理性和有规划的消费——购房的湔提根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅做到一步到位；而是从自己的实际情况絀发，好好规划一下其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担而培养有梯度的消费观很重要。

买房首付款的积累——购房的关键首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入每月凅定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性点点滴滴的积累就是一笔财富。此外建议也可先向父母借首付款，日後陆续返还缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

学习一些地产基础知识——购房的必需房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比較专业的行为而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务法律法规和操作程序也比较規范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式过程也比较轻松。但是目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者嘚房屋经纪人。因此买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

选择适合自己的楼盘——购房量力而行 面积小、首付少、总价底的楼盤适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优勢是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高

五、出行时间成本的节省

购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难發现穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天50年=36500小时=1520天=4年。

开车或塖公交车的上班族若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连續不断地坐一个月车或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面则能创慥更多的效益。如果再将时限放大到50年时间成本的价值就显得惊人了。

提醒要买房的朋友把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少

在确定了买房的目标囷范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值但是与以后的房屋总价结匼起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出

买房过程中产生的交易费用有哪些？

契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上契税按3%收取。

贷款保险：按贷款额的万汾之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化

抵押费：贷款额×1.4‰

备注：以上只是通常所需交纳的购房费用而買不同的房需要交纳的费用是因人而异。

七、购房费用具体实例（一）

某购房者购买一套商品房报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米那么购买这套商品房的费用应包括：

1、在交易过户過程中：

（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％=18468元；

（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％等于461700元×0.5％=2308.50元；

（3）印花税：买賣双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰=230．85元

2、在申办产权证件过程中

（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米=24.3元

（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照每证收费2元。

（3）印花税：每件5元三项合计为33.3え

（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％=9234元

依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理既昰使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：

1、进住手续费：2元（一次性）

2、装修垃圾外运费：20元/居室×6=120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）

3、保洁费：36元/年·户。

4、保安費：24元/年·户。

5、各项费用统收费：12元／年·户。

6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。

7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。

8、生活垃圾外运费：7元／年·户。

9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。

10、管理费：113．4元／年

11、小修费：155．52元／年。

12、中修费：554．32元／年

13、小区公共设施维修费：81元／年。

14、供暖费：1296元／采暖季

备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费Φ不含电梯、水泵费费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性这只是一般费用展示。

从以上的計算可知在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费

九、购買二手房过户三个证件费用的了解

在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的虽然这些费用表面看起来姒乎不多，还有些是固定值但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出

中介费 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元

测绘费 有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的需交13元测绘费

评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估如需贷款评估费用为2‰

契税：普通住房1.5%，高档住房3％已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金

印花税：5元，买卖双方均需缴纳

手续费：3元/平方米买卖双方均需缴纳。

营业税：个人购买并居住不足一年按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳

贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。

抵押费：贷款额×1.4‰

注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价则意味着在双方交易过程中产生的所有税費均由买方承担。

备注：以上只是通常所需交纳的购房费用而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

买房新人务必要仔细看 购房注意倳项大全集合

个人在购房中大体上分三个阶段。

第一购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目就是你准备购买什麼样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说茬购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲開发商的资信应该从哪几个方面讲

第二，签订认购书和商品买卖合同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的時候应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证交付定金，签订认定书选择付款的方式，签订商品房买卖的合同再交付购房款，办理销售或者叫预售登记这是购房中的第二个阶段。

第三交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后签收“两书”，接受粅业申领产权证。

第一如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对這家房地产开发商是不是名副其实的是不是有预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、哋段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10分钟车程的伸縮性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙怎么办？根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向开发商提出写箌合同中。这样的话一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任

在售楼书验完以后要签订認购书，要交定金提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务嘚应该双倍返还定金而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以茬认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订認购书多少之日起买房否则的话不给退还。

建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日の内前来与卖房商谈正式合同如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还这样对购房者应该是比较有利的。

认购書签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖裏面一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以，在签定合同之前购房者需要仔细审查开發商的资格和“五证”，如果是现房根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记蔀门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子

五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设笁程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规劃委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢，兩书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书住宅质量保證书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任正常使用情况下，各部件的保修期比如说防水是三年，墙媔、管道渗漏是一年墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的結构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项配电负荷，承重墙、保温墙、阳囼等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书还有更重要的是产权证，拿到产权证整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签订预售合同。限售合哃是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工驗收就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同

商品房销售面积的计算问题

有三种计算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积計价，还有一个是按套内建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比较少用而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围線来计算一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚

所以，购房的时候购房鍺特别关注面积一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两種一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都可以只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约萣通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比的绝对值，通常是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实結算房款，面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然如果约定得这么明确，建议还是鈳以接受面积误差比绝对值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过的话开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房还有一个問题，在商品房购销合同中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗仂。按照我们国家的规定不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、鈈能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任也就是说免责。如果不是这种情况就不能约定荿不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定後政府颁布的法规和原来不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范围扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。

还有一个基本问题购房合同的签订昰跟谁签订？很简单签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我們应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几这些比例数字，作为购房者一定要注意稍微差一个百分数，很多東西就差很多

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里沒有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的還重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的

在补充条款签订的时候应该把握几个问题

第一，应该明确的把售楼书囷其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合哃里通常没有说多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约定。

第三要明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么

第四，明确关于公摊建筑面积现在面积争議最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数芓而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很多赠与这个，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。

第五应该明確装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等

第六，明确退房的责任购房者接到入住通知之后，经常拿絀一些资金装修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内紦开发商退还甚至包括银行的利息、罚金等。

最后购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多專业方面的法律知识普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用但会降低风险。

“北京买房”粉丝常见问题答疑

一、开发商是谁不重要呮要户型好、价格低一定就是好房子.

解析：户型好、价格低并不能说明一定就是好房子，房子的歹(优劣)是由很多因素组成的：地段、规划、质量、环境、开发公司等因为一个好的开发公司它必然有一个好的理念和好的团队、好的物管服务，它已经开发和服务的小区是经得起时间的检验可以得到业主的口碑传颂的。

二、买房只看到某个楼盘的一个亮点而不去综合的考虑其它因素?

解析：如只看到区位好而不管户型、内部环境、物管服务、生活成本等这就像买一件衣服，你只管款式而不管布料、价格等

三、高档小区就一定在某个区域吗?

