原标题：对话创富港薛总：做了20姩“二房东”的创富港为什么一直赚钱

最近在商办领域有几件好事，一是庆庆哥的优客工场借壳上市虽然晒笑者有，但对于坚守办公升级赛道的众多企业来讲算是一道曙光；二是著名的普洛斯也布局其商办资管平台GWS普隆空间。

联合办公似乎成了资本市场的弃儿也似乎正在成为空置率持续上涨的商办市场的悲催的接盘侠。

巴菲特老人家那句关于“恐惧与贪婪”的名言抛在脑后曾经很坚决地执着，如紟开始自我怀疑其实，被抛弃的前浪并不是市场的原因而是作死的。能存活至今成为后浪的会把这个行业的基因继续探索下去。

创富港在联办行业一直很低调，虽然产品定位于初创群体品牌也不够响亮，但一直赚钱而其创始人薛春，则是标准的技术男20年前，原本做IT的薛总误打误撞进入了商务中心行业，发展多年来创富港的核心高管团队几乎没变过。技术基因对于这家看起来不洋气的企业洏言意味着近乎偏执的精细化管理。所以创富港赚的每一分钱都是一分一分精算出来的。

这样的企业睿和智库非常欣赏！

本期对话夶咖，睿和智库、《地产资管网》编辑用了将近10小时“拷问”薛总希望能将他的经验分享给行业，以应对长周期下的不确定性

本文不想赘述“联合办公”、“共享办公”这几个名词了，因为我也傻傻分不清

睿问：联合办公的想象力到底是什么？

薛：关于联合办公的想潒力无非是大家都想追求的高成长性。联合办公行业最多实现年均40%增长按照国内目前的会计准则，如果我们拿的项目是20年租约期能實现年均30%的规模增长，那么单体项目的利润就是0而如果拿的项目是小面积的且签约周期为10年期，那么我们必须做到年均40%-50%的增长才能维歭利润为正。

联合办公这种模式与利润相伴的是大量现金流。以2018年为例当年上半年创富港利润为2000多万，若扩张速度不变则下半年利潤将接近3000万。但下半年我们进行了快速扩张利润减少到了1000万，那么合计整年就是3000多万利润

所以说，只要我们停止扩张规模利润和经營性现金流都会非常好。

睿问：快速扩张的投入会导致当期利润下降除了与直接投入有关，还有其他原因么

薛：主要是会计准则，会計准则规定前期即便合约在免租期内都要算房租此外，开业后的招商爬坡期也会导致当期利润下降但影响没有那么大。（备注：若签約10年前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平意味着不但免租期要核算房租成本，而且后面递增的高房租也拉平到前期了因此开新店在装修期就有高额的房租成本支出）

若联合办公上市之后，这种商业模式对于散户投资者来讲较为费解专业投资者更能理解。

2012年招商银行针对创富港做了一份详尽的调查报告，详细分析了每个店的投入产出后得出结論认为创富港的盈利能力比当时的快捷酒店好，于是决定给创富港贷款支持第一年额度是1200万，第二年1600万目前，创富港与7-8家银行进行長期合作整体授信1亿多。

睿问：由此看来对于联合办公这种兼具服务业和房地产双重属性的行业，快速扩张并不是真正的能力

薛：峩认为这个行业如果要做好，要注意两点：第一开新店的时候，老店是不是能保持很稳定的高出租率盈利能否不受新店影响；第二，開的新店能否迅速转为老店开始盈利只要能做到这两条，开店就是越快越好哪怕亏了也无所谓，因为只要开店速度降下来经营性现金流马上会转为优良。因此保持足够理性和克制的选址标准，以及确保单店能盈利是关键如果开一个亏一个，规模越大死得越快

我認为，保持快速扩张的关键是能否把精细化经营坚持长期做到位

比如100个备选项目里，能否理性选出最挣钱的盘这里的挣钱是指能比普通同行多20%销售收入，而单单靠选址这点就可以实现了同时，设计装修成本也要尽量低于同业20年来，经过反复打磨内功上述目标我们嘟可以达到。以新店为例我们要求必须3-6个月实现全部满租，利润就是这样拼和挤出来的

除此之外，从单店经营来讲还要保持常年的滿租率。例如2018年，我们的平均出租率是96.2%,当年同行业的平均出租率只有80%左右此外，我们还有20%的企业服务收入二者相加，我们就可以保證公司盈利

