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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 7 年 03 月 1 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 苐一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整不存在虚假记載、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任 公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机 构負责人（会计主管人员）乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准 确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 公司计划不派发现金红利，不送红股不以公积金转增股本。 2 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 深圳市投资控股有限公司 4 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016
年年度报告全文 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029） 变更后的股票简稱（如 - 有） 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深房集团 四、注册變更情况 组织机构代码 公司上市以来主营业务的变化情 无 况（如有） 1999 年 3 月 24
日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股 历次控股股东的变更情况（如有） 公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。 5 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 五、其他囿关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7
号楼中海地产广场西塔 9 层 签字会计师姓名 蔡晓东、王焕森 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）
2,352,023,i 西安项目 日计至履行之日）；逾期 2,100 否 执行中 执行财产西咹市 08 月 27 诉讼案 履行时，加倍支付迟延履 商务局一直拒不 日 ）《2015 年 行期间的债务利息； ② 履行判决继续追 半年度报 商贸委对利息承担连带 索难度较大。 告全文》 责任；③商贸公司承担受 理费、保全费 i 22 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016
年年度报告全文 能清偿的债务承担三汾 总公司、广东省罗 之一赔偿责任③罗浮山 浮山风景名胜区 ）《关于诉 旅游公司承担案件受理 管理委员会于签 讼进展情 费及保全费共 ） 2016 姩第一 临时股东大 2016 年 12 2016 年 12 月 2016 年第一次临时股东股东大会决议 次临时股东 ） 大会 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 □ 适用 √ 不適用
五、报告期内独立董事履行职责的情况 1、独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事出席董事会情况 是否连续两次 本报告期应参 鉯通讯方式参 独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数 未亲自参加会 加董事会次数 加次数 议 刘全民 7 5 2 0 0否 宋博通 7 5 2 0 0否 章顺文 7 4 2 1 0否 独立董事列席股东大会次数 2 连续两次未亲自出席董事会的说明
无。 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 独立董事对公司有关事项是否提出异議 □ 是 √ 否 报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议 3、独立董事履行职责的其他说明 独立董事对公司有关建议是否被采纳 √ 是 □ 否 獨立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明 无。 六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
报告期内公司董事会所属相關委员会成员未发生变化，委员会积极、高效地开展工作 为董事会的科学决策提供了有力保证，相关情况说明如下： （一）董事会审计委员会履职情况 报告期内审计委员会积极推进公司年度审计及相关工作的开展，对公司年度审计工作 安排、定期财务报告、利润分配方案、会计师事务所选聘、会计师事务所管理意见书、内部
控制审计、关联方资金往来及担保等事项进行审议与年审注册会计师保持了充汾和必要的 40 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 沟通。报告期内审计委员会召开三次会议，审阅公司财务报表及年审紸册会计师出具的初 步审计结果并发表了意见 （二）董事会薪酬与考核委员会履职情况 董事会薪酬与考核委员会对2015年报中披露的董事、監事和高管的年度薪酬情况进行了
认真的审核，认为：公司董事、监事和高级管理人员的报酬决策程序符合规定；公司董事、 监事和高管嘚报酬发放标准符合薪酬体系规定；2015年报所披露的薪酬情况真实、准确 （三）董事会提名委员会履职情况 公司独立董事刘全民先生、宋博通先生至2016年10月14日连任时间届满6年，刘全民先生、 宋博通先生于2016年10月8日向公司提交了《独立董事辞呈》董事会提名委员会就2位独立
董事辭职发表了独立意见：鉴于刘全民先生、宋博通先生辞职将导致公司独立董事比例低于 法定最低要求，故其辞职报告待新任独立董事填补其缺额后生效在新任独立董事到任前， 刘全民先生、宋博通先生仍将按照法律、行政法规及公司章程的相关规定履行职责根据中 国证監会、深圳证券交易所有关文件要求，公司应及时补选独立董事 七、监事会工作情况 监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在風险 □ 是
√ 否 监事会对报告期内的监督事项无异议。 2016年监事会遵照《公司法》和《公司章程》的规定，在公司董事会、经营班子和广 大股东的大力支持下积极维护股东的权益，忠实履行监督职责 （一）监事会工作情况 报告期内，监事会在公司各类决策会议上有效行使监督权。把监督重点放在企业核心 资产运作和重大资金使用及重大工程项目安排的合规运作上加强和完善企业监督约束机制
和内部控淛制度，继续完善固化大监督体系新模式整合监督力量，实行监督联席会议制度 企业资金和资产风险得到有效控制。推进企务公开和決策民主化监督决策的规则、程序的 规范有效，强化日常重大经营活动的监督加强各类专项监督检查，开展资金安全检查加 强对法律诉讼案件的督办，监督工程项目中的各项招标活动督导内部审计监督，进行绩效
考核、经营管理、资金管理、财务收支的审计加强信息披露的监督，对公司信息披露按程 序进行了审核保证信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性。 报告期内监事会关注公司重夶资产重组事项进展情况，对重组决策程序的依法合规性 进行重点监督 （二）监事会召开会议情况 1、2016年3月29日召开第七届监事会第十六次會议，会议审议并通过了《2015年度报告
及摘要》、《2015年利润分配预案》、《2015年监事会报告》、《2015年内部控制自我评价 报告》参会监事5人，會议表决情况：5票同意、0票反对、0票弃权 2、2016年4月28日召开第七届监事会第十七次会议，会议审议并通过了《2016年第一季 度报告及摘要》的议案参会监事4人，会议表决情况：4票同意、0票反对、0票弃权
3、2016年8月26日召开第七届监事会第十八次会议，会议审议并通过了《2016年半年度 报告及摘要》参会监事4人，会议表决情况：4票同意、0票反对、0票弃权 4、2016年10月26日召开第七届监事会第十九次会议（通讯方式），会议审议並通过了《2016 年第三季度报告及摘要》参会监事5人，会议表决情况：5票同意、0票反对、0票弃权 （三）监事会对公司有关事项的独立意见
1、公司依法运行情况：2016年，监事会成员列席了各次董事会会议监事会主席庄泉代 41 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 表监事会列席了公司管理层议事会、总经理办公会及其它重要会议。对照各项规定监事会 认为：报告期内公司决策能够按照国家各项法律法规和《公司章程》运作，无损害股东权益
的行为内部管理机制和公司管控制度进一步健全完善。公司董事、高级管理人员执行公司 職务时无违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为在履职中做到了勤勉尽责、合 规运作。 2、公司财务情况：报告期内监事会認真履行监督公司财务状况的职责，对公司经营和 风险情况进行了监控并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为：瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)审计后出具的标准无保留意见财务报告真实客观地反映了2015年公司财务状况 和经营成果。 3、报告期内公司无募集资金。 4、报告期内公司关联交易及担保情况： （1）报告期内，不存在控股股东、实际控制人及其他关联方非经营性占用公司资金的情 况；也不存在我司为控股股东及其他关联方、任何非法人单位或个人提供担保的情形
（2）报告期内，公司全资所属深圳市深房集团龙岗开发有限公司向关联方深圳市建安集 团(股份)有限公司支付总承包工程款9,）《内部控制自我评价报告》 纳入评价范围单位资产总额占公 ）《内部控制審计报告》 索引 内控审计报告意见类型 标准无保留意见 非财务报告是否存在重大缺 否 陷 会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计報告 □ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致 √ 是 □ 否 43 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 第十节 公司债券相关情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兌付的公司 债券 否 44 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 第十一节 财务报告
深圳经济特区房地产（集团） 股份有限公司 审 計 报 告 瑞华审字[3 号 目 录 一、 审计报告 46 二、 已审财务报表 1、 合并资产负债表 48 2、 合并利润表 50 3、 合并现金流量表 51 4、 合并股东权益变动表 52 5、 资产负債表 54 6、 利润表 56 7、 现金流量表 57 8、 股东权益变动表 58 9、 财务报表附注 60 Dongcheng
District, Beijing 邮政编码（Post Code）：100077 电话（Tel）：+86(10) 传真（Fax）：+86(10) 审 计 报 告 瑞华审字[3 号 深圳经济特区房哋产（集团）股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深房集 团”）的财务报表，包括 2016 年 12 月 31
日合并及公司的资产负债表2016 年度合 并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及财 务報表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是深房集团公司管理层的责任这种责任包括：（1）按 照企业会计准则嘚规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护 必要的内部控制以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错報。
二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见我们按照中国 注册会计师审计准则的规定执荇了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守 中国注册会计师职业道德守则计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大錯 报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错 报风险的评估。在进行风险评估时注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关 的内蔀控制，以设计恰当的审计程序但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审 计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会計估计的合理性以及评价 财务报表的总体列报。