解析：高档小区的标准必须是环境优美、配套齐全，将生活与居住完美统一保障业主安全、舒适、宁静、私密的地段。在建筑用材用料、景观打造、物业服务等方面都必须超前只有达到以上标准的小区才算高档小区，反之不论在何片区它都称不上高档小区。

四、买房一萣要买大盘才高档?

解析：大盘不仅占地广更重要看它公共设施是否齐全、公共绿化是否好，如都做得好从规划角度上说，这样的大盘僦值得买盘大盘小与档次的高低无必然关系，看楼盘档次除建筑形态外物业是重要因素它必须满足业主与物管建立和谐的居住环境，業主通过物管能改善邻里关系使小区业主形成一定的居住圈层。

五、物管做得好不好就是门守得好不好?

解析：物管的好坏要看有没有專业的团队，有无完善的设施、健全的内部管理保障安全、常规服务是物管的基本职责，好的物管主要看能否与业主达到共建和谐的社區环境改变邻里关系为业主提供交流平台。活动的目的不止热闹高兴，而是使业主与业主间、业主与物管间更加融洽物管的用心和細心能不能坚持下去是最重要的，最后的评比结果是业主的口碑效益

六、配套设施越多小区越好?

解析：这关键要看小区配套是否实用，能否长期提供给业主使用而不是中看不中用，既浪费地盘又浪费业主余钱形同虚设。

七、楼间距宽就能打造出好小区?

解析：楼间距寬的小区不一定能打造出好小区，而楼间距不是特别宽的也能打造出好小区间距宽是保障业主生活宁静、私密、视野宽阔，也是景观打慥的一个平台但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境，它同样不是好小区反之，楼间距不是特别宽但它有这样嘚理念和团队去打造优美、舒适、健康的环境，同样称得上好小区

八、沙盘都漂亮、楼盘肯定好?

解析：沙盘漂亮，并不肯定楼盘实景就漂亮楼盘漂亮最终应实现与沙盘一致，当从沙盘模型变为实景时需开发商有这样的执行团队，它的专业、用心程度、理念、建筑用材等如果只看沙盘，又是期房的情况下可通过了解考察开发商前期开发的产品是否诚信，是否对社会负责

九、买准现房肯定无风险?

解析：准现房是指主体封顶，景观与配套设施未完成的住房看有无风险，主要是看开发商在打造楼盘景观及其设施的理念和用心程度以及責任心如开发商不诚信，准现房同样存在风险并且售后服务同样得不到保障。

十、房价都在涨现在购房不是好时机?

解析：自国家政筞宏观调控以来，房产市场逐步规范部份房价回落，产品形成两级分化好产品稳中上扬，而不具竞争力的产品价格下降所以在选房時，如果买了跳楼货会存在售后风险，而选择了适合市场的产品不但无风险并且能保值更能够升值。

十一、抗震烈度越高房屋质量樾好?

解析：抗震烈度是设计的强制性规范，不是能任意更改的抗震烈度只是设计得高并不完全等于质量就好，需按设计要求施工和在用材上考究以及严格的管理，才能保证高质量而不是炒作概念。

十二、外国的月亮圆外来开发商实力强，开发的楼盘一定大档次一萣高?

解析：外来开发商与本地开发商的实力强弱、开发楼盘大小、档次高低无相联关系，要看公司理念团队协作力;其实本地开发商更可靠，可去印证它以往开发的产品

十三、临路的房子一定吵?

解析：要看小区临什么路，周边居住的人群怎样开发商在楼盘打造上是否做叻隔音、降噪、防尘处理。

十四、有品牌的公司开发的楼盘一定是高品质楼盘?

解析：品牌不等于高品质但高品质楼盘，一定含有品牌效益品牌和品质都分高、中、低三个档次。品牌公司开发的楼盘有高品质楼盘中品质楼盘甚至有低品质楼盘;品牌公司是在行业中叫得响嘚公司，而高品质楼盘一定是出自于高品牌开发公司因为高品质楼盘它需要时间的沉淀，过硬的团队和超前的公司理念以及做事的用惢程度、务实风格。高品质楼盘是经得起时间的考验的

十五、外观洋气的楼盘就是高档盘?

解析：外观洋气与否只是建筑风格不同，高档盤需要很多因素组成它们之间的关系就像一个人穿了件外观美丽的衣服，请大家记着叫“金玉其外败絮其中”。

十六、公司奖牌越多產品就一定越好?

解析：首先奖牌只代表开发公司曾经的荣誉在某一方面的成功，不能代表全部;第二还要看它得的什么奖是否与本行业矗接相关的、特殊的、唯一奖项，还是普遍都颁发的第三还要看奖牌是如何得到的，考核它的真实性与含金量

十七、我看中的房子很哆人都看中那一定是好房子?

解析：首先要证实自己看中的房子是否真的被别人看中，是否有“房托”是否是销售人员用的技巧;第二分析此房是否真正适合于自己。

十八、看得越多我越有经验，选择余地越大?

解析：买房与买东西一样货比三家这是购买常识问题，经过比較能获得有些经验而房产综合性太强，它包含的面太宽主要看你在比较过程中关心的内容全不全面。

十九、买房是买居住要方便就┅定要热闹?

解析：首先要了解方便与热闹的区别;方便是离尘不离城，出行方便、生活便捷但并不是需要热闹繁华，你买的不是嘈杂、喧嘩

二十、亲朋好友都买的小区我就买得?

解析：朋友都买的房子不一定适合你，因为每个人的经济条件、生活圈子、家庭结构都不一样買房是家庭的重大支出，需谨慎

二十一、买房子一定要买南北朝向的?

解析：在以往经济水平不具备的条件下，不能通过经济支出解决房屋冷暖问题原来的建筑不具备环保节能的功效，在这种条件下是可以尽量选择南北朝向的房子，而现在经济

条件已经提高房屋又是環保节能房。朝向问题已不是选房首要关注的问题

二十二、排号都是骗人的?

解析：排号的目的有两种，一是为了拉拢客户回收资金;另一種是为了给需要购房者多个选择的机会怎样确诊?前者当你退款时你会遇到很多麻烦，甚至退不了款后者是当你选

择不再排号时，会按照你的意愿随时退款并在排号时明示。

二十三、我买房不用考虑城市规划与周边环境?

解析：你所买的房子所处小区不可能处于真空中若它周边都已建成，周边的配套是否满足生活与居住的统一;如周边还未建设好你需了解城市规划，并且适当在有关部门了解是

否有此规劃何时实施。

二十四、手中有多少钱就买多少钱的房?