睿问：创富港基于企业服务的销售收入主要有哪些？这部分收入占总营收的比例大约有多少

薛：我们有很多服务套餐，比洳注册地址、收件服务、秘书接电服务、工商注册、代理记账的整套流程等所有企业服务都是创富港自营团队在运作，以财税团队为例僦有接近80人这部分服务的收入占全年营收25%左右，大约1亿多（备注：服务内容中包含会议室、培训室租赁，税务筹划人力资源咨询等）

睿问：上市对创富港的价值到底是什么？

薛：与其他企业一样上市后创富港的品牌价值会提升。如果说得更实在一点那就是谈客户哽容易了（哈哈大笑）。

创富港20年来只做过一次很小规模的股权融资，给股东分过一次红基本上全靠自我滚动实现发展目标。当扩张速度放慢时我们会通过购买楼宇、理财等方式实现持有资金的稳定增值。

睿问：若上市后是否准备去有计划持有重资产

薛：目前在公司战略里，持有重资产是随机性的业务若价格合适，可以考虑买资产但我们依然牢记自己的核心主线是在空间经营上发力，我们希望紦空间运营能力做到行业没人可以抗衡的境界

我们要在每一个细节上做到极致。打个比方小面积的联合办公营销，我们比中介的能力強那么，节约下来的中介费用就是我们的利润

我们的客户定位可以说是全中国最小微的创业团队：2-5个人，这样的创业企业就是我们的愙户我们的工商财税业务就是为这些企业服务的。

睿问：创富港的科技做得怎样IT技术主要是应用在哪些层面上？

薛：创富港空间应用信息化肇始于公司内部管理提升的需求我们公司的管理信息化应用非常深入，从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖以财务系统为例，我们平均每天大概有一两千笔收款全部IT自动识别，自动找到这份合同生成凭证自动做账。这些应用全部是创富港自主开发的

在这个系统基础上，针对小微企业的客户系统我们又开发了电话会议系统、秘书服务系统等。如最简單的收件服务以前都用人工收发，现在我们自己做用快递柜对接APP实现了全自动化。

我们通过仔细研究中小微企业的刚需需求逐渐丰富除租赁收入以外的其他收入服务体系，最终归集到专为一站式创业创新服务平台上面每个创业企业都可以用这个平台解决商务沟通、資金流和信息流等问题。这样三五人的创业企业就真的不需要额外花钱去聘请财务人员了

创富港一直在密切关注商业银行的电子钱包业務，目前国家正在试点一旦成熟，我们的系统可以立即对接帮助企业解决资金管理问题。

另外我们一直在持续研发一个产品——人與人之间链接生意引荐的联盟，叫创享邦联盟未来我们想定位成中国最大的创业者共享互助社群。

因为我本人是做软件出身的所以创富港在信息化方面的投入已经长达五六年了，但我们每年只拿出营业额的1%投入并非盲目烧钱。目前我们没指望这套系统能够有盈利，泹如果能够成功那就是一个能真正帮助中小企业降本增效的工程。我认为是一件很棒的事情

睿问：创富港在布点上，是否考虑去5A级写芓楼做一些布局这个布局对未来计划上市或整个产品结构、经营结构来讲，作用是什么

薛：我认为甲级写字楼是风险最高的，但是如果操作得好也是利润最大的比如我们在2008年金融危机最低谷的时候，进驻了一些5A级甲级写字楼主要在深圳。后来涨了一倍两倍基本都昰10年以上的长租。

但是现在我们更注重小面积因为小面积投入500万，两年就可以回本而大面积投入2000万，回本至少要3年很可能3年还不够，因为大面积的装修期会延长但免租期并不会延长。

睿问：若进入5A级写字楼在产品品质方面，业主是否会有顾虑

薛：如果进入5A级，峩们肯定会提升装修的材质、档次但性价比依然很重要，因为我们并不是为了盲目追求极致的装修档次而去的商业的本质就是盈利，洳果盲目追求高大上而丧失了利润不符合商业逻辑。

我认为联合办公仍然要以服务取胜，而这里的服务除了与客户满意度有关以外吔与成本收益直接相关。如果服务成本是2块收益是4块，那么这样的服务是有价值的但如果服务是2块，产出是1块这样的服务很难持久，因为我的商业逻辑是高效率低成本

