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<em id="authorposton16-10-21 23:27
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以后买学区就得走换房买学区自住房的路线，走二套小房落户然后租房路线的不仅面临国家打击二套首付和利率上浮的问题，因为买的房子不能自住落户问题上大概率也因为要严控而悲剧。
& & 现在一切的政策都是利好有居住属性的学区老破大和次新，国家的意图很明显，买房跟着政策导向走没错。
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<em id="authorposton16-10-22 11:20
thylyre 发表于
以后买学区就得走换房买学区自住房的路线，走二套小房落户然后租房路线的不仅面临国家打击二套首付和利率上这个话题比较有趣，首先，同样是一个名额，学区溢价方面大户型的性价比要低很多。其次，所谓解决12年是个伪命题，没人能说准你的孩子上哪个中学，租房反而能保证12年通勤时间都小于5分钟。第三，国家调控针对的是整个房地产市场，并不针对学区房，因此只要购买的是常规的住宅，不会存在落户歧视，但是平房和地下室确实应该慎选，这俩和现有国土政策是冲突的，属于历史遗留问题。第四，学区本身也是个畸形产物，难免未来在学区政策上弄点什么文章，选择小户型低总价也可以把学区政策风险控制在比较低的水平。第五，也是最重要的，我们钱不够，买不起大户型，嘿嘿。所以针对土豪和权贵，以上全不对(o^^o)
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<em id="authorposton16-10-22 09:56
lz说这些意义真的不大。市场就是有无数种商品以及无数种价格，合理与否自有市场自发形成，供需自会平衡，没有什么“应该”“不应该”，即使没有买学区房的家长也不能说对子女就是“懒惰”，同样，买小户型的家长自有买的理由。这种帖子从所谓增值角度考虑略去个体差异，既无理由，也无必要。
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<em id="authorposton16-10-22 10:32
如果是父母名下唯一住房，哪怕是特小的平方或者半地下，只要落了户口，岂有不让上学之理？现在的父母也基本都是独生子女，学区不好的房子挂在老人名下也就可以了。光脚的不怕穿鞋的。
30平米格局好的话住三个人没问题。50平米格局差的住三个人也住得不方便。
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<em id="authorposton16-10-21 23:29
而且那种只能落户的超小户型甚至半地下是学区溢价最高的，一旦学区发生变动就可能砸手里，从资产保值增值角度讲也应该换房买学区有居住属性的房子。
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<em id="authorposton16-10-22 09:33
而且买个30平的以后12年都得租房，拖家带口的四处折腾。其实买小房落户这是一种懒惰，只是缓兵之计。等上学租房的时候就知道难受了。就应该一步到位换房，而且学区有居住属性的房子保值增值性最好。
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<em id="authorposton16-10-22 10:41
iamxuelingzi221 发表于
话是没错，可是买不起呀，要想三口住起码两居吧最少也是我50平米吧，那就要500万把。太贵了。30平米300万还50平米买不起都是买二套吧，如果换房把自住房卖了一般西城买个80平的也是买的起的。
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<em id="authorposton16-10-22 11:32
Granasaber 发表于
这个话题比较有趣，首先，同样是一个名额，学区溢价方面大户型的性价比要低很多。其次，所谓解决12年是个伪我不这么看，大户型的学区溢价是最低的。越小的户型学区溢价越高，半地下的学区溢价是最高的。
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<em id="authorposton16-10-25 17:17
Granasaber 发表于
这个话题比较有趣，首先，同样是一个名额，学区溢价方面大户型的性价比要低很多。其次，所谓解决12年是个伪
我推测一下，楼主的观点应该是：有条件的情况下，从投资和学区风险控制的角度。“拿郊区房置换城里能满足自住条件的二居三居”比“为省事，保留郊区房，再买一套城内的小面积占位学区房”方案优势大一些。
小户型单价中学区溢价占比是最高的。大户型一般次新多，溢价其实是买家追捧新房环境的占比高一些，学区溢价占比反而低。当然总价低是目前小户型大行其道的基础。
记得以前学位紧张时，学校都要考察家庭实际居住地是否和户口所在地一致。这几年似乎没有听说这种做法，但楼主提示这类风险还是值得考虑一下的。
我基本赞同楼主的观点，不过我考虑更多的是从居住使用角度来考虑的。目前现有在读学生，因为之前价格相对便宜，买的学区房应该都是满足自住条件的。这两年后知后觉（包括我自己）开始买学区但实力有限的，很多人都想着下手一套小户型占学位，然后等上学时在学校附近再租2居3居自住。需要考虑到的是，目前一居的家庭大多数其实都还没实际进入二环内，过两三年，等他们孩子到了入学年龄，到时候这些人都是需要进入二环内生活的。而且小孩子可能需要老人接送，到时候2居是居住的下限。那时市场能提供多少出租的2居房源？当然同时也会有一些毕业的孩子，家里的房源释放出来，到时候就要看现在买一居家庭和每年释放出二居房屋的比例。另外，释放的房源是逐年释放，这意味着，即使释放的供应量与一居家庭相当（最理想状况），一居家庭也会面临每1-2年就要搬一次家的问题。
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<em id="authorposton16-10-22 09:48
话是没错，可是买不起呀，要想三口住起码两居吧最少也是我50平米吧，那就要500万把。太贵了。30平米300万还多少有点希望呀。&&而且50平米，如果有老人，也住不下。
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<em id="authorposton16-10-22 22:25
哈库娜小果果 发表于