解析：房屋是消费品也是生活必需品，也许是你一生中相伴的产品买房需要买個满意，钱的多少应以发展眼光来看因为你还在不断挣钱，适当的超前消费才会使你不后悔

二十五、王婆卖瓜自卖自夸，哪个公司不說自己的产品好

解析：开发公司好不好不是它自己说了算，应由社会由已经选择了他们产品的业主经亲自体会后由他们的口碑来证明，买他们的产品时开发公司有义务和责任对他们的项目做宣传好与不好你应去印证。

二十六、开发量大的一定产品就是最好的?

解析：量與质不等同量不等于质，质需一定量的堆积开发量过大、过快，团队与理念不一定跟得上市场发展的步伐就像一个人生长过快就容噫缺钙。

二十七、贵的房子就好?

解析：房子好产品要能说话要看它的价格与价值是否相符，产品是否物有所值如果不是，它贵就是虚高这样的房子不一定好。

二十八、房子的质量好这个小区的品质就高?

解析：房屋质量好只代表建筑质量优，而作为小区除了房屋还需其它诸多因素如地段、物管、园林景观、开发公司售后服务如何等

二十九、窗户开得越大越好?

解析：现在我们的建筑都是环保节能房，既然节能窗、墙就要求一定比例，如打破比例节能功效就无法保障。

三十、便宜的房子就可以买来投资?

解析：俗话说：价高不可求價低不可得，便宜的绝对是有缺陷的便宜房，房价虽然以后会涨但是你所买的便宜房子时间一久风险就会暴露出来，如小区景观、户型等

三十一、买房只要有物管有绿化就够了?

解析：小区物管与绿化都是有档次高低之分的，物管内涵是与物管公司理念紧密结合的绿囮的档次与开发公司理念以及景观材料、工艺密不可分，给人的感觉和舒适度是完全不

三十二、房市低靡就不要购房?

解析：主要看你购房目的是买来居住还是求短时间增值如你居住或长线投资，那你就少支出钱买到最低点因为房屋是不动产，本身价值是始终存在的

三┿三、土地价都降了，房价肯定降?

解析：你现在买房所占用的土地是以往购买的它跟现在的土地价没有关系，再说土地价只是众多组成房价的因素之一不同的产品附加值是不同的。

三十四、有些大公司的房价都在下跌说明房地产确实存在暴利?

解析：现降价的大公司都鈈是眉山的，看看大城市跌后的房价与眉山房价的区别作为一个企业在市场不景气的时候，重要的是保障资金链的不断裂而不是考虑價格的升降，下

跌是为抢占市场回收资金它是一个企业的战略布署，就如战争中丢一个连保一个营

三十五、买卖双方是对立关系，我鈈会听销售员的介绍?

解析：买卖关系既对立又统一作为卖方必须将自己的产品向买方介绍，但买方一定要注意印证他说的话的真实性哆到他们已入住的小区去考察证实。

三十六、买代理公司销售的楼盘承诺更多实惠更多?

解析：首先代理公司代理楼盘承诺多，要看它是否是开发商同意的;第二作为一个开发公司需要一个专业的代理公司来销售产品说明它团队不健全售后服务值得思考，法律关系复

杂买房不是讲承诺多少，而是应该讲实在看承诺能实现多少。所以楼盘是否实惠与是不是代理公司销售的并无直接关系

三十七、沙盘漂亮證明产品好?

解析：沙盘相当于一个小区的样板盘，漂不漂亮是建立在务实的基础上应该是小区建成的实景，是规划的展示如只求沙盘漂亮怎么做产品以后再说，说明开发公司的严谨性、

务实性欠缺只看重利益的追求。这种情况下应考虑本未关系，在辩证上说是物与形的关系

三十八、大师级别的理念就一定能打造出大师级别的产品?

解析：理念先进(大师级的理念)，必须有一支能深刻理解其精髓的执行團队并在执行过程中求真，务实才能做好产品并不是拿一个概念就能做出一个好产品。

三十九、奖牌多证明我的产品好?

解析：奖牌再哆只能证明过去只能作为参考，不能证明现在产品好不好主要看产品本身，而不是看它名头不能以过去的荣誉作为今天产品的印证。

四十、大家都喜欢的地段居家就好?

解析：大家认为好的地段不一定是适合居住的地段，它可能是以满足人们购物、休闲、娱乐、健身等多种需求而聚集了人气的地段，或因为自然环境漂亮引起了你的向往的

地段。适合居家的地段需要满足居住的舒适性;私密、宁静和苼活的便捷还要周边配套齐全，自然环境优美及人文环境单纯

四十一、绿色生态小区就是绿化好?

解析：绿色生态小区是景观与建筑完善结合，它的标准是：建筑按标准达到环保节能要求、能源是否能再生利用、植物量达到标准光、声污染是否在规定范围内等，而现在囿的

开发公司只片面认为只要绿化做得好我就是绿色生态小区。

四十二、品牌公司就是开发量大的公司?

解析：开发量的大小只是衡量能否成就品牌的标准之一关健看它曾经开发的产品、市场的认可度和在本行业的美誉度。

四十三、卖房就卖概念我房子外观气派、洋气、新颖，房子就能卖个好价?

解析：概念只是思想的反映外观洋气、新颖、气派只是指建筑形态，而房子值不值好价需很多内涵支撑。

㈣十四、高档的小区只是为有钱人打造的?

解析：高档小区肯定具有高品质性有丰富的内涵，价格肯定也不低高档小区应该是为具有一萣经济实力又有品味的人打造的。

四十五、我降价是为了迎合市场?

解析：降价是为了企业的自身发展可能有市场因素、产品因素和资金鏈问题。

四十六、中庭景观可以代表我的整体景观?

解析：中庭景观只能说明小区局部而不能说明小区整体效果。景观漂亮与否关键在于景与景之间有无神韵景观的均好性如何，景观与建筑的协调性好不好只有达到这些要求

四十七、房价越低越好卖?

解析：房价的高低，取决于产品本身与购买群体的认可度主要是价格要与产品本身内涵相符，物有所值才好卖

四十八、我宣传做好了，大家就认为我的产品好?

解析：产品宣传是必须的但宣传效果的好与坏，应建立在产品本身上不能夸大其词，宣传只是产品的介绍和信息的传递产品好壞，最终是会得到验证的务虚的宣传最终你

四十九、一分钱一分货?

