三问中国房价：去库存与降房价二者可否兼得？_凤凰财经
三问中国房价：去库存与降房价二者可否兼得？
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探寻中国房价根源，为供给侧结构性改革献策。日，以&中国经济的下一程：新经济、新动能、新引擎&为主题的2016新华网思客年会在海南三亚举行。在上午的圆桌对话上，
探寻中国房价根源，为供给侧结构性改革献策。日，以&中国经济的下一程：新经济、新动能、新引擎&为主题的2016新华网思客年会在海南三亚举行。在上午的圆桌对话上，金融专业人士朱云来、国务院参事汤敏、复旦大学经济学院院长张军、民生证券首席经济学家邱晓华、香港大学金融与公共政策教授肖耿、东方证券首席经济学家邵宇等多位专家三问中国房价，围绕房地产业问题根源展开热议。中国的房子是多是少？今年前三个季度，多地房价一路飙升。房价，仍然是供给侧结构性改革不可回避的话题。邱晓华认为，中国的房地产业依然是中国经济发展不可缺少的一个重要产物，地位是不会改变的。无论对中国的房地产有什么是批评也好，肯定也好，至少有一点没有变，就是中国工业化、城市化、人口增长的趋势没有改变。而朱云来提出：&就房子的数量而言，我们人均平米数已经很高了，实际上是比较系统性的过剩了。恐怕按照现在的速率，我们正在施工建筑的就有60多亿平米的住宅，算下来已经够新增两亿人住了。并且按规划，十年也才有一亿新增的城镇化人口，所以这样的情况下，我们已经没有必要再建房子了。&但就中国下一程的房地产形势而言，邱晓华仍然认为部分地区的房价仍然会刚性上涨。他把这部分地方分为三类：第一，有人气的地方，有人聚集的地方。第二，经济有活力的地方，表现为：就业岗位比较多、财政状态比较好、经济增长有活力。第三，地方生态环境相对优越的地方。如何既去库存，又不导致房价上涨？去年，面对经济新常态的现实，国家提出了供给侧结构性改革，&三去一降一补&成为了改革的五大任务。其中涉及到房地产业的&去库存&任务成为了改革的重中之重。然而，今年前三季度房价的飙升引发了公众对&去库存&的深层次思考。究竟如何既去库存，又不让房价飙升呢？对此，汤敏在讨论中提出：&我觉得这一轮的房价上涨，就是几个一线城市和少数的二线城市，大部分的城市，还是偏冷的。一线城市出现这样的问题，是很多因素共同造成的。&汤敏认为，从根本上来说，房地产问题如果不解决地方政府靠卖地解决财政收入的问题，房价飙升的怪象还会不断的出现。而这一问题的解决是长期的过程。&但是，目前来说，要在一线城市增加一些供给，包括土地的供给，我觉得还是必要的。数据显示，一线城市过去几年里，大量减少土地供给，这也造成了一线城市房价涨得太快。&汤敏说。朱云来则认为，目前房地产的高需求是超量货币发行产生的需求。因为货币规模在不断扩大，货币创造的速度，已经赶上了经济发展的两倍，再加上分配不平均，才导致了房价的分化。所以朱云来提出，需要特别小心的是过剩，并非是增加供给能够解决的问题。在肖耿看来，房价是一个市场信号，有能力的年轻人都去一线城市，最好的企业都在一线城市。一线城市土地供应却远远落后于市场的需求，这也是客观的。经济发展的历史是土地增值，人力资本增值的历史，房价的分化是符合市场规律的。但是，货币供应也是非常重要的问题，对于货币怎么保值，老百姓是非常理性的。肖耿说：&老百姓用自己血汗钱投资的时候是非常小心的，他们是很聪明的，为什么投一线，就是知道一线的房价掉不下来。所以政府应该好好思考这些信号怎么用，不能说硬管，管不住的。&房地产税能否解决房价问题？今年，房地产税法被正式列入中国立法规划。房地产税究竟何时出台，将以怎样的姿态出台，都是公众关注的焦点。张军在讨论中提出：&房产税已经讲了很多年了，我相信这个方案本身随时可以拿出来，问题是房产税现在到底能不能解决中国房价的问题。&同时，张军还提出了房地产税出台的现实障碍：中国还有土地70年使用权问题，法理上跟房产税出台的逻辑也有一定的冲突。并且，中国是间接税的体制国家，一下子走向直接税，不一定是很合适的办法。所以，张军认为，最终的房地产税一定是在不断地讨论和多方共识形成后才出台的，并不是为了抑制当前的房价而仓促出台的政策。
[责任编辑：张博 PF042]
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三问中国房价：去库存与降房价二者可否兼得？
来源：新华网
探寻中国房价根源，为供给侧结构性改革献策。
