购房资质审核
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未通过购房资格审核 法院判解约购房人担责
法官提示：不要轻信销售人员的口头承诺
作者：刘奇琦&&发布时间： 14:55:10
　　因购房人居住证无效不符合限购政策，未通过资格审查，开发商北京通瑞万华置业有限公司（以下简称通瑞万华公司）将购房人吴女士诉至法院，要求解除房屋预售合同并索赔违约金82万余元。笔者今天从朝阳法院获悉，法院判决双方解除合同。
　　日，吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的“龙湖o长楹天街”项目房屋一套，房屋预测建筑面积141.6平米，房屋总价411.44万元。
　　通瑞万华公司诉称，吴女士在购买房屋时，提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明具有购房资格，于是双方签订了合同。后公司接到政府主管部门通知，被告知吴女士所持有的工作居住证无效，并不具备购房资格。根据合同的相关约定，吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。故诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，同时要求吴女士支付违约金822880元。
　　吴女士表示，她所持有的北京市工作居住证系开发商的销售人员为其办理的，如果不是当时销售承诺能够办理真实有效的居住证，她并不会购买这套房屋。吴女士坚称该居住证是北京市人力资源和社会保障局合法颁发的，其认为购房时通过了建委的审核、顺利办理了银行贷款均可证明了这一点。同时，吴女士认为开发商并无证据证明其不具备购房资格，无权单方解除合同，故不同意通瑞万华公司的诉讼请求。
　　吴女士在庭上还提出，她虽没有北京户口，但是符合办理北京市工作居住证的条件，购房时售楼人员樊某和刘某称可以为其办理居住证，为此刘某收取了她11万元，之所以没有通过正常途径办理，是因为樊某和刘某是开发商的工作人员，他们说能够办理，她就认为没有问题。吴女士称居住证上的工作单位和地址与她提供给刘某的不一致，刘某解释说是为了尽快办下证才这么写的。
　　但吴女士的说法并没有在开发商处得到证实，通瑞万华公司称刘某、樊某均已离职，该公司从未要求员工用这种方法售房。双方签订的购房合同确实通过了网签，但该公司在此后才接到建委通知，被告知居住证是无效的。
　　对于开发商销售人员协助办理居住证并曾承诺可以通过购房资格审查的情况，吴女士无法提供证据。但在类似吴女士签署的《商品房预售合同》及《购房承诺书》中，则均有关于吴女士承诺符合购房政策，承诺提交的材料真实、合法、有效，吴女士不符合购房条件，开发商不担责，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金的约定。
　　关于吴女士居住证无效，不具备购房资格一节，开发商向法庭提交了一份《北京市建设工程和房屋管理监察执法大队商品房销售专项执法检查表》，该表显示吴女士的居住证核查无效，但该表并未加盖公章。因此，吴女士对此并不认可。
　　为查明吴女士的北京市工作居住证记是否合法有效，审理中，法官通过网上登录北京市工作居住证管理系统的方式进行了查询，输入吴女士的居住证信息后，查询结果显示“用户证件无效”。为进一步查明相关情况，审理中，法院还专门致函北京市人力资源和社会保障局，询问吴女士的北京市工作居住证是否为该局颁发，根据北京市工作居住证管理系统所查询的相关信息能否作为确认居住证效力的依据。但北京市人力资源和社会保障局并未在限定时间向法院作出答复。
　　审理中，关于合同解除后房款的返还问题，吴女士明确表示不要求法院处理。
　　法院经审理认为，吴女士与通瑞万华公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。由于合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。
　　吴女士虽然有北京市工作居住证，但是，经登录北京市工作居住证管理系统查询，其居住证无效，故其实际上不具备购房资格。而且，从常理而言，吴女士若具备办理北京市工作居住证的资格，完全可以通过正常程序进行办理，根本不必支付其所称的“11万元”费用，办理下来的工作居住证所登记的工作单位、居住信息亦应与其真实的信息相符。其虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，因此对其所述，法院认为难以采信。
　　鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故双方之间的合同无法继续履行，通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。关于通瑞万华公司主张的违约金，法院认为考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未予支持。同时，因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。
　　一审宣判后，因房产商坚持主张违约金，而吴女士则主张继续履行合同，双方均提起了上诉。日前，二审法院作出终审判决，裁定维持原判。
　　【法官提示：不要轻信销售人员的口头承诺】
　　笔者就本案采访了主审法官，法官吴岩表示，此前未曾审理过类似案件。关于吴女士陈述的情况，因没有证据支持，法院难以查明和认定，但吴女士签订的书面合同及承诺书等内容，则将提供不真实资料、不符合购房资格的一切责任均归咎于购房人一方。对此，法官提醒购房人，面对房屋销售人员巧舌如簧的各种承诺,购房人要保持冷静,不要轻信而草率作出决定，要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，也应索要收据。否则，一旦发生纠纷，只能“吃哑巴亏”。
责任编辑：程颖买家的购房资质审核没有通过，是否客观上造成了违约？
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买家的购房资质审核没有通过，是否客观上造成了违约？
我是卖家，我的买家在资质审核中没有通过。她没有买房资格。请问她是否客观上造成违约了?？
我来帮他解答
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已有2条回答
回答数：18
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分两种情况,一种情况是连环单造成的暂时没有购房资格,这一种客户客观上并没有造成违约,另外一种情况是客户本身就不具备购房资质,这种情况一般合同会被判定为无效,同时判定客观上确实是客户违约
回答数：25
被采纳数：0
视情况而定：1：买家没有购房资格，没有提前告知的，客观上造成的违约责任由买家自行承担。2：如果买卖双方在签合同的时候就知道买方没有资质，并根据这种情况进行了约定。买家在规定期限内没有取得购房资格的，客观违约责任由买家承担，超过约定时间最长时效的，卖房人有权解除合同，买房人承担违约责任。3：如果买卖双方在签合同的时候就知道买方没有资质，并根据这种情况进行了约定。没有到规定时间的，卖家单方面违约，卖家需要承担违约责任。
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我们在三月十三日打出了纳税证明，具备了北京购房资质，然后马上请中介提交了购房资质签审核，目前还在审核
我们在三月十三日打出了纳税证明，具备了北京购房资质，然后马上请中介提交了购房资质签审核，目前还在审核中。十五日我们通过中介和业主签订了购房协议，里面提到了我们在三月十五前具备了购房资质。但现在业主认为合同无效，说我们在十五日前并没有审核下来，根本就是不具备资质。请问是只有审核通过后才叫具备购房资质吗？业主这样做算不算违约？
朝阳区发表时间： 11:01
问题与我的不同！
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合同纠纷：需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。 合同法：第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务 的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
律所：北京声驰律师事务所 回复时间： 14:45
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律师回答共 4 条
你好，协商不成，起诉解决
律所：北京浩东律师事务所
回复时间： 12:30
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你好，按照合同约定处理，协商不成，诉讼处理
律所：北京市李建成律师事务所
回复时间： 11:01
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协商不成，起诉解决
律所：辽宁古塔律师事务所
回复时间： 20:15
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协商不成，起诉解决
律所：辽宁名崛律师事务所
回复时间： 16:51
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