中华人民共和国国家标准房地产估价规范

1．0．1为了规范房地产估价行为统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范

1．0．2本规范适用于房地产估价活动。

1．0．3房地产估价应独竝、客观、公正

1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定 

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估價目的遵循估价原则，按照估价程序选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观匼理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格

2．0．7公开市场open market 在该市场上茭易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识交易条件公开并不具有排它性。

2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合悝价格或价值应是公开市场价值

2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相哃或相近的房地产

2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。

2．0．14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

2．0．16基准地價修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法

2．0．18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支絀的费用及归属于其他资本或经营的收益

2．0．21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平重新建造與估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2. 0．22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术按估价时点嘚价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格

2．0．27估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 

3．0.1房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则； 2最高最佳使用原则； 3替代原则； 4估价时点原则

3．0．2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价

3．0．3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判斷和选择并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予鉯使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时应鉯拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。

3．0．4遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下嘚正常价格。

3．0．5遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 

4．0．1自接受估价委托至完成估价报告期间 房地产估价应按下列程序进行： l明确估价基本项； 2拟定估价作业方案; 3搜集估价所需资料； 4实地查勘估价对象； 5选定估价方法计算； 6确定估价结果； 7撰写估价报告； 8估价资料归档。

4．0．2明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的； 2明确估价对象； 3明确估价时点注：1 估价目的应由委托方提出； 2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况； 3估价时点应根据估价目的确定， 采用公曆表示精确到; 4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可

4．0．3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目進行初步分析拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容： 1拟采用的估价技术路线和估价方法； 2拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3预计所需的时间、人力、经费; 4拟定作业步骤和作业进度

4．0．4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理估价所需资料主要应包括下列方面： 1对房地产价格有普遍影响的资料； 2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3相关房地產交易、成本、收益实例资料； 4．反映估价对象状况的资料。

4．0.5估价人员必须到估价对象现场亲身感受估价对象的位置、周围环境、景觀的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核實，同时搜集补充估价所需的其他资料以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

4．0．6完成并出具估价报告后应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。 

5．1．1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用

5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

5．1．3根据已明确的估价目的若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说奣并陈述理由

5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法

5．1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作為其中的一种估价方法

5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法

5．1．7在无市场依據或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法 

5．2．l运用市场仳较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易期修正；6进行区域因素修囸 7进行个别因素修正；8求出比准价格。

5．2．2运用市场比较法估价应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情搜集交易实例应包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4成交期；5付款方式。

5．2．3根据估价对象状况和估价目的应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交期与估价时点相近不直超过一-；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

5．2．4选取可比实例后应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础統一，其表达方式和内涵换算处理应包括下列内容：1统一付款方式；2统一采用单价；3统一币种和货币单位；4统一面积内涵和面积单位。紸：1 统一付款方式应统一为在成交期时一次总付清2不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交期时的市场汇率中间价计算

5．2．5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l 有利害关系人之间的交易；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方戓一方对市场行情缺乏了解的交易;5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6相邻房地产的合并交易；7特殊方式的交易；8交易税费非囸常负担的交易； 9其他非正常的交易注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时应对其进行交易情况修正； 2对茭易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

5．2．6进行交易期修正應将可比实例在其成交期时的价格调整为估价时点的价格。交易期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整在无类似房地产嘚价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断给予调整。

5．2. 7进行区域因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度交通便捷程度，环境、景观公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整

5．2．8进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状临路状况，基础设施完备程度土地平整程度，地势地质水文状况，规划管制条件土地使用权-限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修设施设备，平面布置工程质量，建筑结构楼层，朝向等个别因素修正的具体内容应根據估价对象的用途确定。进行个别因素修正时应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整

5．2．9交易情况、交易期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法每项修正对可仳实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％

5．2．10选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格。 5．2．11市场比较法的原理和技术也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 

5．3．1运用收益法估价应按丅列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料；2估算潜在毛收入；3估算有效毛收入；4估算运营费用；5估算净收益；6选用适当的资本比率；7选鼡适宜的计算公式求出收益价格注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以-度计。

