北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司与北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会物业服务合同纠纷案 - 判裁案例 - 110网
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北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司与北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会物业服务合同纠纷案
上诉人（原审被告）北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇工业区8号。法定代表人朱劲松，总经理。委托代理人赵欣，北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司员工。委托代理人李尚青，北京市尚和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区嘉润花园小区。负责人李民，主任。委托代理人陈飞，北京市仁和律师事务所律师。上诉人北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司（以下简称盛昌鑫鼎物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第38245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。被上诉人北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会（以下简称嘉润小区业委会）原审起诉称：北京市朝阳区嘉润花园小区于2001年6月交付业主使用，开发商指定盛昌鑫鼎物业公司为前期物业公司。2009年2月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会。日，业主委员会即嘉润小区业委会在北京市朝阳区房屋管理局备案。日至9月7日，业主大会选聘北京杏林物业管理有限责任公司为小区物业服务企业，嘉润小区业委会与该公司预签订物业服务委托合同。日，经业主大会决议，嘉润小区业委会与选聘的物业公司所签协议正式生效。当日，盛昌鑫鼎物业公司自动撤管，但拒绝移交相关设施及资料。现嘉润小区业委会诉至法院，要求盛昌鑫鼎物业公司撤离物业管理场所并移交物业服务用房及配电室；要求盛昌鑫鼎物业公司移交地下车库的管理权；要求盛昌鑫鼎物业公司移交物业管理资料，包括：1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收材料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.垃圾消纳许可文件等物业管理必需的其他材料。盛昌鑫鼎物业公司原审辩称：除配电室外，我们已经撤离了其他小区物业场所，将小区的公摊部分基本移交给了新的物业管理公司。由于开发商的私产与小区全体业主共有部分共同组成配电室，我们要求供电局进行区分，并由新的物业公司交清自其接管小区至我公司移交配电室期间的电费后，我公司才同意移交配电室。我公司同意移交小区规划内的物业服务用房，并移交相关尚未移交的材料。垃圾消纳许可证应当由新的物业公司自行申办。地下车库属于开发商私产，开发商另行委托我公司进行管理，所以不同意将地下车库移交嘉润小区业委会管理。原审法院查明：盛昌鑫鼎物业公司系北京市朝阳区嘉润花园小区（简称嘉润小区）开发商指定的前期物业公司。2009年2月，嘉润小区召开业主大会并选举产生业主委员会即本案嘉润小区业委会。日，嘉润小区业委会在北京市朝阳区人民政府望京街道办事处登记备案。2009年8月，嘉润小区业委会与北京杏林物业管理有限责任公司（简称杏林公司）签订嘉润小区物业服务委托合同，委托杏林公司提供物业服务。日至9月6日，嘉润小区业委会采用书面征求意见的方式组织召开第三次业主大会会议，并就有关事项进行表决，其中对于选聘杏林公司为嘉润小区提供物业管理服务的事项，反馈意见为“同意”者，合计业主数525，代表投票权数69413，占全体业主总人数的60.07％，占总投票权的55.65％，依法通过。嘉润小区业委会依据业主大会议事规则，于日就表决结果予以公示。