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小区的停车位能够对外出售吗？
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近年来，随着城市居民个人拥有私家车数量的逐步增多，在新建住宅小区时为方便居民的生活，将停车场库的建设作为公共配套设施之一，纳入了住宅小区的建设规划设计。然而，作为小区配套设施的停车位能否向小区居民以外的人出售或租赁，本文就将关于这方面的内容经过整理后作如下阐述，希望能够解答您的疑惑。首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属产权人，尚未出售的停车位收益应属开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。&其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。住宅小区的停车位与一般的商业停车位相比有其特殊性，表现在1、住宅小区的停车位是作为配套设施用房纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主题建筑来说，具有一定的附属性和非独立性。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。2、按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应。在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的，开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。也就是说，规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，再直接一点说，这些停车位是供住宅小区内的居民使用的。可见，住宅小区停车位具有规划性和专用性。即使开发商作为所有权人时，也无权因小区业主暂时无力购买或不需购买停车位而擅自将多余车位对外出售。&最后，要妥善解决所有权和小区业主专用权之间的关系。从上述的分析可知，住宅小区停车位建设的宗旨是为住宅小区内的全体业主提供停车服务的。居民一旦购买了小区内房屋便当然享有小区内所有配套设施的使用权，而且该使用权自始至终归全体业主共同使用，与其所有权归属并无直接关系，这一点是必须肯定的。那么，住宅小区的停车位到底能否对外出售或租赁呢？笔者个人认为应针对案例，根据住宅小区停车位所有权归属的不同做出具体分析：1、停车位的所有权属于全体业主时，开发公司和业主均无权出售停车位，即使是对外出租停车位的长期使用权也应经过全体业主的同意，收益用于小区停车位的维护、管理基金。2、停车位的所有权属于开发公司时，开发公司的所有权与小区业主的专用权可能会发生矛盾，开发公司认为既然小区内业主不购买特定的停车位，作为所有权人便有权对外出售多余停车位；业主则认为开发商的行为侵犯了小区住户的专用权，一旦将来拥有私家车，将面临无处停车的境地，而为小区规划的停车位早已被“外人”买走。为避免此类尴尬局面的出现，就要求开发公司在处分住宅小区内的停车位时受到相应的限制，也即处分行为不得侵害小区住户的合法权益。开发商将车位卖给小区之外的人侵害了小区内业主的权利。根据国务院制定的《》第六条规定：“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：”其中第（八）项规定：“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。而建设部《销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积……”显然，车库属于物业共用部位的一部分，业主对其使用情况享有知情权和监督权，就是说开发商如果向非业主出售车位，事先应征得业主大会的同意。小区外的人不是业主，当然也不能随意购买专属于业主的物业共用部位内的设施和场地。因此，《物业管理条例》第27条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。这实际上规定了开发商无权擅自向小区外的非业主出售车位，而只有业主大会才有权作出决定，否则，就是侵害了业主的利益。《物业管理条例》第58条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。能不能将小区的停车位对外出售？相信看了小编整理的内容能够给您一个满意的答复，欢迎大家浏览，谢谢。
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小区车位卖完了 业主车辆还能开进车库吗
-& 11:14:44来源：东莞时报 周素琼
[摘要]目前，东莞各个小区都有不同程度的停车难问题 律师：物业规范停车的做法并未损害业主权益 东莞时间网讯 家里有两辆私家车的南城居民蔡先生，最近为停车问题伤透了脑筋。原来，停车位越来越紧张，蔡先生所居住的 ......
