比研究，探讨了两者之间的互动关系。在问题二中，我们选择性的对影响房地产发展的各个因素建立了一个模型，从而说明了政府在对于这些方面宏观调控的指导意义。在问题三中，我们将房价与人均居民成收入进行量化，找出了在使人均住房面积增大中政府可调控部分的参数的具体范围，从而给出了具体的政府可采取的措施。
（2）模型的缺点：在建立模型中所使用的数据时间长度有限，故会使得模型的结论有一定的偏差。并且只使用了这一个地区的数据，并没有研究其它地区的房地产发展与经济发展的关系。
（3）模型的推广：指导政府对房地产调控以及对，科学指导政府,使
参考文献：
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2008年房地产调整以销售面积大幅下降为主要特征
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　　中国网4月23日北京讯4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。　　一、2008年房地产市场调整：以销售面积大幅下降为主要特征　　2008年房市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购房者并没有感受到。事实上，尽管环比增幅回落、年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨，房地产市场的调整主要体现在销售量上，还不是全面的调整。　　2008年商品房销售面积同比下降19.7％，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售面积逐年连续增长，2008年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。　　但市场其他主要指标并没有类似态势：　　■全国房地产投资额同比增长20.9％，增幅虽较2007年下降9.3个百分点，但延续了房改以来投资逐年连续增长的趋势，在2008年达到历史最高，商品住宅投资走势也如此。　　■土地购置面积同比减少，但仍处于近年波动范围之内：2004年创新高近4亿平方米后，2006年减少到3.65亿平方米，2007年再创新高略超4亿后，2008年减少到略高于2006年的水平。　　■新开工面积同比小幅上升。　　■施工面积与投资指标一样，从房改以来也在逐年连续增长，2008年达到最高。但需要注意的是，2008年的施工面积基本逐月减少，后半年大幅减少，需要关注此种趋势。　　■竣工面积与2007年相比减少3.5％，但仍高于2006年。　　■房价：从全年看，房价依然增长，呈现“量跌价涨”局面；从年初到年末的变化看，房价增幅逐步回落，年末绝对价微跌，呈现下调趋势。　　2008年全国商品房销量大幅萎缩，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长、价位高企的情况下同比却仍上涨了6.5％，呈现“量跌价涨”特点。从各月看，1月到11月房价同比仍然在上升，但环比增幅逐月下降，12月份绝对价同比出现微降，房价呈现走低趋势。　　房价高企并继续增长与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降，表明供大于求或价格偏离市场支撑，是市场向开发商发出的下调产品价格的明确信号，但许多开发商为继续维持高利润不愿意和不甘心顺应市场变化下调房价、等待政府出手救市等是形成全年总体“量跌价涨”局面的主要原因之一。面对“量跌价长”，开发企业选择“减产”应对市场变化，竣工面积减少、施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，尽管竣工面积减少，商品房空置面积却以较大幅度增加，全国商品房空置面积同比增长21.8％。在竣工面积大幅减少的情况下，空置面积较大幅增长，说明开发商以“减产”的措施难以应对市场变化。　　二、市场调整的主要原因　　一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近10年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，住房市场的需求已经得到一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时，价格回落就成为必然，楼市也是如此。　　二是调控政策使投资特别是投机风险增大。2007年下半年出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高、风险增大，这一政策在2008年延续实施。同时，随着全球金融危机的冲击、经济下滑压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象进入2008年逐渐明朗，使投资、投机性购房风险进一步增大。尽管因投资、投机性购房数据缺失，无法估算投资、投机性购房减少对2008年市场销售量减少的影响，但因投资和投机资本的逐利本性和对市场变化的敏感性，人们有理由相信，2008年投资和投机性购房大幅减少（有人甚至认为已经基本绝迹），是销售量减少的重要原因之一。　　三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。　　四是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积达均达房改以来最高。　　房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。在金融危机冲击、经济下行压力加大、房地产业拉动内需保增长权重增长的情况下，多种因素叠加、交织的共振效应导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。　　