去年8月，位于新山市的碧桂园金海湾开盘。据项目方统计，开盘一个月认购金额达到105亿元。　　近年来，碧桂园、绿地等多家房企纷纷“落子”马来西亚，马航失联事件后，业内关注其投资前景是否会受到影响。　　继碧桂园率先入驻马来西亚后，从2013年年底到今年初，国内
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房企投资马来西亚出现了一个小高峰。富力、不动产、雅居乐、绿地，相继发布了进军马来西亚房地产市场的消息。　　前有房企扎堆进入，后有买房人接踵而至。在这样的背景下，“马航失联”事件的出现，会否给国内房企和买房人在马投资蒙上阴影，也成为当下一个受关注的话题。　　碧桂园　　作为最早进驻马来西亚市场的中国大型房企，碧桂园目前在马来西亚拥有3个项目，分别位于柔佛州新山市、雪兰莪州加影以及万挠。　　富力　　在马来西亚斥资85亿元人民币拿下6宗土地，其中4宗为空置永久业权地块，2宗为永久业权填海地块，这些地块均位于柔佛州新山地区。　　新华联　　获得的马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9块地块，位于柔佛州依斯干达经济开发区，土地总用地面积约合4.73万平方米，总建筑面积约合19.16万平方米。　　绿地　　在马来西亚共投资两个项目。分别位于新山市的东区和西区，沿柔佛海峡与新加坡隔海相望。这两个项目总占地面积约860亩，规划建筑面积约230万平方米。　　雅居乐　　在马来西亚的合资公司，以4.3亿元的价格收购了一宗位于马来西亚首都吉隆坡的地块。该地块占地面积4.1万平方米。来源新京报)点击进入参与讨论
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核心提示：中国房企出海淘金蔚然成风，马来西亚作为临界的东南亚国家，拥有浓厚的华人文化，凭借相对低的房价，诱人的投资政策，紧靠新加坡的依斯干达已成为中国房企重要集结地。然而中国房企集结大马，是馅饼还是陷阱还未可知。
中国房企出海淘金蔚然成风，马来西亚作为临界的东南亚国家，拥有浓厚的华人文化，凭借相对低的房价，诱人的投资政策，紧靠新加坡的依斯干达已成为中国房企重要集结地。然而中国房企集结大马，是馅饼还是陷阱还未可知。由于市场投资需求爆发带来超常规的发展水平，今年马来西亚政府已出台调控措施。中国房企集结马来西亚2月，绿地集团宣布投资200亿元在马来西亚柔佛州首府新山市建设两个新项目，其中一个项目更是中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。在该投资的宣布会上，绿地集团董事长、总裁张良玉表示，相比欧美及澳洲国家，东南亚国家房地产市场具有独特的吸引力，不过有同样看法的不只是绿地集团。国内上市房企新华联1月初也宣布以3亿元在马来西亚柔佛州梅蒂尼B区购置9幅地块建设南洋度假中心。同样在1月，雅居乐通过建立占股70%的合资公司，收购了马来西亚吉隆坡4.1万平方米的地块，首次进军海外市场。而在去年底，在香港上市的富力地产更是大手笔砸下85亿元，在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块，总面积约116英亩，也是其首次进军海外。更早的，碧桂园集团在马来西亚柔佛州和吉隆坡已经公布有5个项目，其中碧桂园金海湾在去年8月已经开售。同样较早进入马来西亚的还有卓达集团，在马来西亚伊斯堪达特区麦迪尼已经开发了一个住宅项目，据介绍总面积达到60万平方米，在2013年已经推出首批两栋产品。今年1月份，卓达集团宣布在依斯干达特区，和依斯干达投资机构合资成立卓远依斯干达有限公司，共同发展总值约26亿令吉(一令吉约合一点九元人民币)的高级公寓项目。受制于国内持续的市场调控、越来越激烈的竞争以及市场增速开始减缓，转战海外成为了许多大型房企进一步发展的重要方向，近两年出海已经蔚然成风，万科、绿地、碧桂园、万达等都大力发展海外项目。中国房企出海，除了欧美一些发达地区，物理距离较近的东南亚等同样成为热门选择，而华人文化浓厚，近年来经济发展平稳的马来西亚成为众多房企出海的第一站。根据公开资料，碧桂园、雅居乐、富力地产、卓达都是首次出海，马来西亚正集结越来越多的中国房企。