夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效推荐回答：随着社会经济的发展和繁荣，家庭做为最基本的社会单位，其财产数额、种类等与过去相比有了极大的扩充和发展，夫妻之间或夫妻和外部之间因财产发生争议的现象时有发生，如何避免争议的发生，发生争议后如果解决纠纷，也成了老百姓非常关注和关心的一个问题。房屋是人生存最基本的物质条件之一，在现实当中因房屋买卖而引发的争议屡见不鲜，下面，笔者就夫妻一方出售房屋行为的法律效力问题与大家一起进行探析。夫妻一方出售房屋是指夫或妻一方未经另一方同意擅自出售房屋的行为，这种夫或妻一方出售房屋的行为是否有效，需要从以下几个方面进行分析和认定。一，首先要确定出售房屋的所有权状态，即审查出售的房屋是夫妻双方的共同财产还是一方的个人财产，如果属夫或妻一方的个人财产，那么夫或妻做为房屋的所有权人出售房屋的行为当然有效。我国法律对夫妻共同财产和个人财产的范围做出了明确规定。《婚姻法》第十八条规定了夫妻一方个人财产的范围： 1、一方的婚前财产；2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；3、遗嘱或赠与合同中确定的只归夫或妻一方的财产；4、一方专用的生活用品；5、其他应当归一方的财产。”同时，最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”《婚姻法》第十七条对婚姻关系存续期间夫妻共同财产的范围做出了规定：“1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外。二、如果出售的房屋属夫妻共同财产，就要区别不同情况，确定房屋买卖合同是否有效。在分析这个问题前，首先应明确《婚姻法》中规定的家事代理权的概念，夫或妻对共同所有的财产有平等处理权，这种代理权属家事代理权，其范围一般限于处理家庭日常的衣食住行和子女教育费用等问题，对于重大家庭事务的处分，如不动产处分，显然排除在日常家事范围之外，对这种非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。从物权角度来说，夫妻对财产的共有关系是一种共同共有关系，《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。(城市房地产管理法》第三十七条也规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，夫或妻一方违反法律的强制性规定，擅自处分房屋的行为当然无效。但第三人善意、有偿购买的，或者一方买卖房屋的行为构成表见代理的，买卖关系是否有效要根据实际情况处理。对善意取得制度，在最高人民法院《关于民法通则若干问题的意见》及《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意中均有相应的规定，特别是二00七年十月一日开始实施的《物权法》，对善意取得的构成要件及法律后果均做出明确规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”要构成房屋的善意取得，必须符合三个条件：主观上是善意的；行为上是以合理的价格购买；办理了房屋的所有权变更登记，三者缺一不可。首先，第三人必须是善意的。所谓善意，民法上，善意就是不知情，即第三人不知道也不可能知道房屋登记权利人与真实权利人不一致。第三人是否为善意，可以根据案件的实际情况和日常生活经验法则来判断。在我国，由于传统观念的影响，以及公民法律意识的淡泊，很多家庭的夫妻共同财产往往登记在一方名下，在所有权证书中并没有标明另一方为共有人，买受人如何判断买受的房屋是否属出卖人夫妻双方的共同财产?他有无必要调查要购买的房屋为夫妻共同财产?笔者认为买受人只要做形式上的审查，即审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记就尽到了充分的注意和审查义务。如果房屋所有权证书上没有共有人就可以认定为出售人一人所有。买受人没有权利也没有义务去核实房屋是不是婚后购买而只登记在一方名下，也不可能去搞清虽然是婚后购买，但约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。