目前，东莞各个小区都有不同程度的停车难问题律师：物业规范停车的做法并未损害业主权益东莞时间网讯&家里有两辆私家车的南城居民蔡先生，最近为停车问题伤透了脑筋。原来，停车位越来越紧张，蔡先生所居住的小区物业为了整顿地下车库的乱停车现象，开始限制临时进场的车辆进入。也就是说，在一户只能购买一个产权车位的小区，车位一旦售罄，另一辆车想要临时进入，就变得非常困难了。记者了解到，蔡先生所居住的小区，物业共设置了30个临时停车位，一旦超过30辆临时车辆进入小区后，没有购买车位的业主将无法将车开进地下车库了。临时车辆进车库该不该限记者向蔡先生了解到，他所居住的南城某小区的产权车位及人防工程车位在去年底售罄，因为车位比低于1:1，一到深夜，地下车位的过道也都停满了车。今年开始，为了管理小区地下车库的乱停乱放问题，小区物业每天仅放行少量的临时车辆进入。“可临时停入的车辆数量受限，比如业主的朋友来访，家具公司送货，雨天进入车库接送孩子等等，就受到了困扰。”蔡先生说，开发商提供的车位不足，造成了今日的不便，所以他认为物业并不能限制临时车辆的进入。不过，小区内一些有车位的业主则不认同蔡先生的想法，他们非常支持物业的做法，因为临时车辆进入地下车库后随意停放，导致他们出行非常不便。像蔡先生一样没有车位的业主则觉得自己居住于此，自由出行的权益受到损害。规范停车的做法值得提倡物业这样限制临时车辆进入的做法合规吗？广东臻善律师事务所邝子光律师告诉记者，按照《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。他说，按照《东莞市规划管理技术管理规定》第五十八条规定中显示，各类建设工程配建停车位应符合规定。其中，住宅的小型汽车配建车位数应达到0.5-0.8。小区车位配置没有明文规定必须达到1:1，小区物业公司对车位有管理义务，确保小区车库停车规范，避免乱停乱放造成管理不当。他认为，蔡先生所在的小区物业的这种做法并未损害到其他业主的权益。
责任编辑：黄嘉怡
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车库能否卖给非小区业主
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　　开发商到底能不能将有产权证的车库卖给非小区的业主?根据去年出台的《杭州市住宅区配套建设暂行规定》，这是不允许的。但就在最近的一次车库销售纠纷中，此事却引起了律师的质疑……　　推荐阅读：　　房产证纠纷　　房产证纠纷该怎么解决　　房产证办理常见纠纷及解决&　　[起因]车库能否办出产权证　　今年3月，杭州一楼盘拿到了预售证，这其中包括28个地上车库，这些车库是能办出产权证的，由于车库几乎是临街的，这也让不少投资者相当看好。他们都打着这样的算盘：把车库买下来，然后变更用途破墙开店。来自富阳的张先生正是抱着这样的目的，一口气买下该小区的两个位置相当不错的车库，每个车库的售价是13万元。张先生先交了10万块钱的定金。　　如果张先生是小区的业主，他的这次购买车库的行为不会引起事后如此大的反响，但是他并不打算购买小区的住宅或商铺，也就是说，他并不是这个小区的业主。　　有人提出：张先生的行为违反了去年出台的《杭州市住宅区配套建设暂行规定》(杭政办2005一号文件)，根据该规定，小区内的车库只能卖给小区内的业主。　　有鉴于此事可能会出现的后果，在车库的销售合同中，开发商增加了一些补充协议，在协议中，开发商事先说明，如果张先生不购买商铺的话，有可能会因为违反了杭政办2005一号文件，购买的车库将办不出产权证。　　对这样的销售合同，张先生显然是不满意的，因此迟迟没有来签约。之后，事情闹到了法院。“既然付了定金，就应该能够办出产权证。”张先生认为。现在开发商已经在销售合同中表示，可能会无法办出产权证，因此以开发商违约为由，要求开发商根据定金合同，双倍退还定金。　　法院认为，开发商既然已经取得了预售证，因此从法律的角度上说，就表示开发商销售的所有手续都已完备，符合了《商品房预售管理办法》，销售车库没有任何法律的问题，本着照顾弱势一方的态度，法院建议庭外和解，开发商除退还张先生的十万元定金外，给予张先生所有的诉讼费用以及一定的补偿三万元整，双方都对这样的调解方式表示认可。　　[关键]开发商有无行使告知义务　　此事的关键是张先生在购买车库签订定金合同的时候，开发商是否曾经告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》(杭政办2005一号文件)的内容，并建议他在购买车库以后买小区的商铺或住宅。　　“如果有证据表明，开发商当初在销售车库的时候，已经告知上述内容及由此可能会出现的后果，那么开发商就没有任何责任，现在该公司虽然表示曾经在销售中心公示过该规定的内容并且向张先生告知，但是对方否认曾经告知过，这事情就说不清楚了。”　　开发商的法律顾问回想道：如果当初以书面的形式告知《杭州市住宅区配套建设暂行规定》的具体内容，并且让对方签字，这样一来就不会出现后来的情况了。　　因为没有这样书面的“铁证”，开发商后来间接地找旁证，他们找了其他购买车库的客户，用以证明确实在与客户签订合同时曾经告知过该规定的内容，甚至通过社区居委会来作旁证，因为当初他们也在现场。　　