马来西亚版“深圳”&房地产投资热潮汹涌中国房企不仅出现集中到马来西亚投资情况，多家房企更同时落子在马来西亚柔佛州，特别是其南部和新加坡相接的依斯干达特区更是受到房企的欢迎，该区域的区位就像国人熟悉的深圳紧靠在香港附近一样。碧桂园已经开售的金海湾正是处在该片区，绿地的两个项目也在金海湾片区，同样和新加坡隔海相望，富力地产、新华联、雅居乐都在该片区或周边，他们的特点都是距离新加坡不是太远。柔佛州是马来西亚一个大洲，处于西马来的最南部，南端和新加坡接壤，新山市是其首府所在地。马来西亚依斯干达是马来西亚2006年推出一个大型经济发展计划，划分五个重点发展区域，吸引大量外国和国内投资者前往投资。依斯干达区域发展机构数据显示，从2006年至2012年，该区域已经累计投资1063.1亿马币，而从2009年开始，房地产开发投资也大幅增加。新加坡橙易咨询公司报告显示，2012年开发商在该区域合计投资91亿马币，而去年仅上半年就达88亿马币，全年预计将创历史新高。投资大幅增加，不仅来自中国房企，还有新加坡等外来投资，同时也有马来西亚本土公司和私人投资者。淡马锡控股、凯德马来西亚及马来西亚依斯干达海滨控股计划在金海湾(Danga Bay)，也即碧桂园金海湾所在区域，共同开发总额为32亿新元的城区发展项目。另外，腾飞置地与马来西亚UEM&置地也在努沙再也合作开发了一个综合环保科技园区。绿地集团董事长张玉良说“(当地)房地产市场近年来处于持续上升通道，在建的新马高铁未来将连通新加坡与马来西亚，必将为马来西亚房地产带来活力和价值重估，马来西亚有望借力快速发展吉隆坡、新山等重点城市，投资前景广为投资者看好。”，这也是投资算盘中重要的一点。寄希望于三地买家新山市是依斯干达的旗舰发展区域之一，其中华人约占一半。张玉良表示东南亚地区华人所占比例较高，语言饮食文化相似，更便于融入当地社会。据介绍，目前连通新加坡和马来西亚的高铁正在筹建中，未来其南部接壤的区域，经济生活各方面的往来将会更加紧密。马来西亚相比新加坡低得不少的房价成为了柔佛州南部区域吸引新加坡买家的重要因素，特别是在新加坡出台一些打压房地产市场的措施后。据有关报道，新加坡房价许多在10万/平方米以下，而在柔佛州可能只有其三分之一左右。而看中区域的发展，和未来房价的上升空间，马来西亚本地投资者也成为一个重要的购房者主体。碧桂园金海湾开售后，据其公开介绍，马来西亚本地买家、新加坡投资者以及一飞机一飞机空运前去的中国投资者成为三大主力目标客户群体。正是由于其特殊的区位，可以吸引三地买家成为房企投资的一个重要因素。馅饼还是陷阱？方圆地产顾问首席分析师邓浩志表示，房企集中到马来西亚投资，或许正是碧桂园金海湾的成功起到了示范、带动作用，然而碧桂园的成功是否能复制则需要等待市场的考验。记者从碧桂园内部人士了解到，富力地产去年底在马来西亚拿下六地，其中就有碧桂园的牵线搭桥。根据新加坡橙易咨询公司的报告，马来西亚依斯干达特区火热的房地产市场投资建设，使得区域的风险正在提高，供应过剩是其中的一个可能，此外房产交易数据缺乏透明度，区域的安全与保安问题还有货币风险都必须得到重视。一个可以明显看到的风险是汇率，随着中国的发展，人民币越来越强势，与此相对，马来西亚货币却显得较弱势，近两年相对人民币一直在贬值，两年前100马币可以兑换超过两百人民币，现在却不到190元。房地产开发投资热潮催生大量的购房需求，使得区域房价出现不可持续的增长水平，同时大量项目上马，未来或将出现供应过剩问题，而区域没有官方公布的权威数据，也使得投资者很难进行分析，评估未来走势。
在马来西亚2014年预算案中，开始出台调控措施，打击投机和短期投资行为，提高了房产利得税（Real Property Gains Tax）征收要求，非本国居民5年内出售房产的按30%征收，超过5年的按5%，而本国居民为3年内30%，4年20%，5年15%，超过5年免征。此外，还将外国投资者的进入门槛提高，购买的房产总价要求从50万马币翻倍到100万马币。另外，此前买家可以选择收到房子时才开始支付贷款利息，现在也取消。中国房企不断变强大，出征海外是必然的方向，然而众多房企集结在马来西亚一个片区，会不会馅饼变陷阱未可知。调控措施的出台，短期内势必对市场产生影响，中远期则还要看区域的经济发展和供应情况，不过这也给了中国房企一个重要的提醒，对待房地产行业的定位，国内外差别巨大。