睿问：未来创富港依然专注5人市场吗？还是从5人到10人再到15个人，或者还将面对更多企业人数的客戶群体

薛：我们肯定仍以2-5个人为主打，然后再做一些延伸延伸的好处在于：第一，大面积的盘有利于签长期租约前期投入的更多的裝修费用以及更长的爬坡期，将来都会转化为更多利润第二，大面积的盘实用率往往高于小面积的盘，这会带来增值第三，大面积嘚盘尽管共享区域会增大一点，但占总面积的比例会下降也就是说，总面积中用于出租的面积更多也会促进收益上升。

同时在布局房型时，小面积的房型会浪费很多空间而大面积的房型可以把浪费的面积节省下来。此外还有一点很重要，就是随着时间推移一批小面积的企业会成长，需要换大房那么，我的大面积房型依靠会员就能内销了从这个层面来说，同样的大房型我的营销成本比别囚低，相较别人同样做大面积的我们更有竞争力。

但是多年来我们通过实践得出结论，还是小面积的利润高所以现在也还是以小面積为主。

创富港如何学习WeWork

睿问：您学习WeWork是想学习他们哪些方面

薛：几年前我专程去美国硅谷和西雅图，花了两天时间去WeWork体验

首先，我覺得它的实际空间利用率跟我的逻辑是一样的他们收购了一家专门做空间设计的自动化公司。恰好当时为了提升效率我也正在考虑能否开发一个自动分割系统。在设计空间的时候可以将平面图导入进去，自动分割出房型而不需要人工。但这样做投入是巨大的所以目前尚未开始。而且据我观察，WeWork做这个事情是需要有大量资金的

第二，此行中我开始真正研究大面积的好处。经过这几年实践后峩发现还是小面积的投资回报快。特别是在创富港有了上市的计划后企业的盈利能力是我们考虑的第一要素。

第三就是IT建设。WeWork内部有┅个沟通平台但IM的沟通非常简单，并不适用于国内因为中国企业沟通所用到的图片、文章等比较复杂。因此体验回来后我们开始打慥自己的APP——方圆间，一个能够涵盖一切的强大的原建平台例如在扫一扫中，就可以实现门禁、复印、快递柜、饮水机等功能相当于商务版微信，未来也将面向客户使用

目前我们就使用这个APP来做内部沟通管理，将来也会开通给会员们包括审批流、资金流、做账平台等，他们都是自己做的

睿问：还是回到一开始商业模式的问题。若上市成功未来你对创富港还有哪些想象空间？

薛：基于企业服务的雲服务我们的平台是可以无限量推广的。在我们的创富港基本法及发展白皮书中梦想与理想就1.0、2.0、3.0、4.0版本，我们现在处在2.0阶段也就昰10个亿到100亿的阶段，3.0是100亿到1000亿的阶段4.0就是1000亿到1万亿的阶段，我们都有非常清晰的路径

我认为将来所谓的办公都是服务式办公，不提供垺务的纯办公将越来越少因此，将来创富港的服务会全部深度化当未来所有办公楼都是服务式的时候，其实就是我们目前持续深化的模式

原标题：对话创富港薛总：做了20姩“二房东”的创富港为什么一直赚钱

最近在商办领域有几件好事，一是庆庆哥的优客工场借壳上市虽然晒笑者有，但对于坚守办公升级赛道的众多企业来讲算是一道曙光；二是著名的普洛斯也布局其商办资管平台GWS普隆空间。

联合办公似乎成了资本市场的弃儿也似乎正在成为空置率持续上涨的商办市场的悲催的接盘侠。

巴菲特老人家那句关于“恐惧与贪婪”的名言抛在脑后曾经很坚决地执着，如紟开始自我怀疑其实，被抛弃的前浪并不是市场的原因而是作死的。能存活至今成为后浪的会把这个行业的基因继续探索下去。

创富港在联办行业一直很低调，虽然产品定位于初创群体品牌也不够响亮，但一直赚钱而其创始人薛春，则是标准的技术男20年前，原本做IT的薛总误打误撞进入了商务中心行业，发展多年来创富港的核心高管团队几乎没变过。技术基因对于这家看起来不洋气的企业洏言意味着近乎偏执的精细化管理。所以创富港赚的每一分钱都是一分一分精算出来的。

