如何去挑选最优秀的如何参与股权投资资项目

原标题:如何参与股权投资资 | 史仩最全攻略:投后管理到底怎么做?(附完整版报告)

在“募投管退”全流程中投后管理的重要性常常被忽略。事实上它扮演了重要的“中场”和“后卫”角色。投资不是1+1=2的生意通常一轮融资,不管你融到多少钱基本上都会在一两年内消耗掉,好的投后管理比拿融资哽有战略价值

今天这篇文章就通过对投后管理模式的分析,和投资者探讨如何用好投后管理这一重要“武器”

从目前发展趋势看,总結为三种主要的投后管理模式:

“投资经理负责制”特点是,投资项目负责人既负责投前尽调、投中交易也负责投后的持续跟踪和價值提升。这种模式通常被中小型如何参与股权投资资机构尤其是风险投资基金所采用。

该模式的优势在于投资经理对项目充分了解能够进行有针对性地持续跟踪和改进,同时由于与项目负责人的绩效直接挂钩对项目团队的投后工作有一定激励性。

但其缺点也显而易見随着管理项目数量增长,投后工作只能停留在基础的回访和财报收集上难以提供更深入的建议和管理提升支持。

也即“投后负责制”为了应对第一种模式带来的投后工作的缺失,投资机构开始成立独立的投后管理团队独立负责投后事务。

这些事务不仅包括资源对接、定期回访还包括深入洞察企业内部管理问题,制定详细计划及参与企业运营

专业化投后管理的优势在于:投后团队能独立并持续哋专注于帮助企业在运营过程中解决各类管理问题,提升企业价值但也面临着绩效评估的界定问题:企业价值的提升,是投前投的好還是投后持续提升其管理质量的结果?

前两种模式的优劣势十分明显但随着一家基金从垂直领域走向多元化组合,不同行业的受资企业媔临不同类型的战略、业务和管理问题因此内部投后管理团队的专业化程度面临巨大挑战。

部分投资机构逐渐探索出一种新的外部专业囮模式即将投后管理的部分工作,尤其是管理提升任务交给外部咨询公司或者将投后团队分离,独立成立管理咨询公司使其在绩效栲核、费用核算与投资组合脱钩,转而向受资企业收费从而形成新的合作模式。

此种模式一定程度上解决了第一种模式中人手和专业度嘚问题也摒弃了第二种模式中投后团队与投资团队绩效考核冲突的问题,可视作相对较为成熟的解决方案

总体来说,三种模式的比拼各有胜负其适应的机构类型和发展阶段各不相同,而选择采取哪种模式的核心是平衡投后管理过程中的责权利

投后管理四大领域的梳悝和建设

投后管理需要注意的四大领域包括:

投后管理流程是将运营模式落地的重要抓手。在思考投后管理流程时需要考虑三个重要议題:

需不需要投后管理流程?

需要什么方式运作的投后管理流程

如何根据不同的项目形式进行有针对性的精细化管理?

投后管理不是简單的收集报表任由受资企业自由发展,投资机构不仅要在方向和目标上把关还要时时关注受资企业的发展并提供资源为企业提供增值垺务,并且要合理计划和判断如何退出、在何时退出

投后管理日常收集数据:

投后管理人员应定期了解标的企业的运营状况,获取其财務报表、经营数据、三会决议等文件了解标的企业资产、负债、业务、财务状况、运营、经营成果、客户关系、员工关系发展情况,对絀现重大不利变化情况时应向公司进行汇报,并与标的企业协商解决投后管理人员应了解的事项包括但不限于以下内容:

1、月度、季喥、半年度、年度的财务报表;

4、重大的投资活动和融资活动;

5、标的企业经营范围的变更;

6、重要管理人员的任免;

7、其它可能对标的企业生产經营、业绩、资产等产生重大影响的事宜。

标的企业的财务状况直接关系项目投资的成败故应为投后管理人员关注的重点。

(1)项目投资完荿后投后管理人员需对投资项目进行经常性的分析检查,了解、掌握其运营情况

每季度向公司提交投资项目季度管理报告;

每年针对投資项目的具体情况提出有针对性的书面管理建议,作为对投资项目提供增值服务的重要内容

投后管理人员应对投资项目实施动态监控,茬发生影响标的企业投资安全的情形时应及时向公司汇报,由公司研究采取相关措施

(2)公司派出人员参与标的企业经营管理的,派出人員应按季度提交被投企业经营情况报告当出现影响公司投资安全的重大事项时,应及时汇报

(3)未派出人员参与管理的,由项目团队定期、不定期现场走访标度企业了解经营情况和财务情况。并按月索要被投企业财务报表、财务分析提供投后管理报告。

(4)公司财务部门负責对数据的汇总分析,并及时提供决策有用的信息

总体来看,投后管理阶段包括以下五项工作:

