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1月月报:成都楼市繁荣被透支 2016开局跌入谷底
来源：吉屋网 &&发布时间：
如今，房地产白银时代市场环境虽今非昔比，但供求基本面尚算平衡。短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。去年下半年三次“双降”和首套降首付之后，虽然市场销售量价在“金九十银”有所表现，年底也出现翘尾行情，总体上促使成都楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果。所以2016年的楼市走向仍不太乐观，因为不知道这种繁荣会透支到何时。我们不妨从2016成都楼市的开局情况中来窥探一二。据四川中原监测数据显示，1月成都市商品房供应面积142.65万㎡，环比下跌45.81%，同比下跌46.68%；销售面积206.62万㎡，环比下跌23.32%，同比下降24.88%。四川中原战略发展部认为，受上月多数开发商集中推量的影响，1月成都市商品房供应量高位回落。商品住宅供应：春节前停止推盘&近郊区供应高位回落超六成从供应端来看，1月主城区商品住宅供应面积44.45万㎡，环比下跌15.16%，同比下降54.52%；近郊县商品住宅供应面积39.77万㎡，环比下跌62.99%，同比下跌63.32%。1月商品住宅供应量大幅下滑，受春节假期的影响，楼市将进入传统休整期，预计后市商品住宅供应量在低位徘徊。商品住宅销售：主城区销售量价齐跌&但房价仍高达10396元/㎡从销售端来看，据四川中原监测数据显示，1月商品住宅共计销售16860套，环比下跌22%；销售面积162.92万㎡，环比下跌24%。从商业办公等物业类别看，1月SOHO受高盛金融核心等项目集中备案影响，销售面积涨幅居首位，销售2532套，环比大涨89%，销售面积10.97万㎡，环比上涨53%；商业1月跌幅较大，1月销售1269套，环比下跌30%，销售面积9.58万㎡，环比下跌41%；写字楼由于上月部分项目集中备案推高销售基数，致使1月销售量大幅回落，销售207套，环比下滑44%，销售面积4.57万㎡，环比下滑17%。主城区方面，1月商品住宅主城区销售面积65.23万㎡，环比下跌23.13%；销售均价10396元/㎡，环比下跌3.71%。近郊县共计销售97.69万㎡，环比下跌25.06%；销售均价5963元/㎡，环比下跌2.71%。1月蓝润V客尚东、等项目销售较好，在区域市场中表现优异。四川中原战略发展部认为，1月商品房销售量在之前连续三月上涨之后转势回落。由于临近春节假期，楼市即将进入休整阶段，按照以往经验，近期市场将会进入传统淡季，预计后市供应与销售将持续走低。总结与预测：楼市连涨3个月后的正常下跌&预计后市供需还将走低受12月多数开发商集中推量的影响，1月成都市商品房供应量大幅回落，跌入近半年来新低；从销售端来看，随着楼市逐渐进入淡季，1月商品房销售市场在连续三个月上涨之后转势回落。由于临近春节假期，楼市即将进入传统休整期，预计后市成都市整体供需将持续下滑。
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按Ctrl+Enter发送探讨成都房价的未来趋势（2016年到未来几十年）？ - 知乎563被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="6,002分享邀请回答2324 条评论分享收藏感谢收起4233 条评论分享收藏感谢收起成都出台楼市新政“51条”去库存：不再新建保障性住房
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核心提示：意见提出，成都将统筹拆迁安置房、保障性住房和商品房市场。其中明确，棚户区改造将全面推行货币化安置，不再新建拆迁安置房；不再新建保障性住房。
严控房地产用地供应量、棚户区改造全面推行货币化安置、提高预售门槛、财政支持农民进城购房……成都市决定力争用五年时间，基本解决房地产市场区域性、结构性过剩问题，实现供需基本平衡。
调整供应 适度降低中心城区开发强度
减少房地产建设总量
对于房地产开发企业改变最大的是，《意见》明确提出，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可调整商品住房项目套型结构。出让土地的规划条件中，不再执行有关套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须达到开发建设总面积70%以上的条款。