在此种情形下，即使出售房屋确系夫妻共同财产，但因只登记在一方名下，买受人属于善意购买，应当依法保护买受人的合法权益。其次，第三人必须支付合理对价。这里强调合理对价的概念，如果以明显不合理的低价购买的，则不能构成善意取得。三、如何避免夫妻婚姻关系存续期间的财产侵权问题，以及第三人买受房屋时应注意的问题。《婚姻法》对夫妻共同财产的划分相当的确定，属于个人所有的财产如无夫妻的约定是不能成为夫妻共同财产的，但作为共同财产有时从形式上很难于个人财产加以区别。在夫妻内部的财产关系上，为了避免夫妻婚姻关系存续中的财产侵权问题，为了保护自己的利益不受侵害，在一些大的财产上，如房屋、车辆、存款等，能写双方的名字就写双方的名字，或者可以双方书面约定共同财产的归属。当然这种约定是不能对抗善意第三人的，但万一婚姻解除时，这种约定就可以起到证明的作用。做为第三人买受房屋时，为了避免纠纷发生，防止共有人擅自处分共有房屋，一定要审查清楚房屋产权证书上标明的所有权人和处分房屋的人是否一致。同时，房屋产权登记管理机关在办理房屋产权证书时，也应当要求申请人出具户籍证明或相关证明，查明是否属于共同财产，如申请人已婚，应要求夫妻双方到场查明房屋是否为夫妻共同财产，在产权证书上予以说明。这样根据房屋产权证书上登记的所有权人是夫妻双方还是其中的一方，就可以向社会公示房屋为夫妻共同所有还是一方所有，使房屋买受人能了解共有房屋的另一方是否同意出卖房屋。只有如此，也才能起到不动产登记公示的作用，从而在根本上杜绝纠纷的发生。夫妻一方擅自卖房，签订的房产合同有效吗？推荐回答：张先与妻结婚10前久夫妻关系紧张妻悄悄5前用共同积蓄买套房产卖给并约定近期交付、户张先知晓坚决同意要求解除合同买家同意张先询问：由于房产证权利栏仅妻套房产否属于夫妻共同财产该房屋买卖合同否效曾金峰律师解释套房产肯定属于夫妻共同财产根据婚姻相关规定夫妻婚姻关系存续期间所财产除双另约定外归夫妻共同所般情况房屋买卖合同合、效虽该房屋系夫妻共同所根据房屋公示产权证权利妻所交易行受律保护基于房产权利公示信任买房理由相信卖房房屋完全权利其与卖房间签订买卖合同效张先证据证明买家存重错或与妻恶意串通等情节则向房屋所民院提起诉讼请求确认该合同效曾金峰律师析：夫妻擅自卖房能绝定论效或效须综合判断房产登记名购房与卖房夫妻熟悉判断该买卖行效般经夫妻双同意条件房产登记二名判断该买卖行效般要经夫妻双同意条件举证责任购房即购房要证据证明夫妻双同意条件即应购房否善意、偿作条件同于合同效效引用《合同》52条进行排除判断夫妻一方签订的房屋买卖合同是否有效推荐回答：如果是夫妻共同财产，则夫妻一方签订的房屋买卖合同是无效的。夫妻共同财产，是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。夫妻一方代签出售房屋合同是否有效推荐回答：夫妻双场签字合同效跟没签合同随涨价算违约夫妻场付定金再涨价院告让给民事赔偿夫妻二人只有一方签名的房屋买卖合同效力如何推荐回答：依据最近的司法案例来看，一般认为：购房人通常情况下难以得知签字一方是否故意损害另外一方的权利，同时由于房产的价值较大，认定夫妻之间有互为代理的权限也是不符合法律规定的。所以认定合同效力的关键是该房产登记在了谁的名下。 一、不动产物权以公示为原则，当由夫妻一方签订买卖合同时，购房者有义务审核房屋登记在哪一方名下。当登记在夫妻二人名下或者登记在非合同上签字方名下，那么购房人仅与夫妻一方签订合同，而且在没有得到夫妻另一方授权的情况下，不能轻易认定购房者为善意，因为合同法第51条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，该种情况下合同为效力待定合同，需要经过夫妻另一方的追认。 二、如果房屋登记在夫妻中的签字一方的名下，那么合同应当认定为有效，因为购房人只负有对房屋产权状况形式审查的义务，《物权法》规定房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明，购房人可以相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的产权人，有权处分该房产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。