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【私房拆迁】私房部分继承人与动迁组签订的拆迁协议无效
上海市虹口区人民&民事判决书&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(2010)虹民(行)初字第37号&&&&&原告李A，女，1&934年1月29日出生，汉族，住上海市周家嘴路##弄##室。&&&&&委托代理人李#，女，住上海市北海宁路##室。&&&&&被告上海C有限公司，住所地上海市虹口区临平路13&3弄##号。&&&&&法定代表人许诚新，该公司董事长。&&&&&委托代理人陈#，男，上海##(集团)动拆迁实业有限公司职员。&&&&&委托代理人赵#，女，上海##(集团)动拆迁实业有限公司职员。&&&&&被告李D，男，1&946年8&月&2&8日出生，汉族，住上海市瑞虹路###号乙。&&&&&委托代理人伏某，女，住址同上。&&&&&被告李E，男，日出生，汉族，住上海市瑞虹路###号。&&&&&第三人李F，女，196&0年10月24日出生，汉族，住上海市杨浦区开鲁路###号##室。&&&&&第三人李J，女，日出生，汉族，住上海市黄浦区人民路###号。&&&&&李F、李J的委托代理人陈##，上海市虹口区##法律服务所法律工作者。&&&&&李J的委托代理人吴##（李J丈夫），男，住址同李J。&&&&&第三人李H，女，196&8年2&月27日出生，汉族，住上海市瑞虹路###号。&&&&&第三人嵇K，男，1&96&3年11月3&0日出生，汉族，住上海市闸北区宝山路###号。&&&&&第三人嵇M，女，19&7&0年4月2&2日出生，汉族．住上海市黄浦区学院路###号。&&&&&第三人嵇N，男，1&972年11月l&2日出生，汉族，住上海市闵行区航华一村###号&&&&&嵇K、嵇N、嵇N的委托代理人许##，上海###事务所。&&&&&第三人李W，男，1&9&52年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县####路##号。&&&&&委托代理人王建功，上海薛廷尧事务所。&&&&&原告李A与被告上海C有限公司（以下简称C）、李E、李D房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，因李F、李J、李H、嵇&宏伟、嵇M、嵇N、永安与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李A及其委托代理人李群，被告C的委托代理人陈#、赵#，被告李D及其委托代理人伏某，被告李E，第三人李F、李J及其委托代理人陈#，第三人李H，第三人嵇K、嵇M、嵇N的委托代理人许##，第三人李W的委托代理人王建功到庭参加。本案现已审理终结。&&&&&原告诉称：其系本市瑞虹路##弄#号私房共有人之一，被告C在未与原告有任何沟通的情况下，擅自与被告李E、李D签订了房屋拆迁安置补偿协议，该行为严重侵犯了原告的合法权益，违背了相关法律规定。现请求判决被告C与被告李E、李D签订的房屋拆迁安置补偿协议无效。&&&&&被告C辩称：其是和该户的共有人签订的协议，原告的利益在协议中已经得到了保障，原告应与其他共有人协商配动迁利益。对原告的请求，被告C不能接受。&&&&&被告李E辩称：其只是对其享有的部和被告C达成了协议，被告C承诺给予其三套房屋和部货币，故对其他部同意原告无效的主张，对给予其妄量的部要求保留。&&&&&被告李D辩称：该房屋甲和乙两部，其享有的部属乙房屋，被告C与其签订的协议，应属乙房屋部，现其要求货币补偿的愿望得到了满足，故不同意原告要求确认合同无效的请求，另外，第三人李W作出过放弃房屋继承权的声明，并经公证部门公证。&&&&&第三人李F述称：其与李H、李E系姐妹、姐弟关系，父母去世后，四人为继承父母遗留的本市瑞虹路##弄#号甲房屋，由判决确认李E继承房屋的50%，三姐妹继承房屋的5&0%。