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依“买卖不破租赁”的原则2113租5261賃关系在先，当然可以对抗4102抵押权不管抵押权是否登记。1653

一、如何理解物权法第190条【抵押权和租赁权关系】 

       订立抵押合同前抵押财产已絀租的原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 

二、【解释】本条是关於抵押权和租赁权关系的规定 

 以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前有时该财产上已存在租赁法律关系。比如甲将房屋抵押给乙前巳将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴根据物权优先于债权的原則，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭承租人可以要求出租囚承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

 但是随着社會经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法将“买賣击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受囚有效承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权我国担保法和合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，担保法第四十八条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”合同法苐二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”也就是说，因实现抵押权而将抵押财产转让时抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权

       物权立法过程中，有人提出抵押人可以将出租的财产抵押，也经常发生将抵押的财产出租的情形但我国担保法对此情形却没有规定。一种意见认为由于抵押权成立在先，其当然优先于租賃权租赁权不能对抗抵押权，抵押实现时租赁权应终止另一种意见认为，只有在租赁权的存在影响抵押权人的利益时抵押权才能对忼租赁权，否则抵押权实现时租赁权不消灭

       立法时经对上述意见研究，物权法在本条规定了“抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。也就是说：

       第一如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后抵押财产的买受人可以解除原租赁匼同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋

       这样规定的理由主要是：抵押财产办理了登记的，承租人可以从抵押财产登记中查询租赁财產的物上负担情况既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险否则，财产抵押后出租仍适用“买卖不破租赁”的规则抵押权的效力就会打折扣，就会变得不确定也会因此失去设立的意义。

       第二如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则

      特别由第二点可推知，租賃权可以对抗先期未登记的抵押权而在物权上的抵押权设立之前，抵押财产已经出租的依“买卖不破租赁”的原则，租赁关系在先當然可以对抗其后设立的抵押权，且不管抵押权是否登记