同时，《意见》提出，成都将控制房地产用地供应规模，综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素，对各区（市）县（含成都高新区、成都天府新区，下同）每年房地产开发用地供应规模实行计划控制，超过控制计划指标的，暂停房地产用地供应。商业用房、办公用房库存较大的区（市）县，应适当降低商业用地在供地计划中的比重。
针对“动态供地，库存过高可以停止供地”，《意见》做出了一定的细化。新建商品住房可售存量销售周期连续三个月低于下限的区（市）县，加快商品住宅用地供应；销售周期连续三个月高于上限的区（市）县，暂停商品住宅用地供应。
锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下统称为五城区）及成都高新区的销售周期下限、上限分别为6个月、12个月，龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县的销售周期下限、上限分别为7个月、14个月，其他区（市）县销售周期下限、上限分别为8个月、16个月。
同时，减少或暂缓五城区和成都高新区新征集体土地用于房地产项目开发，进一步支持旧城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后实施力度，切实提高存量国有建设用地在土地供应中的比例。
促进消费 不再新建保障性住房
二套房最低首付降至三成
对于成都市民来说，切身相关的是买房首付的下降和棚户区改造全面推行货币化安置。
意见提出，成都将统筹拆迁安置房、保障性住房和商品房市场。其中明确，棚户区改造将全面推行货币化安置，不再新建拆迁安置房；不再新建保障性住房，通过购买的方式筹集房源；同时，出台指导意见，引导和鼓励被征地农民购买存量商品住房满足住房需求。
在房产交易税收优惠政策方面，意见明确，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
金融助购力度也将进一步加大，居民家庭首次购买五城区和成都高新区普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和成都高新区的普通住房，最低首付款比例调整为35%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点。
农民进城购房 最高补贴房款总额3%
农民工或农民进城购买商品住房更加优惠。除五城区和成都高新区南部园区外，其他区（市）县可根据实际情况对农民工或本市农民首次在当地购买普通商品住房给予不超过购房款总额3%的购房补贴。同时，农民工缴存公积金6个月以上可使用公积金贷款购买商品住房；农民工申请商业性个人住房贷款的，可自主选择等额本息、等额本金等还款方式和按月、季、半年或按年的还款频率，首付款比例达到30%及以上的，鼓励金融机构实行优惠利率。
此外，《意见》提出将加快搭建住房租赁信息政府服务平台，积极开展公租房租赁补贴试点工作。鼓励各区（市）县采取租赁方式解决社区用房、医院、学校、菜市场等公建配套；支持投资人整体购买或长期租赁待售房源用于租赁经营，鼓励社会资本和银行、证券、保险、信托、基金等金融机构投资商业地产租赁市场。并将探索开展住房公积金贷款转商业贷款和住房公积金信贷资产证券化工作，提升公积金使用效率
业内：对中小房企影响较大
一位不愿具名的某一线龙头房企成都公司营销部门中层人士表示，“关于成都楼市新政，我还没来得及详细看，但有一条印象很深，就是提高商品房预售门槛。”
《每日经济新闻》记者注意到，成都楼市新政第41条明确规定，要提高商品房预售门槛，对于房企未来新拿地开发的商品房项目，在申请预售证时，工程进度应 满足“规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”
公开资料显示，2013年，成都市房管局曾出台《关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知》，规定预售证申请条件为“6层以下（含6层）建筑的塔楼应修至封顶，7层以上建筑的塔楼应修至规划地上建筑层数的1/ 4以上”。
在锐理数据某分析师看来，提高预售门槛对开发商的资金实力、操盘水平提出了更高的要求，中小房企需要积极提高经营管理水平以应对挑战。
“预售政策事关房企资金的回笼快慢，政策门槛提高之后，对中小房企影响较大，因其资金实力较差。”前述龙头房企营销部门中层人士表示，这更有利于专业型房企发展，因其当前融资成本较低。
责任编辑：尹艳丽
意见明确指出，成都市棚户区改造全面推行货币化安置，不再新建拆迁安置房、不再新建保障性住房，通过购买的方式筹集房源。
对于广大职工来说,最为关心的莫过于公积金缴存比例“限高”,困难企业低缴、缓缴后,公积金发生哪些变化?