公示期内，没有业主表示异议，表决结果对全体业主具有约束力。日，嘉润小区业委会向盛昌鑫鼎物业公司邮寄送达《关于物业管理移交事宜的通知》，要求盛昌鑫鼎物业公司移交相关设施及资料。此后，盛昌鑫鼎物业公司开始撤管。原审庭审中，盛昌鑫鼎物业公司提交京朝其02字第00298号房屋产权证、显示嘉润小区地下车库（9156.59平方米）所有权人为北京金致达房地产开发有限公司（简称金致达公司）；提交（2008）二中民终字第17617号民事判决书，显示经人民法院生效判决查明嘉润小区地下车库所有权人为金致达公司；提交金致达公司与盛昌鑫鼎物业公司于日签订的《嘉润花园地下车库委托管理协议》，协议约定，金致达公司委托盛昌鑫鼎物业公司就嘉润小区地下车库代为经营管理，盛昌鑫鼎物业公司负责将车库车位出租，并确认地下车库实有车位410个，已出售82个，其余可以出租等；嘉润小区业委会表示地下车库系小区的配套设施，应由其进行管理，所以要求盛昌鑫鼎物业公司移交地下车库的管理权，并非要求盛昌鑫鼎物业公司移交地下车库的经营权。嘉润小区业委会提交一份金致达公司与业主所签《商品房买卖合同》，用以证明业主楼下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层及物业服务场所等相关设施计入公摊面积，属于业主共有。盛昌鑫鼎物业公司对此未表示异议。经询，嘉润小区业委会、盛昌鑫鼎物业公司均认可盛昌鑫鼎物业公司已将供水系统、消防系统、安保系统、中控室以及相关资料移交给嘉润小区业委会。嘉润小区业委会对于垃圾消纳许可文件需由新的物业公司自行申办没有异议。盛昌鑫鼎物业公司表示物业服务用房系开放性房屋，与地下车库相邻，嘉润小区业委会因主张将物业用房与地下车库一并移交而导致其拒绝单独接收物业服务用房。以上事实，有《北京市朝阳区业主委员会变更备案表》、《物业服务委托合同》、《北京市朝阳区嘉润花园业主大会决议》、京朝其02字第00298号房屋产权证、（2008）二中民终字第17617号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为：嘉润小区业委会通过合法程序与盛昌鑫鼎物业公司解除物业服务关系，盛昌鑫鼎物业公司对此未持异议，且已撤管，故双方之间的物业服务关系已经终止，盛昌鑫鼎物业公司应当向嘉润小区业委会移交有关设施及材料。现嘉润小区业委会、盛昌鑫鼎物业公司主要分歧在于盛昌鑫鼎物业公司是否应当移交配电室以及是否应当移交地下车库管理权。小区供电系统系小区的基础设施，应归小区业主进行管理。盛昌鑫鼎物业公司未就开发商对配电室享有权属进行举证，且即使如盛昌鑫鼎物业公司所述，也应由权利人来主张权利。盛昌鑫鼎物业公司关于电费交纳问题，可待供电设施交接完毕后另行主张。嘉润小区业委会要求盛昌鑫鼎物业公司移交配电室及相关资料的请求，原审法院予以准许。小区地下车库系小区的配套设施，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。根据盛昌鑫鼎物业公司提交的证据可以看出，金致达公司已将地下车库的部分车位出售给小区业主。鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，且计入公摊面积的部分基础设施亦在地下一层，因此盛昌鑫鼎物业公司应当将地下车库移交给嘉润小区业委会，再由嘉润小区业委会委托选聘的物业公司对地下车库进行物业管理。盛昌鑫鼎物业公司在移交物业管理权后，并不影响其基于金致达公司的委托就尚未出售的车位进行出租、经营的权利。嘉润小区业委会在取得地下车库的管理权后，不得擅自对地下车库进行经营。嘉润小区业委会对于垃圾消纳许可文件需由新的物业公司自行申办没有异议，故对其要求盛昌鑫鼎物业公司移交垃圾消纳许可文件的请求，原审法院不予支持。嘉润小区业委会、盛昌鑫鼎物业公司均认可供水系统、消防系统、安保系统、中控室的相关资料已移交嘉润小区业委会，故盛昌鑫鼎物业公司应将除上述材料外其余尚未移交的资料移交嘉润小区业委会。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、盛昌鑫鼎物业公司于判决生效后七日内撤出嘉润小区规划内物业管理场所（含盛昌鑫鼎物业公司管理的配电室、物业服务用房）；二、盛昌鑫鼎物业公司于判决生效后七日内将嘉润小区地下车库移交嘉润小区业委会进行管理；三、盛昌鑫鼎物业公司于判决生效后七日内将嘉润小区尚未移交的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收材料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；除垃圾消纳许可文件外其余物业管理必需的材料移交嘉润小区业委会；四、驳回嘉润小区业委会其他诉讼请求。