房地产估价对象
Real estate appraisal object
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本论文的研究对象是房地产估价中收益还原法使用的重要参数还原利率。
The object of this thesis is the important parameter return rate of income capitalization approach in real estate appraisal.
房地产估价，是以房地产为对象，对其客观、合理价格的估计、推测或判断。
Real estate appraisal is define as the estimate, extrapolation or judgment of the objective and reasonable price of real estate.
房地产估价，是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推测或判断。
The appraisal of real estate is a study object of real estate, which estimates extrapolates and determines its objective and rational price.
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房地产估价20基本常识
房地产估价20基本常识
&1、房地产估价的法律依据主要有哪些 ？ 　　
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定"国家实行房地产价格评估制度"，第58条规定"国家实行房地产价格评估人员资格认定制度"。根据国家的法律、法规，房地产估价可分为两种类型：1、政策性估价；2、市场性估价。不论是政策性估价还是市场性估价，均应委托具有建设部或市房地产管理局颁发的《房地产估价机构资质证书》的专业机构进行估价。专业估价机构接受委托后，将按照《房地产估价规范》等有关技术标准，进行"独立、客观、公正"地估价。
2、什么是房地产估价及其重要性 ？ 　　
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。房地产估价现今已发展成为一门科学、一种专门职业、一个行业、一种经济鉴证行为。由于其专业技术性强，事关公共利益，甚至事关人民财产安全，因此，不是任何人都可以从事的，只能由专业房地产估价机构及经过专门的教育和培训，通过执业资格考试合格，并经登记注册后，取得《房地产估价师注册证书》或《房地产估价员岗位资格注册证》的专业房地产估价人员来从事。
3、哪些情况需要进行房地产估价 ? 　　
涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。　　当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如二手房买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价，而且这种估价今后将越来越多。
4、房地产经纪咨询公司的估价与专业估价是一回事吗 ? 　　
房地产经纪咨询公司的估价与专业估价不是一回事。房地产经纪咨询公司提供的评估服务，是其工作人员在为交易双方提供房屋买卖信息过程中，根据自身经验或利用事先设计的计算机软件，对买卖房屋的价值做出的口头性咨询，不可能完全按照房地产估价的程序进行估价（如：工作人员可能没有对买卖房屋进行实地查勘）。另外，许多房地产经纪咨询公司也不具有建设部或市房管局颁发的《房地产估价机构资质证书》，所以，其估价结果不具有法律效力，不能作为办理房地产买卖、抵押等手续的参考依据。而专业估价是指具有《房地产估价机构资质证书》的专业机构接受业务委托后，根据委估房地产的实际情况及估价目的，指派专业估价人员对委估房地产进行实地查勘，并遵循独立、客观、公正的原则，选用适宜的估价方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对委估房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定，并以专业房地产估价机构的名义，出具具有法律效力的估价报告书。另外，如果由于估价机构的责任造成了估价结果失实，估价机构及相关人员要承担相应的法律责任。
5、影响二手房价格评估的因素主要有哪些? 　
　影响二手房（住宅）价格评估主要有以下四大因素： 　　一是区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。 　　地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地，它是影响房屋价格的重要因素。交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地铁经过、是否紧临主干道等。交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响。小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏，直接影响着人们的居住品质。目前，有许多小区几乎没有绿化，缺乏物业管理，显得较脏、较乱，这样的环境就会降低房屋价值。相反的，有一定的绿化、有停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。配套设施是指小区周边的超市、银行、学校、医院、药店、邮局等配备是否齐全，是否方便。完善的生活配套设施，将会提高该区域的房屋价格。未来发展前景主要是指房屋所在的区域是否临近规划中的商圈或交通要道。环境污染主要是指房屋紧临铁路、工厂及污水河等所带来的噪音、灰尘及大气污染，这将在一定程度上降低房屋的价值。 　　二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期。成新率应按照理论折旧率进行计算，并结合该房屋的实际维护状况来综合判定。一般来说，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。楼层对房屋价格有较大的影响。多层住宅以二、五层为标准，顶层较差，一、三、四层较好。高层住宅则是楼层越高（顶层除外），价格也越高。朝向对房屋的价格也有较大的影响，以有朝南向的房屋为好，只朝西向或北向的房屋为差。户型设计主要是指房屋整体布局是否合理，厅、厨房、卫生间的大小及可利用情况。许多房改房的厅都较小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一个过厅，这样的厅可利用程度就很差。房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修在五年以上的价值基本上降为0，因此那些认为装修花了大钱，理应卖个好价的想法是不合实际的。此外，房屋的燃气状况（管道天然气、管道煤气、液化气）、物业类型（多层、板式小高层、高层塔楼）、采光（主要考虑是否有遮挡）及景观等对房屋价格都有一定的影响。 　　三是市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会下降。当经济状况走好、房地产市场行情看涨时，房屋价格也会上涨。反之，房屋价格则会下降。 　　四是消费者心理因素。主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。因此，人们在买二手房时，对二手房的价格认同就有一个不可逾越的心理障碍。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。 　　通过对影响二手房（住宅）价格因素的了解，广大业主基本上就能了解自己房屋的优缺点，从而对自己的房屋作出客观的评价，对房屋的价格也就有了较为理智的认识，有利于业主合理地处理自己的房产。
6、怎样办理房地产估价业务 ? 　　
