知名小区换物业引发冲突 业委会封了老物业的门
楚天都市报陈倩
图为业主封了物业的门　　楚天都市报5月28日讯（记者陈倩）位于闹市的一个居民小区，近几年来业主与物业公司闹得不可开交，28日下午，武昌安顺星苑小区业主委员会清退了物业公司，引发了一场冲突。水果湖街办组织的安保力量临时接管小区门岗。　　下午2时30分左右，记者来到安顺星苑小区时，小区不少居民已来到物业办公室，部分业主强行进入办公室将电脑桌、电脑等搬出，将人员清出办公室后将办公室大门用焊条封住，并因此与物业工作人员发生冲突。　　小区业主委员会负责人称，对物业服务采取清退行动也是出于无奈。小区现在的物业服务由武汉天一公司负责，进入小区6年来，小区在环境卫生、绿化、安防诸方面每况愈下，业主怨声载道，超过一半的人拒绝交物业费。4月24日，业委会召开业主大会，超过半数业主同意与武汉丽岛物业公司签署物业服务合同。4月25日，业委会致函天一公司，要求做好交接工作，并于5月4日与丽岛公司签署了物业服务合同。但天一公司一直拒绝与业委会交接，新的物业公司无法入驻。在水果湖街办、武昌区房管局等多次协调未果的情况下，5月6日，业委会决定起诉天一公司。但就在4月27日，小区8名业主以业主大会投票存在违法违规为由，将业委会告到了武昌区法院。这意味着业委会起诉天一公司的案件要等业主起诉业委会的案件审结之后才能开庭，时间会拖上至少一年。多数业主不愿再这样等下去，于是决定自己行动，清退物业公司。　　为什么天一公司要一再坚持留在小区？业委会负责人表示，小区有400多个停车位，白天业主们上班后，物业可以将停车位用于社会车辆停放，一天停车费可以收取四五千元。所以即使在多数业主不交物业费的情况下，他们仍然不愿意放弃这笔收入。　　而天一公司负责人则表示，他们质疑业主大会的投票有造假情况，希望等到业主起诉业委会的官司审结后再决定是否退出。对小区多数业主不交物业费的情况他予以否认，称小区70%左右的业主都交了物业费。不过记者在小区内看到物业发出的公告，还在向业主催收今年5月31日前的物业费。而该负责人承认，该小区的物业服务合同在2013年已到期，不过他表示，虽然没有续签合同，但事实上他们一直在提供服务，并得到了业主的认可。　　28日，水果湖街办组织的安保力量接管了小区门岗，街办负责人也将业委会和物业负责人召集到机安社区，表示召开业主大会的投票符合法律程序规定，要求天一公司避免与业主发生冲突，要求天一物业公司退出小区。28日晚，水果湖街办、武昌区房管局等单位还在小区召开了由业委会、天一公司、丽岛物业等参加的协调会，要求保证小区的安全和稳定，让丽岛物业尽快接手小区的物业服务工作。 如果你身边有烦心事、糟心事， 请扫描以下二维码，下载今日报料APP， 向我们报料， 腾讯大楚网会将曝光情况及时向相关部门反映；
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道；黄晓东黄琳；近几年来，住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突不；小区业主和物业服务公司矛盾冲突主要存在以下几个方；一、物业管理费问题；矛盾冲突：因物业管理收费标准的争议而引发的小区业；原因分析：物业管理费到底应该确定在什么价位，首先；解决之道：这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公司应；二、小区公共配套设施所有权的
住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道
黄晓东 黄琳
近几年来，住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突不断出现，几成各类新闻媒体的报道热点。在这些矛盾当中，物业服务公司多成为被指责的对象。其实，物业服务公司并非造成矛盾冲突的唯一因素，矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的责任，解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业服务公司经营管理水平就能做到（尽管我国目前大多数物业服务公司的经营管理水平的确有待提高）。笔者拟通过对物业服务公司和小区业主之间存在的主要矛盾冲突进行原因分析，并在此基础上提出相应的解决方法，为住宅小区物业管理各利益相关人及政府管理部门协调改善住宅小区物业管理工作提供参考。
小区业主和物业服务公司矛盾冲突主要存在以下几个方面：
一、物业管理费问题