上诉人盛昌鑫鼎物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉理由如下：一、原审判决第一项表述不清，易引发歧义，无法执行。我方在前期物业管理过程中，为便于向嘉润小区业主服务，不仅使用了嘉润小区规划内列入小区业主公摊面积的区域，还采用租、借等方式使用了小区规划内第三人专有的区域作为物业服务用房为小区业主提供物业服务。原审对此并未重视，一概将嘉润花园小区规划内由我方管理的物业服务用房全部移交给嘉润小区业委会，显然错误。望二审法院依法查明事实，将原审判决第一项改判为：盛昌鑫鼎物业公司撤出嘉润花园小区规划内列入小区业主公摊面积的物业管理场所。二、原审判决第二项判决认定事实有误，适用法律不当，侵害了我方合法经营权，并侵害了案外人金致达公司的财产权，应予撤销。该小区地下车库虽系小区的配套设施，但并非小区公摊面积，其产权属于金致达公司所有，车库的产权人金致达公司有权就该车库行使合法处置权，金致达公司有权委托我方对其车库进行经营管理，该经营管理权并非基于前期物业服务合同产生的物业管理权。对金致达公司专有的部分，嘉润花园小区业主无权行使管理权，也无权剥夺我方的经营管理权。小区车库应当首先满足业主的需要，但原审判令我方将车库移交嘉润小区业委会进行管理不仅严重侵害了我方的合法经营权，更严重侵害了金致达公司的财产权，与《物权法》相违背。嘉润花园小区业主入住至今，无论是金致达公司还是我方均以出售或出租的方式全部将地下车库满足业主需要，由业主使用。我方并未违反《物权法》关于“小区车库应当首先满足业主需要”的规定。我方与嘉润小区业委会解除了物业服务关系，我方丧失的是对小区物业服务的权利，但我方对小区车库的经营管理权，基于与金致达公司签订的《嘉润花园地下车库委托管理协议》，只有金致达公司才有权利解除与我方的委托关系，其它任何单位或个人都无权干涉。原审法院混淆了物业服务法律关系和车库委托管理法律关系，将地下车库的管理权判归嘉润小区业委会，但也同时确认了我方对该地下车库拥有经营权。我方在行使该车库经营权的过程中，不可能不对该车库进行管理。原审判决显然激化矛盾，现实中必然行不通。望二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法改判，保护我方及金致达公司的合法权益。被上诉人嘉润小区业委会答辩称：一、盛昌鑫鼎物业公司应立即撤离嘉润花园物业管理区域。小区业主与盛昌鑫鼎物业公司的物业服务合同已经终止，并且盛昌鑫鼎物业公司已经自动撤管，盛昌鑫鼎物业公司无任何理由继续滞留小区，更无权控制小区任何公共场所、场地、设施和设备。但是盛昌鑫鼎物业公司仍然滞留小区，不予撤离，已经构成对业主共同管理权的侵害。盛昌鑫鼎物业公司作为物业管理企业，滞留小区没有任何事实依据和法律依据。盛昌鑫鼎物业公司主张原审判决中，并没有明确具体撤出的物业管理场所范围，要求二审予以明确，是没有任何道理的。物业管理场所在法律意义上就是指物业管理区域，而本小区的物业管理区域是该住宅小区项目红线内的全部区域。物业服务是基于物业服务合同约定对物业管理区域内公共场所、公共设施、设备、建筑物共有部位进行管理服务。撤出物业管理就是彻底撤出小区，不存在其它模糊界限或者地带。物业管理是全体业主小区行使共同管理权，盛昌鑫鼎物业公司作为服务企业在小区内没有任何物权权利。小区范围内所有权只有两种状态，个人专有和业主共同共有，小区内建筑物除业主专有以外均属于业主共有。即使发生共有部分与专有部分纠纷，也应该由专有部分业主向全体业主主张权利。本案的案由是物业服务合同纠纷，盛昌鑫鼎物业公司作为前期物业服务企业在解除物业服务关系后，应立即撤离小区。盛昌鑫鼎物业公司不能也不应该以管理人的身份滞留小区并占有业主共有部位或者共有财产。盛昌鑫鼎物业公司以专有财产管理人身份主张不撤离小区，不属于本案审理范围，其理由不能得到支持。民事行为代理人，不能直接取得本人的诉权，这是基本的法理原则。如果专有部分的所有人认为业主大会决定侵害其权益，可以依法提起撤销权诉讼，而不是在本案中抗辩。因此，原审法院判决盛昌鑫鼎物业公司应立即撤离物业管理场所，包括但不限于配电室、物业服务用房，认定事实清楚，符合法律法规的规定。