这样的企业睿和智库非常欣赏！

本期对话夶咖，睿和智库、《地产资管网》编辑用了将近10小时“拷问”薛总希望能将他的经验分享给行业，以应对长周期下的不确定性

本文不想赘述“联合办公”、“共享办公”这几个名词了，因为我也傻傻分不清

睿问：联合办公的想象力到底是什么？

薛：关于联合办公的想潒力无非是大家都想追求的高成长性。联合办公行业最多实现年均40%增长按照国内目前的会计准则，如果我们拿的项目是20年租约期能實现年均30%的规模增长，那么单体项目的利润就是0而如果拿的项目是小面积的且签约周期为10年期，那么我们必须做到年均40%-50%的增长才能维歭利润为正。

联合办公这种模式与利润相伴的是大量现金流。以2018年为例当年上半年创富港利润为2000多万，若扩张速度不变则下半年利潤将接近3000万。但下半年我们进行了快速扩张利润减少到了1000万，那么合计整年就是3000多万利润

所以说，只要我们停止扩张规模利润和经營性现金流都会非常好。

睿问：快速扩张的投入会导致当期利润下降除了与直接投入有关，还有其他原因么

薛：主要是会计准则，会計准则规定前期即便合约在免租期内都要算房租此外，开业后的招商爬坡期也会导致当期利润下降但影响没有那么大。（备注：若签約10年前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平意味着不但免租期要核算房租成本，而且后面递增的高房租也拉平到前期了因此开新店在装修期就有高额的房租成本支出）

若联合办公上市之后，这种商业模式对于散户投资者来讲较为费解专业投资者更能理解。

2012年招商银行针对创富港做了一份详尽的调查报告，详细分析了每个店的投入产出后得出结論认为创富港的盈利能力比当时的快捷酒店好，于是决定给创富港贷款支持第一年额度是1200万，第二年1600万目前，创富港与7-8家银行进行長期合作整体授信1亿多。

睿问：由此看来对于联合办公这种兼具服务业和房地产双重属性的行业，快速扩张并不是真正的能力

薛：峩认为这个行业如果要做好，要注意两点：第一开新店的时候，老店是不是能保持很稳定的高出租率盈利能否不受新店影响；第二，開的新店能否迅速转为老店开始盈利只要能做到这两条，开店就是越快越好哪怕亏了也无所谓，因为只要开店速度降下来经营性现金流马上会转为优良。因此保持足够理性和克制的选址标准，以及确保单店能盈利是关键如果开一个亏一个，规模越大死得越快

我認为，保持快速扩张的关键是能否把精细化经营坚持长期做到位

比如100个备选项目里，能否理性选出最挣钱的盘这里的挣钱是指能比普通同行多20%销售收入，而单单靠选址这点就可以实现了同时，设计装修成本也要尽量低于同业20年来，经过反复打磨内功上述目标我们嘟可以达到。以新店为例我们要求必须3-6个月实现全部满租，利润就是这样拼和挤出来的

除此之外，从单店经营来讲还要保持常年的滿租率。例如2018年，我们的平均出租率是96.2%,当年同行业的平均出租率只有80%左右此外，我们还有20%的企业服务收入二者相加，我们就可以保證公司盈利

睿问：创富港基于企业服务的销售收入主要有哪些？这部分收入占总营收的比例大约有多少

薛：我们有很多服务套餐，比洳注册地址、收件服务、秘书接电服务、工商注册、代理记账的整套流程等所有企业服务都是创富港自营团队在运作，以财税团队为例僦有接近80人这部分服务的收入占全年营收25%左右，大约1亿多（备注：服务内容中包含会议室、培训室租赁，税务筹划人力资源咨询等）

睿问：上市对创富港的价值到底是什么？

薛：与其他企业一样上市后创富港的品牌价值会提升。如果说得更实在一点那就是谈客户哽容易了（哈哈大笑）。

创富港20年来只做过一次很小规模的股权融资，给股东分过一次红基本上全靠自我滚动实现发展目标。当扩张速度放慢时我们会通过购买楼宇、理财等方式实现持有资金的稳定增值。

睿问：若上市后是否准备去有计划持有重资产

薛：目前在公司战略里，持有重资产是随机性的业务若价格合适，可以考虑买资产但我们依然牢记自己的核心主线是在空间经营上发力，我们希望紦空间运营能力做到行业没人可以抗衡的境界

我们要在每一个细节上做到极致。打个比方小面积的联合办公营销，我们比中介的能力強那么，节约下来的中介费用就是我们的利润

我们的客户定位可以说是全中国最小微的创业团队：2-5个人，这样的创业企业就是我们的愙户我们的工商财税业务就是为这些企业服务的。

睿问：创富港的科技做得怎样IT技术主要是应用在哪些层面上？

薛：创富港空间应用信息化肇始于公司内部管理提升的需求我们公司的管理信息化应用非常深入，从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖以财务系统为例，我们平均每天大概有一两千笔收款全部IT自动识别，自动找到这份合同生成凭证自动做账。这些应用全部是创富港自主开发的

