新政解读：个人住房转让营业税免征期限“五改二”
日晚，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房交易满两年营业税免征。
沈阳市房产局明确，日起沈阳正式执行新政。什么是“五改二”？新政的落地对于购房者有哪些影响？……今日沈阳市房产局对新政进行了解读。
沈阳已正式执行二手房交易满两年免营业税
日下午，沈阳正式开始执行二手房交易满两年免征营业税政策，成为最先落实新政的城市之一。
“本次调整个人住房转让营业税政策，目的在于促进房地产市场健康发展”，沈阳市房产局工作人员表示。
据悉，之前执行的个人住房转让营业税政策是从2011年初开始实施的，原政策规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
而在新政执行后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
新政后二手房购房成本大减
那么，新政执行后将对楼市产生哪些影响？购房者将获得哪些实惠？
业内人士认为，营业税免征“五改二”政策对二手住房市场属重大利好。而之后至2013年之间3月31日以前成交的商品住房，受到的影响最大。
据统计，此政策将覆盖50万套左右的二手住房。此前，如果要转让这部分二手住房，都要缴纳营业税，而现在则可以免缴或者按照差额缴纳营业税。“目前市场上卖方大多数都实行‘实收价’，也就是说由买家来承担这部分营业税。从这个角度看，营业税减免放宽将降低二手房的购房成本。”
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1.什么是普通住房？沈阳市的普通自住房标准为，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、住房单价在每平方米11230元以下(全装修住宅可上浮1000元，装配式住宅上浮300元，全装修+装配式住宅上浮1300元）的住房。这三个条件必须同时满足，有其中一项不满足的，即为非普通住房。
2.购房时间如何确定？沈阳市规定，个人转让住房的购房时间，以房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间，按照“三者孰先”原则确定，即哪个时间靠前，按哪个时间认定，这样对购房人更有利。
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&&成都商报记者 王楠&&核心&&提示&&购房时间以此为准&&“购房时间以个人购买住房取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，如果两者不一致，则按‘孰先’原则确定购买房屋时间。”&&昨日，市地税局正式启动了第24个税法宣传月活动。市地税局局长张建介绍，个人购买满2年的普通住房对外销售免征营业税的新政策已经从3月31日起开始执行，即3月31日起成都交易的二手住房只要满足条件，就能享受免征营业税的优惠。&&政策 不足两年仍全额征税&&日前，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知称，自即日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。&&在昨日的@成都服务微访谈活动中，网友最为关注的也是这一话题。对此，张建进行了详细解读。他首先介绍了普通住房的概念，“调整之后的普通住房标准应该满足三大条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。”&&符合这一条件的住房在购房时间超过2年后，即可免征营业税，“购房时间以个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，如果两者不一致，则按‘孰先’原则确定购买房屋时间。”&&算账 市民或省下一年工资&&普通住房营业税免征期“五变二”新政到底能给消费者带来多大的实惠？&&以2012年的一套位于中心城区120平米总价为120万的二手房为例，按原来的政策，需要交纳5.6%的营业税及附加，即67200元的营业税及附加。而现在新政出台后，营业税变为免征，因此市民在购买时可以省下近7万元的费用。&&根据市统计局发布的数据显示，2013年成都市城镇全部单位就业人员平均工资为47644元，同比增长17.6%。成都2014年的平均工资还未正式发布，但以2013年的同比增幅进行测算后，发现，当前的二手房交易营业税新政策，成都市民在购买二手房时有望省下一年工资。&&“这一政策的执行，将有利于释放出市民购买二手房的需求。”在张建看来，在这一政策的带动下，房龄超过2年的成色较新的二手房将更有竞争力。&&什么是&&普通住房&&1&&住宅小区建筑容积率在1.0以上&&2&&单套建筑面积在144平方米以下&&3&&实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下&&新政落地前 成都商品房3月成交环比增4成&&商品房成交量环比增加41%、商品住房环比增加65%！成都市房管局的最新统计数据显示，成都楼市在3月的表现异常抢眼。据了解，近期楼市新政频出，市场有望继续积极回应，首套房和改善型等合理住房需求将得到有序释放。&&楼市发力&&商品房成交量上涨4成&&由于春节长假。成都楼市在2月相对比较沉寂，但今年3月，商品房成交量就一路上涨。&&据市房管局商品房买卖合同备案系统的最新数据，3月份全市成交商品房273万平方米，较上月大幅增加41%；其中商品住房成交增幅更大，成交216万平方米，较上月猛增65%。&&据了解，中心城区和郊区分别成交商品房90万和183万平方米，环比分别增加58%和34%；其中商品住房分别成交64万和152万平方米，环比增幅分别达到60%和67%的高水平。&&与此同时，二手房市场也呈现同步放量态势，全市3月份共成交二手房99万平方米，环比增加53%；其中二手住房成交79万平方米，环比增加41%。中心城区和郊区保持一致步调，分别成交二手房53万和46万平方米，环比分别增加47%和60%；其中二手住房分别成交43万、36万平方米，环比分别增加46%和36%。&&新政叠加&&合理住房需求将有序释放&&3月底，国务院六部委密集发声，土地、金融、财税等方面利好楼市的政策纷至沓来。&&央行、住建部、银监会三部门下发包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；财政部、国税总局将个人出售住房免征营业税由5年调整为2年以上。&&据了解，在央行新政出台消息公布5分钟内，一位观望了近1年的本地客户，下手购买了一套总价600万元、面积360平方米的房子。&&“加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的土地以及住房开发新政，短短10天时间中央对楼市已连下三剂猛药”。一业内分析人士表示，连续的新政更加提振了市场的信心。随着各项政策的深入落实，市场有望继续积极回应。&&成都商报记者 赵素冰