二、盛昌鑫鼎物业公司应移交地下车库的管理权。首先，需要明确地下车库的所有权并不是本案争议的问题，我方认为地下车库应该归全体业主共有，所有权的争议与本案没有关系。即使认定地下车位的所有权属于开发商，地下车库的物业管理权也属于全体业主。小区内的地下车库是小区的配套设施设备，即使认定为开发商所有，也应优先满足全体业主的使用需要，即使不是全体业主的共有设施，也是全体业主的共用设施。小区地下车位不同于一般的商业性车位，其是小区内的配套设施，需要首先满足业主的需要。配套车库或者车位的专有权客体是车位，而不是车库。车库中的通道等公共空间不具有排它使用的属性。即便开发商作为某车位的专有权人，也应该与普通业主一样行使权利、履行义务，按照全体业主大会的决议执行，由全体业主共同管理。在物业管理关系中，开发企业不享有特殊权利。作为车位所有权人的开发商在处分和经营车位时，还应当受“首先满足业主需要”的限制，业主的法定用益权应受到法律保护。开发企业可以行使其经营的权利将车位出租，可以处分车位出售，但是不享有停车库、停车场的管理权。因此，原审法院判决盛昌鑫鼎物业公司移交地下车位的管理权也是符合事实和法律规定的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，恳请贵院，依法驳回盛昌鑫鼎物业公司的上诉。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：由于盛昌鑫鼎物业公司与嘉润花园小区业主之间的物业服务关系已经终止，盛昌鑫鼎物业公司应当向嘉润小区业委会移交有关设施及材料，并撤出物业管理区域。盛昌鑫鼎物业公司上诉提出原审判决其撤出嘉润花园小区“规划内物业管理场所”不够明确。但本案基于盛昌鑫鼎物业公司与嘉润花园小区业主之间的物业服务关系，确定盛昌鑫鼎物业公司撤出其进行嘉润花园小区物业管理的场所，原审处理正确。盛昌鑫鼎物业公司此项上诉理由不成立。关于地下车库的问题。金致达公司系地下车库的所有权人，其委托盛昌鑫鼎物业公司代为经营管理，且目前地下车库的部分车位已经出售给小区业主。由于一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理，且地下一层还有计入公摊面积的部分基础设施，因此盛昌鑫鼎物业公司应当移交地下车库的物业管理权。盛昌鑫鼎物业公司上诉提出，原审此项判决内容侵害其经营权并侵害了金致达公司的财产权。但原审判决已经强调“在移交物业管理权后，并不影响其（即盛昌鑫鼎物业公司）基于金致达公司的委托就尚未出售的车位进行出租、经营的权利。嘉润小区业委会在取得地下车库的管理权后，不得擅自对地下车库进行经营”，并不存在盛昌鑫鼎物业公司所述的情况，因此，盛昌鑫鼎物业公司此项上诉理由，缺乏事实依据，亦不成立。综上，盛昌鑫鼎物业公司的上诉理由，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十五元，由北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司负担（因北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会已经预交，故北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司于本判决生效后七日内直接给付北京市朝阳区嘉润花园小区业主委员会）；二审案件受理费七十元，由北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　长　　罗&&珊&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员　　武子文&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员　　李晶雪&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二○一○&&年&&三&&月&&十八&&日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书　记　员　&&王&&媛
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按地域找律师峨眉一小区业委会“擅自”更换物业，结果......