　　新浪乐居泰兴讯&&&&&&&& 探寻中国房价根源，为供给侧结构性改革献策。日，以“中国经济的下一程：新经济、新动能、新引擎”为主题的2016新华网思客年会在海南三亚举行。在上午的圆桌对话上，金融专业人士朱云来、国务院参事汤敏、复旦大学经济学院院长张军、民生证券首席经济学家邱晓华、香港大学金融与公共政策教授肖耿、东方证券首席经济学家邵宇等多位专家三问中国房价，围绕房地产业问题根源展开热议。　　中国的房子是多是少?　　今年前三个季度，多地房价一路飙升。房价，仍然是供给侧结构性改革不可回避的话题。　　邱晓华认为，中国的房地产业依然是中国经济发展不可缺少的一个重要产物，地位是不会改变的。无论对中国的房地产有什么是批评也好，肯定也好，至少有一点没有变，就是中国工业化、城市化、人口增长的趋势没有改变。　　而朱云来提出：“就房子的数量而言，我们人均平米数已经很高了，实际上是比较系统性的过剩了。恐怕按照现在的速率，我们正在施工建筑的就有60多亿平米的住宅，算下来已经够新增两亿人住了。并且按规划，十年也才有一亿新增的城镇化人口，所以这样的情况下，我们已经没有必要再建房子了。”　　但就中国下一程的房地产形势而言，邱晓华仍然认为部分地区的房价仍然会刚性上涨。　　他把这部分地方分为三类：第一，有人气的地方，有人聚集的地方。第二，经济有活力的地方，表现为：就业岗位比较多、财政状态比较好、经济增长有活力。第三，地方生态环境相对优越的地方。　　如何既去库存，又不导致房价上涨?　　去年，面对经济新常态的现实，国家提出了供给侧结构性改革，“三去一降一补”成为了改革的五大任务。其中涉及到房地产业的”去库存”任务成为了改革的重中之重。然而，今年前三季度房价的飙升引发了公众对“去库存”的深层次思考。究竟如何既去库存，又不让房价飙升呢?　　对此，汤敏在讨论中提出：“我觉得这一轮的房价上涨，就是几个一线城市和少数的二线城市，大部分的城市，还是偏冷的。一线城市出现这样的问题，是很多因素共同造成的。”　　汤敏认为，从根本上来说，房地产问题如果不解决地方政府靠卖地解决财政收入的问题，房价飙升的怪象还会不断的出现。而这一问题的解决是长期的过程。“但是，目前来说，要在一线城市增加一些供给，包括土地的供给，我觉得还是必要的。数据显示，一线城市过去几年里，大量减少土地供给，这也造成了一线城市房价涨得太快。”汤敏说。　　朱云来则认为，目前房地产的高需求是超量货币发行产生的需求。因为货币规模在不断扩大，货币创造的速度，已经赶上了经济发展的两倍，再加上分配不平均，才导致了房价的分化。　　所以朱云来提出，需要特别小心的是过剩，并非是增加供给能够解决的问题。　　在肖耿看来，房价是一个市场信号，有能力的年轻人都去一线城市，最好的企业都在一线城市。一线城市土地供应却远远落后于市场的需求，这也是客观的。经济发展的历史是土地增值，人力资本增值的历史，房价的分化是符合市场规律的。但是，货币供应也是非常重要的问题，对于货币怎么保值，老百姓是非常理性的。　　肖耿说：“老百姓用自己血汗钱投资的时候是非常小心的，他们是很聪明的，为什么投一线，就是知道一线的房价掉不下来。所以政府应该好好思考这些信号怎么用，不能说硬管，管不住的。”　　房地产税能否解决房价问题?　　今年，房地产税法被正式列入中国立法规划。房地产税究竟何时出台，将以怎样的姿态出台，都是公众关注的焦点。　　张军在讨论中提出：“房产税已经讲了很多年了，我相信这个方案本身随时可以拿出来，问题是房产税现在到底能不能解决中国房价的问题。”　　同时，张军还提出了房地产税出台的现实障碍：中国还有土地70年使用权问题，法理上跟房产税出台的逻辑也有一定的冲突。并且，中国是间接税的体制国家，一下子走向直接税，不一定是很合适的办法。所以，张军认为，最终的房地产税一定是在不断地讨论和多方共识形成后才出台的，并不是为了抑制当前的房价而仓促出台的政策。
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史上最大土地出让制度调整 直指降房价去库存
　　我们常说，房价降不下来，根本原因不在开发商如何定价，而是在于地方政府的土地出让成本太高。2月23日，四部委（财政部、国土资源部、中国人民银、银监会）共同下发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，对现在备受诟病的地方政府土地制度做出新的规定，堪称史上最大土地出让制度调整，核心要点是：禁止城投公司插手土地储备工作，禁止利用土地找银行贷款。
　　新规的直接目的是限制土地储备规模、限制地方政府融资，但根本目的还是去库存，顺带可能降房价。新规内容处处离不开&钱&。政府是如何卖地的？库存如何消化掉？房价如何降下来？保证你一看就懂。
中国创收能力最强的政府机构&&土地开发储备局
　　除去税务部门依法收税，政府部门的创收能力最强的当属土地储备机构。一般，土地储备机构在地方的名称是：XX市土地开发储备局、XX县土地储备中心。根据有关规定，只有列入由国土资源部统一归口管理的土地储备机构目录的土地储备机构才有资格依法开展相关的土地登记发证、土地储备融资等工作。过去，地方土地储备机构过多，且管理混乱。
　　四部委的新规提到，&每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，性质是公益一类事业单位。&
