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新政策下企业租金收入的财税处理
来源：朱庆伟 范伟军&　　 |
　　一、租金收入的所得税处理 　　《》（国税函[2010]79号）（以下简称&通知&）对提前收取租金的情形进行了重新规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《》第9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。按上述规定分析，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。《条例》第19条规定，企业取得的租金收入，要按合同上约定的应收租金的时间来计缴企业所得税。另外，国家税务总局《》（国税函[2009]98号）中也做出补充规定，《》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在《企业所得税法》实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其他方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。　　（一）提前收到租金的情况，会计与税法实现了一致 　　例1：日A企业租赁闲置的机器设备给B企业，租赁期3年，每年租金200万元，日一次收取了3年的租金600万元。 　　会计处理：2009年度确认200万元租金收入，而《条例》第19条确认600万元收入，属于税法与会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增400万元。两个年度应该调减200万元。而《通知》下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认200万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。 　　（二）跨期后收取租金的，在租金问题上会计与税法有差异 　　例2：接上例，假如2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金600万元。 　　会计处理：、2011年每年确认收入200万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减200万元，则2011年调增应纳税所得额400万元。税法之所以这样规定，是因为年实际没有收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业必然缺乏必要的纳税资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。因此，目前租金收人的纳税义务发生时间，体现了&权责发生制&和&纳税必要资金原则&。 　　（三）租金纳税处理前后有差异，需追溯调整 　　《通知》没有明确执行时间，但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释，一般认为应该在2008年开始实施。 　　例3：某企业2008年一次性收取3年租金600万元，2008年一次性作为收入，并且在附表3第5行纳税调增400万元。企业提出进行追溯调整，即：2008年应确认收入200万元，多确认的400万元应该退税，企业不要求退税，而是要求在2009年抵顶税款400万元&25％＝100（万元），而以后每年度不再做纳税调减，即实现了资金的时间价值。如果不要求抵顶，则每年调减应纳税所得额200万元。 　　（四）有免租期租金的处理 　　通常企业财务人员会认为免租期内不计收入，也不计算企业所得税等各项税收，这种处理方法与相应的会计准则、不符，造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税，构成偷税。 　　例4：A企业与商户于2009年5月份签署合约，就该公司的经营物业出租约定，出租期限为日至2015年12月底，前四个月为免租，9月的租金需在合同签署时预付。每月租金为100万元。 　　在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入，即100万元／月&72月（收租月数）＝7200（万元）；7200万元&80月（总租月数）＝90（万元），即每月确认90万元的销售收入。而根据《条例》第19条规定，租金收入的确认应&按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现&，因此月不确认租金收人，由于会计上已经确认收入，因此在所得税申报时应做纳税调整。由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异，同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长，企业应该设置备查账，当经济情况发生变化，双方协商解除租约时要准备好相关资料，向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款。需注意与关联方存在免租期的企业所得税问题，根据《企业所得税法》第41条第1款规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。 　　二、租金收入的会计核算 　　经营租赁的会计处理。由于与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，承租人不承担租赁资产的主要风险，承租人对经营租赁的会计处理比较简单，承租人不须将所取得的租人资产的使用权资本化，相应地也不必将所承担的付款义务列作负债。其主要问题是解决应支付的租金与计人当期费用的关系。出租企业应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，根据《企业会计准则第21号&&租赁》，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；假若适合本企业其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。 　　