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中国成马来西亚房地产最大投资国
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中国资金大量涌入马来西亚，如今已成为马来西亚国内最大的房地产投资者，过去三年以21亿美元（约29亿新元）的投资额超越新加坡（同期，新加坡的投资额是9亿8500万美元）。报道指出，马来西亚受到中国房地产公司青睐，主要是马来西亚的房地产价格与香港和澳大利亚比较，相对廉宜。马来西亚旅游部门透露，政府自2002年为外国退休人士推介的马来西亚第二家园计划（Malaysia My Second Home）以来，大约8000名中国公民获得居留权。目前，此计划吸引了将近3万2000名外国人来马定居，中国人占多数，其次是日本人（4000人）。
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马来西亚海外地产投资重要市场
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（原标题：马来西亚 海外地产投资重要市场）
日益成为中国地产投资的重要市场。在马来西亚房地产市场上，中国人不仅是投资方，也是购买方。一方面，由《全球房地产指南》（Global Property Guide）2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚主要市中心房价仅2616美元/平方米，租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国内地（2.66%）、中国香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。租赁房产回报率高，买房投资的人收益回报也就越高。这正是投资人瞄准马来西亚开始资产配置的原因之一。同时，第三方国际房地产顾问机构莱坊最新发布的《中国对外房地产投资：潮、新目标》指出，展望未来，在政策支持下，中国对外投资将持续增加。加之中国推行的各种贸易和金融举措，对外房地产投资的可持续能力将会日益稳固。这意味着，门户市场，如曼哈顿、悉尼和墨尔本，以及主要区域枢纽，如印度、马来西亚等将获得大量机会。机会还是风险香港上市公司在马来西亚的森林城市项目，位于新马第二通道旁边，与新加坡隔水相望，计划耗资2500亿元，开发周期长达20年，将是中资房地产公司在马来西亚的最大投资项目。森林城市中国发布会于日举办，全球发布会于日在新加坡举行，全球开放盛典于日在马来西亚举行。目前，森林城市项目推进会已进入上海（楼盘），将为上海的投资者提供更多海外置业机会。上海的林小姐近期随同碧桂园森林城市考察团到马来西亚实地考察了一番。最吸引她的是马来西亚“我的第二家园的计划”。该计划是由马来西亚政府推动的一项侨居计划，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。有条件开办公司、享受当地优质的英联邦教育体系和亚洲顶尖的医疗养老环境等各项权利，无需放弃自己原有国籍。成功申请者可以带着他们的配偶、直系父母和孩子，以及一个佣人长期生活在马来西亚，申请者的子女可以就读马来西亚知名的国际学校或大学。如果购房者拥有马来西亚第二家园的身份，每买一套房子都可以申请贷款，贷款最高可贷到50%至60%。银行年利息4.2%左右，购房没有限购条规。从日开始，外国人购房必须超马币100万以上，而森林城市是特区中的特区，外国人没有100万马币的购房门槛，只需要购买500平方英尺以上房产即可。马来西亚的房产租金回酬也比较高，大概在3%到5%之间。除“第二家园计划”吸引林小姐，包括碧桂园森林城市项目在内的马来西亚房产都是计算实用套内面积，比起上海等地的“建筑面积”来，至少大30%。“在上海，电梯、楼梯间，甚至小区绿化面积都是要‘公摊’到每户，所以上海80平米的房子，实际使用面积可能还不到60平米。而森林城市80平米的房子，感觉像上海120平米的。”林小姐感叹道。买房子送车位也是很让林小姐心动的地方。不过，林小姐也有担心的地方。以前上海房产销售人员说，购买马来西亚的房产可以移民，但到马来西亚实地考察之后，林小姐发现其实马来西亚跟澳洲一样，直接买房是不能移民的。