故被告C将甲乙两幢产权人不同的房屋，作一份房屋拆迁安置补偿协议签订，该协议侵犯了甲房屋产权人的权益，依法应确认无效。&&&&&第三人李H述称：其和弟弟李E居住在本市瑞虹路##弄#号甲房屋，其同意李E的辩称意见。&&&&&第三人嵇K、嵇M、嵇N述称：该房屋甲乙产权的民事判决，是对其他产权人利益的侵害，因瑞虹路##弄#号房屋的继承人不仅是&李F、李J等人，还包括第三人嵇K、嵇M、嵇N等其他继承人，在该三人未明确表示放弃继承权时，直接将房屋成甲乙两个产权人，该民事判决违反继承法的相关规定。被告C据此签订的协议，也未征求该三位第三人的安置方案，同意原告要求确认协议无效的主张。&&&&&第三人李W述称：被告李D称其放弃继承权，但该放弃继承的声明在前，房屋翻建和颁发土地使用证在后，新颁发的土地使用证上记载了第三人李W系土地使用人之一。故该放弃继承权的公证不具有法律效力，同意原告要求确认协议无效的诉称意见。&&&&&经审理查明：原告系本市瑞虹路##弄#号私房共有人之一。2&009年11月2日，被告C取得沪虹房管拆许字(2009)第6―4号拆迁许可证，对原告共有的房屋所在地房屋实施拆迁。该被拆迁房屋颁发土地使用证时间为月2&7日，土地使用人为原告母亲刘##、李##、李D、李W李##及原告李A，土地使用面积为52平方米。1967年及1988年，该房屋曾两次进行翻建，1988年翻建后，层高为三层。李##和李D携家眷别居住在各自翻建的房屋内，母亲刘##随李D居住。李##居住的房屋门牌号为瑞虹路##弄#号甲，但无登记，李D居住的房屋则为5号乙，户口薄上有登记。而被告C提供了其邻居朱某的住户登记，门牌号则是5号甲，故认为5号甲是李#自立门户后方便称呼。翻建房屋时李#夫妇持有“房屋修建施工许可证”，还递交了地租费收据。李D称其也有，递交了其居住部缴纳土地使用费的收据，但未能提供翻建执照。1&993年，原告母亲刘##去世，其子女未对房屋进行遗产配。年，李#夫妇病故，2&003年及2008年李##夫妇又相继病故。李#育有四个子女，即第三人李F、李J、李H、李E，李##育有三个子女，即第三人嵇、嵇M、嵇N。2003年4月，李#女儿李F、李J起诉李H、李E，要求继承父母遗留的本市瑞虹路##弄#号甲私房，其起诉依据为房屋翻建执照上记名的申请人为父李#、母秦玉香。一审判决后，李E提起上诉，经二审审理后判决，李F、李J、李H享有5号甲私房50%的份额，李E亦享有5号甲私房50%的份额。第三人嵇K、嵇宏稚、嵇N及第三人李W均称，无人通知其参加该继承。原告诉争的被拆迁房屋系一证三户，5号甲居住了李E一家三口及姐姐李H，5号乙有两本户口簿，别是李D一家三口及李W之子李佳、李W妻子卢佩兰、孙李宇轩。原告及第三人嵇K、嵇M、嵇N等户口及居住均不在被拆迁房屋。日，被告C别与该户李D、李E洽谈房屋拆迁补偿事宜，该地块的房屋拆迁，被告C启用”套型保底“的新政策。经协商，双方达成了协议，协议认定该房屋建筑面积166平方米，约定给予该户的补偿款及各类补贴合计为4,808,152.60元，该户在签订协议时要求购买异地配套商品房，&&&&&被告C提供了上海市闵行区浦连路439弄2&3幢##号##室、##室，上海市宝山区顾村7栋单元###室，上海市浦东新区海鸣路98弄##号###室四套房屋，该四套房屋总价值1,630,375.60元，扣除房款后，被告C还应支付该户货币补偿款3，177,777.07元。但李D称，其与被告C商谈的是自己的份额，选择货币补偿，应获补偿款229万元，四套房屋中本市浦东新区海鸣路98弄##号##室的房屋是给李W之子李#的；李E亦称，除该套房屋给李W之子李#外，另三套房屋是给其安置的，扣除房款后，尚有部货币也是归其所有。协议确定李D、李E为“乙方”代理人，而“乙方”则为1993年去世的“刘##等人”，但“刘##等人“并无授权委托书给李D、李E。对签订订协议的过程和内容，其他共有人均未参与，也未接到签订协议的通知。事后，李D、李E携家迁出被拆迁房屋，房屋遂被拆除。