房地产估价是具有专业性、负有一定法律责任的、有偿的工作。委托人在选定房地产估价机构以后，应与估价机构进行沟通，向估价机构介绍估价目的、要进行估价的房地产的具体情况，向估价机构提供估价所需的相关资料、证件，并就估价时间、估价时点、估价完成进度、费用以及双方的权利与义务等情况与估价机构进行磋商，签订估价业务委托合同书，互相配合完成房地产估价业务。
7、如何选择房地产估价机构 ? 　　
有房地产估价的需要后，当事人应认真选择房地产估价机构。房地产估价机构是指经工商行政管理局注册登记，持有企业法人营业执照，并经行业行政主管部门——地方房地产管理局核准，取得由建设部或地方房地产管理局颁发的《房地产估价机构资质证书》，准予从事房地产价格评估活动的法人机构。必须强调指出的是，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，房地产估价应由具有《房地产估价机构资质证书》的专业机构及其注册估价人员来从事；未取得《房地产估价机构资质证书》的任何单位都不能接受房地产估价的委托，其出具的关于房地产价值的估价报告不具有法律效力，估价结果亦为无效。《房地产估价机构资质证书》样式
&8、怎样签订房地产估价业务委托合同 ? 　
　房地产估价委托方在选定房地产估价机构后，为保障自身的权利，应本着自愿与协商的原则，与房地产估价机构签订房地产估价业务委托合同。委托合同的主要内容有：签约双方名称、估价目的、估价报告使用范围、估价对象坐落、估价时点、估价起止日期、签约双方的权利和义务、估价报告的使用责任、估价收费、违约责任与处理等内容，并经双方签章后生效。委托合同主要内容的解释如下：　　签约双方明确记载委托方与估价机构的名称；　　估价目的明确指出估价报告的应用方向；　　估价报告的使用范围对估价对象的使用进行了限定；　　估价时点明确所评估的客观合理价格或价值对应的年月日；　　估价起止时间限定估价人员进行现场查勘至交付估价报告的时间范围；　　签约双方的权利和义务详细的规定了双方在估价业务过程中，为保证估价作业顺利进行应做到的行为以及经济上的要求。(如委托人应向估价机构如实提供所必需的资料及对所提供资料的真实性,合法性的承诺,协助估价机构进行实地查勘等)；　　估价报告的使用责任主要是要求按照估价目的和相应用途使用估价报告；　　估价收费是双方根据国家规定的收费标准，确定估价费用；　　违约责任与处理，就是对估价业务中可能出现矛盾的解决方式以及细节给予约定。　　房地产估价业务委托合同一经签定，委托方与估价机构就应根据《合同法》规定，承担相应的责任，履行相应的义务。
9、估价业务委托方应履行哪些义务 ? 　　
估价业务委托方应向估价机构及专业估价人员提供真实、完整的与估价业务相关资料，并且配合房地产估价人员及房地产估价机构对委估房地产进行现场查勘，以便使房地产估价人员及房地产估价机构尽可能的掌握相关房地产的信息资料，并不干预房地产估价人员及房地产估价机构的具体估价活动。在估价业务完成并领取估价报告书后，估价业务委托方应按照估价业务委托合同支付相应的估价费用。
10、办理房地产评估业务应提供哪些资料 ? 　
　在办理估价业务过程中，估价人员不但要对委估房地产的有关情况进行实地查勘，还应要求委托人提供一些相关资料。提供的资料主要分以下两部分：　　（一）个人私产房估价主要提供下列要件：　　1、身份证（买方、卖方）；　　2、房屋所有权证；　　3、国有土地使用证；　　4、房地产状况/土地状况相关资料。　　（二）单位产房地产估价主要提供下列要件：　　1、企业法人营业执照（副本）；　　2、国有土地使用证/集体土地使用证；　　3、房屋所有权证；　　4、施工图纸等有关资料；　　5、房地产状况/土地状况相关资料。　　其中：　　（1）、在建工程办理房地产估价业务还需提供下列要件：　　①建设用地规划许可证；　　②建设工程规划许可证；　　③建筑工程施工许可证；　　④《商品房销售许可证》。　　（2）、对于经营性房地产办理房地产估价业务，还需提供关于其经营状况的相关资料、房屋租赁合同等文件。　　（3）、对于企业改制房地产办理房地产估价业务，还需提供上级主管部门的批复、名称变更等相关文件。　　（4）、对于租赁房地产办理房地产估价业务，还需提供房屋租赁合同。
11、房地产估价的程序主要有哪些 ? 　　