矛盾冲突：因物业管理收费标准的争议而引发的小区业主和物业服务公司的矛盾最为常见。通常是物业服务公司在未与小区业主协商一致或由于各种原因无法协商一致的情况下，单方面提高物业管理费，从而引起小区业主的不满乃至于拒交。
原因分析：物业管理费到底应该确定在什么价位，首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识，往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务；而物业服务企业则认为收费低，经济上不合算。其次，小区业主之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存在分歧，因经济条件的差异，有些业主希望得到优质服务，同时愿意交纳相对较高的物业管理费，而另一部分业主不愿多交物业管理费，他们只对一些基本的物业管理服务有要求。正是这些分歧导致了小区业主与物业服务公司的冲突。
解决之道：这种矛盾冲突的产生应该说物业服务公司应负主要责任。因为作为竞争性的物业管理服务业，物业服务公司制定或变更物业管理收费标准，必须与小区业主或其代表业主委员会协商一致，否则，小区业主有权聘用其他物业服务公司进行小区物业管理。当然，由于我国目前物业管理服务市场化程度较低、小区业主委员会成立和运作的困难等各种问题的存在，使得小区业主解聘和重新选聘物业服务公司并不像选择家政服务公司那样简单。但随着我国物业管理业和小区自治管理制度的不断发展，相信业主们选择物业服务公司的自由度会越来越大。对此物业服务公司应有清醒的认识，在制定或变更物业管理服务内容和收费标准时，本着充分尊重小区业主消费能力和消费习惯的精神与小区业主平等协商，通过真诚沟通、耐心说服来取得双方观点的一致。
二、小区公共配套设施所有权的争议
矛盾冲突：由公共配套设施的使用或收费所引发的小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜，比如由于高层住宅区越来越多，不少小区的车位、车库严重不足，在供求矛盾日益突出的情况下，再加上部分开发商为谋取私利，任意提高车位的售价或者租金。因此，针对停车位等的所有权归属就产生了很多纠纷。
原因分析：小区公共配套设施的“主人”是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定。如停车位的所有权问题，相关法规只是对停车位作了这样的规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部位的权属问题并没提到；而《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的所有权明确为业主共有，但对“业主共有的道路或者其他场地用”又缺乏明细明文规范。因此，在此类问题无明确法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠
解决之道：小区公共配套设施所有权争议说到底是一个法律问题，由此引发业主和物业公司的矛盾很难说是物业公司或业主哪一方的责任。关于小区公共配套设施所有权的归属问题，《物权法》作出的仅是框架性的规定，对于处理涉及车位的一些具体纠纷比较难于操作。所以政府有关部门出台操作性强的法规对小区附属设施所有权的获取、使用及利益分配予以明确规定，才是解决此类问题的根本途径。比如可以明确规定住宅小区内的停车位计入公摊面积，这样停车位就归广大业主共有，有车业主享有停车位的使用权，暂时无车的业主可以对车位的收益享有共同受益权。
三、业主违规和拖欠物业管理费的处理
矛盾冲突：由于种种原因，不少小区存在部分业主拖欠物业管理费和违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公司易对此采取一些强制措施，再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴，业主与其产生冲突就不可避免。
原因分析：《物业管理条例》规定了物业服务公司的维护物业安全、保障物业合理使用等一定的社会管理责任，但《物业管理条例》并未授予物业公司任何处罚权力，也就是说，物业服务公司对业主违反法律法规、业主公约和临时公约的行为，仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和采取强制措施权。而现实当中，如果物业服务公司对业主违规的行为仅进行告知、制止、报告这类处理，并不能制止此类行为的发生，也即无法履行维护小区环境和秩序的职责；另外，如果部分业主总是长期拖欠物业管理费，物业服务公司在经济上将难以承受，小区内物业管理工作也将难以为继。因此，物业服务公司往往被迫在没有相关法规明确界定其强制权力的状况下，采取自认为合理的一些强制措施解决上述问题，这是造成与违规业主矛盾的根本原因。