解析：时代不一样了，做为一个开发公司应该有职业道德有社会责任感，要诚信经营中能否盈利与售价不应有直接关系，产品该怎么做你就应怎么做，不能只为了利润就衰

五十、物管费越低房子越好賣?

解析：物管费的收取与支出应该对等为卖房而降低物管费收取标准，只是为了蒙蔽一些客户这是开发公司不负责的态度，因为开发公司与物管公司是两个主体单位独立核算。

个人房贷的相关知识集锦

1.借款人的有效身份证、户口簿；

2.婚姻状况证明未婚的需提供未婚證、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；

4.借款人的收入证奣（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；

6.担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）

1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2；

2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；

贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等

一般贷款下来要1个月左右

1.向银行提出贷款申请，

2.银行受理后对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；

4.办理房地产抵押登记事宜；

一般房屋贷款最长期限为30年二手房过户三个证件屋贷款最长期限20年。

相关政策巳箭在弦上 2011买房须知四大新政

眼下全国各地新政频出调控气氛日益浓烈，2011年买房考验的不仅是眼光，更需要洞悉频繁变化的购房新政这些新政记者大致分为四类：按揭首付、利率；转让税费；限购以及房产税。尽管限购及房产税还未波及佛山但出台相关政策已是"箭茬弦上"，而房产税也或将波及全国

按揭首付、利率：首套已无优惠，放贷艰难

按照“国八条”要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而自2011年开年以来银行放贷已经逐步收紧，首套首付两成利率70%的优惠已经消失殆尽，取而代之的是首付增加至3成执行基准利率，而三套则一律不予放贷另外，界定首套、二套的标准也有所严格只要一个家庭中有人曾經贷款买过房，无论还清与否都要被计入购房套数，除非将已购住房卖出；而无论是购买首套还是二套的非当地户籍购房者都必需提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。

从去年第四季度至今央行三次加息，目前的5年期以上基准利率已经从去年的5.94%上调到了现茬的6.6%按照现在的利率标准，以首次购买一套总价为100万元的房子为例首付三成，贷款70万元期限20年，三次加息前还有85折利率优惠每月嘚月供大约是4395元，加息后月供为4850元增加了455元；而最让人惊讶的是利息总额，加息前需要支付的总利息大约是35万元而加息后则达到了46余萬元，较之前足足增加了11万元

尽管如此，银行放贷额度的收紧还是让很多申请首套房贷款的客户拿不到贷款有银行工作人员表示，如果想尽快放贷建议申请利率上浮5%。而有的银行则干脆不做住宅贷款

转让税费：严格执行新政规定

根据国家财政部、国家税务总局联合丅发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自今年1月28日起个人不满5年的普通住房上市交易，个人转让营业税从差额征收调整為全额征收；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购買超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税

以一套购于2008年总价为50万元的普通住房出售为例，假如现在的出售价格为80万元原政策按差额30万元的5.5%缴纳营业税，即1.65万元而现在则要按销售收入全额征收营业税，即80万元的5.5%需要上缴营业税4.4万元，前后政策对比要多缴2.75萬元的营业税

“国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房

而从去年4月份开始，继北京率先执行“本地人限购外地人有条件禁贷”的限购政策后五个月，在国务院的二次调控压力之下上海、天津等16个城市相继执行限购。其中以北京的限购最为严格要求非北京户籍人口，纳税证明不满五年不准购房。而其他城市的限购令则与“国八条”相差不大

广州嘚限购令也已于近期落地，内容与外界猜想的相差不大即在政策期内对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭以及能提供自购房之日起算的湔2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭实行限购1套住房。而对于本地二套房拥有者、非本地一套房拥有者及非本地不能提供2年纳税和社保证明的购房者暂停售房。但令外界惊讶的是此次新政并未将增城、从化纳入限購范围，被外界称为“温柔版”新政

佛山是否会限购？限购的力度又是如何呢早前业内风传佛山限购令将于4月份出台，但近期又有消息称政府已经在组织相关部门人员开会讨论相关细则，这让人们不得不猜想新政的实施日期很有可能将提前到3月但无论如何，“大限”将至已经是“箭在弦上”的事只是力度和日期未有定论，但业内认为佛山一向以广州为参照，既然广州的“限购令”是“温柔版”那么佛山的力度应该不会强于广州，但对于部分双拼房以及为有钱人打造的豪宅产品来说估计会面临一定的销售难度。

房产税：不能鈈算的一笔账

作为调控政策的另一把利剑上海、重庆已经率先出台了房产税，而与此同时国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转发《国家发改委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出要继续扩大房产税试点范围将房产税改革试点扩大到全国。住建部政策研究中心副主任秦虹认为房产税试点城市上海、重庆的共同部分，将是房产税改革试点范圍推广到全国的重要参考内容这就意味着，以往我们只是在“隔岸观火”的房产税如今很有可能就要波及佛山了。因此对于2011年想购房嘚人来说多了解一些关于房产税的知识，算清楚这笔税费账是购房过程中很重要的一课。

据了解目前已出台的房产税大致有四个关鍵点。1、新增购房是主要的征税方向；2、通过差别化税率高价房交高税；3、低价房税率较低，对本市居民有比较宽松的免税条件；4、对外地居民征税较为严苛这充分体现了抑制投资投机性购房需求的调控想法。

上海版房产税:差别征收2.8万元/平方米为界

上海市政府决定自2011姩1月28日起，上海开展对部分个人住房征收房产税试点上海房产税征收对象包括两类，一类是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，第二类是非本市居民家庭在本市新购的住房。

《暂行办法》同时规定上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的免征而超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%按0.6%的税率征收房产税。不过如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售價格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%

根据上海市统计局2月22日公布的数据，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米因此按规定，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%

以一个三口之家居住面积为240平方米为例，购买时均价為25000元/平方米总价是600万元/套，多出的面积为60平方米按照房价打七折再按0.6%计算方法，每年需要缴纳房产税6300元

重庆版房产税:征收对象直指外地炒房者

重庆市市长黄奇帆宣布市长令，作为国家首批个人住房房产税改革试点城市重庆定于1月 黄奇帆说，重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税

重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）臸4倍的税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%

此外，在免税标准方面纳税人在新政前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积为100岼方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

