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2015年二手房交易税费详解
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定：从3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房交易过程中涉及的税费共有20项之多，有时二手房交易所需缴纳的税费也占了买房款中相当大的比重。
二手房交易税费顾名思义包含税和费两部分，二手房交易税费中的税主要有八种，下面就为大家详细介绍下二手房交易税费都是怎么算的。
二手房交易税费计算器
税费计算器
请您填写：
房屋面积：
房屋单价：
房屋总价：
计征方式：
房屋原价：
房产性质：
非普通住宅
经济适用房
房产购置满5年：
买房家庭首次购房：
卖房家庭住房：
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营 业 税：
印 花 税：
个人所得税：
工本印花税：
综合地价款：
房款总款：
印 花 税：
公 证 费：
契　　税：
委托办理产权手续费：
房屋买卖手续费：
*以上结果仅供参考
二手房交易税费该有谁来交？
二手房交易税费该由谁来交大家普遍搞不清楚，其实买卖房屋的税收，国家明文规定了买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得应缴纳的税费。
按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过如果买房无异议答应缴纳二手房交易过程中的全部税费，那也无可厚非，只要自己觉得物有所值就行了。
严格来讲，二手房交易税费全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。
二手房交易税费--个人所得税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；
注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。
二手房交易税费--营业税计算方法
纳税人：卖方
普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；
非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；
注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票
早于产权证。
二手房交易税费--契税计算方法
纳税人：买方
普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
二手房交易税费--土地增值税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易土地增值税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）
土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%
注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
二手房交易税费--印花税计算方法
纳税人：买卖双方
二手房交易印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
纳税人：卖方
二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定
二手房交易税费之“费”
1、中介费（买卖双方）
依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取。
比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：
中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元
即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。
2、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额×0.3%；
赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积；
继承公证费：80元/单 放弃继承公证：80元/人
3、二手房交易地方附加税：依各地方而定、房屋产权登记费
50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元）
4、房屋评估费
按评估额×0.5%缴纳
80元，共有权证：10元
6、分摊费用
成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）
成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）
面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。
一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
9、解困房出售费用
成交价或评估价（高者）×1%
10、综合地价款（上市交易的经济适用房）
成交价的10%（卖方缴纳）
11、土地出让金（已购公房）
成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米；城八区外：12.9元/平米
经转商：10% 按经管理3%（按成交价）
二手房交易税费之“房改房交易税费”
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。
契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；
土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；
个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
二手房交易税费之“经适房交易税费”
经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多.
契税、印花税、营业税：均按照商品房交易有关规定纳税；
个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；
经济适用房的“5年之限”：
1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面积未达到标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作居住证》的外省市来京人员】；
2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。
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房地产交易环节契税和个人所得税调整
会计城 | 日
来源 : 互联网
为巩固房地产市场调控成果，多部委近日密集出台措施第二波地产调控政策陆续出台，从明天（10月1日）开始，政府对房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策进行调整。根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日发布的联合通知，对个人购
　　为巩固房地产市场调控成果，多部委近日密集出台措施
　　第二波地产调控政策陆续出台，从明天（10月1日）开始，政府对房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策进行调整。
　　根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部9月29日发布的联合通知，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房，减按1%税率征收契税。
　　个人购买普通住房，凡不符合上述规定，不得享受上述优惠政策。
　　在个人所得税方面，对出售自有住房并在1年内重新购房纳税人不再减免个人所得税。
　　三部委指出，该新政从10月1日起执行。与此同时，《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔号）第三条同时废止。
　　除上述三部委外，其他主管部门也对上紧楼市调控发条。
　　9月29日傍晚，中国政府网刊登了多部委近日分别出台措施，称要巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这些措施包括，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。购买第二套住房，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍规定。
　　此外，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
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二手房契税90平米以下的首套百分之一的契税，90-140平米以下的百分之1点5的契税，140平米以上的百分之三的契税二套通是百分之三的契税。个税是根据购买的房屋是否是满五年唯一，如果不满五年的商品房需要交纳百分之20的个税。
90平方以内的契税是过户价的1%，90平方以上契税是过户价的1.5%，144平以上契税是过户价的3%，二套房契税统一是过户价的3%
个税2个点契税3个点
契税3%个税1%没满两年的话还有增值税
符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
新政下的契税：
普宅：90平米以下：1%、90平米以上：1.5%、非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。
折叠个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税城建税教育费附加税印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元平方米，土地出让金=1560元平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
北京买二手房是按网签价格计算的，
地税局给你评多少钱，就按这个算，一般分为一楼、2-4楼、5-16楼，价格从低到高，比成交价低的多。如果是纯公积金贷款，就按银行评估价来算，这个价格和你成交的价格相去不远，...
就是二手房交易中要交给国家的税费
那要看你是商贷还是公积金贷了.商贷就是贷款批了以后再交税.要是公积金贷就交完税再办贷款.
