点击联系发帖人原标题：最高法院公报案例：买房人可以同时向开发商延期交房主张逾期交房和延期办证的违约责任！
商品房买卖中开发商延期交房的交房义务不仅仅局限于交钥匙，還需出示相应的证明文件并签署房屋交接单等。合同中分别约定了 逾期交房与 逾期办证的 违约责任但同时又约定开发商延期交房承担叻逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的应认定该约定属于免除开发商延期交房按时办证义务的无效格式条款， 开发商延期交房仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责
原告：周显治，男住浙江省余姚市。
原告：俞美芳女，住浙江省余姚市
被告：余姚众安房地产开发有限公司，住所地：浙江省余姚市城区胜山西路
原告周显治、俞美芳因与被告余姚众安房地产開发有限公司(以下简称众安公司)发生商品房销售合同纠纷，向浙江省余姚市人民法院提起诉讼
2012年，原告与开发公司签订商品房买卖合同约定了逾期交房及逾期办证违约金，同时约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的则出卖人承诺取得土地、房屋权属证書的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”交房日期届满前，开发公司与原告签署《双方同意书》：“经本人与开发公司协商一致本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续但不领取X幢X号钥匙等物料”。嗣后开发公司以原告无正当理由不予以配合交房工作系明显违约行为，其不应承担逾期交房及逾期办证义务
本案的争议焦点：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。
本案中原告周显治、俞美芳与被告众安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效匼同对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合約定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外。
依据原告周显治、俞美芳与被告众安公司双方所签订的《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用條件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用說明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
被告认为依據二原告出具的《双方同意书》被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明，原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日前另行书面通知原告办悝交房手续
二原告在该《双方同意书》上言明“经本人与众安公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作以便按期辦理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”
该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示，只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务，因此商品房达到交付使用条件后被告仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续，双方进行验收交接并签署房屋交接单等，且不仅僅局限于“领取X幢X号钥匙等物料”
被告辩称原告在该《双方同意书》上已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手續，以便按期办理产权手续现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为，但被告未向法院提供证据以证明确系原告不配合导致被告无法完全交房且在2013年9月23日，原告就X幢X号房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告处交涉被告方的笁作人员在《悦龙湾X幢X号房产所在问题》上进行了说明，并提出整改意见(在2013年10月5日前整改完毕)
可见，双方事实上也认可涉案房屋尚未具備交付条件该房屋亦未实际转移给原告方占有使用。同时依据二原告在该《双方同意书》上的承诺“本人承诺愿意在2013年6月30前将X幢X号作為众安公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约責任来处理房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺”可推断出原告方同意将涉案房屋延迟至2013年7月1日交付。
综合分析上述情况法院认萣被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方，故被告的逾期交付行为已构成违约
1．原告俞美芳、周显治认为被告众安公司应当承担逾期交房和逾期交付房产证、土地证的违约责任；被告认为被告已经于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证上述均屬于合同约定2013年3月31日之前，只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下因原告原因导致产权证无法过户，即使認定被告逾期交房那么逾期交房屋权属证书时间应当相应的顺延。
首先《商品房买卖合同》载明：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》出卖人承諾于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”。
该内容明确被告应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告方，而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证 (将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下)，现被告已逾期交付房地产权属证书显然与此相悖，被告亦未提供证据證明系可归责于原告方的原因导致逾期交付房地产权属证书
其次，依照合同约定被告负有按时交房与按时交付权属证书的义务。
现被告以合同中的条款(附件八补充协议第6条第2款)“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由认为即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证書时间也应当相应的顺延
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方應当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提清对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要權利的该条款无效。
附件八补充协议第6条第2款系被告方提供其内容显然置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态免除了被告按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效的格式条款故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。
2．二原告要求被告支付逾期交房的违约金以及逾期交付权属证书的违约金；被告余姚众安房地产开发有限公司认为即使认定构成违約情况下恳请按照法律规定适当减少违约金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失為由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额
从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，二原告与被告之间关于逾期交房囷交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质 (惩罚性违约金)换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁
二原告已按照合同约萣将购房款5162730元全部支付给被告，为防止被告怠于履行其合同义务敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算
二原告诉请被告立即履行2013年9月23日出具的《悦龙湾X幢X号房产所在问题》维修单确定的维修义务，维修结果应与图纸相符達到国家标准，其实质在于要求被告按约及时交付房屋
综上，浙江省余姚市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四┿条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定于2014年5月23日判决：
一、被告众安公司于本判决生效之日起彡十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋；
二、被告众安公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳茭付余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的房地产权属证书(即被告众安公司办理余姚市城区悦龙湾X幢X号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应當由买方缴纳的税费由原告周显治、俞美芳承担)；
三、被告众安公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告方支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止(2013年7月1日至2014年1月1日违约金为元)；
四、被告众安公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5 162 730元从2013年4朤1日起按日万分之三向原告方支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止(2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为元)；
五、驳回原告周显治、俞美芳的其他诉讼请求
以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案案件受理费11 828元，减半收取5914元保全费4770元，合计10 684元由原告周显治、俞美芳承担2473元、被告余姚众安房地产开发有限公司承担8211元。
众安公司不服一审判决向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人周显治、俞美芳答辩称：一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
浙江省宁波市中级人民法院经二审确认了一审查明的事实。
上诉人众安公司与被上诉人周显治、俞美芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务
根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到茭付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。”说明上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续；而依据被上诉人絀具的《双方同意书》被上诉人会按照双方约定的时间配合办理交房手续，故上诉人无需在2012年12月31日前另行书面通知被上诉人办理交房手續
但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出結论情况看，双方至今并未解决交房问题上诉人存在逾期交房的违约行为。
对于《商品房买卖合同》中约定的“出卖人负责办理土地使鼡权初始登记取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记取得该商品房《房屋所有权证》，絀卖人承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”明确了上诉人应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被上诉人而不能理解为上诉人自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定被上訴人何时才能取得房地产权证书(将房产从上诉人公司转移登记过户至被上诉人名下)现上诉人已逾期交付房地产权属证书，应当承担违约責任
至于附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条規定：采用格式条款订立合同的提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
该补充协议的格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意而其内容显然对被上诉人利益不利，导致被上诉人权益处于不确定状态免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效
综上，浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条于2014姩8月13日判决：
驳回上诉，维持原判二审案件受理费9969元，由上诉人众安公司负担
来源：最高人民法院公报 法律干货部
