多家银行房贷利率优惠取消！会多还钱吗？
继北京、上海、广州之后，深圳近日也收紧房贷政策。据报道，“4月以来，深圳部分银行已将首套房贷利率从9折上调到9.5折，到五一假期以后，深圳出现个别银行执行首套房贷1.1倍利率。”至此，首套房上调或者取消折扣优惠，二套房贷款利率在基准利率基础上普遍上浮（例如北京二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%）已成为不少银行发放房贷的通则。银行取消房贷利率优惠对之前已经贷款买房的购房者来说，会造成怎样的影响？他们的贷款优惠会被取消吗？他们需要执行新利率吗？什么时候开始执行新利率？在回答这个问题之前，我们要先弄明白央行基准利率和银行利率优惠之间有啥关系。央行基准利率是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率。基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。通常情况，各金融机构的存款利率可以在基准利率基础上下浮10%，贷款利率可以在基准利率基础上下浮20%。这就解释了为啥不同银行房贷利率上浮下浮的额度会有所不同。举个例子。截止目前，央行商业贷款基准利率，5年以上4.9%，公积金贷款5年以上3.25%。如果用商业贷款买房，银行可以实施4.9%的房贷政策，也可以在4.9%的基础上上下浮20%。例如2016年6月份，北京不少银行都会对商业贷款买房的购房者实施利率85折，即在4.9%基准利率基础下浮15%，为4.165%。现在北京二套房贷款利率要在基准利率基础上上浮20%，那么商贷利率为5.88%。问题来了，现在一线城市在商贷买房方面，普遍上调或者取消房贷利率折扣。那么之前商贷买房的折扣利率，在新政后还有优惠吗？一般来说，银行利率优惠在贷款期限内是不变的。举个例子，2016年小A商业贷款买房时，贷款利率有85折优惠，其商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A贷款30年，之后的每一年，在央行贷款基准利率的基础上都会有85折优惠。但在贷款利率方面，由于银行可以在基准利率基础上下浮20%，所以房贷新政后，之前的房贷还有没有利率优惠，需要查看面签时与银行签订的房屋贷款合同。例如有些银行就规定，“借款人可以每年重新评估给予借款人的利率优惠，根据国家政策，借款人资信状况及借款担保等情况，自行决定全部或部分取消给予借款人的利率优惠，并及时通知借款人。”除了银行的房贷利率优惠外，影响购房者月供的主要是央行的贷款基准利率。贷款发放后遇到基准利率调整的话，贷款利率调整方式一般分为两种，浮动利率和固定利率。浮动利率，即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。一般情况，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。需要注意的是，如基准利率在一个日历年度内有两次或者两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准。固定利率是指贷款期限内，利率固定不做调整。需要注意的是，如果贷款合同约定在贷款期限内不调整利率，采用固定利率的，一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。浮动利率和固定利率怎么选？在此小M给个建议，在基准利率处于上行周期时，可以选择固定利率，当基准利率处于下行周期时，可以选择浮动利率。例如2015年央行几次降息降准，在这种情况下，就可以选择浮动利率。如果能预见将来央行加息的可能性大，可以选择固定利率。在清楚房贷利率及利率优惠的调整后，借款人需要留意新的月供金额的变化。一般情况下，房贷利率调整后，放贷银行都会发短信提醒借款人，按时足额还款。如果银行没有短信通知，借款人可以拨打银行官方客服电话咨询月供金额的变动，以免造成逾期或者罚息。
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贷款选好银行，200W的房子还款20年每月能省1509元
今年初中央要求“去库存”后，全国各城市的房地产市场呈现差异化特点，银行房贷利率也随之变化。据国内某知名金融搜索平台数据显示，5月，全国首套房贷款平均利率为4.49%，创历史新低。其监测的35个城市中，全国首套房贷款平均利率最低的城市为天津、北京、佛山、珠海、广州、青岛、成都、宁波、无锡和重庆。业内人士认为，按揭成本降低令购房者直接受惠，贷款宽松有利于拉升楼市成交量。
18家银行首套房贷可申8.5折
日前，广州21家主要银行的首套房贷情况，结果发现，有18家银行首套房贷可申请8.5折，其中，利率最低的是汇丰银行，首套房子可有8.2折，条件是贷款100万元以上，贷款者职业稳定信誉良好的话更容易申请到。贷款期限最高30年，从审批到放款大概需一个月左右（20工作日）。利率最高的是广州银行，最低才9折。恒生银行和花旗银行的首套房贷利率分别为8.8折和8.7折。据了解，去年同期广州银行对于首套房贷大部分实行的是基准利率，有少数银行还要上浮百分之十。有关负责人给记者算了一笔账，以一套200万元的住宅计算房贷，按照基准利率即4.9%，20年期等额本息，月供为13089元。如果按照85%的折扣即4.17%，那么月供为12300元。如此计算，每月能节约1509元。
