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小区经常换物业，提出的问题不解决，如今又换物业。前物业下发函怎么处理呢怎么处理呢？
你好:小区经常换物业，提出的问题不解决，如今又换物业。前物业下发律师函怎么处理呢?
律师回答地区：江苏-盐城咨询电话：15151***帮助网友：4 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人律师函是什么内容？ 10:40小区业主难换物业，难在哪里？
阳光怡园小区原物业公司组织保安、清洁人员组成人墙拒阻新聘物业公司进驻。
因不满原有物业公司的服务，合同期满后，小区千余户业主通过业主委员会决定不再续约，重新聘请物业公司。然而，新选聘的物业企业在进驻小区时，却遭到原物业公司抵抗。双方互不相让，剑拔弩张，新旧物业交接工作陷入僵局，最终诉诸法律。
兰州市安宁区阳光怡园小区面临的新老物业交接困局已非个案，当下各方需要反思的是业主和物业之间的关系，为何变成了这样？
1业主重新选择物管企业
日，阳光怡园业主委员会成立半年后，作出决定，不再与原物业企业续约，通过招投标、公平公正地招聘新的物业公司打理小区物业。
“这是个艰难的决定。”8个月后的11月20日下午，业主委员会一名成员向兰州晨报记者回忆说，“因为这相当于让业主和物业的矛盾白热化了。”
阳光怡园小区，位于安宁区通达路350号，日小区业主开始陆续入住，入住率达到了98%。前期物业由甘肃阳光物业管理有限责任公司负责，合同期为日至日。
业委会成员向记者提供的一份阳光怡园业主委员会工作报告显示，业主入住该小区后，陆续暴露出很多物业管理方面的问题和不足，主要集中在供暖热量结算对业主不公平、电梯安全问题及公共收益三方面。
据了解，在两年零四个月的时间里，小区多部电梯发生多起坠梯事件，虽未造成人员伤亡，但给当事业主造成了心理阴影。此外，小区公共收益本应做到公开透明、定期公示，然而物业公司至今未曾公示一次，也无任何解释。
业主与物业的矛盾在点滴中累积。直到物业公司抛出一份新的续约合同时，业主们的不满彻底爆发。这份拟续约的合同被业主评价为，“服务较前期物业稍差，条款较前期物业苛刻。”
尤其是，当业主们得知，物业费有近80%被用于人工工资，且每年出现亏损。很多业主开始担心，长远看物业能有多少资金会投入在小区维护建设上。
面对物业企业拿出的续约合同，业委会在半年度业主大会上谨慎告诫大家，“小区准备新签的物业服务合同应通过招投标方式，引入竞争机制才对广大业主最为有利。”
今年3月25日，业主委员会正式向甘肃阳光物业管理有限公司发了函告：“业委会现不再与贵公司签订续约合同，在此期间，贵公司切莫消极怠工。应积极协助业委会召开业主大会，赢得业主和业委会的认可。”
此前3天，业主委员会向安宁区物管办、银滩路街道物管办递交了重新选聘物业的报告。
一名业委会成员告诉兰州晨报记者，“两周后对方没有回复，我们依据兰州市有关规定按计划开始选聘新物业企业的工作。”
7月10日，业主委员会给“阳光物业”发出《关于通知甘肃阳光物业管理有限公司进行物业交接事宜的函》，“依照法律规定，我会已与上海文化银湾物业管理有限公司确定物业服务合同关系。现通知贵公司于即日起准备新旧物业交接工作，并于日起协助我业委会及新物业公司推进阳光怡园小区验收移交接管工作。”
2“东家”难换“管家”成常态
8月1日，阳光怡园小区新老物业交接，但未料交接过程最终演变成了直接对抗，不愿接受“下课”的“阳光物业”把阳光怡园新选聘的物业公司堵在小区大门外不让进驻。
业主委员会成员提供的照片和视频显示，“阳光物业”组织了保安、保洁等员工在小区大门前排成人墙试图阻挡，幸运的是双方均没有在对抗中采取过激行为。
经此一遭，让小区业主们意识到，虽然社会在进步，但“东家”换个“管家”依然不是一件容易的事情。
兰州晨报记者检索公开资料发现，10年前，兰州市城关区宜静园小区业主由于不满长期以来物业公司擅自提高收费标准、小区环境差等等原因，日，宜静园小区业主大会依法通过决议，决定重新选聘物业管理公司，但由于原物业公司拒绝履行交接手续，最终双方对簿公堂。
类似的新老物业交接冲突，常态情况是“请神容易送神难”，甚至有极端案件发生。2014年元旦，上海大唐盛世花园小区新老物管交接时，双方对峙互骂，一名老物管公司的员工驾车冲向新物管列队的人群，导致2死6伤。
而在阳光怡园的业主代表大会上，业主代表投票通过要更换物业公司，投票率符合有关法律规定，根据《物权法》的规定，三分之二以上业主同意，便可更换物业公司。
从法律层面来看，谁是谁非已经清楚。可是老物业就是赖着不肯走，从抵制到对抗，看上去似乎无解。
有评论认为，让业委会具备法人资格、切断地产商和物业公司的裙带关系，都是目前“东家难换管家”的应对之策。
