原标题：加油站租赁经营的三种法律风险有哪些

加油站是成品油销售企业宝贵的资源加油站网络发展是否稳定则关系到成品油销售企业的生存与发展。由于经营危化品嘚特殊性加油站用地受到国家严格控制，而且企业投资政策也不再偏向于斥巨资收购加油站因此，大规模的租赁站涌现发挥着不可替代的作用。加油站租赁期限长、关系复杂随着客观形势的变化，纠纷发生频繁企业面临较大的法律风险有哪些。

下面我们结合3个簡单的案例，共同探讨下加油站租赁过程中容易发生的几个问题：

问：A公司欲租赁某加油站通过调查得知，该加油站土地系B公司承租的C公司的划拨用地未经原出租人C公司同意，A公司就直接同B公司签订租赁合同A公司的行为，对公司经营有潜在风险吗

A公司与龙兴公司签訂《合作经营协议》承租某加油站，租赁费一次性支付该加油站土地为龙兴公司承租的B公司划拨地。三年后B公司通过诉讼收回了龙兴公司承租的加油站土地并拆除该加油站。A公司起诉龙兴公司要求退还剩余年限租赁费以及违约金并胜诉但龙兴公司已无可执行资产，A公司损失巨大

答：有潜在风险。根据《合同法》 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同简言之，未经出租人同意转租的会使公司租赁后的经营处于不稳定状态。

问：我公司欲租赁某加油站在《租赁协議》中，双方约定赁期限30年租金500万元。这样的约定受法律保护吗？

A公司承租B公司下属某加油站《租赁协议》约定，租期48年租金共計500万元，在租赁开始时一次性支付2009年B公司以租期超过20年不受法律保护为由，要求法院认定协议无效判令A归还加油站。A公司提起反诉偠求返还超过20年部分租金及利息。法院认定超过20年部分无效其他部分仍具有法律效力。A公司租赁到满20年止B公司返还20年以后租金。虽然A公司收回了超出20年以后的租金但还是损失了利息。

答：不受法律保护根据《合同法》，租赁期限不得超过20年超过20年的，超过部分无效任何一方可随时解除租赁合同。如果加油站系转租转租期限不得长于原租赁期限；如果地上物及土地权属不一致的，地上物租赁期限不能长于土地使用期限

问：加油站网点租赁期满，如果我公司拥有优先承租权对于维护我方网点稳定具有重要意义。但是法律并沒有明确规定，租赁期满原承租人具有优先承租权既然法律没有规定，所以在合同中约定优先承租权没有意义这种看法妥当吗？

A公司承租B公司某加油站租赁协议中笼统约定“合同期满后，乙方有优先承租权”2010年A公司得知，B公司已约定在2014年租赁期满后将另行租赁给C公司并收取了定金。A公司找B公司主张优先承租权但因约定笼统，不能对B公司形成约束B公司坚持，由A公司自行与C公司协商并代为双倍返还C公司定金。A公司放弃了优先租赁权

答：不妥当。优先承租权并不是承租人的一项法定的权利但可以通过在租赁合同中就优先承租權的相关事项进行明确约定来实现，成为合同之债如约定“除非承租方书面通知出租方不再继续承租该加油站，承租方在租赁期满具有優先承租权出租方违背约定，支付 X万元违约金”

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