原告得知该房屋被拆除，但却未获补偿，遂与被告C交涉，被告C据此停止发放货币补偿款和办理配套商品房的入户手续。原告因交涉未果，逐起诉至本院。&&&&&上述事实，由原、被告、第三人提供的证据及庭审笔录、谈话笔录为证。&&&&&本院认为：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，房屋拆迁补偿系以户为单位进行，由房屋产权人、承租人代表该户拆迁人签订协议。产权人、承租人因故不能亲自签订协议的，可以书面形式委托他人代为签订协议。&&本案被拆迁房屋系私房，因共有人众多，被告C应主动联系共有人共同协商房屋拆迁事宜，或敦促众共有人推举签约代表，但被告C仅与两位共有人协商安置事宜，且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下，擅自与李D、李E签订了协议。在协议书的书写上，被告C将于1993年即已故去的刘##作为委托人，李D、李E作为“代理人”，该自创的代理行为没有任何法律效力，李D、李E的签约行为只能代表其本人。同时，被告C在该被拆迁房屋权属尚未明确的前提下，草率与部共有人在无委托书情况下签订协议，该行为严重违反法律规定，故李D、李E在无其他共有人授权的情况下与被告C签订的协议，依法应确认无效。鉴于该基地的房屋拆迁许可尚在有效期内，动迁工作尚未结束，原告等共有人应与被告C进行协商补偿安置方案，如协商成功，双方依法签订房屋安置协议，如无法达成安置协议，双方均可仲裁机构申请裁决，如对裁决不服，还可在法定期限内依法提出。据此，依照中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：&&&&&确认被告C有限公司与被告李E、李D于2&01&0年2月6日签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。&&&&&本案受理费8&0元由被告上海C有限公司负担。&&&&&如不服本判决．可在接到到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民。&审&&判&&&长&&&陆文鸿&审&&判&&&员&&&吴宪刚&代理人审判员：邱&&莉&二0一0年九月二十一日&书&&记&&员&&&&袁坚.
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在动迁协议签订前，已经被动迁组停水停电了，动迁组的这种行为算不算违法，我们该如何维护自己的合法权益
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在动迁协议签订前，已经被动迁组停水停电了，动迁组的这种行为算不算违法，我们该如何维护自己的合法权益
拆迁条例规定不得停水停电的方式强拆，可起诉停水停电的部门。
在动迁协议签订前,已经被动迁组停水停电了,动迁组的这种行为算不算违法,我们该如何维护自己的合法权益：
拆迁条例规定不得停水停电的方式强拆,可起诉停水停电的部门。
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签过拆迁协议后,去买房算首套房吗? 两个月前签了拆迁协议,目前拆迁款已发放,不过目前还住在这个拆迁：
在房管局不算,在银行贷款就是按首套房。
别人就是要你没法生活,赶紧滚蛋!这些人没一个好东西。普通老百姓闹不过别人。只能老老实实拿点钱走人。
不可以,法律有规定,对于搬迁有困难的住户,不许停水停电停气
他们都是流氓,与他们勾结的全是什么人你知道,你斗不过他们,适可而止,除非你爹是市长
开发商的本事很大,一般人干不了这个,他们把各政府部门都打通关系了,一般的是没有人管这事的。
何必呢,一定要做钉子户?
这样大的问题,请委托当地律师解决。 电、水、热,是相应公司承担的供应业务。他们没有做到正常供应,应该...
算。用水,用电是最基本的生活保障,如果强行停水停电是不人道的,是强制拆迁的范围之内。 但是……一般来...
