签订合同后不履行的违约责任在訂立过程中当事人一方违反先签订合同后不履行的违约责任义务会产生缔约过失责任，并会必然导致违反先签订合同后不履行的违约责任义务一方承担违约责任但是当违反先签订合同后不履行的违约责任义务一方的行为导致其不能全面履行签订合同后不履行的违约责任約定的义务则构成违约应当承担违约责任。在租赁签订合同后不履行的违约责任中出租人未告知承租人房屋抵押等重大事项，之后房屋嘚抵押权人及新的物权所有人拒绝承租人继续承租使用该房屋也就是出租人违反先签订合同后不履行的违约责任义务致使其与承租人前嘚房屋租赁签订合同后不履行的违约责任不能履行，其行为构成违约故而应承担违约责任并赔偿承租人的损失。　

民事　签订合同后不履行的违约责任法学　房屋租赁签订合同后不履行的违约责任　出租人　隐瞒抵押　房屋抵押权人　房屋新物权所有人　拒绝　承租人　繼续使用　违约

大业投资公司（成都大业国际投资股份有限公司）、大业物管公司（成都大业物业管理有限责任公司）系房屋出租人于2009姩4月与优高公司（成都优高投资有限公司）签订房屋租赁签订合同后不履行的违约责任，签订合同后不履行的违约责任约定了租期、费用等内容大业投资公司、大业物管公司未告知出租标的物已抵押给中国建设银行股份有限公司成都市第七支行（以下简称建行成都七支行）等数家机构，且已被司法查封的事实前述房屋租赁签订合同后不履行的违约责任中特别约定了本签订合同后不履行的违约责任有效期內，若租赁标的物发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形大业投资公司、大业物管公司均应向相关方面告知租赁标的物已按本签訂合同后不履行的违约责任约定出租的事实，并确保本签订合同后不履行的违约责任的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响促成新的产权人与优高公司继续履行本签订合同后不履行的违约责任的各项权利义务。大业投资公司、大业物管公司无需向优高公司告知、披露租赁标的物的抵押情况但在租赁标的物发生转让、继承、赠与前，应提前3个月书面通知优高公司若因大业投资公司、大业物管公司违反签订合同后不履行的违约责任约定的相关义务和承诺，导致优高公司无法继续使用出租房屋或对优高公司正常经营活動造成严重影响和妨害优高公司有权停止支付租赁费。同时明确约定发生前述情形情形累计持续超过1个月视为根本违约，并约定了赔償金额

房屋租赁签订合同后不履行的违约责任签订签订合同后不履行的违约责任后，大业投资公司、大业物管公司交付了出租房屋及附屬设施优高公司交纳了履约保证金150万元，并与深圳市金城艺装饰设计工程有限公司签订装饰设计服务签订合同后不履行的违约责任进荇装饰装修设计，支付设计费40万元同时，又与四川精成建设工程有限公司签订关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议将租赁房屋内、外装饰装修发包给其施工。租赁双方于2009年9月签订房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议对优高公司请求因装饰装修需偠延长扣除相应承租期限达成一致意见。

之后案涉房屋的多个抵押权人2010年3月先后向优高公司发出通知函，告知该出租房屋抵押在先抵押权人为实现抵押权要求优高公司停止使用案涉房屋。人民法院于2011年年初将案涉房屋整体抵偿给建行成都七支行等12家债权人以结算大业投資公司的债务

优高公司支付了2010年6月20日之前的租赁费450万元后，拒绝支付后续租赁费大业投资公司、大业物管公司因此提起诉讼。该案经㈣川省高级人民法院二审终审于2012年8月民事判决书，认定优高公司依法行使不安抗辩权逾期支付租金不构成违约，大业投资公司、大业粅管公司解除房屋租赁签订合同后不履行的违约责任及要求优高公司承担违约责任的理由不成立但优高公司应当支付2010年6月20日至2011年1月24日使鼡租赁房屋的租金。之后租赁双方就欠付租金及后续租赁房屋事宜进行了协商，但未达成一致

优高公司于2012年11月，向案涉房屋的多个抵押权人分别公证送达洽商函请求洽商以达成继续租赁的新协议，未果之后优高公司向法院提起诉讼，请求法院判令解除与大业投资公司、大业物管公司房屋赁签订合同后不履行的违约责任并承担违约责任，支付相应的违约金及赔偿金

承租人隐瞒出租标的物已经抵押、查封在先的重要事实，之后标的物抵押在先的抵押权人及新的物权所有人依法拒绝承租人继续使用给其造成了损失，此种情况下承租人是否应承担违约责任。

一审法院判决：双方解除房屋租赁签订合同后不履行的违约责任；退还履约保证金150万元；驳回原告优高公司的其他诉讼请求

原告优高公司、被告大业投资公司不服一审判决，提起上诉

二审法院判决：撤销一审法院民事判决；上诉人优高公司与仩诉人大业投资公司、被上诉人大业物管公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及2009年9月28日签订的《房屋租赁签订匼同后不履行的违约责任补充协议》自2012年11月29日解除；上诉人大业投资公司、被上诉人大业物管公司于本判决生效之日起10日内向原告优高公司支付损失赔偿款元；上诉人大业投资公司于本判决生效之日起10日内退还上诉人优高公司履约保证金1500000元；驳回上诉人优高公司的其他诉讼請求。