例5：A公司日把闲置的沿街房经营性出租，租期一年，月租金200000元，该房屋每月应计提折旧90000元，合同规定，租期内全部租金自房屋使用权转移之日起5日内全部付清240000元。收到全部租金收入、计提折旧及结合本月实现的租金收入时： 　　借：银行存款 240000 　　& 贷：预收账款 240000 　　借：预收账款 20000 　　& 贷：其他业务收入 200000 　　借：其他业务支出 90000 　　& 贷：累计折旧 90000 　　在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊。其会计处理为：确认各期租金费用时，借记&长期待摊费用&等科目，贷记&其他应付款&等科目。实际支付租金时，借记&其他应付款&等科目，贷记&银行存款&、&库存现金&等科目。 　　综上所述，《条例》对租金收入的确认更接近于收付实现制，即按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果合同约定的付款日期不符合权责发生制原则，那么合同期间某一时点税法与会计确认的收入金额则存在暂时性差异。但《通知》对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允许在租赁期内分期均匀计人相关年度收入，这种情况下租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则，则税法与会计准则的规定趋于一致，不会产生暂时性差异，体现了税法与会计的趋同和衔接。需注意的是，《通知》仅仅对提前收取的租金收人确认政策进行了调整，而利息、特许权使用费仍然坚持按照《条例》规定的台同约定的时间确认纳税义务发生时间。【】 责任编辑：Eva
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2017税务师《财务与会计》知识点：租赁收入的确认与计量
2017年已经如火如荼的展开，接下里就是基础阶段的备考了，考生们要养成良好的学习习惯，东奥小编每天为您提供2017年《财务与会计》知识点，让您保持良好学习状态，TA考生成为东奥学员后可以查看全部知识点内容。租赁收入的确认与计量根据《租赁》准则，出租人的租赁收入分为融资租赁收入和经营租赁收入两类。1.&融资租赁收入出租人应当将根据《租赁》准则确认的未实现融资收益，采用实际利率方法在租赁期内各个期间进行分配，计算确认当期的融资收入。同时将计入应收融资租赁款入账价值的初始直接费用进行分摊，调整确认的融资收入。出租人应当在实际收到或有租金时将其确认为融资收入。2.&经营租赁收入（1）租金的处理在一般情况下，出租人应采用直线法将收到的租金在租赁期内确认为收入，但在某些特殊情况下，则应采用比直线法更系统合理的方法。出租人应当根据应确认的收入，借记“银行存款”等科目，贷记“租赁收入”科目。（2）初始直接费用的处理经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益。金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。（3）租赁资产折旧的计提对于经营租赁资产中的固定资产，应当采用出租人对类似应计提折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。（4）或有租金的处理在经营租赁下，出租人对或有租金的处理与融资租赁下相同，即在实际发生时计入当期损益。（5）出租人对经营租赁提供激励措施的处理出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。【例题o多选题】下列关于收入确认的表述中，正确的有(　　)。A.在某些情况下，商品所有权凭证转移并且实务交付后，商品所有权上的风险和报酬并未随之转移B.建造合同收入包括合同规定的初始收入和因合同变更而形成的收入两部分，但不包含因索赔和奖励等形成的收入C.在采用完工百分比法确认和计量的情况下，企业应当在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入的金额D.为特定客户开发软件的收费，在资产负债表日根据开发的完工进度确认收入E.无论是融资租赁还是经营租赁，出租入均应在实际收到或有租金时确认为租赁收入【答案】ACDE【解析】选项B，建造合同收入包括初始合同收入、因合同变更形成的收入，还包括因索赔和奖励等形成的收入。点击查看更多相关考点：（本文是东奥会计在线原创文章，转载请注明来自东奥会计在线）
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问题1: 房地产销售收入是否计入GDP总额？
问题2: 房地产租赁收入是否计入GDP总额？
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载入中......
都要算的，不过第一句略有不妥，因为如果房子是第一年建成的，而在第二年销售，显然应该计入第一年。
如何理解这个问题呢？可以用一台机器类比，机器生产出来当然计入当年gdp，但是这年以后这台机器带来的收益不应该计入产值吗？当然应该，对于房子，租金收入就是它最为一种资本所提供的服务的价值。
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心事付瑶琴 发表于
都要算的，不过第一句略有不妥，因为如果房子是第一年建成的，而在第二年销售，显然应该计入第一年。
如何 ...非常感谢！加10个论坛币的附件，我来下载。
whachel1976 发表于
非常感谢！加10个论坛币的附件，我来下载。呵呵，多谢，在下心领了，来这和大家讨论问题是乐事一件，本身就是最好的报酬了
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租金收入怎么做账？
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