最近，位于峨眉山市名山路的188官邸小区为更换物业之事闹得不可开交。不少业主认为，小区业委会未征求广大业主意见，擅自更换物业公司，并签订物业管理相关合同，损害了大家的利益。而小区业委会主任王先生则表示，更换物业公司系为了改善小区管理不善现状，所有变更事宜公开透明，程序合法合规，并无不妥。
目前，峨眉山市房管局、绥山镇政府、三台三社区等已成立工作组，对该事件进行调查。
业委会擅自更换新物业
位于峨眉山脚下的188官邸小区别有一番宁静，可小区门口一幅挂有“严厉谴责188业委会擅自签订物业合同 侵犯业主权利”的红色横幅，却与之有些格格不入。11月29日下午，记者来到该小区，不少业主正聚在一起，对业委会更换物业之事怨声连连。
业主拉横幅谴责业委会
“我们进出小区的时候，才听保安说，已经换了新的物业，他们马上就要撤走了。”一提及变更物业之事，不少业主气不打一处来：“不公开，也不公示，这业委会简直太过分了！”
据小区业主们介绍，188官邸小区共有业主500多户，从2014年底，大家陆续入住。为使广大业主的生活环境更加和谐美好，今年6月，小区成立了由5名业主组成的业主委员会。同时，还选出了15名业主，担任楼栋长。
曾担任小区5栋楼栋长的熊女士表示，现任物业的服务确实另业主们不满意，但既然是为全体业主利益考虑，选聘新物业搞好小区，就该放到阳光下操作：召开业主大会，听取广大业主意见。
“可新的物业，是他们（业委会）通过微信投票选出来的，很多业主并未参与投票，他们就把结果统计出来了，完全是自导自演。”
熊女士还透露，当初报名竞标的物业共有6家，可开标当天仅2家参与竞标。诸多不解，使业主们不得不向相关部门进行反映，可在社区张贴了暂缓物业变更工作通知的情况下，业委会依然与新的物业签订了合同，新物业于12月1日入驻小区。
对于业委会如此“急”于招聘新物业，不少业主表示费解。11栋2单元业主刘先生表示，更换物业把小区管理好，本身是好事，但必须做到公正公开，做好公示，接受广大业主监督。如此擅自做主，不仅违规，也损害了大家的利益。
业委会喊冤
变更物业依法依
受到业主们的诸多不解和谴责，小区业委会主任王先生感到很冤。王先生告诉记者，他自己是一名医生，平时工作也不清闲，当初成立业委会是应广大业主意愿，他这个主任也是大家选举产生，目的都是为小区、业主好。
王先生说，现任物业的管理十分混乱，在卫生、门禁、安全、绿化等方面的管理另业主们非常不满，为此，业委会向物管提出了限期3个月整改意见，但物业方面并无明显改观。今年9月，小区还发生了多起被盗事件，触发了业主们更换物业的强烈意愿。
社区张贴在小区门口的“暂缓通知”
王先生表示，从公开招投标，到新物业的产生，一切程序都是严格按照相关规定执行的，并无任何违规行为。期间，业委会还召开了业主大会，因当时参会人数不到一百人，他们采取了微信投票、短信投票、现场投票、楼栋长上门征求意见等多种方式进行竞选，最终票选出了新的物业公司。
至于为何不顾“暂缓通知”，与新物业签订合同， 王先生表示，他咨询过相关律师，也查过相关规定，业委会作为非官方民间组织，有权与新的物管签订合同。再者，选聘出的新物业是大多数业主的意愿，一切依法依规，并无不妥。
已成立工作组着手调查
峨眉山市绥山镇相关负责人表示，目前，镇政府、房管局以及社区已牵头成立了工作小组，对此事展开调查。为了保证调查工作的公平、公正、公开，工作小组成员除了镇政府、房管局及社区工作人员外，还包括小区业委会成员、在小区居住的双报到党员、自愿加入的业主等三类人。并且，所有调查人员名单进行了公示。
对于已经签订的物管合同，该负责人表示，如果经调查，业委会在招投标、投票结果上确实存在问题，合同将予以作废。调查期间，小区业主可向工作组提交相关证据。
（李举涛）
▍内容来源：乐山新闻网
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业委会与物业“私定”合同 大地景苑业主提告胜诉
记者 付华周
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来宾网-来宾晚刊