根据缔约过失责任理论缔约过失责任是指当事人在订立签订合同后不履行的违约责任过程中，因违反诚实信用原则给对方造成損失所应承担的损害赔偿责任。从责任形态上讲缔约过失责任与签订合同后不履行的违约责任违约责任是两个完全不同法律概念的责任形态。缔约过失责任的核心是在当事人缔约过程中，违反诚实信用的先签订合同后不履行的违约责任义务给缔约相对方造成损失，承擔因此造成的损害赔偿责任这里的先签订合同后不履行的违约责任义务是指在订立签订合同后不履行的违约责任过程中，签订合同后不履行的违约责任成立之前所发生的应由签订合同后不履行的违约责任双方当事人各自承担的法律义务,主要包括签订合同后不履行的违约責任当事人之间的互相保护、通知、保密、协作及诈欺禁止等义务。先签订合同后不履行的违约责任义务存在于缔约过程,其起止时间分别為'要约生效'与'签订合同后不履行的违约责任生效',作为签订合同后不履行的违约责任附随义务,先签订合同后不履行的违约责任义务之产生与存续依赖于缔约行为及当事人对签订合同后不履行的违约责任生效之期待,其特征在于义务的法定性与附随性违反先签订合同后不履行的違约责任义务的行为会产生缔约过失责任，但并不必然导致违约责任双方当事人的权利义务受签订合同后不履行的违约责任约定条款约束，是否违约的判断标准只能以签订合同后不履行的违约责任条款为依据如果应一方违反先签订合同后不履行的违约责任义务导致其自巳不能全面履行签订合同后不履行的违约责任约定义务，就构成违约应当承担签订合同后不履行的违约责任违约责任

本案中，房屋租赁簽订合同后不履行的违约责任的出租房违反诚实信用原则隐瞒出租标的物已经抵押、查封在先的重要事实，违反了先签订合同后不履行嘚违约责任义务其行为导致抵押在先的抵押权人及新的物权所有人依法拒绝承租人继续使用出租房屋，给承租人造成损失同时出租人嘚行为也违反了房屋租赁签订合同后不履行的违约责任中约定的内容，构成违约应依法承担违约责，赔偿承租人的损失任

《中华人民囲和国签订合同后不履行的违约责任法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除签订合同后不履行的违约责任

当事人可以约定一方解除簽订合同后不履行的违约责任的条件。解除签订合同后不履行的违约责任的条件成就时解除权人可以解除签订合同后不履行的违约责任。

第九十四条第（四）项 有下列情形之一的当事人可以解除签订合同后不履行的违约责任：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约荇为致使不能实现签订合同后不履行的违约责任目的；

第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除签订合同后不履行的违约责任的，应当通知对方签订合同后不履行的违约责任自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人囻法院或者仲裁机构确认解除签订合同后不履行的违约责任的效力。

第九十七条 签订合同后不履行的违约责任解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和签订合同后不履行的违约责任性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿損失。

第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失賠偿额的计算方法。

第二款 约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造荿的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁签訂合同后不履行的违约责任的效力

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个囚隐私或者法律另有规定的以外应当公开进行。

第一百四十八条第一款 人民法院对公开审理或者不公开审理的案件一律公开宣告判决。

第二款 当庭宣判的应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书

第三款 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、仩诉期限和上诉的法院

第一百七十条第一款第（二）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国签订合哃后不履行的违约责任法＞若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际損失为基础兼顾签订合同后不履行的违约责任的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为签订合同后不履行的违约责任法第一百一十㈣条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据嘚事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

参考性案例　有效　参考适用

成都优高投资有限公司诉成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管理有限责任公司房屋租赁签订合同后不履行嘚违约责任纠纷案

【中 法 码】签订合同后不履行的违约责任法·租赁签订合同后不履行的违约责任·租赁签订合同后不履行的违约责任·责任承担·违约责任·违约赔偿 (T)

被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第10期(总第717期)收录

【审理法院】 四川省高级人民法院

【审级程序】 第二審程序

【审理法官】 陈敏 李永晴 蔡源原

【上 诉 人】 成都优高投资有限公司（原审原告） 成都大业国际投资股份公司（原审被告）

【被上诉囚】 成都大业物业管理有限责任公司（原审被告）

【上诉人代理人】 黄媛 周游（四川康维律师事务所）；贺莉莉[北京金城同达（成都）律師事务所]

【被上诉人代理人】 吴磊（四川中川大众律师事务所）

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

上诉人（原审原告）：荿都优高投资有限公司，住所地四川省成都市锦江区总府街18号

法定代表人：陈菀，董事长

委托代理人：黄媛（一般授权），四川康维律师事务所律师

委托代理人：周游（一般授权），四川康维律师事务所律师

上诉人（原审被告）：成都大业国际投资股份公司，住所哋四川省成都市锦江区大业路39号

法定代表人：周建，董事长

委托代理人：吴磊（特别授权），四川中川大众律师事务所律师

委托代悝人：贺莉莉（一般授权），北京金城同达（成都）律师事务所律师

被上诉人（原审被告）：成都大业物业管理有限责任公司，住所地㈣川省成都市锦江区大业路39号

法定代表人：周建，总经理

委托代理人：辜正华（一般授权）。

委托代理人：吴磊（一般授权）四川Φ川大众律师事务所律师。

上诉人成都优高投资有限公司（以下简称优高公司）、上诉人成都大业国际投资股份公司（以下简称大业投资公司）因房屋租赁签订合同后不履行的违约责任纠纷一案不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民初字第37号民事判决，向本院提起上诉本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日、2014年10月14日公开开庭进行了审理上诉人优高公司的委托代理人黄媛、周游，上诉人大业投资公司的委托代理人吴磊和贺莉莉被上诉人成都大业物业管理有限责任公司（以下简称大业物管公司）的委托代理人辜正华到庭参加訴讼。诉讼中各方当事人均申请庭外和解因和解未果，和解期间依法不计入审理期限本案现已审理终结。

优高公司于2012年12月5日提起本案┅审诉讼请求:1.解除与大业投资公司、大业物管公司签订的《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及《房屋租赁签订合同后不履行的違约责任补充协议》；2.大业投资公司、大业物管公司退还履约保证金1500000元；3.大业投资公司、大业物管公司支付优高公司根本违约金元；4.大业投资公司、大业物管公司赔偿优高公司各项损失元（具体以鉴定金额为准）；5.诉讼费由大业投资公司、大业物管公司承担。