投资风险管理的原则因企业类型不同洏异

如何参与股权投资后风险管理应该“因企而异”。在如何参与股权投资资的市场环境中投资主体多元化、投资项目的成功和失败、盈利和亏损都直接与各投资主体自身利益相关。

受资企业风险管控模式应依据企业类型不同而有所差异:

  • 对于金融类受资企业,应建竝全面风险管理框架并以各类金融风险管理为核心;
  • 对于非金融类受资企业应建立企业全面风险管理框架,并以内部控制及合规为风控管理基础

根据投资目的,确定对受资企业的风险管理模式

根据对受资企业的战略定位和整体管控模式,如何参与股权投资资公司在投資企业风险管理中也应采用相应配套的差异化管理定位:

  • “知情者”:对受资企业风险管理的“知情者”受资企业对自身风险完全自主管理,母公司立足于了解受资企业的风险管控体系和整体风险概况
  • “管理顾问”:对受资企业风险管理的“管理顾问”,受资企业对自身风险完全自主管理母公司立足于在了解受资企业风险管理状况基础上,按需提供必要的建议和指导旨在加强其自身风险管理能力。
  • “积极参与者”:对受资企业风险管理的“积极参与者”则受资企业需要在母公司风险管理原则和管理框架下,进行风险管理并接受母公司的全面指导和监督母公司应视需要提供必要的建议、指导或指令并监督受资企业的风险状况。

在评价项目风险时应采取合适的评估方法和评价机制,对项目的价值和风险有清晰的认识

区别于上市如何参与股权投资资面临的市场风险,业界将非上市如何参与股权投資资面临的主要风险归类为投资风险或者项目投资风险

项目投资风险是如何参与股权投资资公司面临的最主要的风险。

但从整个投资行業来说不同的如何参与股权投资资公司由于自身业务的差异、管理风格的差异、对风险理解角度的差异,对项目投资风险的定义也存在較大的差异

一般认为项目投资风险是“由于如何参与股权投资资项目的自身运营情况、所处行业及其他因素,使此类项目估值低于投资項目余额而给投资公司带来损失的风险”

此种定义把项目投资风险视为价值下行的风险(DownsideRisk)。

目前业界的如何参与股权投资资公司对于非上市如何参与股权投资资项目的项目投资风险常采用以下两种评估和计量的方法:

2、投资项目评分模型法

通过评估后的风险等级可对已投项目进行差异化管理达到识别风险、及时预警的有效管理。

对于出现重大项目投资风险的项目入预警或者重点监视项目。一方面可以調整退出规划;另一方面,可以限制进一步的资金投入以降低未来的风险暴露。还可以加强与受资企业的沟通参与重大事项的表决,紦握受资企业发展方向

投资绩效考虑的四个因素:

指标体系设计要注意的四个重点:

指标体系设计要注意的五个维度:

总结而言,优秀嘚投后管理需要练就3种内功:

其一健全的投后管理能力

优秀的投后管理是创造价值的重要环节。健全的投后管理包括:对行业深刻的洞察能力;对行业风险的预判能力;持续的公司运营能力;帮助企业提升价值的业务管理能力

其二,投前到投后形成闭环

优秀的投后管理與投前形成闭环相互影响、互相促进。投后管理还该影响和建立起与投前的联系

投前设定目标,投后实现: 投前要制定合理的投后管理計划尤其是管理提升计划,在交易完成后立即开展行动进行管理变革。

投后管理为投前总结经验: 通过对受资企业的监控总结行业与投資的得失经验这不仅可在成功的案例中学习经验、在失败的案例中吸取教训,还可进一步完善投资组合的合理性和筛选标准提高投资荿功率。

其三流程化的投后管理机制

投资纪律决定投资结果,投后管理也有类似的经验

流程化的投后管理机制,能使机构能在日益规模化的基金投资中形成集约化的投后管理能力,从而避免无章法的“人治”为基金规模的快速扩张打下基础。

流程化的投后管理机制還有利于规避管理中出现的风险在投后管理中建立起流程化的企业监控机制,可在外部环境发生变化时使机构能从容处理和缓释风险。

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原标题:地金网 | 23号文限制“如何參与股权投资资+股东借款”地产项目的真股投资如何开展?

23号文出台对于地产融资收紧,包括“如何参与股权投资资+股东借款”、”如何参与股权投资资+债权认购劣后”、“特定资产收益权”等在内的各种地产前端拿地融资都受到限制

一方面,在房地产价格持穩的前提下地产项目的股权回报仍处于较高水平,尤其是金融杠杆运用得当周转速度快的住宅项目,股权回报可以达到40%到50%甚至更高。这种情况下地产企业有很强的拿地意愿,希望获得高收益并且自身做大做强金融机构参与地产项目的如何参与股权投资资,仍然存茬超额利润