此外，记者还发现，目前银行放款时间基本都在一个月之内，最快一周左右。广发银行华南支行工作人员表示，放款时间约一个月，而江南西支行表示放款时间在一周左右，比较快。赶集网负责人告诉记者，银行贷款一般是年初、2月份至7月份比较宽松，年底吃紧，因为年底好多银行的放贷任务已经完成。今年，因为有“楼市去库存”的压力，银行放款速度比去年快了不少。从这个角度来看，现在是买房的最好时机。
能激活楼市购买需求
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，房贷利率打折对楼市来说是利好。按揭成本降低，购房者直接受惠。贷款宽松，对楼市成交量会有正面影响，再加上利率优惠，能激活需求，购买者心态会更积极。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，随着我国进入降息降准周期，贷款利率不断走低，这促使楼市出现火热的市场行情。目前货币政策已趋于稳定，未来利率再降的空间有限。最近一次降准后，多数银行并没有调整房贷利率，这说明目前贷款利率水平已接近底部。
克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰表示，目前房贷利率水平处于较低位置，对于减轻购房者的成本是比较有利的，在一定程度上释放了购买力。但目前流动性出现由松至紧的趋势，可能会对房地产市场产生一定的影响。
现在贷款买房可节省几万元
对于需要贷款买房的工薪族来说，房贷利率是他们最为关心的问题。近日，在广州工作的外地人小林向记者表示，首套房贷利率降低让他有了买房打算。小林和妻子是去年领证结婚的，两人积蓄较少，所以一直没买房。今年初，小林听说首套房的首付比例有所调整，近日又听说首套房贷利率下降了，所以小两口商量决定买房。据小林粗略估算，现在贷款买一套100万元左右的房子，可省下好几万元。
在广州某大型国企任职的刘先生表示，房贷利率下调，有利于改善型购房需求释放，促进大户型、高价房的销售。另有市民认为，在去库存压力下，房贷利率未来仍会继续下降。也有市民认为，对于首次购房者来说，降首付比例意义更大。
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刚开始还款，现在利率下调较多，是否可以以购房合同上的按揭银行和实际按揭银行不一样重新办理贷款！
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对转让五年以上，且是家庭自住房的免征个人所得税，五年以内按出售价扣除原价和合理费用后的20%缴个人所得税。营业税分五年内全额交、五年外普通住宅免交。五年的计算以交契税时间或房产证登记时间为准，哪个在先按哪个算，已付的贷款利息可计入合理费用。
不知道下面这条知识能否帮助到您
银行按揭贷款有很多的还款方式。购房者可以根据自己的经济状况和银行的对不同还款方式的不同利率,进行优化组合,大程度的减少我们的还款利息,减轻我们的还款压力。
各大银行按揭贷款还款方式及适用人群(附按揭贷款利率表)
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银行房贷利率已涨到1.2倍！算完这笔帐再决定要不要买房
来源：和讯名家&&&
作者：佚名&&&
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&&&&本文首发于微信公众号：花卷财团。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立常投资者据此操作，风险请自担。
&&&&正式探讨这个问题之前，先讲两个最近亲历的故事：
&&&&故事一：一个朋友2015年在北京五环外买的房子，房贷利率享受8.5折优惠，最近手头宽松了提着60万去银行还钱，银行经理告诉他，现在还钱不划算。&&&&故事二：一个在北京无房的妹子最近攒钱了，条件也够，想在北京买房投资，看到最近银行利率上涨1.2倍开始犹豫了，到底要不要买房呢？&&&&其实，这篇文章就是给以上两位或遇到类似问题的朋友写的，主要回答两个问题，第一、房贷利率上涨1.2倍到底到不高？第二、要不要因此放弃买房。&&&&利率上浮成普遍现象&&&&现在北京地区多个银行首套房房贷利率已经没有优惠了，甚至有个别银行的首套房利率已经执行基准利率的1.1倍，二套房利率也全面调升至基准利率的1.2倍。
500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10