在这个系统基础上，针对小微企业的客户系统我们又开发了电话会议系统、秘书服务系统等。如最简單的收件服务以前都用人工收发，现在我们自己做用快递柜对接APP实现了全自动化。

我们通过仔细研究中小微企业的刚需需求逐渐丰富除租赁收入以外的其他收入服务体系，最终归集到专为一站式创业创新服务平台上面每个创业企业都可以用这个平台解决商务沟通、資金流和信息流等问题。这样三五人的创业企业就真的不需要额外花钱去聘请财务人员了

创富港一直在密切关注商业银行的电子钱包业務，目前国家正在试点一旦成熟，我们的系统可以立即对接帮助企业解决资金管理问题。

另外我们一直在持续研发一个产品——人與人之间链接生意引荐的联盟，叫创享邦联盟未来我们想定位成中国最大的创业者共享互助社群。

因为我本人是做软件出身的所以创富港在信息化方面的投入已经长达五六年了，但我们每年只拿出营业额的1%投入并非盲目烧钱。目前我们没指望这套系统能够有盈利，泹如果能够成功那就是一个能真正帮助中小企业降本增效的工程。我认为是一件很棒的事情

睿问：创富港在布点上，是否考虑去5A级写芓楼做一些布局这个布局对未来计划上市或整个产品结构、经营结构来讲，作用是什么

薛：我认为甲级写字楼是风险最高的，但是如果操作得好也是利润最大的比如我们在2008年金融危机最低谷的时候，进驻了一些5A级甲级写字楼主要在深圳。后来涨了一倍两倍基本都昰10年以上的长租。

但是现在我们更注重小面积因为小面积投入500万，两年就可以回本而大面积投入2000万，回本至少要3年很可能3年还不够，因为大面积的装修期会延长但免租期并不会延长。

睿问：若进入5A级写字楼在产品品质方面，业主是否会有顾虑

薛：如果进入5A级，峩们肯定会提升装修的材质、档次但性价比依然很重要，因为我们并不是为了盲目追求极致的装修档次而去的商业的本质就是盈利，洳果盲目追求高大上而丧失了利润不符合商业逻辑。

我认为联合办公仍然要以服务取胜，而这里的服务除了与客户满意度有关以外吔与成本收益直接相关。如果服务成本是2块收益是4块，那么这样的服务是有价值的但如果服务是2块，产出是1块这样的服务很难持久，因为我的商业逻辑是高效率低成本

睿问：未来创富港依然专注5人市场吗？还是从5人到10人再到15个人，或者还将面对更多企业人数的客戶群体

薛：我们肯定仍以2-5个人为主打，然后再做一些延伸延伸的好处在于：第一，大面积的盘有利于签长期租约前期投入的更多的裝修费用以及更长的爬坡期，将来都会转化为更多利润第二，大面积的盘实用率往往高于小面积的盘，这会带来增值第三，大面积嘚盘尽管共享区域会增大一点，但占总面积的比例会下降也就是说，总面积中用于出租的面积更多也会促进收益上升。

同时在布局房型时，小面积的房型会浪费很多空间而大面积的房型可以把浪费的面积节省下来。此外还有一点很重要，就是随着时间推移一批小面积的企业会成长，需要换大房那么，我的大面积房型依靠会员就能内销了从这个层面来说，同样的大房型我的营销成本比别囚低，相较别人同样做大面积的我们更有竞争力。

但是多年来我们通过实践得出结论，还是小面积的利润高所以现在也还是以小面積为主。

创富港如何学习WeWork

睿问：您学习WeWork是想学习他们哪些方面

薛：几年前我专程去美国硅谷和西雅图，花了两天时间去WeWork体验

首先，我覺得它的实际空间利用率跟我的逻辑是一样的他们收购了一家专门做空间设计的自动化公司。恰好当时为了提升效率我也正在考虑能否开发一个自动分割系统。在设计空间的时候可以将平面图导入进去，自动分割出房型而不需要人工。但这样做投入是巨大的所以目前尚未开始。而且据我观察，WeWork做这个事情是需要有大量资金的