三、2009年房地产市场发展趋势受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势，2008年12月份全国GDP增长率降到6.8％。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前呈现出向好迹象，但全球性金融危机至2009年初仍未显示触底迹象，我国经济还存在着变数，房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势。　　（一）房价上半年总体下行，下半年市场有回暖可能1.国内外经济形势与房地产自身发展规律促房价下行住房体制改革之后，伴随经济的快速发展和城市化推进，我国房地产市场经历了近十年快速发展。旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年在国内外宏观经济形势变化及多年调控政策累积效应的作用下，楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落、走低趋势形成。　　从产业发展看，任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产业也不例外，但由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年房价总体将处于高位。　　2．房价下降预期强烈首先，资金问题可能促使开发商降价促销。资金短缺成为2008年困扰房地产企业的大问题，在楼市销量锐减的情况下，资金回收量减少，资金缺口增大。自2008年3月开始，房地产企业资金来源增速低于应付款累计增速，2008年9月房地产资金来源累计增速比2007年12月下降了27.2个百分点。2009年来自资金的压力或将成为房价下调的重要因素，房地产企业需要主动降价促销。　　其次，在政府调控、房价形成下降趋势、大量保障性住房建设等众多因素影响下，普通房者观望情绪难以消退。对房地产市场预期的变化，使市场很难吸引敏感的投资和投机资本进入。2008年全国商品房空置面积大幅增加，亦恐难在2009年年中逆转。尽管开发商打折、降价促销，但若房价与市场继续脱节，似难让需求者付诸行动。　　此外，国家有关部门呼吁房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售；一些城市的政府官员也公开表态，政府不会为高房价托市；一些房地产商积极降价促销，为企业争得了发展空间，提高了竞争力等等，形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。　　3．下半年房市有回暖可能房地产市场自2007年9月开始进入调整，2008年年中房市调整更为明朗，不仅全国许多城市销量锐减，更有前期房地产价格领涨的城市房价出现下行，12月份全国70个大中城市绝对价格同比出现下降。但总体来看，中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而市场需求尤在。　　特别是2008年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和存款准备金率，放松信贷等，对房地产市场是利好。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。　　（二）保障房建设力度大，商品房市场存在不确定性中央提出了4万亿元扩大内需投资计划，其中9000亿用于新增廉租房、经济适用房及棚户区的改造工程,平均每年达3000亿元，相当于2008年全国房地产实际完成投资额的10％。保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。　　受销售下降、空置房存量较大等因素的影响，上半年商品房建设投资意愿会受到抑制。由于国际金融危机尚未见低、改善性住房扶持政策尚不明朗、房地产市场调整、观望情绪的改变需要时间等，2009年商品房市场还存在较大的不确定性。下半年在积极财政政策和适度宽松货币政策作用下，若经济形势出现明显好转，商品房市场可望回升。　　（三）房地产企业面临优胜劣汰2008年受开发信贷增长下降和需求衰退的影响，许多房地产企业资金周转困难，部分中小企业面临资金困境，生存受到威胁。因此，2009年国内房地产企业将迎来重组高峰。　　整体来看，一线品牌发展商虽然销售受到冲击，但其行业的领导地位和上市公司背景，在融资方面有一定优势。2008年一些品牌企业依然取得了与2007年持平的销售面积和销售收入业绩，市场份额也有提高。调整将新一轮的洗牌将加速进行，使强者更强。实力较小的开发企业不得不通过降价换取销售资金回笼，企业自救和整合力度将决定自身的命运。　　从长远来看，企业的优胜劣汰有利于房地产资源的整合和优化，有利于房地产行业持续健康地发展。　　（四）暖市成为调控政策的主基调在国际金融危机冲击和国内经济下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。为维护市场稳定，2009年我国房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观经济中发挥“保增长”的作用为目标。　　1．降息及下调准备金率有利于暖市降息及下调银行存款准备金率不仅可以降低房地产开发的融资成本，还可以减少按揭购房者的还贷成本，对于楼市是绝对利好。自2008年9月以来，央行五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持充足流动性，促进信贷增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17％，对房地产市场产生了积极的影响。