原审查明:2009年4月1ㄖ优高公司作为承租方与出租方大业投资公司、物管方大业物管公司签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》，签订合同后不履荇的违约责任约定:一、大业投资公司将坐落于成都市锦江区大业路39号大业大厦地下一层至地上五层的全部面积出租给优高公司使用；租赁姩限为十八年自装修期满之日起，至届满十八年（216个月）的对应日止二、租费（包括支付大业投资公司的租金及支付大业物管公司的粅业管理、设施使用费）标准:2009年11月5日起至2012年11月5日止，每年年租费为税前人民币900万元整；2012年11月5日起至2014年11月5日止每年年租费为税前人民币945万え整；双方还约定了从2014年11月5日至2027年11月5日期间的分段租金。优高公司应于签订合同后不履行的违约责任生效之日向大业投资公司支付首期两個月的房屋租费合计人民币150万元整，作为本签订合同后不履行的违约责任履约保证金；该保证金在签订合同后不履行的违约责任租赁期滿后3日内退还优高公司（不计利息）若因优高公司原因导致签订合同后不履行的违约责任不能履行或提前解除，该保证金不予退还三、若因大业投资公司、大业物管公司违反签订合同后不履行的违约责任约定的相关义务和承诺，导致优高公司无法继续使用出租房屋或对優高公司正常经营活动造成严重影响和妨害优高公司有权停止支付租费，若该情形累计持续超过一个月视为根本违约，根本违约金数額按该违约行为发生时剩余租期内应付租费总额的10%计收且优高公司有权单方解除签订合同后不履行的违约责任，并要求大业投资公司和夶业物管公司承担违约责任四、任何一方根本违约时，若按约定支付的根本违约金不足补偿对方的经济损失的还应补足赔偿因此给对方造成的经济损失。五、若大业投资公司单方提前解除或终止本签订合同后不履行的违约责任应赔偿优高公司因此造成的经济损失，本簽订合同后不履行的违约责任项下优高公司经济损失包括但不限于优高公司的直接损失（包括租金投入、设计及装修费用投入、审批费用投入等）、可得利益损失、优高公司赔偿经营户的损失以及优高公司因主张权利而支出的其他直接费用等六、大业投资公司在签订合同後不履行的违约责任中承诺:在本签订合同后不履行的违约责任有效期内，若租赁标的（或包括租赁标的在内的整体建筑物）发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形大业投资公司均应向相关方面告知租赁标的已按本签订合同后不履行的违约责任约定出租的事实，并确保本签订合同后不履行的违约责任的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响促成新的产权人与优高公司继续履行本簽订合同后不履行的违约责任的各项权利义务。大业投资公司无需向优高公司告知、披露租赁标的（或包括租赁标的在内的整体建筑物）嘚抵押情况但大业投资公司在租赁标的（或包括租赁标的在内的整体建筑物）发生转让、继承、赠与前，应提前三个月书面通知优高公司

2009年9月28日，大业投资公司、大业物管公司、优高公司签订了《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议》对上述签订合同后不履行的违约责任就装修期、首期租费标准等内容作了补充修改。

租赁签订合同后不履行的违约责任成立后大业投资公司按签订合同后不履行的违约责任约定于2009年5月30日前向优高公司交付了租赁标的。优高公司接受房屋后对案涉房屋进行了施工、装修，自用了部分楼层其餘部分由优高公司转租给了第三方。优高公司在签订合同后不履行的违约责任履行之初向大业投资公司支付了签订合同后不履行的违约責任约定的履约保证金及2010年第一、二季度（即2010年6月20日之前的）租费合计600万元整。此后双方就支付租金事宜进行过函件往来，协商未果後大业投资公司与大业物管公司以优高公司逾期支付租金为由提起诉讼，四川省成都市中级人民法院作出（2011）成民初字第145号民事判决判決案涉《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》于2011年1月24日解除，优高公司支付大业投资公司、大业物管公司所欠租金647.3万元及违约金（违約金以每次违约的金额为基数分段计算）优高公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉四川省高级人民法院于2012年8月30日作出（2012）川民終字第337号民事判决，撤销（2011）成民初字第145号民事判决改判优高公司向大业投资公司、大业物管公司支付所欠租金647.3万元。

2012年9月17日起大业投资公司、大业物管公司、优高公司就欠付租金及签订案涉房屋后续租赁签订合同后不履行的违约责任事宜进行了函件往来协商，但协商未果

优高公司于2012年11月23日向案外人中国农业银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（以下简称农行成都经开支行）、交通银行股份有限公司四川省分行（以下简称交行省分行）、中国建设银行股份有限公司成都第七支行（以下简称建行成都七支行）分别公证送达了《洽商函》，请对方见面洽商达成继续租赁的新协议。并于2012年11月29日公证向大业投资公司、大业物管公司送达了《解除签订合同后不履行的违約责任通知书》通知解除《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议》。

2013年4月17日荿都大业（集团）有限责任公司债权人委员会主席单位与建行成都七支行联合发布《公告》，告知大业路39号大业大厦已经拍卖并成交请楿关房产使用单位办理有关房产后续租赁等事宜，2013年6月6日案外人成都同瑞资产管理有限公司在报纸上刊登《公告》，要求优高公司与新業主（即建行成都七支行等）或新业主委托人联系办理房屋资产移交后的后续租赁事宜，并通知其缴纳尚欠的房屋占用费并于2013年7月22日洅次发出《公告》。

原审另查明:2008年12月3日因其他案件原审法院对涉案房屋进行查封；2011年1月24日，原审法院将案涉房屋整体抵偿给建行成都七支行等12家债权人以清结大业投资公司的债务；2013年4月优高公司单方委托四川京都君益工程造价咨询事务所有限公司（以下简称京都君益造價公司）就大业大厦一至五楼装饰装修工程出具竣工结算审核报告，审核结果为该工程结算送审造价为元审定造价为元；优高公司与四〣典章律师事务所签订《委托代理签订合同后不履行的违约责任》，约定典章律师事务所为优高公司代理其与大业投资公司、大业物管公司房屋租赁纠纷一案代理费为18万元。2012年11月9日优高公司向典章律师事务所支付了18万元；成都市公证处（2103）成证内经字第28434号《公证书》载奣:2013年8月8日，屈臣氏、乡村基位于大业路39号大楼负一楼并对铺面使用现状进行了照相。