不知道楼主买的多大的？楼主说卖了自主就能买个80平的，也是老公房居多吧？环境宜居都算上，恐怕很多人卖了我也买的老破小，我卖了朝阳150平的新房又贷了350万买的西城的老破小三居。
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<em id="authorposton16-10-21 23:42
闻风倒是说过尽量不买平房，要买居住面积人均15平以上的房子。不过现在国家还不敢明目张胆说这个政策的
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<em id="authorposton16-10-22 10:34
大小都可以落户，否则还搞出贫富斗争啦。北京可不敢那么搞
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<em id="authorposton16-10-22 11:00
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<em id="authorposton16-10-22 22:24
老哥家的宝宝 发表于
新政后，楼主的大户型卖不出去了吧？正相反，学区的三居现在是需求最旺盛的，因为新政后很多人因为二套利率上浮首付上浮而放弃了买二套，改成了换房，所以现在学区三居需求最旺盛。
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<em id="authorposton16-10-23 10:34
老哥家的宝宝 发表于
很多人有两套房，很多人卖套房子也有地方住，很多人买房子不需要高贷，有的人甚至全款买房。像楼主一样能背我来这可不是找安慰的，我可没那么玻璃心，我是觉得结合现在的贷款政策，落户要求自住的政策，以及考虑孩子上学以后12年的居住问题，买学区自住都是未来的主流，那些学区小房子和半地下只适合抄，真正的家长眼光应该放长远。
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<em id="authorposton16-10-24 08:39
foxandrabbit 发表于
这是不可能的，单价总是四五十，五六十平米的最高你去看看现在的很多高档小区吧，现在三居的价格已经明显比两居要高了。
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<em id="authorposton16-10-25 16:49
thylyre 发表于
而且买个30平的以后12年都得租房，拖家带口的四处折腾。其实买小房落户这是一种懒惰，只是缓兵之计。等上学
我以前也想过这个问题。现在东西城太多一居的占位房，这些家庭今后都是有2-3居的居住要求，东西城将来可提供的二居出租房源到时候能不能匹配上现有的一居数量？
现在有多少买一居学区的，今后就有多少要租二房的。
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<em id="authorposton16-10-26 10:41
ii1003 发表于
又想省钱又想上学区，只能非学区自住加学区小户型组合。能比学区三局少一半的钱
事实是学区小户型加非学区自住，绝对比买学区三居贵的多的多。
以都是老公房为例：
学区小户型现在基本没有低于500万的，而学区自住房八九十平的老房三居八九百万是能拿下的。
非学区自住的三居，只要离学区较近的，哪怕是朝阳的老破小你看看有低于600万的吗？
所以学区三居的成本大概是900万以内。
落户加非学区自住的最小成本也绝对过1000万，而且还因为买二套而被 新政精准打击提高利率。
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<em id="authorposton16-10-26 11:30
买不起西城三局又想读西城的，只能买小户型然后租房
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<em id="authorposton16-10-22 09:11
买非自住的房子，落户有风险，现在应该引起大家的警惕了。
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<em id="authorposton16-10-22 10:42
hule219 发表于
如果是父母名下唯一住房，哪怕是特小的平方或者半地下，只要落了户口，岂有不让上学之理？现在的父母也基本关键是那些买三四十平落户房的都不是名下唯一住房啊，这种家庭都是买二套，郊区都有大房子的。
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<em id="authorposton16-10-22 10:48
xiaobao632 发表于
lz说这些意义真的不大。市场就是有无数种商品以及无数种价格，合理与否自有市场自发形成，供需自会平衡，没以前肯定是买二套合理，因为14年10月以后首套还完贷款二套享受首套的优惠利率和低首付优惠，所以之前的政策是鼓励二套，肯定是落户的小房子涨的快。但以后不同了，以后的政策是打击二套，二套利率和首付都上浮了，所以以后从市场需求和升值角度讲，二套都不会是首选了。至于居住舒适度，小房然后落户本来就和学区自住房没有可比性，这一点就不用谈了。
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<em id="authorposton16-10-22 10:52
jiangdonger 发表于
大小都可以落户，否则还搞出贫富斗争啦。北京可不敢那么搞平房小于5平的不让落已经有这个趋势了。这不是贫富斗争，而是疏解人口政策只能允许实际居住的人口上学，你买个过于小的，明显就不是为了住，当然是政策的打击对象。
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<em id="authorposton16-10-22 10:58
thylyre 发表于
不是谁都是北京土著的，不是北京土著又不是独生子女的父母根本无法跟着拿北京户口，怎么把房子过户给四老？那就卖了换商住房，商业性质的房子，你买多少套都不影响。而且位置好，精装修。
其实独生子女过户给四老也不是百分之百保险。老人再婚也是风险。
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<em id="authorposton16-10-22 11:42
总价那就不是溢价的问题了，大户型居住品质好，面积大，总价高很正常。以后的趋势，居住属性好的大户型不仅总价，连单价都会比小户型高，这波已经有端倪了。
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<em id="authorposton16-10-22 16:55