报警这个也没用,你就报道给记者,小地方的不给报导的话你就找大点的
法律并未直接明文规定不可以停水停电,但是如因停水停电导致当事人遭受损失的,属于侵犯他人合法权益的侵权...私房拆迁，因动迁组误导已签下调解协议，请问能否申请无效？ - 法律快车法律咨询
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私房拆迁，因动迁组误导已签下调解协议，请问能否申请无效？
虹口区一老宅动迁，私房，产权人已过世，其配偶在世，另有四个子女，其中一儿子户口在老宅。动迁组中的调解律师说房屋补偿方案中被征收房屋奖励与补贴金额（包括居住房屋装潢补贴、居住房屋搬迁费、居住房屋家用设施移装费、居住房屋签约面积奖、无不予认定建筑面积残值补偿和签约比例奖）全归有户口的人所有，与其他继承人无关。因此调解当天就签下调解分配协议，但实际情况是此处老宅已近二十年无人居住，长期以出租为主。现回头想来那所谓的律师有偏帮之嫌，如何才能进行重新分配，是否一定要诉讼解决？另外，动迁组所说的分配方案是否合法？
律师回复区
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一旦签字，要推翻有难度
不合法，应该根据所有继承人根据产权的份额分配！
需要起诉。。
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免费问律师拆迁协议起纠纷，该打什么官司？-光明日报-光明网
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&& 往期回顾 & && &
拆迁协议起纠纷，该打什么官司？
漫画：袁昕/绘
明确诉讼类型对房屋征收部门和被征收人同样重要。图为北京一处待拆迁的胡同。CFP
&&&&拆迁的话题总是引人关注。
&&&&日，国务院公布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称“征收补偿条例”），取代了长期以来备受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》，迄今已两年多。
&&&&征收补偿条例理顺了与拆迁有关的法律关系，然而，补偿协议的性质在实践中却引发了争议。条例第25条规定，房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房等事项订立补偿协议。一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
&&&&“但条例没有写明提起的诉讼是行政诉讼还是民事诉讼，实践中就产生了一些争议，有的地方作为行政案件受理，有的地方作为民事案件受理。现在面临越来越多这种诉讼，从理论上加以澄清，实践中加以明确，这是非常必要的。”中国政法大学副校长、中国行政法学研究会会长马怀德在日前举行的行政法学研究会专题研讨会上表示。
&&&&条例的规定究竟应该如何理解？补偿协议引发的纠纷，应该适用于哪类诉讼？专家学者们对此进行了深入探讨。
行政官司，还是民事官司？
&&&&征收补偿条例中“可以依法提起诉讼”的模糊概念，无论是在理论界还是在实务界，都引起了广泛争论。
&&&&北京市高级人民法院行政庭庭长程琥介绍说，在这个条例实施前，拆迁人与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议属于民事合同性质，发生纠纷可依法向法院提起民事诉讼，这是很明确的。而在条例实施后，反而变得不明确了。
&&&&“根据条例的规定，房屋征收部门与被征收人订立的补偿协议，涉及协议一方当事人是政府部门，另一方当事人是被征收人，这是不平等主体之间签订的协议，因此，作为行政合同走行政诉讼应当更符合协议的公益性质。”程琥认为。
&&&&国务院法制办行政复议司副司长方军则表示，单从文字上来理解，更多的是指民事诉讼。“我们习惯上说民事诉讼的时候经常说‘诉讼’，需要说清楚的时候说行政复议、行政诉讼。按照这个道理来讲，指的是民事诉讼比较符合我们一贯立法的逻辑。”
&&&&不过，他也承认，补偿协议通常带有公权性质，以民事诉讼来救济，的确对老百姓不太有利。
&&&&实际上，在目前的审判实践中，行政和民事两种诉讼形式都有。被征收人对补偿协议不服的以行政诉讼为主，也就是“民告官”；被征收人不履行协议约定义务时，房屋征收部门多以民事诉讼提起诉讼。