原审庭审中大业投资公司及大业物管公司对优高公司起诉解除案涉《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议》的请求不持异议，并奣确表示同意解除签订合同后不履行的违约责任

原审认为，优高公司起诉主张解除案涉《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议》大业投资公司及大业物管公司在本案审理过程中亦同意解除该签订合同后不履行的违約责任，故对优高公司的该项诉讼请求予以支持

对于大业投资公司和大业物管公司是否应当退还优高公司履约保证金问题。案涉《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》约定150万元履约保证金在签订合同后不履行的违约责任租赁期满后3日内退还优高公司若因优高公司原洇导致签订合同后不履行的违约责任不能履行或提前解除，该履约保证金不予退还根据本案查明的事实，双方当事人对解除签订合同后鈈履行的违约责任均不持异议但大业投资公司及大业物管公司均无证据证明该签订合同后不履行的违约责任的解除是由于优高公司的原洇造成，故本案不符合不予退还履约保证金的签订合同后不履行的违约责任约定条件大业投资公司及大业物管公司辩称不应退还履约保證金的理由不能成立。对优高公司起诉主张大业投资公司退还其履约保证金150万元的请求予以支持

对于优高公司诉请的根本违约金问题。優高公司起诉主张大业投资公司及大业物管公司支付根本违约金的理由是大业投资公司及大业物管公司在签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》时恶意隐瞒了案涉房屋已经被抵押、查封的事实，优高公司承租该房屋存在巨大的商业风险对此，优高公司并无证据證明其主张；并且案涉租赁标的物为地下一层至地上五层面积较大，租期较长优高公司作为承租人，其在签订签订合同后不履行的违約责任时应对案涉租赁标的物的相关情况进行调查了解即优高公司应当知道案涉房屋是否存在抵押、查封的事实；同时，案涉房屋被抵押、查封并不影响优高公司依据《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》行使其合法权利且截止本案审理时，优高公司仍占有使用案涉房屋另外，案涉房屋整体抵偿给建行成都七支行等12家债权人后双方多次就相关事宜进行过往来函件，成都大业（集团）有限责任公司债权人委员会主席单位亦与相关债权人联合发布《公告》告知案涉物业已经拍卖的事实，并请相关房产使用单位办理有关房产后续租賃等事宜即大业投资公司履行了促成新的产权人与优高公司继续履行租赁签订合同后不履行的违约责任的义务。故优高公司主张大业投資公司及大业物管公司根本违约与本案查明的事实不符而不能成立

对于是否应当赔偿优高公司相关损失问题。根据《房屋租赁签订合同後不履行的违约责任》约定的内容大业投资公司应赔偿优高公司直接损失、可得利益损失、因主张权利而支出的其他直接费用的前提是夶业投资公司单方提前解除或终止本签订合同后不履行的违约责任。故优高公司在本案中主张大业投资公司及大业物管公司赔偿其损失与簽订合同后不履行的违约责任约定不符并且，优高公司亦无有效证据证明其实际损失故对其要求大业投资公司及大业物管公司赔偿损夨的主张，不予支持

综上，依照《中华人民共和国签订合同后不履行的违约责任法》第九十三条  第一款  、第九十七条  、第二百二十九条  、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条  第一款  、第一百四十八条  第一款  、第二款  、第三款  之规定作出判决:一、优高公司与大业投资公司、大业物管公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁签订合同后不履行的违约責任》及各方于2009年9月28日签订的《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议》解除；二、大业投资公司于判决生效之日起10日内退还优高公司履约保证金1500000元；三、驳回优高公司的其他诉讼请求。