在上海的规划布局中，陈鸣波说，郊区要集聚发展先进制造业，中心城区则是充分利用存量工业用地资源，优先发展都市型工业、生产性服务业。
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今天统计局公布了2015年上主要经济运行数据，其中GDP数据格外扎眼，同比增产6.9%，创25年新低。其中固定资产投资大幅回落无疑拖了后腿，固定资产投资中房地产投资名义增长仅1%，因此，上个月召开的中央经济工作会议确定的2016房地产去库存稳增长显得尤为重要。会议明确提出，鼓励农民工兄弟进城买房，让农民工市民化，以有效增加楼市需求，化解存量库存，以此缓解房地产行业大幅下行局面。
四川作为中国人口大省，而成都为四川乃至西部的中心，在顺应中央政策鼓励农民工进城买房上具有天然的人口优势，但要让农民工进城买房真的如想象中那么容易吗，且来看下成都市房地产和人口数据。
07年成都常住人口1271万，户籍人口1112万，外来常住人口人数为159万，到2010年，成都常住人口增长到1407万，其中户籍人口为 1163万，外来常住人口数量为244万，4年时间，新增了百万级的外来常住人口。07年前后随着Itel、富士康等大量电子代工行业从东部沿海地区迁入成都，带动成都的经济发展进入快车道，同时也创造了大量就业岗位，吸引了较多的外来人口。期间也是成都的GDP突飞猛进之时，年均保持了十以上的高速增长，2011年达到顶峰15.2%(当年电子信息产品制造业在工业重点行业占比达20.1%排第一)。然而自此之后成都的发展快速放缓，GDP增速由 2011年的15.2%下降至2014年的8.9%。电子代工行业有着清晰的行业天花板，用工成本的增长以及到了一定规模之后就无法再有大规模增长，不能够提供大量新增就业岗位，这也直接反映在外来常住人口数量的增长上。
2014年，成都常住人口规模为1443万，户籍人口1211万，外来常住人口数量232万。4年过去，成都的总人口仅增长38万，其中户籍人口固然增加了62万，但外来常住人口却减少了24万。
对应下成都的历史房价。成都2006年商品房销售均价3592元/平米，销售面积1532.9万平方米，其中住宅均价3437元/平米，销售面积 1427.0万平方米;2011年商品房均价6675元/平米，销售面积2713.5 万平方米，其中住宅均价6310元/平米，销售面积2320.3 万平方米;2014年商品房均价7024元/平米，销售面积 2950.2 万平方米，其中住宅均价6536元/平米，销售面积 2475.9 万平方米。虽然成都房价近年仍保持了上涨，但其上涨速度明显变缓，上涨幅度收窄明显，住宅销售面积几近滞长。
根据成都市统计局2015年10月统计月报，成都市月商品房施工面积17650.1万平方米，其中竣工面积1052.4万平方米。若按人均新购买住房面积35平方米、购房家庭平均人数为3人计算，消化成都在建商品房需要504万人口共168万家庭购买!若按2014年的商品房销售面积计算，消化成都在建商品房需要整整6年!
建房的最终目的只有一个——居住，不以居住为目的房地产说辞都是扯谈，正是有了大量现实或将来的居住需求，才有新建房产和推动房价上涨的动力，一个城市的居住需求除了原来改善型住房需求外，更重要是在城镇化背景下有大量的外来人口进入。而成都的外来常住人口在2010年后开始滞长，甚至出现了一定下滑，虽然户籍人口保持了一定增长(省会城市因在全省范围内集中了最优质的教育资源与医疗配套，使得省会城市外的少数富人们，开始纷纷前往省会城市购房居住并加入本地户籍，成都亦出台了购买一定面积的新房或二手房入户的政策，一定程度上刺激了购房需求，使得房价在2010年后仍保持了一定程度的增长，但增幅已明显收窄，成交量已基本滞长)。
通过上述人口数据和房价历史变化情况可以看出，若一个城市当前或未来没有好的产业支撑，无法为进城务工人员(还是不喜欢直接使用农民工这个称谓)创造更多更好的就业机会，随着改善型住房需求的逐步释放，已建成房产的存量库存累加，现有的房地产库存无法消化，让农民工进城买房去库存只能是天方夜谭。
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成都买房一般什么时候缴纳契税呀？
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契税按照规定应该是在你签订合同之后就应该交的。但是，现在 人们怕办房产证之前遇到一些其他特殊情况，都是在办理房产证时才去缴契税。
商品房预售时，预售单位应与购房者签订商品房预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记手续。购房者于签订预购合同之日起10日内办理纳税手续。
收楼时交纳契税是目前的惯例，但是在签合同时就要交纳契税有点太早了。她表示，从法律角度上讲，买家无需在签合同的同时就先行交纳契税的。如果买家不愿意配合，开发商也不能强迫买家先交纳税费。而且当买家提出要求退还预交的税费时，也不能扣着不给。
契税按照规定应该是在你签订合同之后就应该交的。但是，现在 人们怕办房产证之前遇到一些其他特殊情况，都是在办理房产证时才去缴契税。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属的合同的当天，或者纳税人取得其他具有权属转移性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期 限内缴纳税款。超过纳税期限的，契税征收机关应当根据国家有关法律、规定加收滞纳金。
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