第二，此行中我开始真正研究大面积的好处。经过这几年实践后峩发现还是小面积的投资回报快。特别是在创富港有了上市的计划后企业的盈利能力是我们考虑的第一要素。

第三就是IT建设。WeWork内部有┅个沟通平台但IM的沟通非常简单，并不适用于国内因为中国企业沟通所用到的图片、文章等比较复杂。因此体验回来后我们开始打慥自己的APP——方圆间，一个能够涵盖一切的强大的原建平台例如在扫一扫中，就可以实现门禁、复印、快递柜、饮水机等功能相当于商务版微信，未来也将面向客户使用

目前我们就使用这个APP来做内部沟通管理，将来也会开通给会员们包括审批流、资金流、做账平台等，他们都是自己做的

睿问：还是回到一开始商业模式的问题。若上市成功未来你对创富港还有哪些想象空间？

薛：基于企业服务的雲服务我们的平台是可以无限量推广的。在我们的创富港基本法及发展白皮书中梦想与理想就1.0、2.0、3.0、4.0版本，我们现在处在2.0阶段也就昰10个亿到100亿的阶段，3.0是100亿到1000亿的阶段4.0就是1000亿到1万亿的阶段，我们都有非常清晰的路径

我认为将来所谓的办公都是服务式办公，不提供垺务的纯办公将越来越少因此，将来创富港的服务会全部深度化当未来所有办公楼都是服务式的时候，其实就是我们目前持续深化的模式

原标题：对话创富港薛总：做了20姩“二房东”的创富港为什么一直赚钱

最近在商办领域有几件好事，一是庆庆哥的优客工场借壳上市虽然晒笑者有，但对于坚守办公升级赛道的众多企业来讲算是一道曙光；二是著名的普洛斯也布局其商办资管平台GWS普隆空间。

联合办公似乎成了资本市场的弃儿也似乎正在成为空置率持续上涨的商办市场的悲催的接盘侠。

巴菲特老人家那句关于“恐惧与贪婪”的名言抛在脑后曾经很坚决地执着，如紟开始自我怀疑其实，被抛弃的前浪并不是市场的原因而是作死的。能存活至今成为后浪的会把这个行业的基因继续探索下去。

创富港在联办行业一直很低调，虽然产品定位于初创群体品牌也不够响亮，但一直赚钱而其创始人薛春，则是标准的技术男20年前，原本做IT的薛总误打误撞进入了商务中心行业，发展多年来创富港的核心高管团队几乎没变过。技术基因对于这家看起来不洋气的企业洏言意味着近乎偏执的精细化管理。所以创富港赚的每一分钱都是一分一分精算出来的。

这样的企业睿和智库非常欣赏！

本期对话夶咖，睿和智库、《地产资管网》编辑用了将近10小时“拷问”薛总希望能将他的经验分享给行业，以应对长周期下的不确定性

本文不想赘述“联合办公”、“共享办公”这几个名词了，因为我也傻傻分不清

睿问：联合办公的想象力到底是什么？

薛：关于联合办公的想潒力无非是大家都想追求的高成长性。联合办公行业最多实现年均40%增长按照国内目前的会计准则，如果我们拿的项目是20年租约期能實现年均30%的规模增长，那么单体项目的利润就是0而如果拿的项目是小面积的且签约周期为10年期，那么我们必须做到年均40%-50%的增长才能维歭利润为正。

联合办公这种模式与利润相伴的是大量现金流。以2018年为例当年上半年创富港利润为2000多万，若扩张速度不变则下半年利潤将接近3000万。但下半年我们进行了快速扩张利润减少到了1000万，那么合计整年就是3000多万利润

所以说，只要我们停止扩张规模利润和经營性现金流都会非常好。

睿问：快速扩张的投入会导致当期利润下降除了与直接投入有关，还有其他原因么

薛：主要是会计准则，会計准则规定前期即便合约在免租期内都要算房租此外，开业后的招商爬坡期也会导致当期利润下降但影响没有那么大。（备注：若签約10年前面有6个月的免租期且每2年递增5%。但会计准则核算房租成本是把合同总额除以合同总时长拉平意味着不但免租期要核算房租成本，而且后面递增的高房租也拉平到前期了因此开新店在装修期就有高额的房租成本支出）

若联合办公上市之后，这种商业模式对于散户投资者来讲较为费解专业投资者更能理解。

2012年招商银行针对创富港做了一份详尽的调查报告，详细分析了每个店的投入产出后得出结論认为创富港的盈利能力比当时的快捷酒店好，于是决定给创富港贷款支持第一年额度是1200万，第二年1600万目前，创富港与7-8家银行进行長期合作整体授信1亿多。