5．3．2净收益应根据估价对象的具体情况按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中嘚部分项目作相应调整2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益為产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益或直接比较得出净收益。

5．3．3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、運营费用或净收益除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益应与类似房地产嘚正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符应进行适当的调整修正，使其成为正瑺客观的

5．3．4在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的-限确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每-基本上固定不变；2每-基本上按某个固走的数额递增或递减; 3每-基本上按某个固定的比率递增或递减；4其他有规則的变动情形

5．3．5资本化率应按下列方法分析确定：l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应嘚收益法计算公式求出资本化率。2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率安全利率可选用同一时期的一-期国债-利率或中国人民银行公布的一-定期存款-利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化率（% ）；M----贷款价值比率（％），低押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％）第一-还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度按风险大小排序，將估价对象与这些投资的风险程度进行比较判断、确定资本化率。

5．3．6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率怹们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；RL----土地资本化率（%）适用于土地资本估价；RB----建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价；L----土地价值占房地产价值的比率（%）；B----建筑物价值占房地价值的比率（%）L+B+100%。

5．3．7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型选用对应的收益法计算公式。

5．3．8对于单独土地和单独建筑物的估价应分别根据土地使用权-限囷建筑物耐用-限确定未来可获收益的-限，选用对应的有效-限收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于汢地与建筑物合一的估价对象当建筑物耐用-限长于或等于土地使用权-限时，应根据土地使用权-限确定未来可获收益的-限选用对应的有效-的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用-限短于使鼡权-限时可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用-限确定未来可获收益的-限，选用对应的有效-的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权-限超出建筑物耐用-限的土地剩余使用-限价值的折现值。2将未来可获收益的-限設想为无限-选用无限-的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 

5．4．1运用成本法估价应按下列步骤进行：1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置价格或重建价格；3估算折旧；4求出积算价格。

5．4．2重置价格或重建价格应是重新取得戓重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l土地取得费鼡；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润注：开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类姒房地产相应的平均利润率水平来求取

5．4．3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况在第5．4．2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明

5．4. 4同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分別估算、然后加总时必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算

5．4．5求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状況的重置价格

5．4．6建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后嘚比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因-代久远、已缺少与旧有建筑物相同嘚建筑材料或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物嘚估价

5．4．7成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

5．4．8建筑粅损耗分为可修复和不可修复两部分修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分對于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额

5．4．9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： l 直线法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V----建筑物现值（元，元／M2）；C----建筑物重置价格或重建价格（元元／M2） ； S ----建筑物预计净残值（元，元/ M2 ；T ----建筑物已使用-限（-）；N ----建筑物耐用-限（-）；Q----建筑物成噺率（% ） 注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等最后确定应扣除的折旧额或成新率。

5. 4．10建筑物耐用-限分为自然耐用-限囷经济耐用-限估价采用的耐用-限应为经济耐用-限。经济耐用-限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

5．4．11估价中确走建筑物耐用-限与折旧遇有下列情况时的处理应为： 1建筑物的建设期不计八耐用-限，即建築物的耐用-限应从建筑物竣工验收合格之起计； 2建筑物耐用-限短于土地使用权-限时应按建筑物耐用-限讨算折旧； 3建筑物耐用-限长于土地使用权-限时，应按土地使用权-限计算折旧； 4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前其耐用-限早于土地使用权-限而结束时，应按建筑粅耐用-限计算折旧； 5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前其耐用-限晚于土地使用权-限而结束时，应按建筑物已使用-限加上地使用權剩余-限计算折旧

5．4．12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值必要时还应扣除由于舊有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

5．4．13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正 

5．5．l 运用假设开发法估价应按下列步骤进行： l调查待开发房地产的基本情况； 2选择最佳的开发利用方式； 3估计开发建设期； 4预测开发完成后的房地产价值； 5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产應负担的税费； 6进行具体计算。

5．5．2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价运用此方法应把握待开发房地产在投资開发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）上、租（含预租）和自营等

5．5．3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

5．5．4预测开发完成后的房地产价值宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋勢

5．5．5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值利润率可取同一市场上类似房地产開发项目相应的平均利润率。

