集体土地上建立的房屋 买卖需要什么条件？
我国的土地按所有权性质划分，可分为国有土地和集体土地，二者有什么区别呢？一般而言，国有土地经出让后，其上建立的房屋是可以自由买卖的，自由流动于交易市场，但是集体土地上建立的房屋却是禁止自由买卖，而变成了有条件的买卖，这个条件就是身份！
事情的起因其实很简单，案涉房屋要拆迁啦！有句开玩笑的民谚：穷人要上天，就得靠拆迁。由于拆迁引发的各类诉讼不在少数，主体亦是不一，其中缘由也难以道尽。
王某向一审法院起诉，要求确认赵某与其签订的《房屋买卖协议》无效，并要求赵某支付房租费233320元，耕地租赁费及复耕补偿费10000元，赔偿装修及门窗损坏损失35395元，及承担本案的全部诉讼费用，理由很简单，一是其与赵某并不属于同一集体经济组织的成员，二是出售案涉房屋没有经过其共有人王某丽的同意。
而事实过程是这样子的，王某于1999年获批在某村修建了一栋两层共八间、面积为300.66平方米的房屋，并获得了所有权证及建设用地许可证。建好后王某住了约6、7年左右，于日与赵某签订了《房屋买卖协议》，将案涉房屋左侧部分的两间一楼一底以50000元的价格出卖给了赵某，并将案涉房屋的建设用地许可证交给赵某让其去办理房屋产权过户登记。购房后赵某便一直居住在案涉房屋中，但不知为何至今仍未能办理房屋产权过户登记。2015年3月，案涉房屋因某项目而被政府征用拆除。
一审法院查明上述事实后认为，《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，王某以《房产买卖协议》中宅基地上的房屋在不同集体经济组织成员间买卖违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效的主张，因法律、行政法规对农村宅基地上的房屋在农村集体经济组织成员间转让并无禁止性规定，且王某与赵某亦是同一集体经济组织成员，赵某也长期居住于案涉房屋中，因此其主张不能成立，关于王某主张案涉房屋为其与王某丽共有，与王某提交的《房屋所有权证》记载内容不符，因此综上所述，驳回王某的诉讼请求。
见此情形王某坚决提起上诉，然而二审法院亦认定该《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，也不存在《合同法》第五十二条规定的违法情形，因此合法有效，也驳回了王某的诉讼请求，维持原判！
原本想，这下王某该消停一会儿了吧，不曾想王某坚定的认为这份购房协议是无效的，又以发现了足以推翻原判决的新证据为由申请再审，该证据为某区农业局《申请确认农村集体经济组织》的答复。确实，本份证据对于案涉事实的认定是至关重要的，亦可能发生足以推翻原判决的效果。
经再审法院开庭审理后认为，本案的焦点在于对同一集体经济组织成员的识别，对同村不同组的村民是否属于同一集体组织成员应根据物权法原理进行判断，根据《物权法》第六十条，是否对农村土地享有所有权，经营管理本集体经济组织内农民集体所有的资产，是判断是否属于同一农村集体经济组织的标准，其中最重要的识别标准是是否对农村土地享有所有权，而根据一二审查明事实，有权作出实体占地审批处分并管理本集体经济组织内农民集体所有的资产的集体经济组织为某某村。
根据集体土地的物权归属，王某与赵某虽不是同一村民小组的村民，但都是某某村的同村集体经济组织的成员。某区农业局的答复虽形成于二审庭审结束后，但县（区）农业行政部门无法律授权解释并认定是否属于同一农村集体经济组织，且该答复的结论无任何证据支持，并与再审查明集体土地的物权归属不符。因此综上维持二审判决。
看来，买房一事还是学问很深的，不过虽然法律是维护我们合法权益的有力武器，但是有时候有权不能任性，而且讲究诚实信用原则也是却有必要的！
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集体土地上所建筑的房屋可以进行自由买卖吗
来源：房天下 &&发布时间：
对于很多大城市来说，人口众多而土地面积却是非常有限的。房屋的价格也是水涨船高。对于许多外来打工的人来说，住上小区恐怕这个是一个困难的事情，那么这就铸就了城中村。随着城中村改造、建设的步伐不断的加快，越来越多的人开始在集体的土地上建筑房屋，进行租赁。对于一个房屋的租赁倒也没有什么特别之处，就会有人想到，集体土地上所建筑的房屋可以进行自由买卖吗？
我国实行土地的公有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定为国有的以外，属于农民集体所有。 集体土地是限制转让的，土地法第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 关于认定买卖合同效力 １、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效（即户口在该村或街道）。审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。 ２、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。来源：考试大 ３、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效（市民购买集体土地房屋一律合同无效，不受法律保护）。 ４、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效（不同村之间的村民互相购买房屋）。 关于旧村改造买卖房屋合同引起的纠纷 集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。 我们国家的规定是集体土地归农民集体所有。面对着集体土地上所建筑的房屋进行买卖的问题上，首先我们应该看到对与这个认定的合同是否具有效力的问题。其次我们也关注到了所谓的自我委屈的意识。当遇到合同纠纷的时候，这种合同纠纷法院是暂不予以受理的。
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集体土地上所建房屋可以买卖吗?
8281人阅读 来源：律师365
农村房产交易应该遵守哪些相关政策?城镇居民可以购买农村房屋吗?上所建房屋的性质是什么？可以进行买卖吗？本文将有关农村房产交易的相关内容作相应分析。在房屋与土地的关系上，现普遍采取“房地一体主义”原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第三十一条也规定：“房地产转让、时，房屋的所有权和房屋占用范围内的同时转让、抵押”。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《中华人民共和国》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意义上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建房屋的也就由于违反法律禁止性规定，而直接影响到买卖问题。相关阅读：在农村集体土地上所建的效力问题1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。根据《中华人民共和国》第52条的规定，违反法律的强制性规定的，由此就可以得出此类合同无效的结论。2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的的权利或的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。&&365小编为您整理，希望对您了解集体土地上所建房屋是否可以买卖有帮助。希望您在买卖农村房屋时，能够注意相关合同和房屋产权问题，避免不必要的纠纷。
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房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。在房产证上加名字的手续，加名字是否有用。
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