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不满小区业主委员会（以下简称业委会）与物业公司“私定”物业合同，市区大地景苑小区朱女士等11名业主将业委会和物业公司双双告上法院，要求判令合同无效。12月15日，兴宾区人民法院对该案作出一审宣判。法院认为，该小区业委会在未经小区业主大会或半数以上业主同意的情况下，擅自与被告柳州致上物业公司续签《物业服务合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，遂判决这份续签的《物业服务合同》无效。
未召开业主大会 业委会与物业公司续签合同
据了解，大地景苑总共有1490户居民，是我市主城区范围内一个相对较大的住宅小区。2012年4月，该小区成立业委会，“赶走”了之前的物业公司，并与柳州致上物业服务公司来宾分公司签订《物业服务合同》，聘请其为小区服务。按照合同约定，该小区业委会将小区委托给致上物业公司进行物业管理，委托管理期限为两年，日到期。
日，大地景苑小区选举产生第二届业委会成员。不久，物业公司致函小区业委会，提出续签物业服务合同书面意见。日，合同期满后，业委会与物业公司续签新的《物业服务合同》。然而，这份合同是在业委会既没有召开业主大会征求意见，也没有经过半数以上业主同意的情况下签订的。
新的《物业服务合同》续签后，该小区多位业主认为，上述物业公司进驻小区以来不作为或乱作为，小区管理混乱，多次出现电梯故障、单元门无法正常使用、可视对讲系统不能使用等状况，业主对此颇有不满。业主认为，业委会不按照法定程序召开业主大会来选聘和延期使用物业公司，侵犯了他们的合法权益，于是向法院提起诉讼。
11名业主联合提告 请求法院判决续签合同无效
今年8月24日，兴宾区法院对这起案件进行公开开庭审理。庭上，原告诉称，被告小区业委会没有按照法定程序召开业主大会选聘物业公司，私自与被告物业公司续签《物业服务合同》，严重侵犯原告及广大业主的合法权益，遂请求法院判决这份在日续签的《物业服务合同》无效。
针对小区11名业主的指控，被告业委会辩称，2012年4月，该业委会与物业公司签订的《物业服务合同》已生效且履行完毕，该合同是严格依照相关法律程序签订的，也没有损害广大业主的合法权益，为有效合同。此外，根据上述合同的有关约定，合同期满后续签的《物业服务合同》也属于有效合同。
被告物业公司也辩称，续签的合同没有违反法律法规的相关规定，应当认定为有效合同。此外，该公司还提出，确认合同无效涉及全体业主的共同利益，原告代表不了全体业主，主体不适格。据了解，就在今年4月，该物业公司曾将小区69名业主告上法院，要求支付拖欠的物业费，不过后来物业公司主动撤诉。
实体合法程序也要合法 一审判决原告业主胜诉
法院审理后认为，根据《合同法》和《物业管理条例》等规定，业委会与物业公司签订物业管理合同，不仅需要实体上合法，还需要程序上合法。签订《物业服务合同》的双方虽为业委会与物业公司，合同的当事人表面上是物业公司和业委会，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同的最终权利义务承受人也是具体的单个业主。故当业委会与物业公司签订的物业合同侵害业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉，请求确认该物业合同无效。因此，原告的主体是适格的。
同时，法院还认为，被告业委会在续聘被告物业公司时，没有按照法定程序召开业主大会作出决议，没有采取投票等形式来征求业主的意见，没有依法公示，也没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不符合《物权法》有关规定，侵犯了原告的知情权、投票权、监督权等程序权利。最终，法院依法对该案作出一审判决。
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Copyright(C) 2016 www.lbnews.com.cn All Rights Reserved.小区突然更换新物管 业主签字要罢免业委会
来源：四川在线-华西都市报
成都青龙乾院小区，小区保安向记者展示小区居民签署的请求书。
　　原物管公司贴出的公告显示，业委会已重新更换了物管公司。
　　华西都市报：