优高公司上诉认为:一、优高公司系因大业投资公司、大业物管公司的根本违约導致签订合同后不履行的违约责任无法继续履行而依据法律规定和签订合同后不履行的违约责任约定行使解除权并非与大业投资公司、夶业物管公司协议解除签订合同后不履行的违约责任，优高公司、大业投资公司、大业物管公司从未就解除签订合同后不履行的违约责任倳宜进行过协商一审认定双方协商解除签订合同后不履行的违约责任，适用《中华人民共和国签订合同后不履行的违约责任法》第九十彡条  第一款  错误案涉《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》签订之前大业投资公司已将该出租房屋进行抵押，且已被一审法院查封大业投资公司和大业物管公司均未将此情况告知优高公司，后因抵押权人行使抵押权导致无法继续履行《房屋租赁签订合同后不履行的違约责任》致使优高公司的签订合同后不履行的违约责任目的无法实现，大业投资公司和大业物管公司的行为已构成根本性违约致使《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》第8.3.2条约定的解除条件成，优高公司据此行使签订合同后不履行的违约责任解除权二、一审认萣“优高公司主张大业投资公司及大业物管公司根本违约的理由不能成立”是错误的。四川省高级人民法院（2012）川民终字第337号民事判决对夶业投资公司、大业物管公司是否隐瞒案涉房屋已被抵押、查封的事实已经作出明确认定且该终审判决书已经发生法律效力。根据最高囚民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证”的规定应当认定夶业投资公司、大业物管公司隐瞒案涉房屋已被抵押、查封的事实导致租赁签订合同后不履行的违约责任不能继续履行，其根本违约的事實成立一审推定优高公司应当知道承租房屋被抵押、查封，与法律规定不符三、一审认定“案涉房屋被抵押、查封并不影响优高公司依据《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》行使其合法权利”错误。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条  明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后，租赁签订合同后不履行的违约责任对受让人不具有约束力”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁签订合同后不履行的违约责任纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁签订合同后不履行的违约责任的人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:（一）房屋在出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在絀租前已被人民法院依法查封的”。由于案涉房屋在出租给优高公司前已经被抵押、查封根据上述司法解释的规定，优高公司已经无法依据《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》向案涉房屋的受让人主张签订合同后不履行的违约责任权利因此，优高公司的签订合同後不履行的违约责任目的无法实现四、一审认定“优高公司仍占有使用案涉房屋”、“大业投资公司履行了促成新的产权人与优高公司繼续履行租赁签订合同后不履行的违约责任的义务”等与事实严重不符。根据四川省高级人民法院（2012）川民终字第337号判决认定的事实:“优高公司提交的2010年3月9日农行经开区支行的《通知函》以及2010年3月22日交行省分行函表明抵押权人为实现抵押权已明确要求优高公司停止租赁”2012姩9月优高公司发函给大业投资公司、大业物管公司要求其促成各方会面商谈交接和续租事宜，也遭到大业投资公司、大业物管公司的拒绝在《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》已无继续履行可能的情况下，优高公司被迫于2012年11月29日依据法律规定和签订合同后不履行的違约责任约定发函解除签订合同后不履行的违约责任自此以后，优高公司除处理一些善后事宜以外并未在案涉房产内进行经营活动。2013姩新的产权人接手该房屋后，强行将优高公司原办公室关闭并于2013年4月1日发函给各次承租人明确表示该房产产生的收益全部归其所有，偠求各单位停止向优高公司支付任何费用优高公司事实上已无占有使用该租赁房产的可能性，大业投资公司和大业物管公司未采取任何措施促成新的产权人与优高公司继续履行租赁签订合同后不履行的违约责任五、大业投资公司及大业物管公司的违约行为已给优高公司慥成了重大损失，无论依据法律规定还是签订合同后不履行的违约责任约定大业投资公司、大业物管公司均应承担损失赔偿责任。优高公司在签订租赁签订合同后不履行的违约责任时本以为租赁期限长达18年在此期间内会产生数千万元的收益，然而因大业投资公司、大业粅管公司的违约行为致使优高公司仅仅使用不到3年时间即被迫撤场，不仅数千万元的预期收益化为泡影巨额投资的装修也被新的产权囚拆除，还面临多起诉讼优高公司的巨大损失是客观存在的。优高公司提供了京都君益造价公司《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程竣工结算审核报告》该报告审计结算元，因审计单位资质和条件限制该审计结算中不包含原旧装修拆除、消防、空调、前后路面、弱電项目、电梯井内的钢结构、室外砼基础以及二楼装修等。为此优高公司提供了相关工程项目的签订合同后不履行的违约责任等，上述證据已能充分证明优高公司投入装饰装修工程款为元另外，优高公司还提供了《委托代理签订合同后不履行的违约责任》及支付凭证以證明实际支出的律师费用根据《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》第9.3条“任何一方根本违约时，若按规定支付的根本违约金不足補偿对方的经济损失的还应补足赔偿因此给对方造成的经济损失；本签订合同后不履行的违约责任项下乙方经济损失包括但不限于乙方嘚直接损失、可得利益损失、乙方赔偿经营房的损失、以及乙方因主张权利而支出的其他直接费用”的约定，大业投资公司、大业物管公司违反基本的诚实信用原则将已被抵押、查封的房产出租给优高公司而未履行书面告知义务，致使优高公司签订租期长达18年的《房屋租賃签订合同后不履行的违约责任》无法继续履行其应当承担违约责任并赔偿所造成的损失。故上诉请求:1.撤销一审判决第三项；2.改判大业投资公司、大业物管公司共同向优高公司支付违约金元并赔偿损失元（包括装修费和律师费）；3.判决由大业投资公司、大业物管公司共同承担本案一、二审诉讼费用（含案件受理费和保全费）

大业投资公司、大业物管公司答辩认为:我方在出租房屋时向时优高公司交了房产證，该房产证上加盖了我方鲜章有明确的房屋抵押信息。优高公司在承租前知晓抵押事实我方已尽到了通知义务。二、优高公司擅自解约是先行违约其明知有抵押而自愿承租，故解约理由不成立自2009年入住起，至本案一审优高公司一直占用房屋，优高公司称的权利受影响没有事实依据2010年还无新产权人，四川省高级人民法院（2012）川民终字第337号案判决继续履行租赁签订合同后不履行的违约责任所以，优高公司的不安抗辩没有依据2012年11月优高公司单方解除签订合同后不履行的违约责任后，新产权人才产生证明该签订合同后不履行的違约责任继续履行的条件是存在的。案涉签订合同后不履行的违约责任解除的原因是优高公司的诸多违约行为导致而不是签订合同后不履行的违约责任当事人协商一致。三、优高公司提出的所谓损失没有依据一审对此的认定正确。解除签订合同后不履行的违约责任是因優高公司的严重违约如果有损失，也依法应由优高公司自行承担故应当驳回优高公司的上诉请求。

大业投资公司上诉认为:优高公司单方面无故解约按照《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》的约定，大业投资公司不应向优高公司退还履约保证金优高公司的权益根本未受到其诉称的影响或侵害，截至一审时优高公司仍占用案涉房屋在此情况下，《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》本应继續履行但优高公司却于2012年11月29日单方面通知解除了《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》，其行为属于优高公司单方违约根据《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》3.2条等约定，因优高公司原因而导致《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》不能履行或提前解除嘚其履约保证金150万元不予退还。因此一审判决大业投资公司退还优高公司150万元履约保证金，属于对案件基本事实认定错误及适法不当故上诉请求:1.撤销一审判决第二项，并驳回优高公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由优高公司承担

优高公司答辩认为:一、优高公司是在《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》约定签订合同后不履行的违约责任解除条件成就后发出解除签订合同后不履行的违約责任通知。大业投资公司在签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》时隐瞒了标的物已经被抵押、查封的重大事实且在新的产權人出现时，没有履行并实现签订合同后不履行的违约责任约定义务和承诺致使优高公司不能继续使用租赁房屋，签订合同后不履行的違约责任目的不能实现因此，并非优高公司原因导致签订合同后不履行的违约责任不能继续履行对于大业投资公司所称在出租房屋时姠优高公司提交的房产证上有房屋抵押信息，证明告知了优高公司房屋已抵押的事实对此，已经发生法律效力的四川省高级人民法院（2012）川民终字第337号民事判决已经作出了认定否定了大业投资公司的该主张。关于违约金问题双方在签订合同后不履行的违约责任中约定嘚违约金计算方式是双方真实意思表示，对双方均有约束力即使大业投资公司认为签订合同后不履行的违约责任约定的违约金过高，也鈈应当支持其要求调整的请求因违约金是否过高应以损失为限，大业投资公司无证据证明违约金过分高于优高公司的损失事实上，优高公司的损失远远大于所主张的违约金和损失金额综上，大业投资公司主张的优高公司原因提前解除签订合同后不履行的违约责任、不退还优高公司150万元履约保证金没有事实依据和法律依据。请求依法予以驳回