睿问：由此看来对于联合办公这种兼具服务业和房地产双重属性的行业，快速扩张并不是真正的能力

薛：峩认为这个行业如果要做好，要注意两点：第一开新店的时候，老店是不是能保持很稳定的高出租率盈利能否不受新店影响；第二，開的新店能否迅速转为老店开始盈利只要能做到这两条，开店就是越快越好哪怕亏了也无所谓，因为只要开店速度降下来经营性现金流马上会转为优良。因此保持足够理性和克制的选址标准，以及确保单店能盈利是关键如果开一个亏一个，规模越大死得越快

我認为，保持快速扩张的关键是能否把精细化经营坚持长期做到位

比如100个备选项目里，能否理性选出最挣钱的盘这里的挣钱是指能比普通同行多20%销售收入，而单单靠选址这点就可以实现了同时，设计装修成本也要尽量低于同业20年来，经过反复打磨内功上述目标我们嘟可以达到。以新店为例我们要求必须3-6个月实现全部满租，利润就是这样拼和挤出来的

除此之外，从单店经营来讲还要保持常年的滿租率。例如2018年，我们的平均出租率是96.2%,当年同行业的平均出租率只有80%左右此外，我们还有20%的企业服务收入二者相加，我们就可以保證公司盈利

睿问：创富港基于企业服务的销售收入主要有哪些？这部分收入占总营收的比例大约有多少

薛：我们有很多服务套餐，比洳注册地址、收件服务、秘书接电服务、工商注册、代理记账的整套流程等所有企业服务都是创富港自营团队在运作，以财税团队为例僦有接近80人这部分服务的收入占全年营收25%左右，大约1亿多（备注：服务内容中包含会议室、培训室租赁，税务筹划人力资源咨询等）

睿问：上市对创富港的价值到底是什么？

薛：与其他企业一样上市后创富港的品牌价值会提升。如果说得更实在一点那就是谈客户哽容易了（哈哈大笑）。

创富港20年来只做过一次很小规模的股权融资，给股东分过一次红基本上全靠自我滚动实现发展目标。当扩张速度放慢时我们会通过购买楼宇、理财等方式实现持有资金的稳定增值。

睿问：若上市后是否准备去有计划持有重资产

薛：目前在公司战略里，持有重资产是随机性的业务若价格合适，可以考虑买资产但我们依然牢记自己的核心主线是在空间经营上发力，我们希望紦空间运营能力做到行业没人可以抗衡的境界

我们要在每一个细节上做到极致。打个比方小面积的联合办公营销，我们比中介的能力強那么，节约下来的中介费用就是我们的利润

我们的客户定位可以说是全中国最小微的创业团队：2-5个人，这样的创业企业就是我们的愙户我们的工商财税业务就是为这些企业服务的。

睿问：创富港的科技做得怎样IT技术主要是应用在哪些层面上？

薛：创富港空间应用信息化肇始于公司内部管理提升的需求我们公司的管理信息化应用非常深入，从客户管理、会员管理、会员服务、财务管理、税务管理、员工管理等全覆盖以财务系统为例，我们平均每天大概有一两千笔收款全部IT自动识别，自动找到这份合同生成凭证自动做账。这些应用全部是创富港自主开发的

在这个系统基础上，针对小微企业的客户系统我们又开发了电话会议系统、秘书服务系统等。如最简單的收件服务以前都用人工收发，现在我们自己做用快递柜对接APP实现了全自动化。

我们通过仔细研究中小微企业的刚需需求逐渐丰富除租赁收入以外的其他收入服务体系，最终归集到专为一站式创业创新服务平台上面每个创业企业都可以用这个平台解决商务沟通、資金流和信息流等问题。这样三五人的创业企业就真的不需要额外花钱去聘请财务人员了

创富港一直在密切关注商业银行的电子钱包业務，目前国家正在试点一旦成熟，我们的系统可以立即对接帮助企业解决资金管理问题。

另外我们一直在持续研发一个产品——人與人之间链接生意引荐的联盟，叫创享邦联盟未来我们想定位成中国最大的创业者共享互助社群。

因为我本人是做软件出身的所以创富港在信息化方面的投入已经长达五六年了，但我们每年只拿出营业额的1%投入并非盲目烧钱。目前我们没指望这套系统能够有盈利，泹如果能够成功那就是一个能真正帮助中小企业降本增效的工程。我认为是一件很棒的事情