房屋共有人未签字卖房合同是不是有效推荐回答：房产共权能都场务必让未场具同意卖房书面声明高民院关于《民通则》若干问题意见第八十九条规定：共同共共财产享共同权利承担共同义务共同共关系存续期间部共擅自处共财产般认定效《华民共城市房产管理》第三十七条第四款规定：共房产未经其共书面同意转让2．产适用善意取制度房屋属产善意取制度仅适用于产依照第三否善意决定合同效力没律理论依据3．产适用家事代理制度高民院关于婚姻司解释（）第十七条第款规定：夫或妻处理夫妻共同财产权利平等需要处理夫妻共同财产任何均权作决定我关于家事代理制度规定该规定家事代理仅限于需要涉及夫或妻卖房房产交易重财产事项属于需要适用家事代理需要经双同意何判断第三善意恶意呢涉及举证责任配问题房产登记名举证责任共房产登记二名举证责任购房即购房要证据证明夫妻双同意条件比授权委托书提供身份证原件等用支付违约金本身合同效共公没同意；建议做：别说反悔要说公同意公趟办协商首付款退协商未用管产权证拿即使起诉合同效没问题卖房屋主体必须该房屋所权非所权卖房屋其买卖行效房屋产权数共必须征共同意才能卖卖共房屋须提交共同意证明书部共未取其共同意擅自卖共房屋其买卖行效如何对付夫妻一方签卖房合同，另一方恶意毁约的情形？推荐回答：实践发问题夫妻拿着房产证签订房屋买卖合同待房价涨未经夫妻另同意属于效合同由向买要挟要求增加房屋价格按律规定共权未经另同意擅自处共财产行效类恶意毁约卖房利用律规定碰种情形少购房奈接受条件面我探讨何防止种情况卖房者恶意毁约情形首先要注意卖提供房产证提供房产证登记签订合同自名字该房屋买卖合同效提供房产证除登记自名字外夫妻另名字必须经夫妻另同意并签字否则夫妻另未经同意由要求撤销房屋买卖合同其要约定违约责任损失赔偿责任违约责任针合同效情形适用损失赔偿责任即适用于合同效情形适用于合同效情形两责任约定清楚即使房屋买卖合同真效要求赔偿损失卖房所恶意毁约或者毁约相威胁其目于希望能取更利益明确赔偿责任卖房知道房屋买卖合同效面临巨额赔偿往往选择按房屋买卖合同约定履行我碰几例刚始卖房直坚持要加价并且告诉买房买房起诉则要支付律师费、诉讼费且官司能拖待买房真向院起诉便立即要求买房撤诉并与其办理户手续要注意房管部门房产买卖交易户手续要求各房管部门于办理房产买卖交易户手续否需要夫妻双都场签字规定尽相同福州例福州规定要房产证登记名字场签字福建省其区规定已婚卖房需要夫妻同场签字未婚卖房则办理手续要提供未婚证明房屋买卖合同上必须夫妻都签字吗？法律有无规定？推荐回答：当夫妻一方擅自处分共有房产时，房产是登记在一方名下，还是登记在双方名下，其效力的判定应该是不同的。一、我国《城市房地产法》确有“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定。但这里“共有人”的含义是什么呢？从立法本意来看，该条款中“共有人”的含义应该是指产权证上明确载明的共有人，不包括未经登记的实际共有人，因为产权证是一种权利凭证，具有公示的效力。如果要求购房人审查拟交易的房产是否还存在其他的实际共有人势必会加重买受人的注意义务，这也是不现实的。因此，买受人依据卖房人提供的房产证进行交易是正当的、合法的，其交易行为应当受到法律的保护。由此，当房产登记在擅自处分人一人名下时，其与买受人的买卖行为应该认定为是有效的（善意取得）。当然，如果其他的实际共有人有证据证明买受人是恶意的，其买卖行为便不再受到法律的保护，比如，其他实际共有人有证据证明买受人明知道房产是夫妻二人共有的房产，甚至也知道夫妻二人正在离婚纠纷之中，那么买卖行为便会因为买卖双方恶意串通而导致无效，即使房产已经过户到买受人名下，买受人也应该返还房产。因此，在房产登记在擅自买房人一人名下时，原则上应该认定行为有效，只有在买卖双方恶意串通的情况下才无效，举证责任在其他实际共有人一方。相反，如果在这种情形下认定无效，势必会损害无辜买方的利益，助长卖方以其他共有人不同意为理由而随意反悔，从而也不利于不动产的交易，这与我国《物权法》立法本意相违背。认定买卖行为有效还可以增强人们的法制观念，在房产登记的问题上要依法办事，而不是依习惯办事，对推进法治建设是有积极意义的。二、当房产登记在夫妻二人名下时，按照《城市房地产法》规定，未经其他共有人书面同意的，不得转让。前面已经陈述，此处的“共有人”是指产权证上登记的共有人，因此，当房产登记在夫妻二人名下时，夫妻一方擅自处分的行为无效。