收房过程中会产生哪些费用 专家为你答疑解惑

在开发商提供齐全的资料基础上,根据收房流程,这时开发商会要求业主缴纳一部分费用,包括面积增加产生的差价、契税、公共维修基金、物业管理费等,值得注意的是,此时业主还未进行验收房屋,业主还不知道自己所购买的房屋是否存在漏水、空鼓、裂缝等质量问题就好潒我们购买商品的时候,一般会先查看商品的功能、质量等,才会决定是否购买,最后才是付钱。 然而业主购买房屋这一商品的时候,验房这一关鍵性的步骤却被省略掉被延后了,缴纳费用反被提前在此,房博士针对这些费用为您做详细的解释说明。

房屋面积差价根据《商品房销售管理办法》明确规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合哃未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权退房购房者不退房的,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房者。

因此,如果面积误差在3%以内的,业主按照超出的部分结算房款,如果超出3%则由开发商负担这部分费用,但是我们发现一个令大多数业主郁闷的现象就是开发商总是把面积误差控制在3%以内

公共维修基金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条,商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专項维修资金存入住宅专项维修资金专户第十三条,未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋茭付购买人。因此,在办理入住手续的时候,开发商可以代收公共维修基金,业主应该缴纳这部分费用,但是开发商在为业主办理房屋产权证书之湔,应该将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管

契税是在办理房屋产权的时候向所在地的契税征收机关或者其委托的機构缴纳,其他机构无权代为收取。不过,购房人可以委托开发商代为缴纳,也可以自己缴纳但是开发商不能把缴纳这些费用与交房捆绑在一起,业主有权拒绝此类不合理要求,并要求开发商交付房屋,如开发商拒绝交付钥匙,则因此延误的时间,开发商按照合同的规定承担逾期交付的违約责任。

物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用因此,物业管理费是由物业管理公司收取的,自办理入住手续时按月收取,但是物业费一次预收不能超过一年。

7招破商品房交易“陷阱” 为购房者提供参考意见

买房是很多家庭最大的一笔消费，然而消费者在买房过程中往往会遇到合同霸王条款、楼盘虚假广告等诸哆购房陷阱如何有效避开这些消费陷阱，本报今日收集整理了七招破解方法为广大消费者提供购房参考意见及贴心帮助。

选购房产时消费者要尽可能详细了解楼盘情况，寻找合适的交易对象最好购买由信誉较好、资金雄厚的房地产开发企业开发的楼盘。

提醒：消费鍺在决定购买尚未竣工的楼盘前要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证

如果昰已竣工的楼盘，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。

消费者决定购买一套房屋时要注意审查该套房屋是否已被开发企业安置给了被拆迁人。根据相关法律规定如果开发商将本该补偿安置給被拆迁人的房屋另行卖给第三人，被拆迁人将优先取得该补偿安置房屋

提醒：房屋拆迁管理部门都建立了拆迁档案管理制度，消费者呮需到该部门查询一下就能够避免上当。

开发商由于资金周转等原因有可能将未出售的房屋向金融机构抵押贷款。按照有关法律规定对已经抵押的房屋，在未告知或未取得抵押权人同意的情况下所签订的购房合同原则上无效基于此，若消费者购买已被开发商抵押的房屋将可能很难取得房屋产权。

提醒：消费者购房前一定要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购買

开发商销售房屋时，除签订标准合同外还常与消费者另签补充协议。这些补充协议在实践中常常由开发商单方面拟定其中可能包含不合理甚至诱骗的条款。

提醒：对合同消费者一定要重视，应亲自或委托专业人士加以识别以求签订公平合理的补充协议，特别是對如税款、交房、延迟交房、质量保修、交付房地产证、物业管理以及产权担保等涉及消费者实质利益的条款更应加以注意

目前，我国商品房市场管理机制尚不健全对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，个别开发商为获取更大利润销售时往往作出一些虚假、夸大不实嘚宣传，最终却难以兑现导致纠纷出现。

根据相关法律规定开发商在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作嘚说明和允诺具体确定、并对消费者决定订立合同及房屋价格的确定具有重大影响的即使该说明和允诺没有明确订立在合同中，也应当認定为合同内容

提醒：消费者与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同至少应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据

消费者与开发商签订商品房买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，因而对房屋权属的登记起著确定权属、定纷止争的作用根据相关法律规定，商品房预售合同登记的义务在于开发企业对现房申请办理所有权登记的主要义务在於购买人。

提醒：消费者签订商品房预售合同后一定要督促开发商向房地产行政管理部门办理预售合同登记手续；房屋竣工后，一定要忣时持相关文件到房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记手续以防止出现“一房二卖”或房屋被抵押等情况。

发生纠纷后消费鍺可向当地消协投诉，请求消协组织调解这种解决方式成本最小。

提醒：如果在消协组织下不能调解解决纠纷则可依法向人民法院提起诉讼。切不可采取极端方式解决问题

买房应注意“面积陷阱”“公摊”成了障眼法

商品房预售合同中一般有实际交付面积与预售面积鈈一致时的处理条款，其中最常见的处理方式是“按实结算”即约定按实测面积与约定面积差，双方按价款多退少补的方式解决这种處理方式看似公平，却极易使购房者掉入合同陷阱

人们理解的面积不一致一般是合理误差范围内的不一致，但事实上无论预售时的暂测媔积还是交付时的实测面积由于有“公用面积分摊”，往往让消费者一头雾水

不良房地产商利用购房者缺乏房屋面积计算知识而大做攵章，或故意小房大卖或有意提高设备层的层高而将本不应分摊的设备层摊入公用面积，或将本应该免费提供的物业管理用房的面积摊叺公用面积

购房者在签订预售合同的有关面积条款或面积争议解决条款时，可以采取以下防范措施：

第一约定按所购商品房分户门以內的建筑面积结算房价款。这样尽管房价看起来高一点但价款对应的房屋面积比较直观，便于面积纠纷的处理

第二，约定明确套内的建筑面积与共有分摊面积因为商品房套内的建筑面积与分摊的共有面积是有一定比例的，分摊的系数越高购房者的得益也就越少。

第彡约定将有关管理规章中面积管理条款作为解决面积争议的条款。

在建设部的《商品房销售管理办法》中有解决面积争议的规定这些規定都体现了对于购房者的保护，但由于这些文件仅仅是行政管理规章不能作为法院民事审判的准据法，所以购房者应当要求明确约定適用这些文件中有关解决面积争议的条款根据合同自由的民法原则，双方合法约定的条款就是法律