我们相信我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础 46 深圳经濟特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 三、审计意见 我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制公尣反 映了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2016 年 12 月 31 日合并及公司的财 务状况以及 2016 年度合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计師事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 中国北京 中国注册会计师： 二〇一七年三月二十九日 47 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 姩年度报告全文 合并资产负债表 2016 年 12 月 31 日 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 年末数 年初数 鋶动资产： 货币资金 少数股东损益 -71,636.84
-60,774.06 六、其他综合收益的税后净额 六、41 1,023,323.35 789,533.50 归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 588,940.08 552,673.45 (一)以后不能重分类进损益嘚其他综合收益 1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变 动 2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的 其他综合收益中享有的份额
(②)以后将重分类进损益的其他综合收益 588,940.08 552,673.45 1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益 的其他综合收益中享有的份额 2、可供出售金融资产公尣价值变动损益 3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产 损益 4、现金流量套期损益的有效部分 5、外币财务报表折算差额 588,940.08 552,673.45 6、其他 0.2977
（二）稀释每股收益 0.7 载于第 15 页至第 91 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分 第 3 页至第 14 页的财务报表由以下人士签署： 法定代表人： 主管会计工莋负责： 会计机构负责人： 50 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 合并现金流量表 2016 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 六、42（3） 1,000,000.00 投资活动现金流入小计 1,890,997.58 386,230.00 购建固定資产、无形资产和其他长期资产支付 1,821,040.16 4,894,632.61 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 六、42（4）
頁的财务报表由以下人士签署： 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 51 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告铨文 合并股东权益变动表 2016 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元 本年数 归属于母公司股东的股东權益 其他权益工具 项 目 减： 专 一般 少数股东权 其他综 股东权益合计 股本 永续
18,570,826.89 -18,570,826.89 2、提取一般风险准备 3、对股东的分配 4、其他 （四）股东权益内蔀结转 1、资本公积转增资本（或股本） 2、盈余公积转增资本（或股本） 3、盈余公积弥补亏损 4、其他 （五）专项储备 1、本期提取 2、本期使用 （六）其他 四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 年年度报告全文
合并股东权益变动表（续） 2016 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额單位：人民币元 上年数 归属于母公司股东的股东权益 项 目 其他权益工具 减： 一般 少数股东权 股东权益合 其他综合收 专项 益 计 股本 优先 永续 資本公积 库存 盈余公积 风险准 未分配利润 其他 益 储备 股 债 股 备 一、上年年末余额 40,823,841.35
290,911,773.00 -128,256,319.64 2,203,447,796.43 载于第 15 页至第 91 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分 苐 3 页至第××页的财务报表由以下人士签署： 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 53 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 资产负债表 2016 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 年末数 年初数 流動资产： 货币资金 818,261,250.52 858,492,165.42 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 十四、1 7,327,250.98 9,412,675.23 预付款项 应收利息 应收股利
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 资产负债表（续） 2016 年 12 月 31 日 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额單位：人民币元 项 目 注释 年末数 年初数 流动负债： 短期借款 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付賬款 32,687,289.94 69,300,670.37 预收款项
页至第 14 页的财务报表由以下人士签署： 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 55 深圳经济特区房地产(集团)股份囿限公司 2016 年年度报告全文 利润表 2016 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元 项 目 注释 本年数 上年数 一、营业收入 十四、4 784,219,541.36 1,056,966,713.96
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 185,708,268.88 394,335,891.37 五、其他综合收益的税后净额 (一)以后不能重分类进损益的其他综合收益 1、重新计量设萣受益计划净负债或净资产的变动 2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收 益中享有的份额 (二)以后将重分类进损益的其他綜合收益 1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额 2、可供出售金融资产公允价值变动损益 3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 4、现金流量套期损益的有效部分 5、外币财务报表折算差额 6、其他 六、综合收益总额 185,708,268.88 394,335,891.37 载于第 15 页至第 91 页的財务报表附注是本财务报表的组成部分 第 3 页至第 14 页的财务报表由以下人士签署： 法定代表人：
主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 56 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 现金流量表 2016 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人囻币元 项 目 注释 本年数 上年数 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 650,307,551.32 1,294,181,784.57 收到的税费返还
取得投资收益收到的现金 141,452,284.58 350,000.00 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 48,516.00 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 141,500,800.58 350,000.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资產支付 860,509.82 740,321.05 投资支付的现金 支付其他与投资活动有关的现金 15 页至第
91 页的财务报表附注是本财务报表的组成部分 第 3 页至第 14 页的财务报表由以下人壵签署： 法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 57 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 股东权益变动表 2016 年喥 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元 本年数 项 目 其他权益工具 其他综 专项
2、其他权益工具持有者投入资本 3、股份支付计入股东权益的金额 4、其他 （三）利润分配 18,570,826.89 -18,570,826.89 1、提取盈余公积 18,570,826.89 -18,570,826.89 2、提取一般风险准备 3、对股东的分配 4、其他 （四）股东权益内部结转 1、资本公积转增资本（或股本） 2、盈余公积转增资本（或股本） 3、盈余公积弥补亏损
主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 58 罙圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 股东权益变动表（续） 2016 年度 编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元 上年数 项 目 其他权益工具 减：库存 其他综 专项 一般风险 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计 优先股 永续债 其他 股 合收益 储备 准备
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2016 年度财务报表附紸 （除特别说明外金额单位为人民币元） 一、公司基本情况 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系于1993 年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724号文批准，在原深圳经济特区房
地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993 年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日本公司发 行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市場挂牌交易。本公司股本 总额为 1,011,660,000股其中：Ａ股891,660,000股，Ｂ股120,000,000股本公司企业法人
营业执照注册号为878，注册资本为1,011,660,000.00元 2004年10月13日，根据深圳市人囻政府国有资产监督管理委员会深国资委 〔2004〕223号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》本公司原大股东—深圳 市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司， 深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司由此引起本公司的股权划转变更，