rel='nofollow'/>&&&&工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。&&&&对比一下这几年的房贷利率水平，今年已经处于较高水平，在政策较严的2010年和2014年，首套房贷款利率最高也就上浮1.1倍和1.15倍。&&&&除了利率上浮，很多银行的贷款额度也收紧了。&&&&有媒体援引购房者的话说：「我本来已经和买方签了合同，可是最近被告知，联系好的银行无法贷出足够的额度，现在还差30多万的缺口。」&&&&有某城商行支行人士透露，之前几个月月初放款额度还比较充足，但6月开始速度变慢，六月一共报了十几笔，但只放了四笔。&&&&央行的数据也表明房贷额度在收紧，4月新增贷款中，拽部门中长期贷款增加4441亿元，占全部新增贷款比重40.4%，较3月下降3.7个百分点。有人预计，5月份的比重还会下降。&&&&银行放款额度减少导致放款周期被拉长。&&&&数据显示，在北京地区，南京银行、平安银行、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。&&&&北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天，浦发银行、华夏银行等4家银行延至60天，公积金放款更是延至90天。&&&&另外，在北京地区，广发银行和包商银行已暂停涉房贷款业务。&&&&上海的情况和北京有些类似，某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露，该行内部房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非「先来后到」。&&&&换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。&&&&广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。&&&&银行收紧贷款主要和房地产调控有关，商业银行一般会收到央行的「窗口指导」，就会控制房贷规模总量。&&&&另外，对银行来说，在资金收紧的大环紧下，房贷已经不是银行最优质的资产了，目前房贷利率是4.9%，即便上浮1.2倍也只有5.88%，银行可以把钱贷给企业赚更高的利息。&&&&贷420万利息多出159万&&&&长期关注房地产的朋友一看就会明白，和前几轮房地产调控政策相比，这轮不管是广度还是深度都甚于之前。&&&&现在国内已经全面「五限」，即限购、限贷、限售、限价、限商。以限贷为例，主要是为了降低买房者的杠杆率，包括提高首付比例和提高贷款利息。&&&&单纯从理论方面分析可能很多人不明白这个政策的威力到底有多大，举个例子你绝对会吓一跳。
500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10
rel='nofollow'/>&&&&假设一位朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子，首付30%，商业贷款70%，贷款总额420万，年限30年，采用等额本息法。
-4405&&&&通过对比可以发现，利率上阁，同样额度同样年限的贷款利息差额高达159万，月供也多了4405元，仅这一项，很多人就会被挡在门外，不过土豪可以忽略。&&&&从经济学角度考虑，决定房地产荣枯最重要的两大经济杠杆一是住房税收政策，二是住房按揭贷款利率政策。&&&&住房税收政策很多，主要目的就是增加房产的持有成本，如果投资者觉得成本太高，就会自动出手，如果卖的人多了，房价就开始松动了。&&&&住房按揭贷款利率政策的主要目的就是抬高买房者的购房成本，利率太高或额度太小，很多利用银行资金炒房的投资者就会被挡在门外，但真正炒房的可能并不缺钱。&&&&更重要的是，如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大影响。&&&&现在可以买房吗？&&&&那么问题来了，贷款利率上阁，利息增加了，月供也增加了，到底应不应该现在出手买房呢？
500)this.width=500' align='center' hspace=10 vspace=10
rel='nofollow'/>&&&&「真话财经」依然坚持之前的观点，在一线及热点二点城市，如果资金充足依然可以选择买房，从过去10年的收益看，房地产的收益还是比较稳定的。&&&&依然以朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子为例，如果现在选择买房，自己需要准备180万现金，从银行贷款420万。&&&&对于这位朋友来说，除了考虑购房政策外，最需要考虑的是现在买了以后能不能涨价，或是涨价的部分能不能覆盖银行的利息。&&&&按照现在银行基准利率上浮1.2倍来算，贷款420万30年需要支付的利息是470万，还款总额为895万。&&&&这也就是说，这位朋友现在购买的价值为600万的房子，30年后要涨价到180万+895万=1075万才能收回成本。&&&&那么问题来了，这套房子30年后能涨到1075万吗？如果按照北京过去三年的房价涨势，这套房子3年后绝对会翻倍，但以后房价怎么走，真的不好判断。&&&&如果不买房，把现在手头的180万存入银行，现在5年定期的利息是2.75%，五年后本息合计205万。&&&&看起来五年后你可以赚25万，但如果通货膨胀率超过2.75%，其实你是亏本的；如果央妈给市场投放更多的资金，5年后205万的购买力可能连180万都不到。&&&&文章来源：微信公众号花卷财团
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