解决之道：物业服务公司在处理业主违规和拖欠物业管理费此类问题上与业主产生的矛盾冲突，根本的原因在于缺乏能够有效指导处理此类问题的政策规范，使得物业服务公司易产生随意甚至粗暴的处理行为，从而引发与业主之间的矛盾。所以，应在《物业管理条例》等相关法规中，首先对业主违规和拖欠物业管理费的强制措施予以规范，即明确规定在小区物业管理层面对违规或拖欠物业管理费的业主可以执行哪些强制措施；其次要明确处理小区业主违规的主体是物业服务公司还是业主委员会，如果是业主委员会还有必要规定业主委员会在与物业服务公司签订物业管理协议时可将对此类事件的处理权利赋予物业服务公司，从而将维护小区物业安全、保障小区物业合理使用的责任与权力予以统一。
四、工程质量等开发商遗留问题
矛盾冲突：调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议，结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现，在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，即有求物业服务公司负责处理，否则拒交物业管理费，从而引发物业纠纷。
原因分析：对于房屋质量问题，我国《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”也即房屋质量是由社会服务机构进行验收，房屋质量问题照理是与物业服务公司无关的。但现实中，大量的住宅房屋质量问题都因为开发商推诿或干脆置之不理而得不到及时解决，而法律诉讼成本过高又阻碍了业主个人利用法律来维护自己的权利，再加上客观上不少物业服务公司（尤其是前期物业服务公司）与开发商存在利益关系，因而受害业主将这股“邪火”发到物业服务公司身上也是情理之中的。
对于小区配套设施的验收，由于业主委员会成立在时间上的滞后，小区配套设施的验收一般
都是由前期物业服务公司负责，而物业服务公司并不能代表小区业主的利益，从而在主观上存在不认真负责进行房屋验收和接管的可能，而且前期物业服务公司是由开发商选定或干脆就是开发商的子公司，还存在不敢严格为业主把关的可能，这就是业主在出现此类问题时，往往直接指责物业服务公司的原因。
解决之道：首先，可以由业主直接主导小区住宅及配套设施的验收，即采用“一户一验”制，只有每一户的住房质量验收合格，整个住宅工程才能通过竣工验收。这样可以尽量避免整个项目工程质量被验收合格，但个别单元或者住房却出现质量问题的弊端。而且，业主在对住宅进行验收的同时，还可对小区住宅及配套设施进行验收，任何一个业主发现小区配套设施与合同约定不符，都可以拒绝通过对房屋质量的验收（从广义的房屋质量来说，应包括附属配套设施的合格）。
其次，对因住宅房屋质量引发的法律纠纷，应设法降低由于房屋质量问题受损害的业主维权的成本，同时提高开发商对其房屋质量不合格的赔偿成本。以平衡业主和开发商之间的相对强势、弱势关系，减少住宅房屋质量遗留问题的出现。
通过对上述四种较常见的小区业主与物业管理公司矛盾冲突的分析，可以发现问题并非仅出在物业服务公司上，作为矛盾另一方的小区业主也有其相应的责任，而且造成此类矛盾冲突的很大一部分原因在于相关政策法规的缺失或不完善。因此，我们在分析和解决此类矛盾冲突时，不能简单把责任指向矛盾冲突的某一方，而应作全面客观的分析（包括对外部影响因素的分析），方能得到更加合理的解决方法。
发布人：黄晓东 黄琳
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　业主与物业服务公司的矛盾及解决办法_管理学_高等...之间的关系,涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的...旧居民区物业管理严重滞后 新建和在建住宅小区共用... 　, 造成业主之 间、业主与物业管理企业之间的矛盾。...案例:2 签委托合同还是服务合同 目前很多小区的业主...解决方法:在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的... 　接受物业服务企业提供;2.