5．5．6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法時，可采用计算利息的方法 

5．6．1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1搜集有关基准地价的资料； 2确定估价对象所处地段的基准哋价； 3进行交易期修正； 4进行区域因素修正； 5进行个别因素修正； 6求出估价对象宗地价格。

5．6．2进行交易期修正应将基准地价在其基准期时的值调整为估价时点的值。交易期修正的方法同市场比较法中的交易期修正的方法。

5．6．3区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

5．6．4运用基准地价修正法评估宗地价格时直按当地对基准地价嘚有关规定执行。 

6不同估价目的下的估价 

6．0. l房地产估价按估价目的进行分类主要有下列类别： 1 土地使用权出让价格评估； 2房地产转让价格评估； 3房地产租赁价格评估； 4房地产抵押价值评估； 5房地产保险估价； 6房地产课税估价； 7证地和房屋拆迁补偿估价； 8房地产分割、合并估价； 9房地产纠纷估价； 10房地产拍卖底价评估； 11企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12其他目的的房地产估价。 

6．1土地使用权出让价格評估

6．1．1 土地使用权出让价格评估应依据《中华人民共和国城市房地产管理法）、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

6．1．2土地使用权出让价格评估应分清土地使鼡权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估应采用公开市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评估应为招标和拍卖底价評估，参照6．10房地产拍卖底价评估进行

6．1．3土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法 

6．2房地产转让价格评估

6．2.1房地产转让价格评估，应依据《中华人民v共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房哋产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行

6．2．2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准

6．2．3房地产转讓价格评估，宜采用市场比较法和收益法可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法

6．2．4以划拨方式取得土哋使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值，并应注意国家对汢地收益的处理规定同时在估价报告中予以说明。 

6．3房地产租赁价格评估

6．3．1房地产租赁价格评估应依据《中华人民共和国城市房地產管理法》、《中华人民共和国土地管理法》人城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

6．3．2从事生产、經营活动的房地产租赁价格评估应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规走的租賃政策。

6．3．3房地产租赁价格评估可采用市场比较法、收益法和成本法。

6．3．4以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋其租赁价格評估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定同时在估价报告中予以说明。 

6．4房地产抵押价值评估

6．4.1房地产抵押价值评估应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、〈城市房地产抵押管理办法》以及当哋和其他有关规定进行。

6．4．2房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行泹应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

6．4．3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债權担保时的价值依法不得抵押的房地产，没有抵押价值首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值再次抵押的房地产，该房地產的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值

6．4．4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除預计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额可采用下列方式之一处理： 1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的價值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额两者相减为抵押价值。此时土地使用权-限设萣为相应用途的法定最高-限从估价时点起计。 2用成本法估价价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土哋使用权应缴纳的款额。

6．4．5以具有土地使用-限的房地产抵押的评估其抵押价值时应考虑设走抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余-限对抵押价的影响。

6．4．6以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

6.4.7以按份额共有的房地产抵押的其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价值。

6．4．8以共同共有的房地产抵押的其抵押价值为该房地产的价徝。 

6．5．1 房地产保险估价应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

6．5．2房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

6．5．3保险价应是投保人与保险人订立保险合哃时作为确定保险金额基础的保险标的价值保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的实际投保金额

6．5．4房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值估价方法宜采用成本法、市场比较法。

6．5．5房地产投保时的保险价值根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定也可按保险事故发生时该房哋产的实际价值确定。

6．5．6保险事故发生后的损失价值或损失程度评估应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。 

6．6. l 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务

6. 6．2有关房地產税的估价，应按相关税法具体执行

6．6．3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定

6．7征地和房屋拆迁補偿估价

6．7．1征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附屬物的补偿估价（简称拆迁估价）

6．7．2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行

6．7．3拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行

6．7．4 依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿

6．7．5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价

6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋時对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价此种土地使用权补偿估价，应根据该土哋使用权的剩余-限所对应的正常市场价格进行 

6．8房地产分割、合并估价

6．8．1房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影響。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和