房地产估价的程序主要有：　　（一）选择估价机构，与估价机构接洽，介绍估价目的、估价报告的使用范围和估价对象的具体情况，与估价机构商定估价时点、估价范围、相关房地产的查勘时间以及估价作业的进度，并就双方的权利、义务、违约责任以及估价收费情况进行磋商，签订房地产估价业务委托合同；　　（二）房地产估价人员根据所掌握的资料进行房地产现场查勘，搜集房地产的区位、实体等情况并做好记录；　　（三）房地产估价人员进行估价内部作业，经估价机构审核后出具房地产估价报告；　　（四）向估价委托方提交房地产估价报告书并收取费用。
13、影响估价结果的主要因素有哪些 ? 　
　影响估价结果的主要因素一般有：（一）房地产估价师和估价机构的专业水平 ；（二）委托方提供的房地产资料的真实、完整程度；（三）估价人员对委估及相应房地产现场查勘情况的详细程度及搜集相关资料的真实性和可靠性；（四）房地产估价师和估价机构的职业道德水平。
14、同样的房地产为什么会评估出不同的结果 ? 　　
不同的估价机构根据同一估价目的，评估同一房地产项目在同一估价时点的价值时，可能甲机构的估价结果是120万，乙机构的估价结果是118万，这应该是正常的，因为在一定范围内，估价结果有差异是可以的。但如果一个机构的估价结果是120万，另一个机构的估价结果是200万，这可能就有问题了。对估价结果差异的合理范围，一般应该以市场平均值为参照。　　对于估价结果差异产生的原因，主要在估价方法、估价师的经验判断及社会客观因素三个方面。　　不同的估价方法会产生不同的估价结果，不同的估价师用同样的估价方法也会产生不同的估价结果。房地产估价的常用方法有市场法、收益法、成本法、剩余法、假设开发法等，不同方法的测算过程不一样，会带来测算结果的差异。在市场较发达的区域，一般要求首选市场法，但是对于同一宗房地产项目，不同的估价师可能会选择不同的案例，在因素调整修正之后，结果可能会有一些差异，这是正常的。　　估价师的经验判断不同也会产生不同的估价结果。不同的估价师在判断的角度和方法上可能不完全一致，如成本法中对各项成本的测算，收益法中对未来收益的预测等等，对一些参数的选取不同，就会产生不同的估价结果。　　社会客观因素也会造成估价结果的差异。比如，银行利率调整过于频繁，对评估中不同时点报酬率的选取会带来影响，而报酬率的微小变动就会带来估价结果的差异。
15、如何读懂房地产估价报告书 ? 　　
当您拿到一本房地产估价报告时，应从以下几个方面开始读报告书（获取您所需要的信息）：　　（一）报告书封面　　报告书名称-------委托方拥有房地产的名称及坐落位置；　　委 托 方-------委托方的全称；　　估 价 方-------受托估价机构全称；　　估价人员-------参加本估价项目的估价人员姓名；　　估价作业日期-----正式接受本估价项目委托的年月日至完成估价报告的年月日；　　报告书编号码----有估价机构名称、出具报告年份的简称及机构业务数量的编号。　　（二）致委托方函　　主要向委托方说明估价对象、估价目的、估价时点及估价结果；　　落款处有估价机构全称并加盖机构公章，有估价机构法定代表人签字并加盖法人章。　　（三）估价师声明　　即参加本估价项目的注册房地产估价师对估价过程及估价结果等有关问题的声明，并经参加本估价项目的注册房地产估价师签章。　　（四）估价的假设和限制条件　　即对本报告书的估价结果有直接影响的事项说明。　　（五）估价结果报告　　1、估价对象------概要说明委估房地产的状况，主要包括面积大小、四至情况、所在区域的经济环境情况、基础设施状况、房地产结构、内外装修、设备情况等事项描述；　　2、估价目的------反映本估价项目所要达到的目的，为估价报告书的使用限定了方向；　　3、估价时点------说明本估价项目客观、合理价格或价值所对应的年月日（可能是现在、可能是过去或者是将来的某一时间点）；　　4、价值定义------说明本估价项目采用的价值标准或价值内涵；　　5、估价依据------说明本估价项目依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料；　　6、估价原则------说明本估价项目遵循的房地产估价原则（如：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则）；　　7、估价方法------说明本估价项目的思路和采用的方法以及这些方法的定义；　　8、估价结果------即本估价项目的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额；　　9、估价人员------列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并有本人签章；　　10、估价作业日期------说明本估价项目的起止年月日（与报告书封面日期一致）；　　11、估价报告有效期----说明与估价目的、估价报告完成时间和估价结果相统一的时间范围。一般情况下，有效期为估价报告完成日期起的一年内有效，特殊情况时按估价目的和出报告日期有所不同。　　（六）附件　　估价对象的权属证明；项目有关批准文件；估价中引用的其他专用文件资料；估价人员和估价机构的资格证明；与估价对象实物相一致的影像资料；房地产估价机构资质证书及营业执照等资料。
16、出具房地产估价报告一般需要多长时间 ? 　　