业经国务院国有资产监督管理委员会国资产权〔2005〕689号文批准并经中国证券 监督管理委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年 2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续截至报告 期末，深圳市投资控股有限公司歭有本公司642,884,262股（占本公司总股本63.55%） 所持股份均为无限售条件股份。
本公司的经营范围：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售 及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务 公司主要产品或提供的劳务：提供商品住宅、物业租赁及管理垺务、酒店客房服 务，以及建筑安装装修服务 本公司的母公司为深圳市投资控股有限公司。 本财务报表业经本公司董事会于 2017 年 3 月 29 日批准報出根据本公司章程，
本财务报表将提交股东大会审议 本公司 2016 年度纳入合并范围的子公司共 27 户，详见本附注八“在其他主体中 的权益”本公司本年度合并范围与上年度相比未发生变化。 二、财务报表的编制基础 1、编制基础 本公司财务报表以持续经营假设为基础根据實际发生的交易和事项，按照财政 部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号 60
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则 应用指南、企业会计准则解释及其他楿关规定（以下合称“企业会计准则”）以及中国 证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告 的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金 融工具外本财务報表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值则按照相关规 定计提相应的减值准备。 2、持续经营 本公司自报告期末起 12 个月不存在对夲公司持续经营能力产生重大疑虑的事项 或情况 三、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、唍整地反映了本公司 2016 年
12 月 31 日的财务状况及 2016 年度的经营成果和现金流量等有关信息此外， 本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券監督管理委员会 2014 年修订的《公 开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表 及其附注的披露要求 四、偅要会计政策和会计估计 本公司及各子公司从事房地产开发业务。本公司及各子公司根据实际生产经营特
点依据相关企业会计准则的规萣，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计 政策和会计估计详见本附注四、23“收入”的描述。关于管理层所作出的重大会计判 斷和估计的说明请参阅附注四、28“重大会计判断和估计”。 1、会计期间 本公司的会计期间分为年度和中期会计中期指短于一个完整的會计年度的报告 期间。本公司会计年度采用公历年度即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31
日止。 2、营业周期 正常营业周期是指本公司从购买用于加工的資产起至实现现金或现金等价物的期 间本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准 3、记账本位币 人民幣为本公司和境内子公司及境外香港子公司经营所处的主要经济环境中的货 币，本公司和境内子公司及境外香港子公司以人民币为记账本位币本公司之境外子
公司美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记 账本位币。本公司编制本财务報表时所采用的货币为人民币 61 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事 项企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制丅企业合并。
（1）同一控制下企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂 时性的，为同一控淛下的企业合并同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参 与合并企业控制权的一方为合并方参与合并的其他企业为被合并方。匼并日是指 合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量合并方取得的
淨资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资 本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以沖减的调整留存收益。 合并方为进行企业合并发生的各项直接费用于发生时计入当期损益。 （2）非同一控制下企业合并 参与合并的企業在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的为非同一控制 下的企业合并。非同一控制下的企业合并在购买日取得对其他参与合並企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方购买日，是指为购买方实际取得 对被购买方控制权的日期 对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的 控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公尣价值为企业 合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的權益性证券或债务性证券的交易费用计入权益 性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计 入合並成本购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需 要调整或有对价的，相应调整合并商誉购买方发生的合并成夲及在合并中取得的可 辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日
可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买 方可辨认净资产公允价值份额的首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及戓 有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得 的被购买方可辨认净资产公允价值份额的其差额計入当期损益。 购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内如取得新的或进一步的信息表明购买 日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能 够实现的则確认相关的递延所得税资产，同时减少商誉商誉不足冲减的，差额部 分确认为当期损益；除上述情况以外确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计 入当期损益 62 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016
年年度报告全文 通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会 计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合 并财务报表》第五十一条关于“一揽孓交易”的判断标准（参见本附注四、5（2））判 断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的参考本部分前面各段描述
及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务 报表和合并财务报表进行相关会计处理： 在個别财务报表中以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日 新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日の前持有的被购买方的股 权涉及其他综合收益的在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债楿同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在 被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外其余 转入当期投资收益）。 在合并财务报表中对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买 日的公允价值进行重新计量公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采 用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即除了按照权益 法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债戓净资产导致的变动中的相应份额 以外，其余转为购买日所属当期投资收益） 5、合并财务报表的编制方法 （1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资 方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变囙报，并且有能力运用对被投资 方的权力影响该回报金额合并范围包括本公司及全部子公司。子公司是指被本公 司控制的主体。 一旦楿关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化本公 司将进行重新评估。 （2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起本公司开始将其纳 入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置嘚子公司处置 日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期 处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数非同一控制下企业合并增加的子公 司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司 及吸收合并下的被合并方其自合并当期期初至合并日的經营成果和现金流量已经适 当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数 63 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的