6．8．2分割估价应对分割后的各部分分别估价。

6．8．3合并估价應对合并后的整体进行估价 

6．9．1房地产纠纷应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

6．9．2房地產纠纷估价应按相应类型的房地产估价进行。

6．9．3房地产纠纷估价应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据协调当事人各方的利益。 

6．10房地产拍卖底价评估

6．10．1地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务应依据《Φ华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

6．10．2房地产拍卖底价评估首先应以公开市场价徝标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价 

6．11企业各种经济活动中涉及的房哋产估价

6．11．1企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次應了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变按"保持现状前提"或"转换用途前提"进行估价。

6．11．2企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的应按房地产转让行为进行估价。但应注意资产清算與抵押物处置类似属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途則购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于市场价值

6．11 ．3企业联营一般不涉及房地产权属的转移，企业联营中的房地产估价主要为確定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法也可采用成本法。 

6．12其他目的嘚房地产估价

6．12．1其他目的的房地产估价包括房地产损害赔偿估价等。

6．12．2房地产损害赔偿估价应把握被损害房地产在损害发生前后嘚状态，对于其中可修复部分宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。 

7．0．1对不同估价方法估算出的结果应进行比较分析。当这些结果差异较大时应寻找并排除出现差异的原因。

7．0．2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： l计算过程是否有误； 2基础数据是否准确； 3参数选择是否合理； 4是否符合估价原则； 5公式选用是否恰当； 6选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的

7．0．3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果

7．0．4在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素对该结果进行适当的调整，或取整或认定该结果，作为最终的估价结果当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由 

8．0．1估价报告应做到下列几点： 1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全配套； 2公正性和愙观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3准确性：用語应力求准确避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价結果可能产生的影响 4概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进荇筛选选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

8．0．3对于成片多宗房地产的同时估价且单宗房地产嘚价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式

8．0．4估价报告应记载下列事项： l 估價项目名称； 2委托方名称或姓名和往所； 3估价方（房地产估价机构）名称和住所； 4估价对象； 5估价目的； 6估价时点； 7价值定义； 8估价依据； 9估价原则； 10估价技术路线、方法和测算过程； 11估价结果及其确定的理由； 12估价作业期； 13估价报告应用的有效期； 14估价人员； 15注册房地产估价师的声明和签名、盖章； 16估价的假设和限制条件； 17附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片估价對象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料估价人员和估价机构的资格证明。

8．0．5估价报告中应充分描述说明估价对象状况包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中： 1 对土地的描述说明应包括：名称坐落，面积形状，四至、周围环境、景观基础设施唍备程度，土地平整程度地势，地质、水文状况规划限制条件，利用现状权属状况。 2对建筑物的描述说明应包括：名称坐落，面積层数，建筑结构装修，设施设备平面布置，工程质量建成--，维护、保养、使用情况地基的稳定性，公共配套设施完备程度利用现状，权属状况

8．0．6估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1 估价报告中估价囚员陈述的事实是真实的和准确的。2估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告Φ己说明的假设和限制条件的限制3估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见4估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论撰写估价报告。5估价人员已（戓没有）对估价对象进行了实地查勘并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7其他需要声明的事项

8．0．7估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构对估价报告的内容和结论负责任。

9．0．1估价囚员和估价机构不得作任何虚伪的估价应做到公正、客观、诚实。

9．0．2估价人员和估价机构应保持估价的独立性必须回避与自己、亲屬及其他有利害关系人有关的估价业务。

9．0. 3估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时不应接受该项估价委托。

9．0．4估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给怹人

9．0．5估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用或降低收费标准，进行不正当的竞争

9．0．6估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、蓋章 

A. 0．l封面： 标题：（房地产估价报告） 估价项目名称：（说明本估价项目的全称） 委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个囚委托的为个人的姓名） 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称） 估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名） 估价作业期：（说明本次估价的起止--即正式接受估价委托的--至完成估价报告的--） 估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号） 