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个人卖房营业税免征年限“5改2”
来源：新浪乐居
作者：覃伟
恩施新楼盘拔地而起& & & &新浪乐居讯（编辑&覃伟）3月30日，财政部、国家税务总局发布通知，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，此前的免征年限为5年。此政策自日起施行，这项措施的出台，将带动一批改善型需求的购房者在今年入市，给恩施楼市带来一定活力。
随着恩施城镇化进程的加快，恩施楼盘如雨后春笋般拔地而起，新区老区的博弈，地段价值的变迁，个人需求的改变，形成了一批改善型需求的购房者，在发布二套房首付比例降低为4成之后，营业税免征年限的降低更让他们欢呼，首付比例的降低，只是解决了他们首付款暂时的燃眉之急，该出的钱，仍然是要加上利息还给银行，而营业税的免征政策，则是将本来要上交给国家的钱，又稳稳的捂在了自家口袋里。
比如刘大成，手上有套买了3年的小房子要出手，想换一套在金桂大道上的大房子，如果在日之前出手，他就要全额上交房款总额5.5%的营业税，假设房款总额为30万，就得交1.65万元的税款，而在日后出手，这1.65万元的营业税就不用出了。
如今政府各种稳定刚需和改善型需求的楼市利好政策频出，选在哪个节点卖或者买，才能将自己的利益最大化，好比股市一样，能否卖高买低，看准时机才是最重要的，错过活跃初期的峰线，你可能就没有抢到政策的红包。
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多部门密集发文提振楼市，二套房商贷最低首付降至四成
昨日，央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。新政放松房贷政策商业贷款：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。公积金贷款：调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。解读首付压力大减　　根据之前的房贷政策，我省各家银行普遍执行二套房贷政策首付至少6成，利率至少上浮10%。根据融360针对3月全国房贷市场的调查摸底，我国部分城市的部分银行已经开始自主制定二套房贷政策，适当减少了首付款比例和利率上浮幅度。而此次三部门联合下文，直接将二套房首付降至4成，这对于购房人来说，大大减轻了首付压力。　　以在合肥购买一套价值100万元的房产为例，按照过去的政策，若贷款人资质无问题，至少需要准备60万元首付，而现在只需要40万元。值得一提的是，自从去年“9?30新政”后，银行普遍执行“认贷不认房”的政策，而本次新政也与该标准没有冲突。　　昨天新政出台后，新安晚报、安徽网记者致电多家银行咨询，对方均答复具体细则需要等待总行下发。分析师李立认为，新政对首套房房贷市场影响不大，因为银行执行政策一方面受房贷政策影响，最重要是受市场资金，也就是央行信贷额度影响。在当前环境下，预计央行将继续为市场注入资金。在二套房房贷方面，李立预计房贷利率将继续走低，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，因为相较而言二套房的贷款人可能更优质。　　本次新政还调整了公积金贷款政策。据了解，目前合肥以及省直住房公积金中心规定为，首套申请住房公积金贷款的首付款应不低于房价的30%，第二套首付款应不低于房价的60%，贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行，并具有购买住房的合同或有关证明文件。一旦执行新政，公积金缴存职工用公贷购房将明显受益。观点　　中国银行国际金融研究所副所长宗良：从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。　　中央财经大学教授郭田勇：我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”新政降低免税门槛　　我国将从日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。　　个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。　　个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。解读购房成本降低　　根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。　　一家房产中介人士告诉新安晚报、安徽网记者，以前，房屋是否满5年是二手房交易双方考虑的重要因素之一，因为未满5年的房屋的营业税超过5%，这意味着动辄要多缴数万元税。而从今天开始，免税门槛大大降低，满两年的房产进行交易，就可以享受免税，这极大降低了交易成本。　　事实上，此前为遏制房价过快上涨，我国曾经多次调整二手房的交易税：2005年，为遏制投机炒作、稳住房价，将此前免征营业税期限“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，此前二手房销售总额差额计征改为全额计征。观点　　财政部财科所副所长白景明：此次放宽免征期限，对于降低二　　手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后　　卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：这一系　　列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压　　力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。目前　　房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。}