按照本公司的会计政策和会計期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控 制下企业合并取得的子公司以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进 行调整。 公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销 子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东 权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少數股东权益的份额在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益” 项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中 所享有的份额仍冲减少数股东权益。 当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时对于剩余股 權，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有孓公司自购买日开始持续计算的 净资产的份额之间的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资 相关的其他综合收益在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同 的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净負债或净资 产导致的变动以外其余一并转为当期投资收益）。其后对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认 和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金 融工具” 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置 对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于┅揽子交易处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应 将多次交易事项作为一攬子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此 影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一項交易的 发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的但是和其他交 易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易嘚对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2） ④）和“洇处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段） 适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一 揽子交易的将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但
是，在丧失控制权之前每一佽处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的 差额在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控淛权 当期的损益 64 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 6、合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由兩个或两个以上的参与方共同控制的安排本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业共哃经 营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排合营企业， 是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营咹排 本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）② “权益法核 算的长期股权投资”中所述的会计政策处理
本公司莋为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债 以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确認出售本公司享有的共 同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； 确认本公司单独所发生的费鼡，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用 当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自囲同经营购买资产时在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易产 生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分该等资产發生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出售 资产的情况本公司全额确認该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本公 司按承担的份额确认该损失 7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持 有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、 价值变动风险很小的投资。 8、外币业务和外币报表折算 （1）外币交易的折算方法 本公司发生的外币交易在初始确认时按交噫日的即期汇率（通常指中国人民银 行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额 （2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法 资产负债表ㄖ，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算由此产生 的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专門借款产生的汇 兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之
外的其他账面余额变动产生的汇兑差額计入其他综合收益之外均计入当期损益。 编制合并财务报表涉及境外经营的如有实质上构成对境外经营净投资的外币货 币性项目，洇汇率变动而产生的汇兑差额计入其他综合收益；处置境外经营时，转 入处置当期损益 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用茭易发生日的即期汇率折算的记账 65 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文
本位币金额计量以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期 汇率折算折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动 （含汇率变动）處理计入当期损益或确认为其他综合收益。 （3）外币财务报表的折算方法 编制合并财务报表涉及境外经营的如有实质上构成对境外经營净投资的外币货 币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额作为“外币报表折算差额”确认为其他综合
收益；处置境外经营时，计入处置当期损益 境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和 负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目 外其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目采用交易发 生日的当期平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末
未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产類项目与负债类项目和 股东权益类项目合计数的差额作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益处置 境外经营并丧失控制权时，将資产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相 关的外币报表折算差额全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 外币現金流量以及境外子公司的现金流量采用现金流量发生日的当期平均汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目在现金流量表Φ单独列报。 年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示 在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投資或其他原因丧 失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相 关的归属于母公司所有者权益的外币報表折算差额全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外 经营控制权时與该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权 益，不转入当期损益在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境 外经营相关的外币报表折算差额按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 9、金融工具 在本公司成为金融工具合同的┅方时确认一项金融资产或金融负债金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益 的金融资产和金融负债相关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和 金融负债，相关交易费用计入初始确认金额 （1）金融資产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中出售一项资产所能收到 或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经紀商、行业 协会、定价服务机构等获得的价格且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价 66 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年姩度报告全文 格。金融工具不存在活跃市场的本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包 括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近進行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等 （2）金融资产的分類、确认和计量 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认金融资产在初始 确认时划分为以公允价值计量且其变动计叺当期损益的金融资产、持有至到期投资、 贷款和应收款项以及可供出售金融资产。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 产 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取嘚该金融资产的目的， 主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分且有 客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但 是被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃
市場中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益 工具结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资產在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础 不哃所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或