2008年4月，时任兰州大学法学院副教授的刘绍彬在其指导的研究生论文中，曾以兰州宜静园小区业主委员会诉兴隆物业管理公司为案例呼吁，“只有将诉讼地位赋予业主委员会，才能更好地避免业主的共同权益在遭受损害时无法得到司法救济的尴尬局面。”
3“业委会”遭遇诉讼主体资格难题？
目前小区物业体系普遍比较复杂，有两个概念先要说清楚，一个叫做业主大会，一个叫做业主委员会。根据日甘肃省十二届人大常委会审议批准的《兰州市物业管理条例》规定，一个物业管理区域只能有一个业主大会，业主大会由全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会通过选举产生。
《兰州市物业管理条例》规定了业主大会有权决定的13项事宜，其中就包括了“选聘和解聘物业服务企业”以及“确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”等。
还规定，业主大会和业主委员会的决定，对全体业主及物业使用人具有约束力。
阳光怡园业委会成员告诉兰州晨报记者，当初成立业委会的目的是为小区业主搭建一个与物管对话的平台。通过依法办事促进各种矛盾的解决，协调业主与物业的矛盾，提高物业服务水平，使小区和谐发展。
在街道社区监督指导下，、8两日，阳光怡园首次业主大会会议在小区中心广场召开。就相关事宜由社区发布通告，在物业公共区域公布，并接受广大业主的咨询。
阳光怡园小区第一届业主委员会正式成立，并备案。《兰州市物业管理条例》规定，“前期物业服务合同可以约定服务期限。在业主委员会与其选定的物业服务企业签订合同生效时，前期物业服务合同终止。”同时，该条例还规定，“前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。拒不移交的，新物业企业可以请求街道办事处、乡镇人民政府、辖区派出所协助移交。”
但是，为什么业主大会选聘的物业企业与新建小区前期物业在交接过程中，却一直纷争不断呢？兰州大学法学院教授贾登勋说，目前物权法等仅对物业公司移交相关资料的义务作了规定，但对不移交的情况如何处理并未详细说明。
这种情况下，像阳光怡园小区业主，物业公司要打定主意不走，业主也无计可施。
对抗没有出路，诉诸于司法亦非坦途。10月9日，阳光怡园业主委员会向法院递交诉状，要求依法判令“阳光物业”退出小区，移交小区物业服务用房、场地及相关档案资料等。
据媒体报道，庭审中，阳光物业就小区业委会是否为本案适格主体提出质疑。
回溯至2007年12月，兰州市中级人民法院二审宣判：兰州宜静园小区业主委员会因小区原物业公司拒绝移交相关物业管理手续，该小区业主委员会诉原物业公司案，但因小区业主委员会不具备“民事主体资格”被驳回上诉。
阳光怡园业主委员会将遭遇怎样的命运呢？在法院作出判决前，无人可以预测。然而，就业主委员会有无诉讼主体资格的争论，时至宜静园小区诉讼案过去10年后的今天，依然无法终止。
4业主和物业纷争何时了
有评论无奈感慨，“在国内小区维权纠纷中，常常是作为‘管家’的物业公司，远远要比作为‘东家’的业主还像主人。”
这一特点，如果放在物业公司的历史变迁中观察，其实就不难理解。梳理资料就可以发现，在上世纪90年代商品房推向市场之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作为政府职能部门的房管局行使管理职能。在商品房产生后，物业管理才应运而生。但是，当时比较大的开发商和物业公司，有很多都是从房管部门改制而成。
在这种情况下，物业公司只可能是“管理”的角色，而不可能定位于服务。一方面，地方政府出于便于管理的思维，会主动地赋权物业公司，以增加管理职能；另一方面，开发商旗下的物业为了使他们管理主业“名正言顺”，也希望政府部门“授权”物业行使管理职能。
所以，现在回过头来看，就不难发现当时物业以管理者自身定位色彩浓厚的深刻烙印。
在个别小区，物业的特色是飞扬跋扈，而业主的特色是拖欠物业费。甚至有业主认为“拒绝交费，可以帮助物业意识到咱们业主的价值”、“只要这个小区还有一个人没交物业费，我就不交”，一些业主的这类行为，毫无疑问会把整个小区拖入一个恶性循环中。
2007年，根据《物权法》的要求，修订后的《物业管理条例》，也已经将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“管理”转变成“服务”，这是定位的巨大变化。
但是，改变并没有那么容易。当一个人或一个部门，从管理者的角色下野，进入一个服务者的定位，最难改变的是心态，这直接影响他们的行事风格。这决定了物业“管理”向“服务”的转型，必然是一个漫长且艰难的过程。
文/首席记者 邱瑾玉 来源/中国甘肃网