适度宽松的货币政策也带来了房地产信贷放松的预期，为房地产企业缓解资金紧缺带来希望。2009年为刺激经济，扩大投资和就业，在适度宽松的货币政策下，利率和准备金率尚有下调空间。“两率”下调有助于激活股市，股市转暖以及扩大债券发行规模，有助于为房地产市场提供资金支持。　　2．加快房地产融资多元化步伐为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多元化和社会化将有新进展。主要通过增加和扩大项目融资渠道，包括上市、股权、私募、信托等，提高企业的自有资金生成能力；通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2009年房地产信托投资基金（REITs）有望在国内试点，其产品设计和制度安排也将更注重防范风险。为了拓宽保障性住房建设资金来源，在确保资金安全的前提下，将住房公积金用于经济适用住房等住房建设，将在有条件的地区开展试点。　　3．完善住房消费政策在国际国内经济下行的背景下，发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用凸显重要，为此中央、地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。　　总之，2008年全国房地产市场不景气明显，而房地产市场是否能在2009年企稳回升还存在着较大不确定性。一方面受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期市场出现企稳回暖迹象的可能性较大。#JRJ分页符四、促进我国房地产稳定健康发展的政策建议我国房地产投资约占现有固定资产投资总额的1/3，住宅销售额大约相当于城镇居民消费额的1/4。采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产市场信心和预期，促进房地产业稳定健康发展，对于扩大内需保增长，改善民生促和谐具有全局性的长远意义。　　（一）调整土地批租节凑，加大信贷扶持力度，促进房地产开发投资稳步增长应对国际金融海啸，“扩内需、保增长”成为2009年度我国宏观调控目标。而房地产业由于其巨大的拉动效应，在经济低谷时期于保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。房地产开发投资取决于多方面的因素，在房产市场需求不变的条件下，开发成本越低，则投资增长越快。因此在房地产市场交易清淡的形势下，降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。为此可以从土地和资金这两大房地产开发命脉采取措施。　　1.调整土地批租节奏，保证房地产开发用地适度增长土地购置是房地产开发成本的重要组成，地价下降能有效降低房地产开发成本。在我国，地方政府垄断开发用地一级市场。在经济繁荣时期，通过控制用地供给，抬升地价，可以获取更多的土地出让收入，抑制投资过度增长；在经济调整时期，继续维持高地价，形成大面积土地流拍，导致二级市场土地价格居高不下、闲置土地流转困难，进而导致房地产开发投资下滑。所以适应调整时期的宏观形势，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。　　2.提高对新增开发项目的信贷扶持力度房地产开发资金占用大，需要大量的信贷资金支持，信贷资金可获得程度和信贷资金成本对房地产开发具有重要作用。经济调整时期，金融系统出于风险的担心，谨慎施贷，导致开发企业资金信贷困难。实际上，房地产风险主要发生在繁荣时期的资产购置环节，调整时期或调整后期的新增房地资产往往已经贬值，进一步贬值风险较小。所以应引导金融系统对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。　　（二）规范开发进程，促进房地产开发企业优胜劣汰房地产开发投资稳步增长，不仅要求政策扶持，还需要房地产行业的健康规范。　　1.规范房地产开发程序房地产开发周期较长，其开发过程由开发立项、征地基础建筑、主体建筑、装修、房产销售等多环节构成，各环节之间环环相扣，一气呵成，才能保证开发投资的落实。因此管理部门应依据我国房地产开发实际进程，科学规定房地产开发程序，并监督开发企业严格执行，防止房地产开发链条中断。在经济低谷和调整时期，随着房价地价下跌、泡沫挤压，一些在繁荣时期购置的土地和未售的房产面临着贬值，是前期投资成本的沉没，进一步的投资决策应以新市场形势为依据。但一些习惯于经济繁荣的企业囿于对原利润目标的追求，利用高比例的信贷资金支持，拒绝顺应降价销售的市场要求，出现“屯房”现象，导致信贷资金积压，形成金融机构的呆坏账，影响金融机构对房地产开发的信贷，造成新增开发项目信贷不足。一些开发企业则对前期购置土地延缓开发进程，以求在地价、房价再次高涨时期转售或再开发，出现“屯地”现象。这两种现象既影响宏观层面的房地产开发投资增长，也导致微观层面土地资源的闲置浪费。因此在经济低谷时期更应采取措施抑制企业“屯地屯房”行为。　　2.鼓励重组并购，促进企业优胜劣汰经济调整过程中，房地资产价格走低，但对于不同的企业则有不同的影响。一些在繁荣时期大量购地屯地、而又不能适时促销回笼资金的企业将面临最严重的流动资金压力，对大量购置的土地往往无力实施进一步开发。为了保障房地产开发投资稳步增长和维护正常的市场秩序，对这些企业应限制信贷资金流入，加速其重组。对那些能够顺应市场形势的房地产开发企业，则应提供用地、信贷等方面的支持，鼓励其对亏损企业和亏损项目进行并购，促使亏损企业资产重新进入市场。　　3.拓宽企业重组并购融资渠道为应对经济调整时期开发企业破产、倒闭风险，防止房地产市场形成垄断格局，国家应拓展企业重组并购融资渠道，积极支持资本市场金融创新，鼓励社会资本对困难开发企业并购重组，有条件的城市可以设立房地产开发资产交易中心，并实施税费优惠。　　