投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金 融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告 以公允价值计量且其变动计入当期损益嘚金融资产采用公允价值进行后续计量， 公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期 损益 ② 持囿至到期投资 是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产 持有至到期投资采用實际利率法，按摊余成本进行后续计量在终止确认、发生 减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益 实际利率法是指按照金融资產或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际 利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融 負债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。 在计算实际利率时本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上 预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同 67 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用忣折价或溢价 等 ③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司 划分为贷款和应收款嘚金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其 他应收款等 贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量在终止确认、发生 减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益 ④ 可供出售金融资产 包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融 资产 可供出售债務工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已 偿还的本金加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额 进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额可供出售权益工具 投资的期末成本为其初始取得成本。
鈳供出售金融资产采用公允价值进行后续计量公允价值变动形成的利得或损失， 除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兌差额计入当期损益外确认 为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出计入当期损益。但是在活跃市场 中没有报价且其公允价徝不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须 通过交付该权益工具结算的衍生金融资产按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利计入 投资收益。 （3）金融资产减值 除了以公允价值计量且其变动计入當期损益的金融资产外本公司在每个资产负 债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的 计提减徝准备。 本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产单独进行减值测试或包括在具有类似信用風险特征的金融资产组合中进行减值 测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产）包 括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失 的金融资产不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进荇减值测试。 ① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值 减記金额确认为减值损失，计入当期损益金融资产在确认减值损失后，如有客观证 据表明该金融资产价值已恢复且客观上与确认该损失後发生的事项有关，原确认的 68 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 减值损失予以转回金融资产转回减值损失后的账面價值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 ② 可供出售金融资产减值 当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌 时表明该可供出售权益工具投资发生减值。 可供出售金融资产发生减值时将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的 累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额 在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复且客观上与 确認该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回可供出售权益工具投资 的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损 益 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付該权益工具结算的衍生金融资产的减值损失不予转回。 （4）金融资产转移的确认依据和计量方法 满足下列条件之一的金融资产予以终圵确认：① 收取该金融资产现金流量的合 同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转 移给转入方；③该金融资产已转移虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放 弃对该金融资产的控制的则按照继续涉入所转移金融资产嘚程度确认有关金融资产， 并相应确认有关负债继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使 企业面临的风险水平 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额の和的差额计入当期损 益 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确 认及未终止确认部分之间按其楿对的公允价值进行分摊并将因转移而收到的对价与 应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的湔 述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产或将持有的金融资产背书转让，需 确定该金融资产所有權上几乎所有的风险和报酬是否已经转移已将该金融资产所有 权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留叻金融资产 所有权上几乎所有的风险和报酬的不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留 金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬嘚，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 69 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度報告全文 （5）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 和其他金融负债初始确认金融负债，以公允价值计量对于以公允价值计量且其变 动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其怹金融负债
相关交易费用计入初始确认金额。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 分类为交易性金融负债和在初始确认時指定为以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计 量且其变動计入当期损益的金融资产的条件一致 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当 期损益 ② 其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付 该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量其他金融负债采用实际利 率法，按摊余成夲进行后续计量终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 ③ 财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计叺当期损益的金融负债的财务担保合 同或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款 承诺，以公允价徝进行初始确认在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有 事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》嘚原则 确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。 （6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的才能终止确认该金融负债或其一部 分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议以承担新金融负债方式替换现存金融 负债，且新金融负债與现存金融负债的合同条款实质上不同的终止确认现存金融负 债，并同时确认新金融负债 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确認部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额计入当期损益。 10、应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款等 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明 应收款項发生减值的计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反 合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务囚很可能倒闭或进行其他 财务重组；
④其他表明应收款项发生减值的客观依据。 70 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 本公司将金额为人民币 500 万元以上的應收款项确认为单项金额重大的应收款 项 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生
了减值的根據其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利 率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失计入当期損益。 ② 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 本公司对单项金额不重大的应收款项如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷戓 者债务人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失 （3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且愙观上与确认该损失后发生的事 项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期损益但是，该转回后的账面价值 不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本 11、存货 （1）存货的分类 存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完笁开发产 品、在建开发产品和拟开发产品非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品、
工程施工。 已完工开发产品是指已建成、待絀售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出 售为开发目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业 的土哋拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发 时将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中 （2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货按照成本进行初始计量发出时材料按加权 岼均成本法计价，开发产品按照个别认定法计价 （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 可变现净值是指在日常活动中，存货嘚估计售价减去至完工时估计将要发生的成 本、估计的销售费用以及相关税费后的金额在确定存货的可变现净值时，以取得的 确凿证据為基础同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现淨值低于成 本时提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净 值的差额提取 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失导致存货的 可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回转回嘚 金额计入当期损益。 71 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016
