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房地产行业专业性解读培训感悟提要：经过此次，巴曙松等诸位老师给我们上了人生中的重要一课，拨开了遮挡在我们面前的市场迷雾。在坚持贯彻国家政策的同时
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　　行业专业性解读感悟
　　20**年度zz集团的春季干部培训圆满举行后，通过讲师对房地产行业专业性解读，我深有感悟：
　　一、看形势：
　　中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。
　　我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。
　　中国房地产业取得显著成绩的同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着严重的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
　　在房地产市场低靡的时刻，物业服务的高调登场成为房地产行业推进营销战略的另一手段。科学的，优质高效的物业服务，优美、舒适的生活环境已成为现代人的追求。因此，物业管理品牌化应被提上议事议程。此理念早已被国内物业管理行业前沿阵地――南方地区的著名房地产公司，如万科房地产、恒大房地产等广泛认同，并切实付诸实施，大打高品味物业服务品牌，以此成为房子的一大卖点。
　　物业公司的品牌建设，有助于提高物业公司的知名度，有助于业主与社会公众对物业公司的服务与管理给予认知和评价。通过物业品牌的建设，可以扩大物业公司的知名度，进而通过内部资源整合提高物业公司的美誉度，使企业快速进入高端市场，从而提高物业公司与房地产行业的经济效益。
　　同时2010年以来，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，但2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。
　　中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在将来的较长的一段时间里仍有可发展的空间，并保证房地产市场与国民经济相携而行。
　　（一）随着房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大，房地产业已成为我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又因其的基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。
　　1、从生产方面看，房地产业创造的增加值在国民经济中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大，同时对经济增长的贡献率也在进一步提高。
　　2、从产业特性看，房地产业的产业链长，涉及面极广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。
　　（二）房地产业对居民消费存在着双重影响：
　　1、从房地产投资的带动性上看，房地产业可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。
　　此时房地产投资完成额中，住宅投资持续快速增长，比重不断提高。住宅投资是我国房地产开发投资的主体，而个人显然亦成为商品住宅购买的主体。个人投资的逐渐重视，成功的带动了国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金的流动及疏通，在根本上搅动与活跃了国家的经济砥柱。
　　2、住房是唯一能将老百姓的存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的纽带。住房还是个巨大的资金聚集器，家俱、家电，装饰、装修，保姆、，汽车、汽油等行业都与此行业发展密切相关。
　　我国商品房平均销售价格在经过1993年至1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态，但导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。
　　2010年房价调控政策出台之后，房价已在变化，正在下降。在上图中，经济适用房的房价基本不变，其他类型的房价都已逐步下调。我认为贯彻执行房地产调控政策需要给中国市场一个适应的时间过程，起码要有两、三年的周期。[1]&&&
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