　　这条就是在说，要裁撤合并冗余的机构，并给土地储备机构定了性：公益一类事业单位。这是什么性质？简单说，就像图书馆、博物馆、环境监测站、水文站等公共服务部门，员工的工资由财政全额拨款。
土地储备机构怎么赚钱&&可能影响降房价
　　原有的土地储备机构，大致有四部分工作：土地一级开发、土地二级开发、城市基础建设、保障性安居工程建设。
　　新规要求土地储备机构：保留土地一级开发工作、剥离土地二级开发工作、剥离城市基础建设工作、剥离保障性安居工程建设，并限期在日前完成剥离。
　　更重要的一条是，&土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。&这也就是禁止城投公司再参与土地一级开发。
　　土地一级开发指：征地、拆迁、安置、补偿等土地出让前的开发工作，储存土地以备向市场供应。土地二级开发指：土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。
　　为什么要把后三种工作剥离出去？为什么又要禁止城投公司参与土地一级开发工作呢？这要根据现在的土地开发的收益分配方式来解释。
　　过去，土地开发工作多有地方政府部门联合房地产公司共同进行，双方职能界限比较模糊。土地开发和建设的工作，一般都是由房地产公司进行。此类房地产公司一般叫做&XX城投&，顾名思义，主要业务就是城市开发与投资，往往具有国资背景。开发方式是：城投公司拿没有开发的&生地&作抵押，在银行拿到贷款之后，做土地整理，将整理好的&熟地&进行&招拍挂&，以此获得土地出让的收入，再把过去的债务还掉。
　　在这种模式下，城投公司与政府事先约定好收益分配比例，有实力的城投公司可以分走了很大一部分土地出让收入，有的甚至拿走7成，政府只留3成。也就是说，原有模式下，土地开发依赖房地产公司，大量的收益落入房地产公司，政府的土地储备机构缺乏自主获利能力。
　　所以，现在四部委看不下去了，要理清土地储备机构职能，是你的工作你就必须自己做，不是你的工作，就按照市场价格承包出去，你不能插手、不能贱卖、也不能有暗箱操作。这样，才能激活土地储备部门的自主创收能力。
　　同时，少了城投公司这一个&中间商&，土地出让价格有可能降低，开发商拍地成本降低，房价就有可能下降。同时，新规也是在为去库存助力。
土地储备资金从哪里筹集&&可能影响去库存
　　除了土地出让收入，土地储备机构的钱还包括四个部分：国有土地收益基金、财政部批准的其他资金、发行地方政府债券筹集的资金、以上资金产生的利息收入。
　　新规非常重要的一条是，&自日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。&这就从源头禁止了抵押&生地&获得贷款的行为。
　　同时，新规明确，若资金不够，地方政府债券必须通过省级政府在国家核定的债务限额内代发。这能在一定程度上控制债务风险，并合理安排债务规模和期限。
　　现在地方政府盲目大规模卖地，很大部分原因是为了偿还之前向银行借的土地储备贷款。从现在开始&亡羊补牢&，开源节流，为时不晚。如果不再向银行借款，今后一段时间，地方政府的债务压力会减轻不少。债务压力减轻，政府就不会盲目卖地，库存增量就会减小，这其实也是为了去库存。
　　对于现存的庞大土地储备，新规有明确要求，&现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。&
　　未来一年，地方政府的土地储备规模，很可能成为政绩考核的重要指标。
土地储备机构怎么花钱&&消灭暗箱找市场
　　明白了钱是怎么来的，其实，钱用在哪里也有讲究：
　　1、征收产生的费用：土地储备资金主要用于征收、收购、优先购买、收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。
　　2、前期开发费用：储备土地供应前的前期开发等土地储备开支，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
　　3、原有土地储备贷款本金和利息支出。
　　特别需要注意，对原有贷款，也不能放任自流，必须加强管理。新规规定，&截至日的存量土地储备贷款，应纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。&
　　短期内，用新债换旧债，可能对债券市场可能造成一定冲击，但长期看，债务总量不变，影响不大。
　　另外，为防止乱花钱，新规规定，&土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用，土地储备资金不得用于土地储备机构日常经费开支。&
　　土地储备机构的开发能力毕竟有限，没有了城投公司合作，那些政府无法完成工作该怎么办呢？
　　两个办法：采购；购买服务。