同样，这也存在着例外的情形，这就是当买受人善意取得时买卖合同应该有效，但这需要买受人对自己的“善意”提供证据，而且必须是已经办理了过户手续，如果尚未办理产权变更手续，也不构成善意取得，买卖行为依然属于无效。总之，在房产登记在夫妻二人名下时，夫妻一方擅自卖房的行为原则无效，但善意取得为例外，这时举证责任在买受人。相反，在这种情况下如果采用了原则有效的做法，显然违反了我国《物权法》的规定，同时也会严重损害房屋所有人的利益。同时，在这种情况下认定买卖行为无效，可以加强买受人的主意义务，促使其对房产登记情况进行认真的核实，减少不必要的纠纷。三、综上，依据产权登记的两种不同情形，擅自买卖行为效力的认定原则也是不同的，第一种情形以有效为原则，无效为例外，而且认定无效的举证责任在实际共有人。第二种情形以无效为原则，有效为例外，而且认定有效的举证责任在买受人。针对不同情况采用不同的原则，具体问题具体分析，兼顾和平衡了实际共有人和买受人的利益。展开全部下一篇：一对曾经在国外居住多年的夫妻，回国后买了房子与妈妈、姐姐以及一只猫同住。据调查，每一年都会有不同的人买家具。无论是新婚夫妇，还是搬家后的夫妻，都是买家具的主要消费人群。一般来说，现在夫妻间的房产过户，都是夫妻间商量好了，再去办理房产过户的。根据香港有关媒体霸道，近年主力北上发展的艺人王祖蓝，近年频频买物业保值。“买房就能上××小学”、“距国贸仅30分钟”、“即买即租，投资回报率高达12％”……从2月1日开始，这些曾经在售楼广告中频繁出现的话不能再使房产税让很多人在买房子的问题上头疼不已，那么房产税每年都要交吗？房产税征收条件都是什么呢？我们在看韩剧的时候不难发现，一些场景就是在济州岛拍的，移民带动了济州岛的经济，济州岛房源的紧俏让韩国收紧了移民政策,投资门槛越来越高，即使这人们在相爱之下，才会步入婚姻的殿堂，若是在生活不如意之下，人们才会选择离婚。在结婚的时候，夫妻双方会共同购买一套房产用来居住。北京的房价和很多的城市相比要高很多，可是还是有不少人需要在北京买房子的，下面我们就来一起看看2016年北京房产新政的情况吧~2016年北京购一听到凶宅两个字大家都心里一惊，生怕买房买到凶宅，那么要如何避免？首先要找优良的房产中介，其次有些功课自己在事前就要做好。合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签欢迎您来到我的个人主页！如果您有法律问题，可以直接打电话与我沟通。我会及时的帮您解决法律问题。
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购买夫妻共有房产未经夫妻双方同意的合同无效 如果非善意房屋将被收回
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购买夫妻共有房产未经夫妻双方同意的合同无效 如果非善意房屋将被收回
买卖夫妻共有房产 当心陷入合同无效困局
夏根辉 杨清惠
& 编者按：北京市第一中级人民法院近日在对所审理的二手房买卖纠纷案件进行调研时发现，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。因此，法官提醒当事人在买卖夫妻共同房产时，务必取得夫妻双方的同意，否则房屋买卖合同将被认定为无效。而夫妻一方有必要对共同所有的房产进行公证或进行共有登记，谨防另一方擅自出卖。
& 目前，夫妻一方以共有为由主张房屋买卖合同无效的案件随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加，此类纠纷由于主体的特殊性给案件的审判带来了较大的困难，法院在处理此类纠纷时应当注意统一标准，正确适用法律，保障该类案件的公平、公正审理。
& 离婚不成，妻子擅自出卖夫妻共有财产
& 罗某与揭某是夫妻关系，后由于感情不和，揭某提起了离婚诉讼，法院在2009年驳回了揭某的离婚诉讼。2010年6月，揭某在罗某不知情的情况下将两人所有的位于北京市海淀区某处共同住房卖给了邓某。
& 罗某诉至法院请求确认揭某与邓某签订的房屋买卖合同无效。揭某称该房为其个人所有的财产，揭某与邓某所签订的合同是有效的。邓某辩称其买房时揭某出示过夫妻财产协议，邓某与揭某的房屋买卖是双方自愿的行为，邓某已付完房款，现房屋也已办理完过户手续，买卖合同是完全合法有效的。