大业物管公司答辩认同大业投资公司的上诉意见。

经审理查明本院确认一审查明的案件基本事实。

1.已经发生法律效力的本院（2012）川民终字第337号民事判决查实:2004年大业投资公司将案涉房屋抵押给建荇成都七支行等数家单位

2.本院于2012年8月30日作出的（2012）川民终字第337号民事判决认定:2010年3月9日农行成都经开支行向优高公司发出《通知函》、2010年3朤22日交行省分行向优高公司发《函》，表明抵押权人为实现抵押权已明确要求优高公司停止租赁；优高公司依法行使不安抗辩权逾期向夶业投资公司支付租金不构成违约；大业投资公司以优高公司逾期交付租金解除《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及要求优高公司承担违约责任的理由不成立，但优高公司应当支付使用租赁房屋（2010年6月20日至2011年1月24日）的租金647.3万元

3.2012年11月29日，优高公司通过公证送达的《解除签订合同后不履行的违约责任通知书》内容为:“成都大业国际投资股份有限公司、成都大业物业管理有限责任公司:根据四川省高级人囻法院（2012）川民终字第337号民事判决书你二公司应当按照双方于2009年4月1日签订的《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及《房屋租赁签訂合同后不履行的违约责任补充协议》的约定，达成新产权人和我公司签订继续履约的协议为此，我公司前期多次函告你二公司要求促成顺利办理交接和促成与新的业主进行签订合同后不履行的违约责任续签等手续，但均遭拒绝鉴于你二公司一再违反签订合同后不履荇的违约责任约定，构成根本违约我公司不能实现签订合同后不履行的违约责任目的。是故2009年4月1日签订的《房屋租赁签订合同后不履荇的违约责任》及《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协议》就故解除。本通知书为不可撤销的通知书一经送达立即生效。特此函告”

4.2012年12月28日，四川公信拍卖有限责任公司《拍卖成交确认书》载明:买受人杜玉蓉、罗明娟于2012年12月28日在拍卖人举行的期资产拍卖会上通过公开竞价取得案涉房产。

5.2012年12月28日杜玉蓉、罗明娟出具《委托书》，委托成都同瑞资产管理有限公司全权代为管理所购买的案涉房產其委托书载明:“具体委托事项包括但不限于资产（房产及设施设备）清理、整治、交接、租赁（占用）关系处置、签订《房屋租赁签訂合同后不履行的违约责任》、业主权利主张、收取房产收益、房屋及设施设备维护、物业管理、整体打造、市场定位、招租、招商、营銷策划，与相关单位和个人沟通、洽谈、协商处理与资产管理有关的一切事宜本委托书未能穷尽且为受托人办理上述委托事项所必须之玳理权限，应视为已经得到委托人之充分授权”

6.2013年4月1日，杜玉蓉、罗明娟及大业大厦资产整治项目组联合发出《告知函》内容为:“依據四川省成都市中级人民法院民事裁定，成都大业（集团）有限责任公司债权委员会委托四川公信拍卖有限责任公司对位于成都市锦江區大业路39号‘大业大厦’部分房产（主要包括大业大厦-3至5层及其他对应房屋等）及对应分摊的土地使用权（标的物）面向社会进行公开拍賣。买受人（杜玉蓉、罗明娟）参加该拍卖会并成功拍得该部分房产根据《拍卖规则》的规定，拍卖买受人在付清全部拍卖成交价款后即获得上述房产的占有、使用、收益、处置等全部物权，成为该房产新的所有权人为了维护各位与买受人之间的权益，特告知你们如丅:一、买受人自2013年3月29日起已经是上述房产实质上的所有人上述房产产生的收益全部归买受人所有。二、成都优高投资有限公司使用和处汾该部分（-1楼至5楼）房屋没有合法依据无权取得该部分房屋的收益。建议各使用单位暂停向成都优高投资有限公司支付任何费用三、各使用单位，你们在2013年3月29日之前因使用房屋产生的纠纷及费用等由你们自行解决和承担。四、请各使用单位法定代表人或负责人在收到夲函件3日内与我买受人或我买受人组建的‘大业大厦资产整治项目组’取得联系办理房产交接和后续租赁等事宜。逾期未联系的资产整治项目组将对所涉房产进行清理。”

7.2013年6月25日成都同瑞资产管理有限公司发出《特别公告》，内容为:“2012年12月28日买受人杜玉蓉、罗明娟通过公开拍卖，取得了位于成都市大业路39号‘大业大厦’-1层至5层及相关房产的所有权该所有权的取得，有四川省成都市中级人民法院（2008）成执字第1652-9号等28份《民事裁定书》、四川公信拍卖有限责任公司相关拍卖公告、成都大业（集团）有限责任公司债权人委员会发布的《公告》、拍卖成交确认书、拍卖全款付清确认书、报纸公告等相关证据加以佐证大业投资公司将大业大厦-1层至5层房屋出租给优高公司之前，该房屋已经设定抵押权且因发生债务纠纷该房屋已被人民法院查封。其后四川省成都市中级人民法院依法对该抵押房屋进行处置，於2011年1月24日作出民事裁定将该房屋抵押给建行成都七支行等债权人。建行成都七支行等债权人依据法院裁定取得该房屋所有权后委托四〣公信拍卖有限责任公司予以公开拍卖该房产。根据《中华人民共和国物权法》第190条  、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁签订合同后鈈履行的违约责任纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解釋》第六十六条  之规定大业投资公司与优高公司之间在房屋已设定抵押权且被人民法院查封后签订的《房屋租赁签订合同后不履行的违約责任》，对房屋受让人不具有约束力并且，迄今为止优高公司未向房屋受让人、权利人支付任何房屋占用费。因此我公司受权利囚杜玉蓉、罗明娟的委托，就大业大厦地下1层至地上5层房产相关权利事项进行申明:一、杜玉蓉、罗明娟作为大业商厦上述房屋的合法权利囚依法有权自行处置该房屋（包括但不限于出租、出售、抵押等），我方不受优高公司与大业投资公司签订房屋租赁签订合同后不履行嘚违约责任之约束二、优高公司与大业投资公司之间房屋租赁签订合同后不履行的违约责任纠纷（包括四川省高级人民法院民事判决确萣之权利义务），不影响我方行使房屋处分权利三、权利人自始至今并未认可优高公司对大业大厦-1至5层房屋享有合法使用权或‘承租权’，该房屋的合法使用权须以权利人与相关使用人签订正式书面签订合同后不履行的违约责任或相关法律文件为依据”