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声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。　　绿地康桥新苑业委会从2009年12月成立至今，一路坎坷中走来，尽管目前工作离大家的期盼还有一段距离，还有很长的路要走，但是我们可以自豪地向告诉大家，业委会全体成员他们没有辜负全体业主，目前当他们遇到意想不到的巨大阻力时，当他们被人上门威胁时，当他们为了小区工作被殴打时，仍在顽强地为我们全体业主谋求最大的利益而努力。　　
往事不堪回首，康桥老街业委会从2006年筹组，到今天已经将近四年时间，多年来，几多风雨，几经夭折，回想起来真是让人心痛。据一位资深银行人士透露，我们小区在房地局至今冻结的房屋维修基金，每年可以有八十多万元的利息。如果业委会尽早成立，如果业委会所有工作一切进展顺利，每年就可以免受八十多万元损失。大家可以设想一下，这八十多万元的利息就可以为我们小区增添多少设施，维修多少房屋，业主们，为了使大家的财产不能白白人为损耗，您难道不想为业委会做点什么吗！您难道不想为我们日夜生活的家园明天能美好而努力吗！　　
业主委员会成员大都来自社会上不同行业的人员，大家平日都有自己的一份工作，利用业余时间奉献小区。担任小区业委会工作后，面临着最大的难题是对相关法律法规和政策方面的了解和掌握，因而是一个边学习边请示，边请示边完善的过程。　　
2010年下半年，业委会中心工作，一项是围绕有3名成员因房产转让以及身体原因等产生的缺额，根据本小区业主规约中的业主大会议事规则和业委会成员变更的若干规定，在7月29日召开的业主代表会议，经业主推选填补了缺额，并将此次会议内容在小区内进行公示、公告，进一步听取广大业主的意见，要求与会代表把自己代表区域内的业主意见带到下次大会上。此后在9月5日又对3名委员进行了投票表决，投票代表超过半数，宣布选举有效。与会代表同时又全票反对以汽车停车费全额补贴物业公司的相关规定。　　
另一项中心工作是，9月份，业委会针对我小区前期物业公司与开发商的合同元月份已结束。因此业委会在9月16日和23日，与绿安物业公司的高层领导进行两轮就服务合同签订的商谈工作，由于绿安物业公司高层坚持要把小区停车费100%补贴物业公司，否则，物业公司有将从小区内撤出的权利。业委会在坚持维护全体业主利益的同时，也给物业公司留有一定的利润空间的底线，结果绿安物业公司高层领导综合各种情况没有接受，从而导致丧失了最终签订合同的机会。　　
9月28日，业委会召开了会议，社工站领导也出席了，这次会议重点就是：绿安物业公司如果在合同商谈最后期限没有信息反馈，下一步业委会工作如何进行磋商并作出相应工作计划和决定。　　
10月8日，业委会向绿地集团发出了信函以征得最后意见，10月12日绿安物业公司给业委会复函中表示将不再为本小区进行服务，同时他们也愿意为小区站好最后一班岗，直至新的物业公司接盘为止。　　
日在上海一家颇有影响力的媒体报报到，标题为“小区大门口设车位，业主通行受阻堪忧”。上海法治报记者林宇丹在这篇配有照片说明的文章中，把小区南门被非法侵占，严重影响了小区的安全通道，并且客观造成小区业主车辆进出不方便的事实，叙述了小区居民的维权心声。就在这篇文章发表的第三天，业委会派代表与林记者再次到康桥镇政府找到该项工作的有关人员，强烈要求镇政府领导要重视民生，还路于民，即刻进行整改。否则，上海法治报将在以后的几天内，再次作深度跟踪报到。但是令人非常遗憾的是就在该报记者撰文准备发表此事件的后续报道时，这篇文章的约定的当天版面上，突然神秘的消失了。　　
业委会为了康桥老街小区业主整体利益的考量，在康桥镇房办负责人那里接到了绿安物业公司的答复函后，请示了相关部门的领导，并且在小区社工站的大力支持下，随即展开了10月24日业主大会的准备工作。　　
10月24日业主大会是按照康桥老街业主规约文本的，第12页第二章节，关于物业服务企业的选聘的内容及相关要求，和依照中华人民共和国国务院日，关于修改《物业管理条例》的国务院令，第504号文件相关要求去实施的，从征询表决票的设计、修改以及所有过程的公告、公示、会议纪要都受到了镇政府房办领导的指导和监督。由于我们小区规模大，仅每户一张纸，总共印刷成本就高达近四百元。在发放征询表的过程中，也受到了广大业主代表和许多自愿者的大力帮助，牺牲了许多休息时间。我们业委会将在此再次向广大热心的业主表示感谢。　　
经收集统计，在10月24日业主大会上宣布了两个过半（业主人数过半，同意人数相对应的面积过半）的表决结果。第一、同意业委会终止与绿安物业公司的合同商谈。第二、全权授权业委会选聘新的物业公司。　　
为了尽快促成业主大会的委托，10月30日在小区钟楼，业委会进行一次磋商会议，达成一致意见，即刻委托招投标公司，但未完成此次任务。11月5日，业委会将此次招聘方法、要求、公告全文，经康桥镇主要领导审查、并略作修改后的指示在小区张贴，于当天晚上业委会此项公告在网上也进行公示。　　