& 据法院调查，2009年1月，揭某与罗某签订协议书一份，该协议中约定位于北京市海淀区某处房屋归揭某所有，不属于夫妻共同财产。双方又于2009年2月签订一份协议书，约定将两人在2009年1月签署的协议予以废除。
& 法院审理认为房屋买卖合同有效。
& 法官说法：夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院婚姻法司法解释一第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，根据婚姻法司法解释三第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。
& 本案中，由揭某与罗某签名的协议书，有理由相信诉争房屋归揭某个人所有，揭某有权自行出卖上述房屋。邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了该房屋的过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，符合婚姻法司法解释三第十一条的规定，应依法取得诉争房屋所有权。
&&丈夫将房卖给前妻儿子，儿子再转卖给朋友
& 1998年，刘某与李某登记结婚，双方均系二婚。2002年，刘某以成本价从其单位购得北京市石景山区某处房产，购房时使用了李某的三十年工龄进行了折价。2006年6月，刘某把该套房屋以36万元的价格卖给了他与前妻所生的儿子。36万元购房款并未支付给刘某。刘某儿子在取得房产证后，于2007年将该房以每平方米5000元卖给其朋友王某。李某得知后，诉至法院要求确认刘某与其儿子、刘某儿子与王某的买卖合同无效。经一、二审法院审理，最终判决刘某与其儿子、刘某儿子与王某的买卖合同无效。
& 法官说法：善意取得又称即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权。善意取得作为所有权的一种原始取得方式，是无权处分行为的结果。构成善意取得须符合下列条件：1.标的物主要为动产或者不动产；2.让与人为无处分权人；3.受让人取得财产时出于善意；4.支付了合理对价；5.受让人占有了受让财产或已依法登记。在司法实践中，可以考虑如下因素判断受让人是否善意：1.考虑交易时转让的价格高低。2.交易的场所和环境。3.转让人在交易时是否形迹可疑。4.受让人是否询问过夫妻另一方意见。5.转让人与受让人之间的关系，如果具有亲属关系的存在，可能是非善意的。本案中刘某把房屋卖给自己的儿子，且房屋价格明显低于市场价格，可以认定刘某儿子并非善意。且王某作为刘某儿子的朋友，也是以明显低于市场的价格购得房屋，可见也非善意，没有支付合理对价。故王某不能依善意取得制度获得房屋，法院判决正确。
& 房价上涨后反悔，夫妻一方主张卖房无效
& 罗某于2008年10月与梁某登记结婚，罗某因工作常年住在安徽。结婚后，梁某在北京市房山区共同购买房屋一套，产权证上显示为其个人所有。2009年10月，梁某将该房屋出卖给詹某，双方签订房屋买卖合同，并已经办理产权登记手续。2010年8月份，罗某起诉至法院要求判决梁某与詹某的房屋买卖合同无效。梁某同意罗某的诉讼请求，认为其擅自出卖夫妻共有房屋，买卖无效。詹某认为其属于善意第三人，应适用善意取得。法院根据查明的事实，认为詹某看到房产证仅显示归梁某所有，且已支付对价并过户，应适用善意取得制度，判决合同有效。
& 法官说法：我国物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该案中的合同系双方自愿签订，而房屋所有权证上显示出卖人梁某为该房屋的所有权人，据此詹某已尽到相关的谨慎义务，为善意第三人，在已支付对价并办理完过户手续的情况下，适用善意取得制度获得房屋所有权。
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夫妻一方私自处理共有房产 买卖合同有效吗
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该房产是否用夫妻的名义买的?如果是,那么该商品房属于夫妻共同财产,任何一方都无权私自买卖,签了买卖合同也没用,因为这畅花扳拘殖饺帮邪爆矛样的房子是无法过户的!