既然车库的产权证是肯定办得下来的，那么为什么开发商还非要在一开始的时候告知购买者该规定的内容?并且，在销售合同的附加协议中表示“有可能会出现办不出产权证的情况呢?”　　该开发商的法律顾问表示，之所以这么做，是为了起到一个告知的义务，这样的操作虽然不存在着法律的隐患，但确实还存在着一个政策的隐患，“很有可能会出现这样一种情况，交易中心会推迟办证，而一旦出现这样的情况，客户就要跟我们打官司，这显然是我们不希望看到的。”　　现在在合同中注明这一点，其实就是尽到了开发商的义务，万一出现上述情况，开发商没有任何过错，客户只能将交易中心告上法庭。　　[争议]非小区业主不能办出产权证?　　浙联律师事务所高级合伙人、副主任陈钟律师认为，此事涉及一个非常根本的问题，就是政府的规章能否干预企业的自主经营权?从法律的角度上来说，开发商既然已经取得了预售证，那就是说他已经通过了各种审批，在销售方面没有任何法律的瑕疵，他想卖给谁这是他自己的事情。　　“现在杭州有车库只能卖给小区业主的规定(很多城市都有)，这是不是干预了企业的自主经营权呢?而且这项规定甚至连法规都谈不上，该规定是没有法律效力的。因此，并不能够因为这一规定而阻碍开发商办理产权证。而且在实际操作中，这样的情况开发商真的办不出产权证是非常少见的。”　　我们也向交易中心的有关人士进行了询问，得到的回答是，这种情况下，要办出产权证也是没有任何问题的。而事实上，其他购买车库的业主也都曾经向交易中心询问过，都得到了肯定能办出产权证的答复。　　因此，此事就牵涉出一个问题，既然非小区业主也完全可以从开发商手里买到车库，并且也能够办出产权证，那《杭州市住宅区配套建设暂行规定》中说到的开发商不能将小区车库卖给非小区业主，这样的规定岂非是一纸空文?　　[思考]规定存在不合理漏洞　　“《杭州市住宅区配套建设暂行规定》确实存在着一些法律上的漏洞。”一些法律专家这样认为。该规定从出发点来看是好的，因为现在杭州的小区普遍存在着停车空间比较紧张的情况，该规定的目的是为了将车库优先给小区业主使用，防止外来人员占用小区的停车资源，从而保证小区停车资源的最优利用。　　但从另一方面来说，该规定并没有区分小区的停车资源在权属上的不同，如果停车库、停车位是属于小区全体业主所有的，那么非小区业主当然不能够购买这些停车库和停车位，但如果这些停车库、停车位是开发商自己掏钱建造的，开发商拥有所有权的，那它当然可以想卖给谁就卖给谁，从法理的角度上来说，这是没有任何异议的。　　而在最近人大对物权法草案的第六次审议来看，全国人大法律研究会认为，车位、车库的归属问题，应首先满足小区业主的需要，但也没有具体地规定小区的车库、车位一定要卖给小区业主。&
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[安徽-合肥]
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小区业主没有购买停车位就不让进小区是否合法
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本人于2015年在大连甘井子区买的期房，现今已经入住。2017年5月开始&&小区物业保安说公司规定在小区内没有购买车位的业主的所有车辆不让在小区内过夜，连进出小区都需要提前预约！&&&&&&现今要咨询民意网的领导们，请明确告知&&中国哪条法律规定小区内买房子之后还要买车位才能进入。而且作为业主，连自己进出小区都需要报备，这个是否合法！试想一下，你要回家要先告知物业保安！那我们买的是房子还是囚笼！
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您好，接到您的投诉后，我街道城管科工作人员到考拉小区了解情况，&&前期物业合同签订时确定是人车分流，日起考拉住区北区开始对园区进行封闭管理(园区在7、9号楼楼下设有地下停车场车位)，因园区地面除消防通道和消防登高作业面外在无位置停放车辆，因此无车位业主车辆及运送物品车辆采用预约进入园区，即停即走，避免占用消防通道和消防登高作业面停放造成安全隐患。跟进方案1、&&物业服务中心封闭园区前一个月（4月3日起）即开始对小区内业主进行微信、短信、园区公告和单元公示栏进行封园宣传；2、&&小区东侧外围现有免费临时停车场，从停车场经园区景观电梯至最远的1号楼步行约3分钟。3、&&做好小区内业主关于消防通道及消防登高作业面禁止停车及随意停放车辆所产生危害的相关解释。&&&&根据《中华人民共和国消防法》第二十八条、第六十条之规定，禁止占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的行为，同时园区东侧外围即为免费临时停车区域，可用于业主临时停放车辆使用。
【还可以】我想知道的是&&不让业主车辆进入是否合法？如果合同本身不符合法律要求，是否有效！& 14:20:48
当事人已经作出评价。想要修改评价？可重新评价
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