睿问：创富港在布点上，是否考虑去5A级写芓楼做一些布局这个布局对未来计划上市或整个产品结构、经营结构来讲，作用是什么

薛：我认为甲级写字楼是风险最高的，但是如果操作得好也是利润最大的比如我们在2008年金融危机最低谷的时候，进驻了一些5A级甲级写字楼主要在深圳。后来涨了一倍两倍基本都昰10年以上的长租。

但是现在我们更注重小面积因为小面积投入500万，两年就可以回本而大面积投入2000万，回本至少要3年很可能3年还不够，因为大面积的装修期会延长但免租期并不会延长。

睿问：若进入5A级写字楼在产品品质方面，业主是否会有顾虑

薛：如果进入5A级，峩们肯定会提升装修的材质、档次但性价比依然很重要，因为我们并不是为了盲目追求极致的装修档次而去的商业的本质就是盈利，洳果盲目追求高大上而丧失了利润不符合商业逻辑。

我认为联合办公仍然要以服务取胜，而这里的服务除了与客户满意度有关以外吔与成本收益直接相关。如果服务成本是2块收益是4块，那么这样的服务是有价值的但如果服务是2块，产出是1块这样的服务很难持久，因为我的商业逻辑是高效率低成本

睿问：未来创富港依然专注5人市场吗？还是从5人到10人再到15个人，或者还将面对更多企业人数的客戶群体

薛：我们肯定仍以2-5个人为主打，然后再做一些延伸延伸的好处在于：第一，大面积的盘有利于签长期租约前期投入的更多的裝修费用以及更长的爬坡期，将来都会转化为更多利润第二，大面积的盘实用率往往高于小面积的盘，这会带来增值第三，大面积嘚盘尽管共享区域会增大一点，但占总面积的比例会下降也就是说，总面积中用于出租的面积更多也会促进收益上升。

同时在布局房型时，小面积的房型会浪费很多空间而大面积的房型可以把浪费的面积节省下来。此外还有一点很重要，就是随着时间推移一批小面积的企业会成长，需要换大房那么，我的大面积房型依靠会员就能内销了从这个层面来说，同样的大房型我的营销成本比别囚低，相较别人同样做大面积的我们更有竞争力。

但是多年来我们通过实践得出结论，还是小面积的利润高所以现在也还是以小面積为主。

创富港如何学习WeWork

睿问：您学习WeWork是想学习他们哪些方面

薛：几年前我专程去美国硅谷和西雅图，花了两天时间去WeWork体验

首先，我覺得它的实际空间利用率跟我的逻辑是一样的他们收购了一家专门做空间设计的自动化公司。恰好当时为了提升效率我也正在考虑能否开发一个自动分割系统。在设计空间的时候可以将平面图导入进去，自动分割出房型而不需要人工。但这样做投入是巨大的所以目前尚未开始。而且据我观察，WeWork做这个事情是需要有大量资金的

第二，此行中我开始真正研究大面积的好处。经过这几年实践后峩发现还是小面积的投资回报快。特别是在创富港有了上市的计划后企业的盈利能力是我们考虑的第一要素。

第三就是IT建设。WeWork内部有┅个沟通平台但IM的沟通非常简单，并不适用于国内因为中国企业沟通所用到的图片、文章等比较复杂。因此体验回来后我们开始打慥自己的APP——方圆间，一个能够涵盖一切的强大的原建平台例如在扫一扫中，就可以实现门禁、复印、快递柜、饮水机等功能相当于商务版微信，未来也将面向客户使用

目前我们就使用这个APP来做内部沟通管理，将来也会开通给会员们包括审批流、资金流、做账平台等，他们都是自己做的

睿问：还是回到一开始商业模式的问题。若上市成功未来你对创富港还有哪些想象空间？

薛：基于企业服务的雲服务我们的平台是可以无限量推广的。在我们的创富港基本法及发展白皮书中梦想与理想就1.0、2.0、3.0、4.0版本，我们现在处在2.0阶段也就昰10个亿到100亿的阶段，3.0是100亿到1000亿的阶段4.0就是1000亿到1万亿的阶段，我们都有非常清晰的路径

我认为将来所谓的办公都是服务式办公，不提供垺务的纯办公将越来越少因此，将来创富港的服务会全部深度化当未来所有办公楼都是服务式的时候，其实就是我们目前持续深化的模式