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这样不行,法律规定要双方签署才有效。请采纳,谢谢!
如果产权人是他,且买房者属善意购买,法律认定有效,以保护买家利益,且畅花扳拘殖饺帮邪爆矛交易中心无法判别是否共有,只认产权人,所以共有财产须去加名
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夫妻一方擅自卖房房产未过户，买卖合同无效
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& & & 2007年1月，贺某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，出资28万元购买了门面房一间，并将该门面房登记于其名下。日，李某、王某夫妻两人与贺某之妻杜某通过房地产中介所签订房屋买卖协议。&&&&协议的主要内容为：“卖方：杜某、贺某。买方：李某、王某。卖方将其共有的面积为37平方米的门面房一间卖给买方，价款为31.5万元。”该协议书落款处的“贺某”由其妻杜某代写。合同签订后，李某和王某夫妇即付给杜某5000元，后李某和王某又将余款31万元付给杜某。杜某将房屋的相关产权证件交给李某和王某，并称其夫妻二人均同意将该房产卖给李某和王某。&&&&李某和王某购买房屋后，占有该房屋并对外出租，后依据合同约定要求杜某、贺某协助办理过户手续。此时，贺某以卖房时自己不知道且不同意卖房为由不同意协助办理。&&&&随后，李某和王某将杜某、贺某起诉至新野县人民法院。&&&&争议焦点&&&&法院认为，本案的争议焦点是二原告与被告杜某签订的房屋买卖合同是否有效。对此，案件审理过程中形成了两种意见：&&&&一种意见认为房屋买卖合同有效。夫妻一方擅自出卖共有财产的情形，只要买受人符合法律规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”情形，其交易安全理应受到法律的保护。&&&&另一种意见认为房屋买卖合同无效。本案被告杜某未向法庭提供被告贺某同意对该共同共有房产进行处分的书面意见或授权被告杜某对该房产进行处分的委托手续，该出卖行为属于无权处分的民事行为，且事后共有人贺某拒绝予以追认，该行为属于无效民事行为，且不符合善意取得的构成要件。&&&&判决结果&&&&近日，新野县人民法院审理后采用了第二种观点，判决双方签订的合同无效，驳回二原告的诉讼请求。&&&&综合分析&&&&房屋还未过户，二原告不符合善意取得的构成要件&&&&本案主审法官解释，根据《婚姻法》司法解释的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”&&&&但是《物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”据此，不论二原告受让房产时是否善意以及价格是否合理，单就对购买的房产未办理过户手续来说，也不符合善意取得的要件。&&&&杜某处分夫妻共有房产的行为无效&&&&法庭认为，根据《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。”所以本案中，杜某擅自处分婚姻存续期间的共有房产，且事后又未经贺某追认，其签订的房屋买卖合同应属于无效。因原告占有的房屋还未办理过户手续，不符合善意取得条件，故应返还该门面房。&&&&对原告遭受的损失，其可依法追究擅自处分房产的杜某的违约责任。
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