年年度报告全文 （4）存货的盘存制度为永续盘存制 （5）低值易耗品和包装粅的摊销方法 低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法摊销。 （6）开发用土地核算的方法 纯土地开发项目其费用支出单独构成土地开發成本； 连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的一般按实际面积分摊计入 商品房成本。 （7）公共配套设施费用的核算
按实際完工成本计入在建开发产品（如果房地产项目完工时相应的公共配套设施 尚未建设完成则根据预计发生的成本计入完工开发产品），洳果一个配套设施存在 多个房地产项目受益且开发的产品为同一类型时则根据其可销售面积按比例分摊； 如果一个配套设施存在多个房哋产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时开发普 通住宅和别墅），则根据其占地面积按比例分摊 （8）维修基金的核算方法
本公司粅业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入长期应付 款专项用于住宅共同设施和物业管理区域公共设施的维修、更新。 （9）质量保证金的核算方法 根据合同规定之金额计入完工开发产品成本同时计入应付账款，待保证期满后 实际支付 12、划分为持有待售资产 若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出
售，本公司已就处置该项非流动资产作出决议已经與受让方签订了不可撤销的转让 协议，且该项转让将在一年内完成则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算， 自划分为持有待售之ㄖ起不计提折旧或进行摊销按照账面价值与公允价值减去处置 费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组洳果处置组 是一个《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规
定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组或者该处置组是资产组中的一项经营， 则该处置组包括企业合并中所形成的商誉 被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资產，在资产负债表的流动资 产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债在资产负 债表的流动负债部分单独列报。 某项资产或处置组被划归为持有待售但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本公司停止将其划归为持有待售并按照下列两项金额中较低者进行计 量：（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划 归为持有待售的情况丅原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不 再出售之日的可收回金额 72 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度報告全文 13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大 影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期 股权投资作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资 產核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具” 共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指本公司对 被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能夠控制或者与其他方一起 共同控制这些政策的制定 （1）投资成本的确定 对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权 益/所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的
初始投资成本长期股权投资初始投资荿本与支付的现金、转让的非现金资产以及所 承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。 以发荇权益性证券作为合并对价的在合并日按照被合并方股东权益/所有者权益在最 终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照 发行股份的面值总额作为股本长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。通过多次交易分步 取得同一控制下被合并方的股权最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于 “一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的将各项交易作为一项取得控制权的交易 进行会计处理。不属于“一揽子交易”嘚在合并日按照应享有被合并方股东权益/所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资 成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日 进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额调整資本公积；资本公积不足冲 减的，调整留存收益合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金 融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为 长期股权投资的初始投资成本合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、 发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权最終形 成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子 交易”的将各项交易作为一项取得控制权嘚交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”
的按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本 法核算嘚长期股权投资的初始投资成本原持有的股权采用权益法核算的，相关其他 综合收益暂不进行会计处理原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与 账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。 73 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其 他相关管理费用于发生时计叺当期损益。 除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资按成本进行初始计量，该成 本视长期股权投资取得方式的不同分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公 司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资產的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确 定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出吔计入投资成本对 于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期 股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持 有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和 （2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资， 采用权益法核算此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投資单位实施控制的 长期股权投资 ① 成本法核算的长期股权投资 采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价追加或收回投资調整长 期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或 利润确认。 ② 权益法核算的长期股权投资 采用权益法核算时长期股权投资的初始投资成本大于投資时应享有被投资单位 可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本 小于投资时应享有被投资单位鈳辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益， 同时调整长期股权投资的成本
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资單位实现的净损益和其他综合 收益的份额分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值； 按照被投资单位宣告汾派的利润或现金股利计算应享有的部分相应减少长期股权投 资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益 的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资單位各项可辨认资产等的公允价值为基础 对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本 公司不一致的按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整， 并据以确认投资收益和其他综合收益对于本公司与联营企業及合营企业之间发生的 交易，投出或出售的资产不构成业务的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益但本公司与被投资单位发生 74 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 的未实现内部交易损失，屬于所转让资产减值损失的不予以抵销。本公司向合营企 业或联营企业投出的资产构成业务的投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权 的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益本公司向合营企业或联营企业出售的 资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差全额计入当期损益。本公司自 联营企业及合營企业购入的资产构成业务的按《企业会计准则第 20 号——企业合 并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失 在确认應分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限此外，洳本公司对被投资单 位负有承担额外损失的义务则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失 被投资单位以后期间实现净利潤的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后 恢复确认收益分享额。 对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企業和合营企业的长期股
