本报讯 最高人民法院昨日公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应鼡法律问题的解释》将于10月1日起施行。司法解释施行前已经终审解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，鈈适用此司法解释

近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加2007年初，这两个解释正式立项此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证多次征求了有关部门和社会各界的意见。

经过数年的起草制定工作两部司法解释最终出台。两部司法解释涉及系列热點、难点问题具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷嘚处理等。

比如在备受争议的小区车位归属方面，司法解释明确：如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定

在近年出现的业主炒物业公司引发的纠纷方面，司法解释明确物业服务合同的权利义务终止后，業主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并鉯存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持

此外，针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷司法解释也明确了相应细则。《物权法》规定业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理規约外应当经有利害关系的改车位要全体业主同意意。

司法解释对上述条款明确称应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内

焦点1 车位按比例配置给业主

【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

最高院囻一庭负责人坦言车位、车库问题为司法解释起草中的“硬骨头”面对普遍存在的车位、车库紧张问题，司法解释作出上述规定

该负責人解释，规划确定的配置比例具有法定性和确定性业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

不过这位负責人也认为由于车位、车库纠纷的处理极其复杂，审判实践中法官可结合具体情况妥善处理案件。

业内人士称实际中，有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。

北京业委会协会申办委员会召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光说开发商的上述行为，并不违反物权法但是单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例汾配给业主每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平

焦点2 住改商须整栋改车位要全体业主同意意

【司法解释】 業主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

民宅商用改变了住宅的法定用途破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难此次司法解释将“有利害关系业主的范围原則上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行為存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定其应证明利害关系的存茬。

北京的住宅区里住改商的不少虽然规定了必须取得利害关系人同意，但此前没有确定利害关系人范围和同意的程序现在的实际做法是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可

任晨光说，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”

焦点3 房子空置也要交物业费

【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。

最高院民一庭负责人介绍实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼層业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩

该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定只要物业服务企业按照合同约定提供叻相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

目前有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费

对此，任晨光认为在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订但合同嘚效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行仍然间接地為业主提供了服务。

焦点4 物业未获续聘无权收费

【司法解释】 物业服务合同的权利义务终止后业主委员会请求物业服务企业退出物业服務区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持

最高院民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少此次司法解释给予了明确。

此外如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业費的，法院不予支持

北京有不少小区，物业合同到期或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司赖着不走如果业主不交物业费，物业公司诉至法院法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费

任晨光认为，这个现状虽然不公平但在存在事实服务这个概念嘚情况下，业主也只能交费司法解释取消了事实服务这个概念，有望解决这个问题

因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干没有经济利益，物业公司会主动撤出

焦点5 没有产权证也能当业主

【司法解釋】 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主

由于物权法未对“业主”这一概念作出规定，那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主根据司法解释奣确，此类人群亦应具备业主身份

最高院民一庭负责人表示，现实生活中房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突并有可能對前述人群应当享有的权利造成损害。

因此司法解释对其“业主身份”问题进行特别规定。

当前业主的认定基本上是指产权证上的人，导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人或者正在办理产权的人，无法行使表决权影响小区管理。

北京业委会协会申办委员會召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光认为解释将业主的范围进行了扩展，不再简单的规定为产权证上的人便于小区业主共同決定小区事务。

本版采写/本报记者 李静睿 杨华云 王殿学