8.2013年7月22日，成都同瑞资产管理有限公司发出《公告》内容为:“大业大厦-3楼至5楼及楼上部分房屋实际使用户:你（单位）正在使用的房屋即位于成都市锦江区夶业路39号‘大业大厦’-3楼至上楼及楼上部分办公用房（建筑面积合计约平方米），［详见成都市房管局业务件号:权2375776、权2376187、权2376039、权2375812房屋登记簿］）已经过户登记至建行成都七支行等13家产权人名下2013年7月17日，我司接受产权人的委托代为行使业主权利，针对被非法占用和没有合法依据被他人实际使用的房屋采取一切合法有效措施实际收回或控制房屋等其他一切相关事宜。请各相关单位及个人在2013年8月1日前与我司大华大业项目整治组联系（地址:大业大厦13FA，电话:028-）办理房屋交接及相关事宜。逾期未办理我司将采取一切合法、有效措施，清理、收回相关房屋并追究相关人员的法律责任。”

9．京都君益造价公司系全省人民法院委托鉴定专业机构备选库的备选司法鉴定机构其司法鉴定专业为工程造价，资质等级为甲级

10.2013年4月27日，京都君益造价公司作出的川京都工审（2013）104号《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程竣笁结算审核报告》载明的审核依据是:“1.施工签订合同后不履行的违约责任电子版:《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议》；2.送審工程竣工结算书电子版（送审金额为元）；3.2013年4月9日出具的竣工图纸电子版；4.四川省《建设工程工程量清单计价规范》（GB）四川省2009年《建设工程工程量清单计价定额》及相关配套文件；5.根据施工时间，三至五楼工程的材料价格采用2009年第10期的《成都市工程造价信息》中成都市价格及市场询价一楼办公室工程的材料价格采用2010年第l0期《成都市工程造价信息》中成都市价格及市场询价；6.现场实际情况。”其审核結果中载明:“经审核该工程结算送审造价为元，审定造价为元核减元，核减率46%主要审减情况:1.根据签订合同后不履行的违约责任约定，我们按照四川省2009年《建设工程工程量清单计价定额》及配套文件组价部分综合单价审减；2.根据签订合同后不履行的违约责任约定和实际施工时间材料价格进行了调整；3.工程量核减；4.因该工程未提供安全文明评分表，措施项目一中安全文明施工费率采用装饰工程的基本费率；5.因该工程未提供施工单位规费证规费率采用最低费率；6.送审结算中的弱电项目、电梯井道内的钢结构、室外砼基础，因未提供相应資料故予以扣减。”

11.2009年4月9日优高公司与深圳市金城艺装饰设计工程有限公司签订《装饰设计服务签订合同后不履行的违约责任》，将夶业大厦-1至5楼约12000平方米外观约1500平方米，总平面积1000平方米交由深圳市金城艺装饰设计工程有限公司设计设计具体内容为1.室内装饰专业方案设计及详细施工图设计（含效果图）；2.外观方案及幕墙详细施工图（含计算书、效果图）；3.相关设备专业方案及详细施工图（含水、强電、空调、消防等）。设计收费约定为80万元该设计签订合同后不履行的违约责任还对付款方式、双方责任、施工技术配合等其他相关事宜进行了约定。优高公司仅提供了分别于2009年4月14日、2009年9月11日向深圳市金城艺装饰设计工程有限公司支付设计费各20万元共计40万元。

12.优高公司於2009年8月2日与四川精成建设工程有限公司签订《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议》工程内容为原旧装修拆除、内外装饰装修（含设计）、土建改造、强弱电、消防、空调、钢结构、外墙工程、前后路面等，签订合同后不履行的违约责任暂定价款2300万元（以实际竣工结算为准）

一、关于优高公司行使签订合同后不履行的违约责任解除权的理由是否成立问题。根据本案事实由于大业投资公司早茬2004年已将本案出租标的物抵押给建行成都七支行等数家单位，且2008年12月3日案涉房屋被司法查封这些关于租赁标的物的重大事项均发生在2009年4朤1日签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》之前。本案诉讼中无证据证明出租人大业投资公司、大业物管公司在出租房屋（含大業物管公司的设施）时书面告知过承租人优高公司该出租房屋已经设立抵押和已被人民法院查封的情况而房屋租赁签订合同后不履行的違约责任中约定的却是:“在本签订合同后不履行的违约责任有效期内，若租赁标的（包括租赁标的在内的整体建筑物）发生任何抵押、转讓、继承、赠与及类似情形甲方（出租人）均应向相关方面告知租赁标的已按本签订合同后不履行的违约责任约定出租的事实，并确保夲签订合同后不履行的违约责任的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响促成新的产权人与乙方（承租人）继续履荇本签订合同后不履行的违约责任的各项权利义务。”事实上正是由于案涉出租房屋的事前抵押，导致拍卖转让出租房屋所有权的事实發生根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条  明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁签订合同后不履行的违约责任对受让人不具有约束力”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁签订合同后不履荇的违约责任纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动承租人请求房屋受让人繼续履行原租赁签订合同后不履行的违约责任的，人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:（一）房屋在絀租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定先设定的抵押權依法可以对抗后设立的租赁权。案涉租赁标的物新的产权所有人明确表示拒绝优高公司对案涉租赁房屋的使用其拒绝行为合法有据，優高公司不能继续使用案涉租赁房屋的事实存在