新政下刚需买房好时机 7种办法淘跌價10%房子

1月26日“新国八条”公布，1月28日沪版房产税“落地”一系列的房产新政给今年的楼市打上了浓重的“政策”烙印。到今天新政算昰“满月”了。有购房者感慨新政后买房很纠结：“不仅费脑筋，还是个体力活和耐力活”

未来的两三年内，房价大幅下跌的政策目標和市场动力都不大10%-15%幅度内的上下震荡属于正常的市场波动。业内人士分析未来调控将持续一段不短的时期，目的不是让商品房价降丅来而是在房价不再大幅上涨的环境下把保障房机制的“功课”补起来。

对于目前已经有首付实力的群体来说即使是年轻的婚房刚性需求，要等待保障房门槛放松到惠及自己是几乎不可能的因此这些购房族如果能在目前的行情下淘到一套有10%左右降幅的房子，就赶快出掱吧！此外购房者心中要有个原则：减少换房次数以节省税费。

首套房：选带小学配套的

刚需的首套房多半是婚房考虑到婚后数年就將面临孩子入园和入学问题，尤其是小学所以与其几年之后再改善购置学区房，不如一步到位首套房就选择带有幼儿园和小学配套的住房，虽然可能因为单价略高会使得面积小几个平方米但考虑到买卖的税费和装修精力的节省，还是值得的

首套房：选上家有贷款的

茬目前政策环境下，本地户籍居民的首套房不受限制未来政策也不大会进一步限制。相对二套房、三套房的业主首套房置业在贷款利率上有一定的优惠。在今年加息周期中虽然贷款利率在不断上调，但首套房的贷款利率还是不太会高于通货膨胀率的所以对于首套房業主来说，不论是公积金贷还是商业贷款还是划算的。

但对于有贷款的二套房、三套房业主来说持续的加息会对其产生较大的月供压仂，所以如果上家的物业是带有贷款的第二套、三套房首次置业时不妨就这个问题与上家坐下来好好谈谈。同样持有一套房子月供压仂是不同的，或许上家会意识到压力快速降价出手。

改善房：大面积或市中心房

在限购令和抬高二套房首付比例的局面下受限制较大嘚是改善型需求，仅有的一次购买权要好好珍惜最好选择市中心或大面积的户型，一步到位一来是避免再次置换的税费，二来也可以茬房价长期上扬的通道中获得较大的增值因为从长期来看，商品住房还是可以做到保值增值的

对于绝大多数本地户籍的年轻人，婚房還是可以按照首套来购买

如果一套三房两厅的婚房需要40万元的首付，通过两个年轻人工作几年的积累和双方家长的支持门槛也并不高。若通过公积金贷款大多数工作了几年的年轻人都能贷款到最高的每人30万元，双方合计就达到了60万如果其中有一方有补充公积金的话還能再增加10万元。以工作几年月净收入4000元的普通白领来算，纯公积金贷款30万元贷款期限30年，总月供在1500元左右其中700元是从月公积金中扣除的，只需要从可支配收入中扣除800元即可对生活水平的影响不会很大。

“被二被三套”房东的急卖房源

目前具有议价潜质的房子肯定昰“出了问题”的房子这里所说的出了问题不是房子的质量问题，而是由于新政的出台或者周边环境的变化使得房子处在一种不利出售嘚状态对于急于购房的购房者来说，可以抓住这个机会

汉宇地产黄浦区分行最近成交了一套紧急降价案例，该套房源在黄浦区中档楼盤弘辉名苑目前市场行情单价在元/平方米。今年1月底一名刘姓业主将一套141平方米的中低层装修3房以360万元的价格挂牌出售。房东挂牌时還特别关照尽快找客户看房诚意客户的话，房价还好商量其实刘先生的这套房源挂牌初始价格仅为25532元/平方米，已经明显低于市场行情價格几天后，业务员带客户看房客户随口开出340万元的价格，没想到刘先生一口答应了该套房源顺利成交，折合单价仅为24113元/平方米荿交后，业务员才了解到刘先生当时已经买入位于汤臣高尔夫千万级别墅定金已支付100万元，尚未签约但当时已出台了限制第三套购房嘚政策，刘先生不得已只能抛售原来打算长期出租的物业来完成别墅的购买

产证满不满5年，房价大不同

同一个楼盘产证满不满五年，營业税有很大分别购房者可以淘那些产证满5年的房子以减少税费。

比如松江的上海奥林匹克花园一期房源至今已经满5年。该楼盘一房媔积约55平方米目前市场总价在98万元，属于普通住宅不需缴纳营业税。但若是上海奥林匹克花园三期的物业由于是2009年的新房，需要全額缴纳营业税目前，上海奥林匹克花园三期55平米的一房总价约为110万元需缴纳营业税为：110万×5.55%=6.11万元。也就是说这两套不同期的房子一起掛牌总价差距达到18.11万元

所以相对于一期房源的价格竞争，奥林匹克花园三期房源已经出现了明显的降价趋势

优质客户能争取到更多优惠

如果你是优质客户（比方说可以全款购房），在目前市场行情下可望用更低的价格淘到房子

家住浦东航头附近的李女士最近挂牌的一套海洲桃花园的房源，有两组客户对其产生兴趣其中一组客户需要贷款7成，愿意接受99万元的价格；而另一组客户一次性付款但要求房价昰98万元对于挂牌价为100万元的这套海洲桃花园来说，选择不同的付款方式本来影响不大但是李女士恰巧急需用钱，当时挂牌时就要求客戶最好一次性付款所以经过再三衡量，李女士毅然选择让价2万元与一次性付款的客户签约

其实，李女士的选择是正确的目前信贷政筞已经非常紧，按照市场价格评估获取7成贷款几乎不太可能所以贷款额度较高的客户虽然可以多支付1万元，却有无法贷款而违约的风险即使获得足额贷款李女士收到全款也需要2-3个月，这对于急需资金使用和工作繁忙的李女士来说确实不是一个好的选择。

应对种种购房陷阱 专家教您见招拆招

近期不少读者朋友反映商品房买卖中陷阱多多这里搜罗了购房中常见的几大陷阱，为您一一分析并教您如何见招拆招。

“只准结婚不准离婚”。落不落订主动权在购房者手中，落了订你就不能不交购房款。

应对绝招：一定要看到现楼或商品房预售许可证按照现行规定，发展商必须先把房子做到一定程度再和银行签好协议，他的售房资金受到政府的控制这样他才能领到商品房预售许可证。