北京算税法：
契税有很多细节，是全款还是贷款，如果是全款就按地区指导价来算，如果贷款按银行评诂价来算，我给您算的是以您上面的数字109万计算。还有如果是90平米以下首套...
本来营业税和个税是业主该完的税，但是现在的业主通常都是采取净收的方式，所以所有的税费就由买家支付了。
待解决问题
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帝都卖房记（二）：增值税，个税，契税傻傻搞不清楚
继续上帖房子交易过程中，是有各种税费的，本篇写：- 增值税，个税，契税都是什么，交多少，由谁交？- 有贷款的房子怎么交易？4）增值税，个税，契税，傻傻搞不清楚增值税：这是理应卖家出的税，原来营业税改过来的，对于未满两年的房子交易，需要全额交增值税，这里的全额，指网签价，增值税=网签价/1.05*5.6%。网签价多少取决于客户贷款额。满两年免交增值税，未满两年的普通住宅和非普通住宅需要交增值税（非普增值税的算法不是这个公式，回头我单写）。个税：这是理应卖家出的税，唯有仅有满五唯一的房子不交个税，其他的房子，需要交纳差额20%的个税，差额=买房时交契税的房价-网签价。契税：这是买家出的税，很简单，买首套1%（90平以下），二套3%，同样也是网签价。在北京的行情，卖房挂的都是房东净得价，所有税费都是有买家出。网签价这么神秘，到底多少呢？it depends，情况多种多样，举例几个例子一：低贷款买客户首套名义买，贷款100万，那么网签价=100/0.7约等于143万，那么不管签约价多少，契税计算单如下：增值税=143/1.05*5.6%=7.62万个税=无差额=0契税=143*1%=1.43万税费总计：7.62+1.43=9.05万。这个税费在北京属于很少了。这是我说的为什么未满两年影响不大的原因，对于贷款少或者全款的客户，契税并不多，找到适合自己的客户就可以了，最后我们的买家是全款买的，契税更少，下面给你算。例子二：全款买你要说，既然这个网签价越低税越少，那全款是不是税就可以没有税了？非也，ZF精明着呢，有个最低指导价，网签价不能低于最低指导价。拿我家这个交易来说，60平，最低指导价是2.1万（大约，中介都知道），所以最低网签价是126万，即使全款，买家的契税计算单如下：增值税=126/1.05*5.6%=6.72万个税=0契税=126*1%=1.26万税费总计：6.72+1.26=7.98万。这是契税最低的情形。例子三：高贷款买那么，为什么高贷款的客户不合适？再举一个例子。客户正常贷款，首套买，正常贷款是什么意思？就是能贷多少贷多少。网签价=评估价=签约价*0.85，这是概数，如果房子年限新，大概可以评估到9成。当时链家给我们算过，如果是最高贷款，增值税+个税大约是40万。但也不用着急，高贷款的买家，就直接去找满五唯一的了，不来找我们了。例子四：同样贷款额的首套和二套名义买，有什么区别这里的二套名义，是指买家买第二套房。同样贷款100万，税费会多多少呢？首套名义买，例子一算过了，税费9.05万二套名义买，贷款100万，网签价=100/50%=200万，税费计算单如下：增值税=200/1.05*5.6%=10.67万个税=0契税=200*3%=6万税费总计：16.67万，比首套名义多了7万多，买二套肯定要多付出一些成本的。 这是个人兴趣了解到的，有兴趣的可以参考下，大部分来说，直接问中介就可以了。但自己会算更好，这样中介说有客户要谈，我简单问几个问题就知道签约概率怎么样。上述所有算法都基于北京的政策计算的。 5）有贷款的房子怎么卖？这里指，有贷款，房子抵押给银行，而卖方手里没有足够现金还清贷款。最早我们还挺担心这个的，后来发现，人家中介术业有专攻，早就有办法了。首先，买方的钱都是过完户才到卖方手里的，除非额外要求，至少许多买方不愿意的。那么资金是怎么流转的？影响大局的还是网签价，住建委的规定是资金要走建委监管，过完户到卖方手里，监管多少资金，就是网签价。监管剩余的资金，可以给卖方还贷款解抵押。继续举例：签约价400万，剩余贷款200万买方首套名义买贷款100万，首付300万，网签价143万（计算方法参考例子一）那么监管资金=143万=100万贷款+43万剩余首付=300万-43万用来资金监管=257万，大于卖方贷款，可以用来解抵押，如果买方首付少，那么可能就不够卖方解抵押，这时候差额就需要自己想办法，或者可以走短期借贷。怎么用买方的首付去还贷款解抵押？中介出于保护双方利益，不会把钱直接交给卖家去自行还贷的。大概流程是这样的：房东本人带房产证和身份证做公证，公证给中介，由中介代办解抵押事宜，买方把钱给中介，中介去银行解抵押，钱不过房东手里。我觉得挺好的，了解这个流程之后，只要买方同意（其实不同意也不占便宜，因为资金在监管，不在建委监管就在第三方监管），有钱足够还贷也不用自己去还贷解抵押，哈哈。（未完待续）
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