11月5日，下午3点50分左右，此前10分钟公告刚在社工站打印完成，就发生了业委会主任在小区东门外遭到了两名凶狠歹徒的突然袭击而受伤事件。该案件发生后，有关举报投诉两次发送市公安局局长信箱，康桥派出所受理人员至今还未查实此案。　　
在11月间，康桥镇政府派出调研组，对小区目前的现状进行摸底调查。业委会成员在此期间为配合工作，招投标工作一度停顿，一直到11月30日，到镇房办咨询了有关补选三名委员注册备案的手续和有关招投标工作的事项。按照镇房办领导的要求，我们填写了所有备案（业委会成立之初已备案）重新登记的表册（原有的备案证上有3名业委会要注销，新当选的3名委员要重新注册）。从12月上旬直到12月中旬，我们在半个多月的时间内，不断听从镇房办领导（原来指导我们工作的科长在11月中旬，因一次交通事故后，调回原单位工作）的要求，把我们从5月份开始到目前所有工作文件和投票表决的原始材料分五次送到了镇房办。在现房办负责人，审查了所有资料后，对我们说“因为补选3名委员过程手续上有问题，主要是没有业主书面征询意见材料，所以暂时还不能备案。由于这3名委员没有注册备案，所以10月24日，业主大会也不能实施”。以及又讲了如何搞好小区稳定工作，今后再与居委会、社工站协商，以后再说。业委会两名主任在场据理力争，要求即使3名委员暂时还不能注册备案，但是决定10月24日业主大会是在9月28日，业委会全体委员同意的前提下召开的。后来这次会议纪要六名委员也都签字认可的。因此这次大会应该是有效的，而且所有程序也全部合法合规的。3名委员补选工作也是在社工站，以及镇政府房办领导指导下进行的，即使在此项工作中有某些不足的方面，那责任不在我们业委会。从道理上讲很简单，对物业管理方面知识理解和把握，你们应该是专业的人员，而我们是业余的。　　
从10月24日直到今天，业主大会以及为了开好此次大会而付出巨大劳动的小区所有热心业主以及经常关心和支持业委会工作的朋友们，我们内心是多么期盼政府和相关部门的领导能帮助我们一把，尽快通过公开招投标程序，在公开、公平、公正的原则下，尽快确定一家能够担负在物业服务上，真正负责任的企业来为我们小区管理好，服务好。节前社工站领导已表明态度，说在元旦以后协同有关部门，尽快给业主一个明确的答复。　　
业委会人员也在工作之余，走访了区有关部门，在了解了我小区情况后，他们给予的答复和镇房办的说法大相径庭。因此业委会下一步将通过加倍努力来完成10月24日业主大会所托付给我们的重任。　　　　
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小区物业整改措施 正文
小区物业整改措施
篇一：物业小区整改
物业小区整改方案 为进一步改善小区生活环境，努力营造和谐、整洁、安全、舒适的人居环境。我司于7月29日对小区的物业服务工作进行全面检查，结合检查情况，落实整改措施。将对小区存在问题进行改造升级，全面提升物业软硬件管理水平，主要在以下几方面：
（一）环境卫生方面 为改善小区卫生状况，物业公司组织各部门员工将在8月12日（周五）进行全小区大扫除活动，主要针对小区里的楼道卫生死角、绿化带隐藏杂物、引水渠疏通、墙面乱贴乱涂/野广告清除不彻底等公共部位的卫生问题重点整治。（请业主先清理放在楼道里的杂物）
（二）公共基础设施方面（整改费用物业公司承担） 1、对小区=的道闸/监控及楼顶防雷装置进行全面检查整改修复。 2、对3栋住户门口楼梯进行加装扶手梯工程。 3、对小区的楼层内墙面、围墙及地面瓷砖缺失进行修补。 4、对住户楼防盗玻璃门不锈钢条脱落/挡雨棚支架腐蚀生锈，电梯楼层显示板无显示/电梯顶残旧进行翻新修复。 5、对小区楼顶加压管道腐蚀生锈/出口门损坏/楼梯扶手腐蚀生锈/楼梯弯头缺失等问题的翻新修复。6、对小区住户信箱门缺失、楼层照明设备缺失进行修复。 7、对小区楼层的消防栓门破损严重，进行全部更换。 8、对小区公共外围墙栏杆、路灯照明进行修复及翻新。 9、对小区公共路灯进行修复和增设；垃圾箱位置进行地板砖围；停车场岗亭/导向牌/警示标语等进行翻新。 10、对小区公共绿化破坏严重，对缺失部分进行补种。 11、对小区地下车库出口路面渗水/无任何提示标语进行修复整改；增设私家车位提示牌，车位倒车拦油漆翻新。 12、路面的零星修补。
（三）共有基础设施方面（整改费用一事一筹） 1、小区楼顶隔热层及周边护栏损毁严重，进行修复翻新。 2、对3栋4栋楼道通向后门、地下车库楼梯通道门窗加装防盗门。 （四）物业服务方面 1、根据现小区物业服务情况，为小区物业人员增配维修工一名、保洁员一名，从而提升服务效率。 2、每月将对公摊电费进行公告栏公示。 3、每季度和年度书面向业委会及全体业主上报及总结。 4、加强员工培训，提高服务意识，规范物业服务行为，提升物业服务水平，做好物业小区的各项服务工作，力争提高服务费回收率。 以上改造工程事宜，属于本阶段的重点工作，我们决心把整改工作尽心尽力的做好，希望大家根据上述承诺，支持、协助物业工作，共同建设颐清园和谐美好的生活环境。