无论哪种性质的估价，都要求委估房地产的权属清楚，权属资料齐全，否则，估价机构不能接受委托。在资料齐全、现场查勘顺利的条件下，一般一份完整的估价报告在5—10个工作日内能够完成，二手房交易、公积金贷款等房地产估价，时间会短一些。
17、房地产估价专业人员分为哪几种 ? 　　
房地产估价专业人员主要有以下两种：　　（一）注册房地产估价师 是指通过国家人事部、建设部组织的全国统一执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记后，允许从事房地产估价活动的专业人员。《房地产估价师注册证书》样式如下：　　（二）房地产估价员 　是指经地方房地产管理局培训考试合格，取得《房地产估价员岗位资格培训合格证书》，并经登记注册后，取得《房地产估价员岗位资格注册证》的人员。房地产估价员可以在注册房地产估价师指导下从事房地产估价活动，但不得独立签署估价报告。《房地产估价员岗位资格注册证》样式如下：
18、房地产估价的职业道德标准是什么 ? 　　
房地产估价的职业道德，是从事房地产估价的估价人员和估价机构应遵守的行为准则或规范。房地产估价的职业道德规范主要有：　　估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；　　估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务；　　估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；　　估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人；　　估价人员和估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争；　　估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
19、房屋完损等级的判定标准是什么 ? 　　
（一）房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：1、完好房；2、基本完好房；3、一般损坏房；4、严重损坏房；5、危险房。　　（二）房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：　　1、房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；　　2、房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；　　3、房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等。 　　（三）房屋完损等级的判定依据是： 　　1、完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 　　2、基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。 　　3、一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的。 　　4、严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。 　　5、危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。 　　（四）房屋新旧程度的判定标准是：　　1、完好房：十、九、八；　2、基本完好房：七、六成；　　3、一般损坏房：五、四成；　　4、严重损坏房及危险房：三成以下。
20、房屋拆迁估价的有关问题 ? 　　
（一）如何确定被拆迁住宅楼房的建筑面积？　　根据《天津市城市房屋拆迁管理规定》，被拆迁房屋是私有住宅的，房屋建筑面积以《房屋所有权证》载明的建筑面积为准；被拆迁房屋是公有住宅的，在同一拆迁片或其他地区，楼房结构、房型相同，有按房改政策购买公有住房并领取《房屋所有权证》可以参照的，应以购买公有住房的《房屋所有权证》载明的建筑面积为准；没有购买公有住房的，按照房屋经营管理部门掌管的建筑面积，换算出建筑面积系数，用《房屋租赁合同》载明的计租面积乘以系数求出公有住宅房屋的建筑面积；单元式住宅楼房计算公式为：建筑面积＝计租面积×系数＋阳台建筑面积。单元式住宅楼房首层带院没有阳台的，可按二楼阳台的投影面积计算建筑面积。原设计为封闭式阳台的，按其外围水平投影面积计算建筑面积；设计为挑阳台的，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。　　（二）如何公示拆迁估价结果？　　根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[号），估价机构应将分户拆迁估价的初步结果在拆迁现场向被拆迁当事人公示7日。被拆迁当事人对分户估价报告有疑问的，自接到分户估价结果后，2日内向房屋拆迁单位提出意见，房屋拆迁单位可以组织估价机构解释估价依据、原则、程序、方法，参数选取和估价结果产生的过程做出解释。　　（三）如何申请拆迁估价结果的复估和鉴定？　　被拆迁当事人对估价结果有异议，可以向原估价机构申请复估，并书面告知房屋拆迁单位，估价机构应当自收到书面复估申请之日起5日内完成复估，重新出具估价报告，同时将复估结果书面告知房屋拆迁单位。被拆迁当事人对复估结果仍有异议的，可在5日内向天津市房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定，并书面告知房屋拆迁单位。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正调整，重新出具估价报告。申请复估和申请委托估价专家委员会技术鉴定的费用，由申请人交纳。估价存在技术问题的，复估和技术鉴定费用由估价机构承担。
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