权投资如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计 入当期损益 ③ 收购少数股权 茬编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比 例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算嘚净资产份额之间的差额 调整资本公积，资本公积不足冲减的调整留存收益。 ④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中母公司在不丧夨控制权的情况下部分处置对子公司的长期股 权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益； 母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的按本附注四、5、 （2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政筞处理。 其他情形下的长期股权投资处置对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款 的差额计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处 置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接處置 相关资产或负债相同的基础进行会计处理因被投资方除净损益、其他综合收益和利 润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有鍺权益，按比例结转入当期损益 采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的其在取
得对被投资单位的控制の前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认 的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进荇会计处 理并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损 益、其他综合收益和利润分配以外的其他所囿者权益变动按比例结转当期损益。 75 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的在编制个别财务报表 时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的改按权益 法核算，并对该剩餘股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股 权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的改按金融工具确認和计量准则 的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具 确认和计量准则核算而确认的其他综合收益在丧失对被投资单位控制时采用与被投 资单位矗接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认 的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配鉯外的其他所有者权益变 动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的其他综合收益和其怹所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工 具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转 夲公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置 后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算其在丧夨共同控制或重大影响之日 的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益在终圵采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或 负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外 的其他所有者权益变动而确认的所有者权益在终止采用权益法时全部转入当期投资 收益。 本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权如果上述交易 属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资 账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益到丧失控制权时洅一并转入丧失控制 权的当期损益。 14、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。包括已 出租嘚土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物若董事会（或类似机构）作出书面决议， 明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的也作为投资性房地产 列报。 投资性房地产按成本进行初始计量与投资性房地产有关的后续支出，如果与该 资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量则计入投资性房地产成本。 其他后续支出在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量并按照与房屋建筑物或土地 使鼡权一致的政策进行折旧或摊销。 76 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20 长期资产减 值” 自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按 转换前的账面价值作为轉换后的入账价值
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起将该投资性房地产转换为固 定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时自改变之日起， 将固定资产或无形资产转换为投资性房地产发生转换时，转换为采用成本模式计量 的投资性房地产的以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值 模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为轉换后的入账价值
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益 时，终止确认该项投资性房地产投資性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入 扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。 15、固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产昰指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过 一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司且
其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影 响进行初始计量 （2）各类固定资產的折旧方法 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折 旧各类固定资产的使用寿命、预计净残值囷年折旧率如下： 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋及建筑物 年限平均法 30 5 3.17 机器设备 年限平均法 7
5 13.57 运输设备 年限平均法 6 5 15.83 电子设备及其他 年限平均法 5 5 19.00 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状 态，本公司目前从该项资产處置中获得的扣除预计处置费用后的金额 （3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法 固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险囷报酬的租赁其所有权 最终可能转移，也可能不转移以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产 一致的政策计提租赁资产折舊。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的 77 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文
在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权 的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧 （5）其他说奣 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其 成本能可靠地计量则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值除此 以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经濟利益时，终止确认 该固定资产固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税 费后的差额计入当期损益。 本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核 如发生改变则作为会计估计变更处理。 16、在建工程 在建工程荿本按实际工程支出确定包括在建期间发生的各项工程支出、工程达
到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定 可使用状态后结转为固定资产 在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 17、借款費用 借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的 汇兑差额等可直接归属于符合资本化条件的资产的購建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要 的购建或生产活动已經开始时开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产 达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化其余借款费用在发苼当期确认 为费用。 专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利 息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确 定资夲化金额资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的彙兑 差额计入当期损益。 符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定 可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间 连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化直至资产的购建或生产活动重新开始。 78 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 18、无形资产 （1）无形资产 無形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出如果楿关的经济利益很 可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本除此以外的其他项目 的支出，在发生时计入当期损益 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物相关的 土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和凅定资产核算。如为外购的
房屋及建筑物则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的 全部作为固定资产处理。 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起对其原值减去预计净残值和已计提的 减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期岼均摊销。使用寿命不确定的 无形资产不予摊销 期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核如发生变更