提议召开业主大会会议,并就物业 管理的有 怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷 物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织... 　怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷物业管理是指...监督物业服务企业履行物业服务合同; 8.对物业共用...邻里之间难免磕碰, 相互理解与宽容才是解决之道。 ... 　一边是物业公司抱怨费用收不上来、入不敷出,一边 是业主对物业服务的不满。物管与业主之间的矛盾,似乎是永 远的痛。小区管理难题,又该如何破解? 最近, 在许昌... 　如何处理好物业公司与业主之间的关系_法律资料_人文...案例 1: 某住宅小区的周先生家中被盗,损失达 5 ...三、有效沟通,化解矛盾 在实际工作中发生的矛盾纠纷... 　物业公司和业主之间没有不可调和的矛盾_销售/营销_...拿物业管 理费来发泄心中的不满、解决所遇到的一切...物业管 理服务水平低的小区,不论收费多低,物业管理... 　目前小区物业管理公司与业主之间的矛盾日趋激烈, 本文就此问题进行了分析并提 出解决对策。 【关键词】物业管理、住宅小区、问题、对策 物业管理, 是指业主通过... 　浅析小区业主与物业公司之间的利益纠纷_管理学_高等教育...物业纠纷不仅在数量上有上升的 趋势,而且矛盾冲突...女人养生之道 80份文档
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新旧物业公司因移交问题起冲突致整个小区瘫痪
　09:55&&来源：湘潭传媒网
　　湘潭传媒网3月9日讯(记者 刘芳)前段时间，我们栏目报道了岳塘区晓塘路信泰和府小区的居民，因拒交物业管理费，被物业公司停水，经过协商，之前物业公司自愿退出小区，业主委员会重新聘请了东旺物业公司，可是这新物业公司才运行了两个多月，却在3月5号上午8点暂停物业服务，这是怎么回事呢。　　马女士是信泰和府小区一栋22楼的业主，她家中还有一个82岁的老母亲患有高血压，因病卧床休息，因为早上突然电梯停止运行，她上下楼都不方便，整个生活都受到影响。　　为了回家照顾老母亲，马女士要爬22楼来回好几次，最让她担心的是，电梯停止运行后，如果家里出事，该怎么办。　　不仅是马女士家受到影响，其他业主家同样如此，整个小区的卫生无人管理，保安人员撤离，楼道门口垃圾成堆，特别是电梯停止运行，给生活造成了很大的不便。　　据小区业主们介绍，小区出现垃圾无人管，电梯停止运营的事情，主要是新聘请的东旺物业公司暂停了物业服务，为什么才聘请两个月的新物业公司，会暂停服务呢?在小区大门口，记者看到了东旺物业公司的公告，内容是因为小区遗留问题以及物业移交无法落实，工作人员人身安全无法保障，所以才从3月5号上午8点开始暂停物业服务。　　据东旺物业公司工作人员介绍，他们暂停物业服务也是逼不得已，因为小区的移交、遗留问题，他们与老物业公司进行过协商，但是一直没有处理好，而且3月3号，原物业公司因为小区监控主机的归属问题，与他们发生了肢体冲突。　　没想到第二天，双方的矛盾再度升级，起因是3月2号晚上小区的一次停电。　　针对这些冲突，原物业公司的项目负责人给出了回答。多部门介入 开展协调会处理矛盾移交账目不清 三天内互相提出异议解决　　老物业公司与新物业公司出现两次冲突后，业主们向岳塘区书院路派出所报了案，公安介入调查，针对小区物业矛盾，市房产局、岳塘区城管以及街道、社区都进行了多次调解，7号下午，协调会再次召开。　　在这次协调会上，原物业公司管理人员以业主的身份参与，质疑业主委员会的合法性。　　随后，业主委员会成员表明态度，希望整个小区只有一个物业公司存在，并且要求原物业公司恢复小区物业设施的完整，特别是移交监控设施、地下车库、以及电动车、摩托车房，并希望原物业公司能够详细罗列出小区物业设施的目录。　　针对业主委员会的要求，原物业公司管理人员也出示了一张产权证明，证明小区地下车库使用权以及监控设施归原开发商所有。　　对于移交的事项，双方存在不同的意见，参与协商的房产部门相关负责给出了意见。　　小区业主委员会提出开发商使用小区的水电，一直未交费，双方表示，可以协商解决，按照谁消费，谁出钱的原则处理，三天以后再次协商处理其它问题。　　物业矛盾已经持续了三个多月，希望双方各退一步，换位思考，妥善解决问题，让小区300多户业主能安心地居住。
[责任编辑：姚先]
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