（三）加大自住性购房支持力度，激活购房需求由于社会收入差距存在，相当部分家庭在其青年甚至中年阶段收入储蓄不足，面临流动性约束，而不能进入购房市场，被迫租房居住。由于房东与租户不稳定的短期关系，租赁性住房相关生活设施投资往往不能有效实现，不能满足不同租户对住房的偏好，导致社会福利损失。为了减少租赁住房所带来的社会福利损失，现代国家往往对中低收入和中青年家庭购房给予政策支持，以促进这些家庭进入购房市场，拉动购房需求。自住性购房在经济调整时期对启动内需、拉动经济增长具有更为重要现实意义，因此自住性购房支持政策工具的重要性也更加突出。我国现行政策带有浓厚的计划经济色彩，对拉动自住性购房难以发挥有效作用，需要改革和重构。　　1.建立以购房户为对象的购房储贷补贴制度住房公积金是我国自住房支持政策的重要工具。但现有住房公积金以职工工资收入作为积累标准，享受国家或企事业单位等额补贴。而在社会分配中，中低收入和中青年家庭又多属于低工资收入家庭，这造成没有住房而需要补贴的中低收入和中青年家庭无法或只能享受很小的补贴，而已经拥有住房的中老年家庭则享受了高补贴。因此为了启动自住性购房需求，应改革现有以职工为导向的公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。　　2.调整住房补贴方式除公积金外，我国还对中低收入人群推出经济适用房、限价房政策。由于政策性购房补贴属于供方补贴，必然产生供方补贴所固有的诸多低效率，如补贴对象认定困难、容易助长腐败等。在经济调整时期，这一低效率更加突出。一方面，部分繁荣时期建设的政策性住房项目可能因价格过高而滞销，导致政策性住房和资金资源的积压；另一方面，政策性住房及其相对低价位的存在，也容易误导市场预期，导致更多的家庭在购房决策时产生观望和等待心理。因此，为了更好的拉动消费性购房需求，应尽可能避免政府对住房建设、销售环节的直接干预，明确限制或取缔政策性住房供给。用于支持政策性住房的公共资源可以直接用于建立国家购房储蓄补贴基金，直接用于中低收入家庭的自住性购房信贷补贴，同时扩大信贷补贴的人群覆盖面。　　（四）增加廉租住房供给，促进居住城市化经济调整时期，居民收入减少，租金支付困难的无房贫困家庭增多，加大廉租住房保障力度尤为迫切。　　1.加大廉租住房建设力度贫困家庭租住的住房往往具有建筑密度大、单套面积小、生活设施简单但相对齐全等特点，这在一般的商品房开发建设中往往很难提供，公共部门直接建造廉租住房成为有效的住房保障方式。在经济调整时期，增加廉租房建设则更具现实意义，既能满足更多的无房贫困家庭居住需要，改善民生，又能因为建筑材料和土地价格下降而节约建设成本，减轻公共财政负担，还能有效的拉动住房建设投资，为启动扩大内需和满足内需服务。　　2.扩大廉租保障人群覆盖面，惠及农民工群体我国现有的廉租房主要针对城市既有的贫困家庭，几乎没有惠及农民工家庭。由于快速城市化，农民工群体迅速增大，而农民工收入相对较低，更需要政府提供住房帮助。在城市住房不能得到有效保障的情况下，更多农民工返乡建房，既影响城市化进程，导致人口城市化长期滞后于就业城市化，也导致农村建设用地居高不下和住房资源的低效率占用。在经济调整时期，由于城市就业和收入的不稳定，更加剧了农民工群体返乡建房的趋势。因此充分利用城市住房建设成本下降的有利条件，扩大廉租住房保障人群覆盖面，把农民工群体纳入城市廉租住房保障覆盖范围，对于推动健康的城市化具有全局性的战略意义。　　（五）开征房地资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展交易清淡、房价下降为房地产税费制度改革提供了机遇。抓住市场调整的机会，改革和完善房地产税费制度，有利于促进房地产的可持续健康发展。　　1.减少流转环节税费在经济繁荣时期，为了遏制房地产市场投机，国家强化了房地产流转环节多项交易税费（如营业税、土地增值税均在交易环节计提）的征收。但高额交易税费的征缴一方面抑制了房产市场投资和投机性需求，另一方面，也增加了房地产正常交易成本。既限制了房地产资源流动，降低了房产资源的配置效率，也形成市场供过于求的预期，加剧房产市场波动。因此，为活跃房地产市场，拉动市场需求，有必要清理房地产交易流转环节税费，多数税费项目可以取消，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。　　2.开征房地资产持有税减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机，加强对持有环节的监管更有利于持久遏制垄断和投机行为。房地资源具有稀缺性特征，对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权，防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用，在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上，对房地资源征收持有调节税，有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制屯地屯房，加速土地资源和开发资金流转，促进房地产开发投资增长；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免：其一，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求；其二，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。　　
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