　　在土地开发和基础设施建设工作中，土地储备机构自己可以做的，需编制采购预算，申请采购资金，在市场上购买开发建设所需物资。
　　其他需要承包出去的工作，地方国土资源主管部门应编制购买服务预算，申请购买服务资金，在市场上寻找承包商和供应商，并严禁层层转包，且其只能依据合同获取固定报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩。
　　此举跟禁止城投公司参与土地一级开发一样，也是为了把土地出让收益留着政府，&肥水不流外人田&。若是真能落到实处，房价还真有可能下降。
　　新规给了各级行政部门规定了执行情况的报告期限：日。土地出让制度此番大调整，效果如何，我们明年再看。
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读懂2017中国经济之房地产：去库存降房价深化一城一策
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2016年，针对部分城市房价上涨的情况，中央并未直接出台措施进行调控，而各个城市却根据自身情况出台了相应的措施：十一黄金周前后20多个城市出台限购限贷政策。11月10日开始，上海、天津等城市再次出台调控措施，楼市调控一城一策事实上已经在稳步推进。
中国网财经12月29日讯(记者 郭新)去年召开的中央经济工作会议明确提出要化解房地产去库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。一年来，房地产去库存也取得实质进展， 10月末全国商品房待售面积6.95亿平方米，比历史最高减少了0.44亿平方米，已连续8个月下降。但与此同时部分一二线城市房价也出现了明显的上涨，合肥、南京等城市更是出现了暴涨状态，房地产去库存怎样继续推进？去库存与稳房价如何并处？　问：去库存与房价上涨同时出现如何继续推进？去年，面对中国经济进入新常态的事实，国家提出了要进行供给侧改革的措施，在中央经济工作会议上，房地产去库存成为“三去一降一补”五大改革任务之一。一年多以来，房地产去库存也取得了明显的成效。据易居研究院数据，截至2016年10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2631万平方米、1.7亿平方米和4088万平方米，环比增幅分别为-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分别为-28.1%、-9.0%和-3.6%。然而，在房地产去库存取得良好成效之时，部分一二线城市房价也出现了明显上涨的态势，2016年3月份，春节过后一线城市楼市开始整体爆发；随后，楼市“四小龙”厦门、南京、合肥、苏州轮番领涨；进入4月份，全国楼市渐有复苏的趋势；5、6月份，楼市又呈现出了高位回调的态势。统计局数据显示，截至到今年11月，北上广深等一线城市新建商品住宅价格指数同比分别上涨了28.9%、34.8%、24.2%、28.2%。二线城市中，南京上涨了42.8%，合肥上涨了47.6%，厦门上涨了43.9%。　解答：一城一策适时推出一边是去库存取得良好成绩，一边是房价出现明显上涨，去库存与降房价两者如何兼得？今年的中央经济工作会议给出了答案。2016年，针对部分城市房价上涨的情况，中央并未直接出台措施进行调控，而各个城市却根据自身情况出台了相应的措施：十一黄金周前后20多个城市出台限购限贷政策。11月10日开始，上海、天津等城市再次出台调控措施，楼市调控一城一策事实上已经在稳步推进。在今年的中央经济工作会议上，“一城一策”更是被明确为去库存的重要措施。会议指出，今年以“三去一降一补”五大任务为抓手，推动供给侧结构性改革取得初步成效，部分行业供求关系、政府和企业理念行为发生积极变化。明年要继续深化供给侧结构性改革。在房地产去库存上，会议明确指出了要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。同时，会议也提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的论述。会议要求，要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。统计局数据显示，在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。与11月上半月比，11月下半月一线和热点二线城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降；2个城市环比持平；其余4个城市的环比涨幅均回落至1%以内。
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