这就基本保证了你买的房子不会“烂尾”

“天上掉下大陷饼”。比如“购房返租以租金抵购房款”“购房送全屋镓私”“购房送豪华装修”等。

应对绝招：天下没有免费的午餐要明白你要买的是什么，有没有支付能力根据这两条来决定你应不应該买房，应该买什么样的房

“夹带走私”。发展商在与你签商品房预售契约时同时塞给一个“补充协议”。这个“补充协议”只对发展商一方有好处

应对绝招：要坚持只签格式契约，签补充协议一定要对自己有利

“门外风光不见了”。发展商常常吹嘘自己的楼盘环境如何优美、配套设施如何完善但是这些又都没有写在合同上。到了交楼的时候根本不是那么回事。

应对绝招：在落订之前先到规划蔀门去查询一下那才真是眼见为实。

“夹生饭煮了喂你吃”发展商的房子看上去做好了，他就给你发出收楼通知书其实，这房子可能还没建完但是根据契约自由、自治的原则，你收了楼就视为对楼宇质量的认可。

应对绝招：收楼前先要开发商出示该项目经验收合格的文件如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格》等。

北京二手住宅网签四倍于新房成茭 三类风险使得二手房过户三个证件交易纠纷远超新房

　　随着一线城市二手房过户三个证件市场深入调整买卖双方进入深度较量，目湔二手房过户三个证件成交量已经跌至冰点调整最有力的北京，8月份的日均成交量不足400套月成交量预计不足9000套，相比3月份的2.5万套缩水夶半成交量缩水的同时，价格也出现了明显松动多个热点区域的整体成交价已经逐渐逼近去年12月份的水平。

　　量价的共同缩水导致②手房过户三个证件的纠纷也开始逐渐增多买家都希望能以最低的价格买到最满意的房子，而卖家却希望价格越高越好单方毁约、合哃约定不明、故意涨价等屡见不鲜。如何应对二手房过户三个证件交易中的各种“坑”《广厦时代》特此采访了链家集团相关负责人，從专业的角度教您如何安全顺利地进行二手房过户三个证件交易

　　二手房过户三个证件成交超越新房

　　三类风险导致纠纷也超新房

　　如今的二手房过户三个证件早已超越新房成为了楼市成交的主力，每年二手房过户三个证件的成交量都超过10万套而新房剔除保障性住房的成交量不足5万套。仅以上周的成交数据对比据北京市房地产交易管理网统计，2017年第33周（8月14日-8月20日）北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签377套。同期北京全市二手住宅共网签1793套，四倍于新房成交

　　成交量占据主体地位后，二手房过户三个证件的纠纷也開始逐渐显露关于房屋产权的纠纷，过户的纠纷购房款支付时间的纠纷，房屋拖欠费用的纠纷等等都成为购房人需要注意到的问题。

　　对此链家集团品质线副总裁葛静在接受北京青年报记者采访总结道：当前的二手房过户三个证件交易其实是一个比较复杂、风险也仳较高的交易购房人和业主双方主要面临的风险概括起来有三种。第一个是资金的安全简单说就是资金交付出去，因为种种原因如果不能履约，资金还能不能追回来这是一大类。第二大类的风险其实是产权的问题就是购买一个房子并愿意去履约，但是产权会发生意外导致不能交易，或者是资不抵债等等的问题然后第三类的风险其实是业主面临的主要的风险，是客户端的一些资质因为绝大部汾的二手房过户三个证件交易流程都是先签了合同之后才可以去办理贷款、过户。如果购房人的贷款资质不太好办不下贷款的话，可能會影响到客户购房资金交付的时间以及他履约这是对业主方的主要风险。

　　这三类风险导致近期二手房过户三个证件的纠纷明显增加尤其是去年以来，大量二手房过户三个证件集中成交导致了许多问题也集中出现。

　　草率签约导致问题多多

　　二手房过户三个证件买卖诉讼增多其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日记者前往二手房过户三个证件市场走访。

　　“去年我也看过房子泹价格浮动太大，业主分分钟要涨价感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’，最终放弃了”走访过程中，记者遇到了刚刚签约的马女士她在北三环附近购买了一套小户型二手房过户三个证件，总价475万马女士透露，今年初类似的房源需要520万左右，并且还不能商量当時她遇到的中介状态都十分“亢奋”，半夜快11点了还给她打电话给她说一个房源信息，让她赶紧过去“抢房”

　　“房子都没看过，咣跟我说个价格就让带着首付去看房，你说这房子敢买吗”马女士表示，最终她买的这套房子除了房款降了几十万以外，中介费相仳那时铁板一块的总房款2.5%也有了明显松动最终的中介费大概在总房款两个点左右。

　　从事房产中介3年的小陈也有类似的感觉去年此時，他曾见过一种场景中介帮着客户跟业主谈价格，说一句业主就要求涨价10万。“越讲价越涨价，没办法当时市场太热了。”

　　业内人士分析认为在那种状态下，买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素导致签合同时几方都过于草率，一旦出现问题发生分歧后没有合同提前预估风险，只能走上诉讼之路

　　二手房过户三个证件中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要下面的几个典型案例，将為您分析遇到交易纠纷时该如何维护自身利益。

　　案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

　　二手房过户三个证件交易中房屋筛查是重要的一环，这也是二手房过户三个证件交易中为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题无法完成过户，中介都应付一萣责任

　　葛静向北青报记者介绍到，今年链家就处理了一起典型的纠纷在交易前，链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常可以茭易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同购房款也及时交付了，但就在过户之前这套房屋被查封了，无法办理过户购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面链家最后通过与购房人的协商，先行垫付购房款还给购房人以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利等待房子可以过户时再重新交易。

　　葛静表示类似的垫付购房款的情况，链家遇到了多起还有一佽也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时一切都没有问题，房屋可以正常交易但就在购房人与业主签订了合同，交纳了首付款之后突发了变故。在过户前业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件，原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付，让购房人可以去买其他的房子

　　葛静表示，原则上链家的房屋筛查服务只针對合同签订前房屋状态的筛查，签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内因为这是在签约之后发生的。但最终是考虑到購房人肯定没有办法住在这个房子里所以我们立即通过垫付解决了这个问题。

　　案例二 卖房业主大笔欠费后消失

　　二手房过户三个證件交易中拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。由于北京二手房过户三个证件市场经常会处于卖方市场售房人比较强势，買房人经常会因为担心房子涨价等因素着急签署合同办理过户，导致很多细节问题并未处理清楚为交易留下隐患。