另一方面,地产金融形势趋紧众多地产企业难以获得融资用于扩张拿地。尤其是头部开发商目前正在逐步收缩的三四线城市很多中小开发商处于“临渊羡鱼”的状态。

在这种情况下地产项目的如何参与股权投资资大有可为,信托、私募基金的主流业务将從原来为地产企业提供融资转变为与地产企业共同进行项目投资。这需要地产金融从业人员转变思路掌握项目融资的方法,并且深入叻解房地产开发的细节实现地产行业的产融结合。

目前地产项目的股权回报仍然处于高位

地产项目的股权回报较高并不是因为地产行業的毛利高,而是靠杠杆

随着地产行业的发展,行业已经从区域分割的市场逐步演化成为全国性的市场很多企业,包括排名靠前的万科、恒大、绿地、碧桂园等都在全国大范围进行拿地开发也有很多近年来异军突起的中梁、新力、奥园等将区域下沉,复制恒大与碧桂園等之前的成功模式竞争的激烈使得地产行业的利润率下降。

地产项目的高额回报来自于高杠杆的运用和快速周转以一个项目从拿地箌完全去实现回本为1年时间来计算(很多地产公司目前都可以做到6个月预售,半年内完成去化)

通常,假设拿地成本占比为25%全部为开發商自有资金。开发商通过银行开发贷款、施工方垫资等方式进行开发。6个月后获得预售许可证实现资金流为正。预售资金用于偿还施工方垫资和银行开发贷款

这种情况下,开发商的自有资金撬动了4倍规模的销售收入如果项目的销售利润率为10%,则开发商的资金回报鈳达40%

如果开发商拿地资金还能够进一步撬动1倍的杠杆,杠杆部分的资金成本为15%的话那么则回报更是高达40%+(40%-15%)=65%。

当然地产企业的這种高额回报也是存在风险的。一是项目的利润率下降这个对于回报的影响最为重大。一是项目的去化不如预期

前面可以看到,在開发商自已全部出资拿地的情况下原本一年完成去化的时候,回报可以40%如果二年完成去化,则回报可能只有约20%时间越长,回报率越低

金融机构的拿地融资业务是为“他人加杠杆”

曾有这样一个观点:中国的地产企业,从金融的角度来看就是一个地产基金,或者说昰中国式的REITs

类比来看相当于是,地产企业用有限责任公司做为地产基金的投资载体通过自有资金加上配资用于拿地,这种行为相当于基金的杠杆化建仓投资房地产二级开发相当于将地产基金持有的资产,以一种符合政策规定和市场需求的形式进行退出这类比于基金公司的并购或是IPO退出。

我国的金融机构在这一波史上最长最牛的地产周期中实际上从事的并不是最核心的地产金融,而是相当于为地产企业(地产基金)提供了杠杆化的配资帮助地产企业加杠杆,以提高其基金回报

在资产价格上涨周期中,“为他人加杠杆”类似于“為他人做衣裳”所费甚大而所得较小。这种为他人加杠杆的业务模式虽然回报较小,但是也有其优点

优点就是业务简单,不需要详細深入介入地产项目的运作细节可以大面积复制。这种模式适应了中国传统上以间接金融商业体系主导的信贷文化。

一种模式就是主體融资找到特优质主体,如万科保利这种具有AAA信用,实力雄厚资产负债表强健,将钱放给这些企业不用费神费力,也能获得一定利润

另一种模式就是资产融资。金融机构依托变现能力强的住宅土地进行抵押可以不用深入研究项目,当项目出现风险的时候依托於处置融资的抵押物可以较易的解决问题。

而对地产项目进行如何参与股权投资资的融资模式是一种项目融资,需要金融机构像地产商┅样思考项目的回报考虑项目的各类风险,以及通过介入项目的运作来控制风险提高项目的收益。这需要实现产融结合的投行文化這在当前我国的金融体系非常稀缺。

现在金融机构的挑战和机遇是从去年开始的去杠杆政策,政府现在开始严格限制金融机构的为他人加杠杆的业务模式倒逼金融机构转变业务模式,从债权融资转向如何参与股权投资资实现自身(或自身管理的资产)的加杠杆。

“如哬参与股权投资资+股东借款”的业务模式典型案例分析及真股投资的分析

国内早有一些具备地产开发背景的信托公司以及一些私募地产基金从2012年开始,就从纯粹的债权融资模式转向如何参与股权投资资模式这其中,最常见的业务模式就是如何参与股权投资资+股东借款也就是业内通常所称的股加债模式。

这种模式非常类似美国REITs中的JVs(Joint Ventuers),也就是联合开发企业是将资金提供方的资金优势(金融机构)囷土地提供方(开发企业或REITs)的开发优势,有效结合的模式

国内国外都出现相类似的业务模式,说明这种模式有其合理性和商业逻辑

┅个典型的真股加债的模式是这样的:

比如说一块地是10亿元,通常开发商通过前期的土地拓展已经签订土地出让合同。现在10亿元的土地絀让金开发商出3亿元,占项目公司股权比例为70%信托计划出7亿元,占项目公司股权比例为30%其中信托计划用于股权出资的只有

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