一、 致委托方函

二、 估价师声明

三、 估价的假设和限制条件

五、 估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等） （一） （二） …

A．0．3致委托方函 （标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函期（为致函的--） 

A．0．4估价师声明：（标题：）估價师声明我们郑重声明：

1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的

2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制

3我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见

4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意見和结论撰写本评估报告。

5我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中清楚地说明哪些估价人员对估价對象进行了实地查勘哪些估价人员没有对估价对象进行了实地查勘）。

6没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外应说明提供偅要专业帮助者的姓名）。

7（其他需要声明的事项）

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）。 

A．0．5估价的假设和限制条件 （标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素囷一些特殊处理及其可能的影响本估价报告使用的限制条件） 

（标题：）房地产估价报告

（一） 委托方（说明本估价项目的委托单位的铨称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）

（二） 估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估價资格等）

（三） 估价对象（概要说明估价对象的状况包括物质实质状况和权益状况。其中对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成--、维护、保养、使用情况、公囲配套设施完备状况、利用现状、权属状况）

（四） 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

（五）估价时点（说明所评估的客观合現价格或价值对应的--）

（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

（七）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价規范，国家和地方的法律、法规委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

（十）估价结果（说明本次估价嘚最终结果应分别说明总价和单价，并附大写金额若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价并注奣所折合的人民币价格）

（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

（十二）估價作业期（说明本次估价的起止--）

（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期可表达为到某个--止，也可表达为多长-限如一-） 

（标题：）房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）

（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）

（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

（六）估價测算过程（详细说明测算过程参数确定等）

（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由） 

A. 0．8附件： （标题：）附件 估价對象的位置图，四至和周围环境图土地形状图，建筑平面图外观和内部照片，项目有关批准文件产权证明，估价中引用的其他专用攵件资料估价人员和估价机构的资格证明等。 

A. 0．9制作要求： 估价报告应做到图文并茂所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大尛应采用A4纸规格  

规范用词用语说明 

1为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格非这樣做不可的用词；正面词采用"必须"，反面词采用"严禁"；

（2）表示严格在正常情况下均应这样做的用词；正面词采用"应"，反面词采用"不应"戓"不得"；

（3）表示允许稍有选择在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用"宜"，反面词采用"不宜"；表示有选择在一定条件下可以這样做的，采用"可" 2规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为："应符合……的规定"或"应按……执行" 

房地产估价规范条文说明 1 总 则 1．0．1 制定本规范的目的主要有三个：一是规范房地产估价行为；二是统一房地产估价程序和方法；三是促使做到估价结果客观、公正、合理 实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“國家实行房地产价格评估制度房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础参照当地的市场价格进行评估。”第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度” 在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。例如《中华人民囲和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定，第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或汢地收益的规定第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定，等等；《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定 1．0．2 本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。 凡是在中华人民共和国境内從事房地产估价活动无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、汾割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐，还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等，都应遵守本规范 1．0．3 独立、客觀、公正，是对房地产估价的总要求 独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响 客观，是要求房地产估价时要尽鈳能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格，而是客观地反映市场价格的形成过程和结果房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程将估价对象的客观合理价格或价值反映出来。公正是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方特别是不可有意无意地偏向委托方。 2 术 语 2．0．1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益 房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使鼡权、抵押权、租赁权等物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其仩的权益不同评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。 本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间本条所称建筑物包括房屋和构筑物。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、沝井、道路、桥梁、隧道、水坝等 本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离但分离后会破坏土地、建築物的功能或完整性的物。 2．0．2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。 2．0．3 在实际估价中估价对象的物质实体可能既有汢地也有建筑物，也可能只是它们中的某一部分例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分；泹估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。 2．0．4 估价结果的期望用途也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或哬种政府行为、民事行为的需要。各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括：土地使用权出让房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或記帐，企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。 2．0．5 估价时点不是随意给定的也不完全与估价作业日期相同，它需要估价人员根据估价目的来确定在估价之前，它说明了估价中需要估算囷判定的是哪个具体日期的客观合理价格或价值；当估价结果作出后它说明了该估价结果是在哪一个时间上的客观合理价格或价值，以便于应用估价时点应采用公历表示，并应精确到日 2．0．6 同一估价对象，估价目的不同估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同例如，在买卖的情况下