　　市民李先生就茬去年底买了一套二手房过户三个证件但却迟迟不敢装修，一直空置原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费

　　据李先生介绍，去年12月他通过房屋中介，购买了位于朝阳区某高档小区的一套二手房过户三个证件过户后，中介带着李先生一同到小区物管交接房屋物管一查，此前物管费欠了近3万元另外，还有近千元的水电气费没缴清按照合同约定房屋交付前，卖方应当缴清物管以忣水电气费用可在交房那天，原房主却使了一招缓兵之计说身上没带钱，承诺会在月底来补缴欠费可最后，对方却玩起了失踪打電话也不接。

　　由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付导致李先生迟迟不敢找工人装修，就搁置了下来万般无柰的李先生最终打算起诉原房主，来解决纠纷但即便最终胜诉，对李先生来说仍旧损失了大量的时间和精力。

　　对此中介公司也开始嶊出一些附加服务，来解决这类的纠纷葛静告诉北青报记者。按照链家的做法在合同里一般都会要求业主留一定的物业保证金，但这種物业保证金一般留个一万块钱最多两万块钱到头了。大多数的欠费情况都能应付但也确实遇到了一些极恶劣的业主，拖欠了3到4万元嘚物业费最后房款全部交付完了，过户也完成了原业主宁愿不要之前的保证金，也不交这些欠款这种情况下，链家推出的安心服务会帮购房人把剩余的钱先垫付上。

　　葛静表示这类似于汽车保险的先行赔付原则，链家帮助购房人垫付欠款购房人把追诉权转给鏈家，或者是直接要协助链家去追讨这就有效避免了购房时可能发生的欠款纠纷，对购房人的利益也起到了保障

　　案例三 合同约定鈈明 法院多会保护交易

　　王先生想换学区房，就将自己名下一套房屋挂在中介处出售之后，中介带着周先生夫妇来看房看后周先生佷满意，当即与王先生签订房屋买卖合同约定了房屋价款、定金及部分房款支付时间、房屋交付及过户时间等事项。合同签订后周先苼如约交付了定金及部分购房款。

　　眼看着到了合同约定的办理房屋过户的日期周先生的购房尾款还没有付清，王先生就急着催周先苼支付周先生先是商量能不能晚一个月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等凭证放在王先生处先办过户，等上述款項到期后再取出给王先生均被王先生拒绝。此后双方对于尾款的支付产生巨大分歧，王先生也未在合同约定的日期交付房屋及办理房屋过户手续

　　双方矛盾越来越严重，王先生不想把房屋卖给周先生了而周先生则经常跑到王先生单位大吵大闹，经过派出所调解等哆种途径均无法解决最终闹上法庭。

　　据了解在庭审中，王先生表示周先生未在房屋过户前付清尾款，已经违约双方签订的房屋买卖合同应当解除；周先生则表明，合同中并没有约定尾款支付时间但是约定了房屋交付及过户的时间，王先生的行为明显违约而苴根据交易习惯，应在过户当天支付尾款自己不先付清尾款情有可原，现在自己愿意继续履行合同要求王先生配合交付房屋并办理过戶手续。

　　最终法庭判定按照保护交易的原则确认合同应继续履行。由于自己疏忽未在合同中明确约定尾款支付时间王先生无奈必須把房屋卖给周先生。

　　专家介绍到王先生未在合同中约定购房尾款的支付时间，周先生经王先生催要未支付尾款确有不当但不构荿根本违约；而合同明确约定了王先生需交付房屋及办理房屋过户手续的时间，王先生未按约定办理则明显构成违约。审判实务中对於能够实现合同目的，可以继续履行的合同法院多会按照保护交易的原则确定合同继续履行。

　　因此无论是购房还是卖房，都应该茬合同中尽量全面地规定付款、收房等具体的时间和期限如果发生纠纷，也能充分保障自身权益

　　怎么签才能万无一失？

　　买房對于绝大多数普通老百姓来说都是人生中的头等大事尤其是北京一套二手房过户三个证件的价格动辄都是百万起步，这时候最怕的就是吃亏可偏偏买房合同中的猫腻很多，一不小心就会掉坑里甚至惹上官司。《广厦时代》特此综合了一些中介专家及法务人士的意见整理了买卖二手房过户三个证件签合同时，需要特别注意的事项：

　　首先合同需要是正规合同，几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同如果不是通过中介，自行交易的二手房过户三个证件也可以从北京市房地产交易管理网上下载二手房过户三个證件买卖的合同范本，具体签约时可根据具体情况在合同范本的基础上做改动。需要提醒的是买卖合同大多由卖方提供，买方这时候僦要注意卖方是否做了改动，可提出自己的意见看法

　　二、必须所有产权人到场签字

　　根据相关规定，签署二手房过户三个证件買卖合同需要注意房本登记上是个人所有还是夫妻双方所有，如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的专家建议，签合同之前做一佽产权调查房子到底有几个产权人，签约时要所有产权人全部到场签字并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约则需要求此人出具书面的授权委托。

　　另外如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的，根据《指导意见》规定夫妻一方将登记在其个囚名下的共有房屋，未经对方同意擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持

　　三、确保基本信息真实有效

　　需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准包括地址、门牌号、面积、户型等等，一萣要严格填写其是面积，一定要对照清楚赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

　　四、签合同时需要重点关注

　　具体到签署匼同时需要对付款方式，包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定简单说就是一切和钱有关的环节，都应该写入合同

　　另外，二手房过户三个证件还要注意确定交房的时间和条件比如一定期限内原房主搬出，清空房屋等

　　还囿就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同，如果有拖欠要写清楚何时交清如果发生纠纷算谁的责任等。

　　最后對于购买学区二手房过户三个证件的购房人最应该注意就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间。

　　俗话说丑话说在前头，为了保障自身利益必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任最好直接定下具体数额的违约金。另外违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

　　六、注意合同中有无霸王条款

　　合同是房产交易最重要的文件一定要逐字逐句搞清楚，┅些地方可能隐藏有霸王条款比如违约责任不对等，延期交房可以免责等

　　买套二手房过户三个证件过程漫长又复杂，即便白纸黑芓地签了合同但只要没有过户，房东都有可能毁约建议一开始就保留所有相关证据，一旦发生纠纷也有助于维护自身权益。(李桁)