报：颐清园住宅小区业主委员会
二零一六年八月四日示 物业管理有限公司服务部篇二：物业服务质量整改提升方案
金世纪物业服务有限公司
物 业 服 务 质 量 整 改 提 升 方 案
前后物业公司组织了业主专项回访工作，主要目的倾听业主心声，掌握业主对物业运营现状的认知，了解业主对物业服务的需求以及合理化建议。以便有针对性的展开整改提升措施，业主满意度提高了，也就代表物业服务质量的提升，针对金世纪物业运营现状及业主回访意见汇总，为达到提升服务质量的目的，特制定本方案。
一、 重点工作安排时间节点与要求 （一） 各项工作时间节点、要求 1.业主回访工作，3月1日前已完成。 要求：常住业主回访率不低于100%，已入住业 主不低于60%。 2.业主意见收集归拢并制定整改措施。3月10日前。 要求：收集合理化建议100%，针对业主合理化 建议及提出的问题制定专项整改措施。 二、物业自查自纠问题及整改措施 （一） 基础管理 （二） 秩序维护 （三） 工程维护 （四） 环境绿化养护 （五） 客户服务 一、业主意见汇总及整改建议、措施 １、12-16栋入住2年燃气未开通 建议：加快燃气开通进度，同时物业做好解释工作。 2、房屋产权证入住多年未办理 建议：此项由销售部跟踪办理，物业做好解释工作。 3、小区从入住供暖未到位 原因：附近市政管网还未铺设到，不属公司原因，物业做好 解释工作。 4、小区监控尽快完善，加强外来人员管理。 目前小区监控未实现全区域覆盖，仅有的几台摄像机由于年久失修，基本处于瘫痪状态，形同虚设，存在较大安全隐患。 整改措施： 1）全部更换为数字网络高清摄像机及相关配套设备。 2）增加电子巡更设备，设置保安固定岗位与巡逻岗，大门 口固定岗24小时立岗服务，巡逻岗24不间断巡逻，实 现人防与技防的结合。 3）增设车辆刷卡感应设备，方便业主使用，规范车辆管理。 注：目前监控方案与报价进行中，3月10日前方案与预算呈报 公司领导。确定后4月份即整改到位。 车辆篮牙系统设备3月12日前到场，3月15日前调试 试用，3月20日前篮牙卡发放给业主，3月25日前小区车辆刷 卡进出、无卡车辆把控落实到位。5、小区养狗户影响他人安全 整改措施： 1）加强宣传力度，引导客户自觉遵守公共道德。 以上工作已做，收效甚微。 2）物业管家专项沟通提示业主自我约束，共建和谐邻里关系。以上工作已做，收效甚微。 3）对严重影响他人的养狗户采取非常措施，起到警示作用。 3月31日前采取非常措施，取得效果。 6、水岸豪庭若干户渗水问题长时间得不到解决 整改措施： 1）物业牵头，联系专业人员，对长时间反映得不到解决的客 户一次性解决到位。并跟踪解决后续出现问题。 2）3月15日前专业维保人员进场，对于反映渗水的业主逐 户整改到位。 7、小区内缺少文体设施 整改措施： 考虑在合适位置适当增设室外体育设施。如摇摆机、自 行车机等安全系数高的老年健身器材。 公司领导同意后物业呈报配置方案及预算 8、交房遗留问题解决速度慢，主要体现在和谐家园，业主 验房遗留问题解决慢。 整改措施：建议地产公司工程部与物业公司召开专题会议，制定遗留问题的解决方案（方案涉及各专业口对接人员，责任到人并有考核），报公司领导审批后执行，以便快捷处理业主交房遗留问题，减少业主积怨造成对物业以及地产公司怨言。
三、物业自查自纠问题及整改措施 1、基础管理 1）、管理人员监督检查不到位。 2）、与业主代表交流沟通不够，公司由于特殊原因，未能及时解决 业主投放及反映的工程遗留问题。 3）、对小区装修监管力度不够，环境治理不能得到有效的控制。 4）、小区已交房别墅及洋房近期10年，小高层2年多，入住率仅有 三分之一，物管费用收缴率较低，在遗留问题未解决之前，现 不宜采取非常规措施。 整改措施 1）、3月20日前各部门主管选聘到位（或内部员工竟聘上岗），各部门巡查制度落实到位，每天对小区形成交叉巡查，对发现的问题，及时通知给各部门负责人限期整改，要求每周形成督导报告。 2）、与业主加强沟通提示业主按装修管理规定执行，就小区部分装修违规现象，采取措施及办法进行处理。 3）、对小区欠费业主进行清理和统计，在服务质量提升以后及遗留问题解决后尽快催缴。篇三：物业公司整改 物业公司整改情况报告
物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下： 第三类项目： 一、旺园学生公寓存在较多安全问题： 1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。 2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。 3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。 整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后） 五、后勤服务存在问题： 1．学校南院等区域存在暖气不热情况。 整改方案：1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。 2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准 。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3．地热水供应非常不稳定，希望改进。 整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。 4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。 整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。 5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。 整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家ISO9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。 6.家属区的卫生问题 整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。 7.加强学生宿舍设备的维护及其管理整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。 8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。 整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。 9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。 整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。 10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启 项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关. 整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。 11. 某重点实验室缺少全用供电电缆 项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。 第四类项目： 4.22 妥善解决地热水供应问题 整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20―30立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。 4.29 定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施 整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。 4.30 加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理 整改方案：1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。 2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在1―2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。 4.32 增设废电池集中回收点 整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。
物业小区整改方案物业小区整改方案为进一步改善小区生活环境，努力营造和谐、整洁、安全、舒适的人居环境。我司于7月29日对小区的物业服务工作进行全面检查，结合检查情况，落实整...
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