　　我是成都市成华区青龙场青龙乾院小区的业主，业委会在没有征求我们业主意见的情况下，擅自找到新的物业公司，来替换老的物业公司，这侵犯了我们业主的权利。
　　而且，业委会是怎么成立的我们也不清楚，我们也没有参加过投票选举，不知道谁赋予了他们的权利。
　　市民何先生
　　8日上午，成都市成华区青龙场青龙乾院小区突然来了几名穿着一致的小伙子，他们自称是小区业委会找来的新物业管理公司，要进驻小区接管小区的物业管理。
　　这让小区业主很疑惑：选用哪家物业公司应该由业主代表大会决定，而小区多数业主对此事根本不知情。
　　“事出突然”让业主难以接受，当天上午，业主自发签字，要求罢免业委会。业主何先生提出疑问：“谁赋予了业委会这么大的决定权？这侵犯了业主的权利。”
　　更换物管
　　小区业主不知情
　　青龙乾院小区一共有9栋，住户超过千家。从2008年建成以后，一直由现在的某房产集团成都物业有限公司管理。8日，记者在小区见到粘贴在每栋楼的公告，上面写道，接到青龙乾院业委会的通知，原物业公司停止提供物业服务工作。青龙乾院业委会已指定新的物业服务企业提供本小区的物业服务。
　　负责该小区物管的负责人毛经理说，物业公司和小区的合同已经到期，但是小区业主希望他们继续管理小区。不过在今年6月份，他们突然接到业委会的通知，称小区不再合作，已经找到新的物业替代了。
　　当天上午，不少业主聚集在门口，要求留下现在的物业公司，拒绝新的物业公司进来。毛经理说：“业委会没有经过业主同意，就想把我们公司赶走，我们发停止物业服务的公告也是迫于无奈，只是想告知业主。至少，我们不至于被赶走了，业主都还不晓得。”
　　业主签字
　　要求罢免业委会
　　业委会为何在业主毫不知情的情况下，没经过业主大会的同意，擅自决定找到新的物业公司替换现存的物业公司呢？
　　对于业主的问题，业委会方面没有给出任何说法。当天上午，也没有业委会成员在现场露面。包括本报记者在内的多家媒体记者多次联系业委会赖主任，都没得到答复。
　　当天上午，在小区门口，记者看到，小区业主自发签字，要求罢免业委会，重新选举新的业委会。截至当天下午3点，超过300人在上面签字要求罢免业委会。“小区管理不作为不说，还乱作为。”业主陈先生说。
　　/律师说法
　　业委会擅自决定属违规
　　四川思沃律师事务所律师张纯说，按照《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，业委会只有代表业主与物业公司签订合同的权利，并没有决定的权利。小区更换物业，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。至少需要过半的业主同意。业委会擅自做决定明显属于违规，业主可以要求罢免业委会。
　　本组稿件采写华西都市报记者李秀江摄影杨涛
　　/街道办回应
　　“新物业只是暂时代管”
　　小区业主签字要求罢免业委会，青龙街道办社建科相关工作人员也到了现场协调处理此事。有不少业主向记者反映，他们未参加过当届业委会的选举投票，“除了赖主任外，其他的人都不认识，不知道业委会是如何成立的。”
　　业委会的成立是否合法，社建科工作人员彭先生说，这是第二届业委会，2013年换届时，由老业委会成员作为筹备组织成员，筹备这一届业委会。“到街办备案的材料是完整、符合规定的。”
　　但小区业主认为，业委会并没有征求他们的意见，也没召开业主代表大会，擅自找来新的物管公司进驻小区，严重侵害了业主的权利。
　　对此，街办回应称，新来的物业公司是来暂时代管小区的。在三年前，现在的物业公司和小区的物管合同已经到期，后来就一直没有签合同，业委会担心物业公司随时撤走，因此临时找了物业公司准备接手小区。“只是临时代管，以后具体要哪一家物业公司，还得召开业主大会决定。”
　　三年前合同就到期了，为何不提前召开业主代表大会寻找新的物业公司？而且业委会寻找暂时代理的物业公司，也应该告知、征求业主同意？对此彭先生说，针对业主认为业委会的不作为、要求罢免业委会的诉求，需要20%小区业主签字，然后召开业主大会决定。“罢免业委会需要按照程序走。”
(责任编辑：UN652)
原标题：小区突然更换新物管 业主不干
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