&&&&对此，中国人民大学法学院教授莫于川建议，可以由起诉方来自行选择使用何种诉讼。
&&&&“我的意见是，优先行政诉讼，不排除民事诉讼。为什么？民事诉讼在补偿等问题上更充分一点，而行政诉讼的好处是举证有利于某一方。我们要把更多的选择权留给诉讼参与人，假设我们通过司法解释做出规范化选择的话，应该考虑到有利于被征收人这样一种倾向性来加以规定，同时也还要留下一定的空间。”莫于川说。
&&&&但程琥坦言，基于起诉人的不同而作为行政或者民事两种不同性质的案件处理，这不仅涉及到法院内部的分工，还容易导致裁判标准的不统一，在实践操作中也会产生混乱。
设立民事、行政混合审判庭？
&&&&究竟应该是作为行政诉讼还是民事诉讼，马怀德认为，不应单独看征收补偿条例的规定，还要往后看，从彻底解决纠纷的角度来看。
&&&&“这个补偿协议，其实是以合同形式体现的行政决定。”马怀德说：“所以从协议有争议一开始就纳入行政诉讼，有利于彻底解决纠纷。”
&&&&程琥对此表示赞同，他说：“把协议纠纷作为民事案件，在实践中确实也遇到一些问题。补偿标准有争议走的是行政诉讼，后面作出决定的也是行政诉讼，中间协议纠纷却按民事案件处理，实际上不利于纠纷的解决。”
&&&&中国政法大学法学院院长薛刚凌也不赞成通过民事诉讼来解决。“按民事诉讼处理，有一个非常大的弊端，就是耗时太长。从民事诉讼、行政诉讼的期限来讲，行政诉讼要短得多。民事诉讼耗时太长，涉及公共利益的工程不能就这样拖着。因此，从公共利益的角度来讲，肯定是行政合同。”
&&&&中国政法大学终身教授、中国行政法学研究会名誉会长应松年还提出了一个解决路径：建立民事、行政混合的审判庭，这个法庭既可办民事案件，又可以办行政案件，尤其是有交叉的案件都交给这个庭来审。
&&&&“不能因为法院内部的分工问题而让老百姓受累。既然内部有争议，干脆就划到一起去。因为民庭和行政庭这两个庭是有区别的，行政庭的法官更多地是替老百姓考虑，让行政机关承担更多的义务，而民庭的法官主张平等主体，因此，让民庭的人来审，可能老百姓会更吃亏一点。”应松年说。
不只“民告官”，也要允许“官告民”？
&&&&如果把所有因补偿协议引发的官司都纳入到行政诉讼范畴，就不得不面临行政诉讼只能“民告官”，而不能“官告民”的问题。
&&&&“我国目前的行政诉讼制度是建立在‘民告官’基础上的，行政机关只能当被告，不能当原告。如果允许‘官告民’，势必需要修改现行行政诉讼法。”程琥说。
&&&&长期以来，在拆迁过程中，作为被征收人的普通老百姓相对于房屋征收部门来说，是弱的一方，法律规定中也更多地倾向于保护弱的一方，也就是“民告官”中的“民”。但近年来，随着房价的不断上涨，政府遭遇被征收人拒不履行协议的情况也偶有发生。
&&&&有专家提出，房屋征收部门对协议不服提起诉讼的可以按行政非诉案件处理。但这种观点的不足之处在于征收补偿条例明确规定双方都能依法提起诉讼，按非诉案件处理却只赋予被征收人诉权，剥夺了房屋征收部门的诉权。
&&&&“从未来修改行政诉讼法的可能性来讲，‘官告民’将在国内大量存在，这也是符合我国立法发展规律的。因此，从长远眼光来看，我建议把‘官告民’写进行政诉讼法中。可以借助这个条例的修改，在‘官告民’问题上有所突破。”薛刚凌表示。
&&&&马怀德认为，解决问题的出路无非是三条：第一，修改行政诉讼法，将“官告民”类型的诉讼纳入其中；第二，修改征收补偿条例，增加一款规定，被征收人不履行补偿协议，房屋征收机关可以直接作出补偿决定；第三，制定有关房屋征收补偿协议诉讼的司法解释，将其明确为行政案件，并对此类案件受理、审理方式作出具体规定。（本报记者&殷泓）
民事官司与行政官司
&&&&民事官司，是平等主体之间因财产关系、人身关系引发的纠纷。民事诉讼的主体、客体和诉讼标的都相对宽泛，无论诉前、诉中还是诉后，当事人的地位和身份始终平等，双方具有对等的举证责任，即“谁主张，谁举证”。按照普通程序审理的一审民事案件，审理期限为6个月，经过批准后可以延长两次。
&&&&行政官司，又称“民告官”，是公民或者法人认为行政机关及其工作人员的具体行政行为侵犯了自身合法权益而提起的诉讼。按照我国行政诉讼法的规定，行政官司的原告只能是“民”，被告只能是“官”，客体只能是因行政争议引起的行政法律关系。行政诉讼中主要由被告承担举证责任，证明其行为是否具有合法性。行政诉讼的一审期限较短，只有3个月。
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