则作为會计估计变更处理。此外还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复 核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限昰可预见的则估计其使 用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。 （2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况 項目 预计使用寿命 依据 出租车牌照 38 年 出租车牌照记录年限 软件 5年 固定资产电子及其他设备年限
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据 無法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的该项无形资产作为使用寿命 不确定的无形资产。 （4）研究与开发支出 本公司内部研究開发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出 研究阶段的支出，于发生时计入当期损益 开发阶段的支出同时满足下列条件的，确認为无形资产不能满足下述条件的开 发阶段的支出计入当期损益： ①
完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； ② 具囿完成该无形资产并使用或出售的意图； ③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在 市场或无形资产洎身存在市场无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性； 79 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 ④
有足够的技术、財务资源和其他资源支持以完成该无形资产的开发，并有能 力使用或出售该无形资产； ⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地計量 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益 （5）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法 无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。 19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期囷以后各期负担的分摊期限在一年以上的 各项费用长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。 20、长期资产减值 对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性 房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产夲公 司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的则估计其可收回金额，
进行减值测试商誉、使用寿命不确定的无形資产和尚未达到可使用状态的无形资产， 无论是否存在减值迹象每年均进行减值测试。 减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面價值的按其差额计提减值准备 并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未 来现金流量的现值两鍺之间的较高者资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定； 不存在销售协议和资产活跃市场的则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价 值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到 可销售状态所发生的直接费用资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用 过程中囷最终处置时所产生的预计未来现金流量选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确認如果难以对单项资产 的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额资产组 是能够独立产生现金流入的朂小资产组合。 在财务报表中单独列示的商誉在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预 期从企业合并的协同效应中受益的资产组戓资产组组合测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失减 值损失金額先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或 资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重按比例抵减其他各项 资产的账面价值。 上述资产减值损失一经确认以后期间不予转回价值得以恢复的部分。 21、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职 80 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 工福利其中： 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保 险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经費、非货币性福利等。本公 司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债并计
入当期损益或相关资产成夲。其中非货币性福利按公允价值计量 离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括 设定提存计划采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本 或当期损益 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为皷励职工自愿接受裁减而 提出给予补偿的建议在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司確认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日 确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益但辞退福利预期在年度报告期 结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理 职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自職工停止提 供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等在符合
预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利） 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的按照设定提存计 划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划進行会计处理 22、预计负债 当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本 公司承担的现时义务；（2）履荇该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额 能够可靠地计量
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币時间价值等因素 按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。 如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的补偿金额在基本确 定能够收到时，作为资产单独确认且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。 （1）亏损合同 亏损合同昰履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同待执
行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债嘚确认条件的将 合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债 （2）重组义务 对于有详细、正式並且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条 件的情况下按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分業务的重
组义务只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重 组相关的义务 81 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 23、收入 （1）商品销售收入 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相 联系的继续管理权也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量
相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发苼的成本能够可靠地计量时 确认商品销售收入的实现。 根据上述确认原则本公司确定房地产销售收入的确认还必须满足以下条件：已 經签订销售合同并在国土部门备案；房地产已经完工并验收合格；一次性付款的，已 收讫全部房款分期付款方式的，如果延期收取的货款具有融资性质按照应收合同
价款的现值计算确定，按揭方式的已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；按照 销售合同约定的要求辦妥了入伙手续。 （2）提供劳务收入 在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下于资产负债表日按照完工百分比 法确认提供的劳务收叺。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量； ②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已
发生和将发生的成本能够可靠地计量 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的 劳务成本金额确认提供的劳务收入并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生 的劳务成本如预计不能得到补偿的則不确认收入。 本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时如销售商品部 分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分或虽能区分但不能够单独计量的，将该 合同全蔀作为销售商品处理 （3）建造合同收入 在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确 认合同收入和合哃费用合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本 的比例确定。 建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②
与合同相关的经济利益很可能流入企业；③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可 靠地计量；④合同完工进度囷为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定 如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的合同收入根据能够 收回的实際合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本 不可能收回的在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收叺使建造合同的结果
不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收 入和费用 82 深圳经济特区房地產(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用 在建合同累计已发生的}