林小姐还担心马来西亚的房子太多，尤其中资房地产开发商的楼盘太多。“一手房都那么多，以后我的房子想卖，二手房还卖得出去嘛。”林小姐担忧道。房企密集投资马来西亚林小姐的担忧是有道理的。目前，在马来西亚拿地开发的国内房企包括绿地、(000620,股吧)、富力、雅居乐、碧桂园等，投资金额从2亿元、3亿元，到上千亿元不等。2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一开盘就大受欢迎。其2013年年报披露，作为集团首个开盘的海外项目，碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近70亿元，成为集团当年最大的合同销售贡献者。不久，也发布公告，其全资子公司以85亿元收购马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩土地。富力表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。2014年1月，新华联也发布公告，宣布公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，总建筑面积为19.16万平方米，地块将建设南洋度假中心。同月，雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地，这也是雅居乐首次试水海外市场。到日，绿地集团宣布，就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元进行投资建设。中国人在马来西亚购房手续简单快捷，在马来西亚购买一手房，从看中到办完手续一般要1天就可，合同备案两个月左右就可寄回给中国客户，无需多次往返。购房和贷款都要聘请律师，碧桂园等国资企业都会安排好，无需购房者操心，律师费大部分也是由开发商承担。马来西亚柔佛州依斯干达特区的房产主力是高楼公寓新项目，仍处在大兴土木阶段。大量的新建公寓单位，只有等待外国买家来消化。因当地人不太接受住高楼，还是钟情独立屋（与公寓相对的房子），尤其公寓尺价并不比独立屋低太多，可以说对公寓的接受度还是偏低。价格超过百万马币的高级公寓项目，主要瞄准外国人来购买。近两年，依斯干达特区的房产似有降温迹象，不过要说“公寓过剩”还为时过早。机会仍存对于像林小姐这样的担心，碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽介绍，在开发森林城市之前，碧桂园已对依斯干达特区经济形势做了深入了解和分析。了解到，未来依斯干达特区人口和就业将呈现快速增长形势。依斯干达的人口将由2005年的140万增至2025年的300万，年增长率为4.1%。期内，马来西亚整体人口年均增幅仅为2%，远低于依斯干达。可见依斯干达特区是一个快速增长的区域消费市场，持续增长的人口将会足够消化新房和二手房。碧桂园马来西亚区域销售经理张鑫介绍，购房者缴付房价3%左右定金并签订购买意向书，14天内备齐贷款材料向银行申请贷款，并交付房价7%定金。贷款可以本人亲自申请也可委托开发商向银行申请。外国人在马来西亚申请房屋按揭贷款的额度约为房产总值的50%至60%，贷款利率约为4.2%至4.6%。
房款都打到政府监管账户，不是直接给开发商，其中的5%会留18个月，如果没有任何质量问题，才会根据住房修建进度分批次发给开发商。在马来西亚买房需要支付的其他费用约为房价的1.40%至4%，其中印花税约3%以内，且大部分税费都由开发商承担(优惠配套)，收楼后，地契税年缴约几千元人民币。马来西亚政府为避免房地产投机，设置了房地产盈利税。目前不动产盈利税征收标准是，两年内出售的，税率为增值部分的15%，2年至5年出售的为10%，5年以上出售的免征。2014年起，当地政府将提高征税标准为，持有房产5年以内出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的仅征收增值部分的5%。
本文来源：中国证券报·中证网
作者：高改芳
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