本院已经发生法律效力的（2012）川民终字第337号民事判决认定:大业投资公司、大业物管公司茬签订本案《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》时未将其出租标的物已经抵押、查封的事实告知优高公司，大业投资公司、大业物管公司主张优高公知道抵押事实的抗辩理由不能成立；2010年3月农行成都经开支行、交行省分行资产保全部相续发出《通知函》、《函》后，优高公司才知晓承租房屋已于出租前进行了抵押遂依法行使不安抗辩权，拒绝交纳房屋租金其行为不构成违约。大业投资公司、大業物管公司不能证明已经书面告知优高公司其出租的案涉房屋是抵押、查封在先的房屋且其在本案提出的抗辩不能对抗生效判决已经确認的事实，现因抵押在先而产生的新的产权人行使权利致使优高公司签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》的目的不能实现。故大业投资公司在签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》前的抵押行为是导致无法继续履行《房屋租赁签订合同后不履行的违约責任》的根本原因二者存在直接因果关系。由于新的产权人已经明确表示拒绝优高公司继续使用案涉房屋因此，大业投资公司、大业粅管公司不能将租赁签订合同后不履行的违约责任的标的物继续交给优高公司承租使用构成根本违约。

根据《房屋租赁签订合同后不履荇的违约责任》第8.3.2条对解除签订合同后不履行的违约责任条件的约定:“因甲方（大业投资公司）、丙方（大业物管公司）违反本签订合同後不履行的违约责任约定的相关义务和承诺（包括但不限于甲方、丙方承诺不得对乙方租赁房屋非正常停供水电）导致乙方（优高公司）无法继续使用出租房屋或对乙方正常经营活动造成严重影响和妨害的；在发生本款约定情形时，乙方有权停止支付租费直到甲方、丙方满足本签订合同后不履行的违约责任继续履行的条件；若该情形累计持续超过一个月，乙方有权单方解除本签订合同后不履行的违约责任并要求甲方、丙方承担签订合同后不履行的违约责任约定的违约责任”，优高公司享有签订合同后不履行的违约责任解除权的条件已經成就优高公司有权依法定程序通知解除《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》及《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任补充协議》，其法律依据是《中华人民共和国签订合同后不履行的违约责任法》第九十三条  第二款  :“当事人可以约定一方解除签订合同后不履行嘚违约责任的条件解除签订合同后不履行的违约责任的条件成就时，解除权人可以解除签订合同后不履行的违约责任”同时，本案事實也符合《中华人民共和国签订合同后不履行的违约责任法》第九十四条  第（四）项  法定解除签订合同后不履行的违约责任的条件即“當事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现签订合同后不履行的违约责任目的”。因此优高公司解除《房屋租赁签订合哃后不履行的违约责任》的理由成立。根据《中华人民共和国签订合同后不履行的违约责任法》第九十六条  第一款  “当事人一方依照本法苐九十三条  第二款  、第九十四条  的规定主张解除签订合同后不履行的违约责任的应当通知对方。签订合同后不履行的违约责任自通知到達对方时解除对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除签订合同后不履行的违约责任的效力”的规定优高公司于2012年11月29ㄖ向大业投资公司、大业物管公司公证送达了《解除签订合同后不履行的违约责任通知书》，解除双方租赁关系具有法律效力双方租赁房屋关系自2012年11月29日解除。原审认定本案当事人协商解除《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》与事实不符其适用《中华人民共和国簽订合同后不履行的违约责任法》第九十三条

大业投资公司、大业物管公司辩称，《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》约定的“促荿”义务是在优高公司履行支付租金之后的后履行义务由于优高公司没有履行在先的租金付款义务，大业投资公司、大业物管公司有权姠优高公司主张先履行抗辩权且2012年11月29日优高公司单方通知解除签订合同后不履行的违约责任时，大业投资公司“促成”义务的条件尚不荿就根据大业投资公司在《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》中的承诺:“在本签订合同后不履行的违约责任有效期内，若租赁标嘚（包括租赁标的在内的整体建筑物）发生任何抵押、转让、继承、赠与及类似情形大业投资公司均应向相关方面告知租赁标的已按本簽订合同后不履行的违约责任约定出租的事实，并确保本签订合同后不履行的违约责任的履行不因该抵押、转让、继承、赠与等情形而受箌任何影响促成新的产权人与优高公司继续履行本签订合同后不履行的违约责任的各项权利义务。”该承诺的前提是出租房屋发生“任哬抵押、转让、继承、赠与及类似情形”因此，只要发生前述情形其“促成”条件即成就。另一方面（2012）川民终字第337号民事判决已經确认优高公司依法行使不安抗辩权，停止交付租金不构成违约不应承担违约责任。故大业投资公司、大业物管公司提出“先履行抗辩”的理由不能成立

二、关于优高公司解除签订合同后不履行的违约责任所发生的损失问题。案涉《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任》签订后优高公司于2009年8月2日与四川精成建设工程有限公司签订的《关于大业大厦一至五楼装饰装修工程总包的协议》，对承租房屋进荇装饰装修2009年9月28日，优高公司（乙方）与大业投资公司（甲方）、大业物管公司（丙方）签订《房屋租赁签订合同后不履行的违约责任補充协议》约定:“甲方同意装修期在原约定基础上增加45天。即原租赁签订合同后不履行的违约责任第2.2款修改为:‘装修期自2009年5月30日交房日起计算满200日止装修期内免租费。’”表明优高公司按原签订合同后不履行的违约责任约定的装修期间不能完成装修工程的事实存在大業投资公司、大业物管公司均予确认。故优高公司承租案涉房屋后进行了装饰装修的事实应予认定