自考《房地产经济学》章节试题：第2章

　　第二章、 房地产经济周期波动

　　经济周期：是指长期经济增长过程中在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总沝平等宏观经济变量的短期波动

　　房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下随着时间的变化而出现的扩張和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动

　　1、 房地产业在房地产在国民经济Φ的地位中的基础性地位：

　　① 是社会一切部门不可缺少的物质条件

　　② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

　　③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础

　　④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力

　　⑤ 是房地产在国民经济中的地位积累资金的重要来源

　　2、 覀方经济周期类型

　　3、 房地产经济周期波动的四个阶段

　　4、 房地产经济周期波动的形态

　　① 长期趋势：持续增长，但也有波动

　　② 景氣循环：【与宏观经济的关系】

　　a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期

　　b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期

　　c. 房地产业先于宏观经濟进入衰退期

　　d. 房地产业的萧条期长于宏观经济

　　e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济波谷低于宏观经济

　　③ 季节波动 e.g.“金九銀十”

　　④ 随机波动(不规则波动)：受到不确定因素影响――自然灾害、政治风波等

　　5、 影响房地产经济周期波动的因素

　　a. 收益率 收益率↑―→开发商扩大投资和开发规模

　　收益率↓―→开发商的投资行为变得谨慎

　　收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系从而影响周期波动。

　　b. 投资 投资↑―→市场进入繁荣期

　　投资↓―→房地产业出现萧条

　　房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致

　　Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况―→房地产供求难以匹配―→房地产周期波動

　　Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区

　　Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小;反之波动大

　　a. 政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动

　　b. 社会经济与技术因素：

　　Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑―→消费水平↑―→房地产投资消费↑―→房地产业繁荣

　　Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化―→房地产投资预期回报率―→房地产周期波動

　　Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步

　　c. 随机因素：自然灾害和政治风波

　　6、 住宅的消费水平和社會经济的发展水平相关如何理解【要点】

　　① 住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的为12%

　　② 舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势

　　社会经济的发展水平↑―→住宅消费水平↑

　　7、 我国房地產业的发展趋势(结合当前经济形势)，分析在周期波动中所处的位置