新政后，楼主的大户型卖不出去了吧？
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<em id="authorposton16-10-22 17:51
老哥家的宝宝 发表于
新政后，楼主的大户型卖不出去了吧？哈哈，有点这意思
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<em id="authorposton16-10-22 22:53
john妈妈2016 发表于
卖了郊区也买不起80平的卖了郊区房的钱作为首付再高贷，等价置换肯定不可能。
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<em id="authorposton16-10-22 23:33
thylyre 发表于
恰恰相反，你可以去问问新政后多少人放弃买二套改为换房了，换房还会换30平的或者半地下？这种小房子的春天很多人有两套房，很多人卖套房子也有地方住，很多人买房子不需要高贷，有的人甚至全款买房。像楼主一样能背得起350万贷款的人可不多啊……再说退一步真要贷款，不还有离婚买房的路呢么…楼主买了学区大户型，来找安慰，我还来泼水，对不住了。
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<em id="authorposton16-10-23 09:18
你说的很对，很多人肯定两套房，我也是两套，卖了其中一套买的学区，但是就是两套房你只买小房落户到时候也得租房折腾，除非你另一套房离学区非常非常近，到这个条件绝大部分人不可能满足，所以还是得买学区自住才能解决今后12年的通勤问题。
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<em id="authorposton16-10-24 08:41
我是lalama 发表于
好房子永远不愁卖 不光是学区房 是房都这个道理吧 学区房就是教改过渡的产物 赋予学区巨大的价值 始终有风 ...所以要尽量换房在学区买有居住属性的房子，不要再买纯落户的极小户型和半地下了，风险很大。
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<em id="authorposton16-10-25 17:31
thylyre 发表于
我也买的老破小，我卖了朝阳150平的新房又贷了350万买的西城的老破小三居。我也是，不过我贷的更多
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<em id="authorposton16-10-25 23:29
新政除了打击二套非学区豪宅，对首套学区和二套小户型学区都没啥大影响
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<em id="authorposton16-10-26 07:52
hule219 发表于
所以我说把郊区房过给四老。把郊区房子卖了，换个不能落户但能住人的商住两用房住就成了，租房住也能租最好买商住两用？有这钱怎么不买住宅？商住两用不怎么涨
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<em id="authorposton16-10-26 09:54
Happylover 发表于
买商住两用？有这钱怎么不买住宅？商住两用不怎么涨你要想炒房，那去买外地的房子，涨得比北京多，有些地方还不限购。名下有北京的差学区住宅，反而是累赘，有可能影响孩子上学。北京疯长的也是学区好的房子。
买北京商住两用，为了是有地方住，但也还可以享受无房户挂靠在城里上学的资格。
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<em id="authorposton16-10-27 22:24
thylyre 发表于
所以要尽量换房在学区买有居住属性的房子，不要再买纯落户的极小户型和半地下了，风险很大。这个同意，居住属性非常重要，不过很多人因为资金没办法啊
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<em id="authorposton16-10-27 23:22
如果有钱谁不喜欢大新房，买老破小还不是因为银子不够么
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<em id="authorposton16-10-30 20:24
论坛里那个一直住爱民里的家长帖子也充分证明了，一步到位换学区有自住属性的房子才是最优选择，留着郊区房子买一居落户的到了上学时候大概率会很后悔。
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<em id="authorposton16-10-30 22:31
thylyre 发表于
论坛里那个一直住爱民里的家长帖子也充分证明了，一步到位换学区有自住属性的房子才是最优选择，留着郊区房一旦上了学名额占用了，原来落户的小房子就不好卖了。所以以后换只会更难。
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<em id="authorposton16-11-6 15:00
匆_匆_那_年 发表于
闻风倒是说过尽量不买平房，要买居住面积人均15平以上的房子。不过现在国家还不敢明目张胆说这个政策的
两三年以后，肯定是入学高峰，这么多孩子进入东西海入学，肯定会有大量调剂，调剂的标准除了落户时间以外，如果落户时间再相同，就可能把居住面积再算一条。现在的政府文件确实强调实际居住地。
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<em id="authorposton16-10-22 09:29
那可咋办，买个30平米的还不行了吗
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<em id="authorposton16-10-22 10:49
thylyre 发表于
关键是那些买三四十平落户房的都不是名下唯一住房啊，这种家庭都是买二套，郊区都有大房子的。所以我说把郊区房过给四老。把郊区房子卖了，换个不能落户但能住人的商住两用房住就成了，租房住也能租最好的。
再说了，有钱人哪有那么多？买个学区房出租，自己租房住或者跟老人住的大有人在。
说白了就是，郊区学区差的房子不要买。
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