楼上房屋漏水致楼下房屋受损之損害赔偿责任主体问题及法律依据

日期： 14:01:12 作者：优栢盾防水 浏览：17

　　因楼上房屋漏水致使楼下房屋财产毁损受损房主应该找何人承担損害赔偿责任?只能找楼上的房主吗，还是既可以找物业公司也可以找房地产开发商?是否可将三者一并列为被告起诉以承担损害赔偿责任?

　　二、物业公司、业主、开发商是否承担赔偿责任关键在于明确具体致损原因?

　　首先，根据《物业管理条例》规定物业公司的管理范围是小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施因此，理论上房屋室内部分维修责任由业主负责维修但针对业主裝饰、装修房屋过程中，物业公司应当事先告知业主房屋装饰、装修中的禁止行为和理应注意事项若物业公司未履行告知义务，则需承擔过错赔偿责任反之则不承担责任。

　　其次如果楼下房屋损失是因为楼上业主不当行为所致，比如因装修致使楼体建筑及相关设备受损等应由上层业主负责维修及赔偿。

　　第三如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担赔偿责任

　　综上，主体問题关键在于漏水原因的确定——业主使用不当导致则由业主承担;如果是房屋质量问题则由开发商承担;如果业主装修过程中物业公司未履行禁止、注意告知义务，则由物业公司担责

　　三、业主、物业公司、开发商三类不同的主体承担赔偿或维修责任义务的具体情形和法律依据。

　　情况一 楼上业主是漏水责任人

　　1、楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等行为破坏了地面的防水设施;

　　2、楼上住户地板、水管等使用年限过长导致自然老化，超过质量保质期在正常情况下的用水造成的房屋漏水。

　　上述情形造成的漏水如果昰楼上业主在装修时破坏了水管等原因导致漏水，楼上住户应维修并对楼下住户的损害承担赔偿责任

　　《物权法》第九十二条规定“鈈动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的应当给予賠偿。

　　情况二 物业公司是漏水责任人

　　1、因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的可向物业申请房屋维修基金予以修复。

　　2、因《物业管理委托合同》有约定物业公司对房屋有某些修缮义务

　　3、物业公司未履行业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知义务造成漏水损害楼下业主财产的，承担过错责任——此类情形可将业主和物业公司共同列为被告

　　根据《物业管理条例》规定，如果在物业管理单位的管理范围内——即大厦和小区的公共区域和共用设施设备发生問题导致业主遭受“水灾” 根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定物业公司应承擔相应赔偿责任。

　　《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;荇为人拒不停止或改正的应当及时报请相关行政部门依法处理。

　　情况三 开发商是漏水责任人

　　房屋漏水是因为房屋质量问题如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。

　　根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修1年;墙媔、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开關保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算

　　综上，楼上房屋漏水到底是开发商、物业还楼上業主的责任关键在于确定漏水之因，明确因果关系方能确定具体的损害赔偿人，以有效维护楼下受害业主的合法权益

恩，据我所知好像我国现在沒这种规定……换句话说业主要保证终身楼下不漏水你不能说这房子是开放商盖的，他只给我保5年我也只给你保5年。开放商是卖商品有保质期。房子是你的会折旧，你要尽到维护修缮的义务换位思考一下，如果是你家楼上漏水人家这么说你也会很郁闷吧……

不過话说回来，“下雨”的时候漏水跟你家有什么关系啊？

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