公寓优缺点俱明显 住宅市场大热背景下还有投资价值吗？
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公寓优缺点俱明显 住宅市场大热背景下还有投资价值吗？
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本期主题：《商住楼是否还具有购买价值？》
嘉宾介绍：克而瑞信息集团广州机构研究总监 曾英杰先生
（数读花城&微信公众号：zengyingjie2014 我们用数据解读广州，谈创业、谈投资、谈生活。对以上内容感兴趣的朋友可以关注公众号，与嘉宾一对一交流。）
资深房产编辑 斑马教授
本期主持：乐居气质主播饭饭
以下是现场实录：
主持人：大家好！欢迎来到乐居直播间，今天请来了两位来宾，一位是克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰先生，另一位是我们资深房产编辑斑马教授。
本期《盟主汇》跟大家聊的话题是：商住楼是否还具有购买价值？
问题一：作为商住两用产品的公寓，房限购限贷吗?买了公寓，再买普通住宅还算首套房吗?公寓相对于普通住宅有哪些区别呢？
曾英杰：商住两用产品的公寓指用地性质是商业或者办公用地的产品。目前，商住两用产品的公寓房限购限贷在不同的城市是不同的。对于广州市来说，广州市是不限购的，所以在购买资格上是没有影响的，但是对于贷款上面是有一定影响的，主要分为两种情况：一，对于公寓，贷款只能贷五成；二，对于住宅来说，如果是商业贷款，首套贷款还清，第二次购买还是可以按照首套贷款来计算的；如果是公积金的话，只要有过贷款记录，第二次购买就是第二套贷款。这就是公寓相对于普通住宅的区别。
斑马教授：第一，商业公寓和住宅的产权年限不同，如商住公寓有40年的、50年的，住宅是70年。第二，商业性质公寓是不能公积金来贷款，只能使用商业贷款，且只能贷款五成，跟住宅相比，商业公寓的首付大大增加；第三，购买商业公寓不影响购买住宅资格，但是会影响贷款比例。
曾英杰：总结一下商业公寓相对于普通住宅的区别：1.贷款年限不同；2.首付比例不同；3.贷款利率不一样；4.商业性质产权是40年，办公性质50年，住宅是70年；5.使用成本不一样，公寓是商水商电，物业管理费不同，使用成本较贵；6.商住两用无法落户，无法享受到学位房、医疗福利；7.公寓可以注册公司；8.公寓一般没有阳台，不能明火；如果买来自住，商住两用产品还是要考虑清楚，一定要计算好成本。
问题二：对比北京商住两用公寓抢购热潮，谈一下广州各区域商住两用公寓抢购情况？
斑马教授：跟北京相比，广州的这种情况还是比较理性一点，另外也跟广州的公寓供应量有关系。截止9月中，公寓的网签量大概是2万多套，约120万平左右，而住宅则达到近8万套，800多万平。这样看来，广州的公寓和住宅相比还是有一定的落差。具体表现来说，天河区的万科云是属于成交量大，超过4000套，但是面积不大，最小的才10-20平左右。南沙、黄埔的一些公寓卖的比较好，但是总的成交量还是不如住宅。
曾英杰：2010年广州出现限购政策后，政府推出一些土地，用来建造商业性地产，建造一些公寓用于投资。2010年之前，整个广州的公寓市场非常少，每年的成交量约套；2010年之后由于限购，公寓的成交量开始上涨，2012年达1万套，而今年更是超越了两万套。目前，整个成交量不算高，但成交增长速度是非常快。此外，原来的公寓大多都是在中心区，由于地块的减少，公寓建设进入了外围，最早是在萝岗，之后进入番禺，花都，南沙等，逐渐走向郊区。说起比较火的项目，如万科云，去年到今年成交量约6000套，主要原因：一，该项目处于天河区，地理优势；二，面积小；三，价格低；另外一个非常火的项目是14-15年花都的万达城，一个月卖出1000多套公寓。近几年，从公寓项目来看，最大的赢家就是万达，成交数量占广州公寓成交量近半。
问题三：由于住宅严格限购,目前一线城市公寓卖的不错。您怎么看待这个现象？
曾英杰：出现商住用地：一，跟限购有一定关系；二，跟政府推地有关。近两年，广州市推出的商业性用地还是比较多，尤其市中心，商业地块占比明显提高。第一，在未来，市中心可能会有很多商业性产品推出。第二，从长远角度来看，商住公寓是过渡性产品，一旦限购解除，这种抢购商业公寓热潮就不存在了。写字楼相比公寓来说，写字楼更倾向于办公，商业公寓更倾向于居住，这里边，本身产品的定位是有一定冲突。所以，更加长远来看，到了一定阶段，商业公寓类产品可能会进行一定的转型或脱离市场。
斑马教授：二线城市2014年以来逐渐解除限购，但一线城市一直都是限购的，广州的限购令短期内是不能完全解除。限购不松绑，10-20年内，公寓作为投资或者租住产品，用来居住应该是没有什么问题的。广州可能会跟香港等发达城市一样，公寓有望成为一个重要的居住产品。
曾英杰：作为一个投资者，若要购买公寓，要更加谨慎一点。主要原因：一，对于广州，租赁房屋数量是非常大；二，对酒店式公寓或服务式公寓需求比较少
问题四：今年以来，住宅成交火爆，房价迅速上涨，在这样的背景下，公寓的购买价值和投资价值怎么样？跟住宅比有什么优势？
斑马教授：对于公寓投资：一，对于地段的考验会更加高，如处在市中心或商贸中心，那么投资价值就会更高，而住宅只要是有交通就可以；二，投资公寓要参考附近租金的水平；三，升值的前景也很重要。
曾英杰：当你要去购买某套公寓之前，投资者应问自己四个问题：第一，这里是城市的核心区域吗？要关注两个点：（1）目前已经是非常成熟的，如珠江新城、天河北；（2）现在不成熟，但是规划确定了，并且规划正在落实中，如南沙。第二，开发商以前有过类似物业开发经验吗？因为商业类和居住类产品真的不太一样，成功的经验很重要。第三，这个项目具有成熟的运营商吗？第四：自己买下来之后，是为了租赁还是销售？
问题五：说到投资，必定要考虑到投资回报率，如何快速准确的确定商住的投资价值？
斑马教授：住宅和公寓有很大的区别：第一，住宅作为一个大户型或者全家居住是适合的，那么公寓的面积户型比较小，适合住的就是小家庭、单身人士等，公寓产品的受众面和住宅有一定的区别。第二，公寓的投资价值和租住人群、经济发展水平挂钩，在好的地段投资，前景是很好的，前面说到的投资注意事项要重点关注。
曾英杰：我认为，第一，公寓产品具备投资价值，但是作为一个理性的投资者，在目前市场，投资住宅的回报率可能会高过公寓的；第二，对于公寓这种产品，要更加考虑多维度。最近几年的公寓全是在郊区的，短期内想租赁出去是很难的，相比来说，住宅是比较刚性的，风险小一点。作为一个稳健的投资者，选择投资住宅，风险相对低一些，投资回报率能高一点。
网友问题1：商住两用的房子优缺点有哪些？
曾英杰：商住两用房子优点是不限购、不限贷、可注册公司；缺点是使用成本高、居住性不强、交易成本偏高，不能享受国家的减税优惠，还有一个方面缺点是使用灵活性不强。总的来说，优缺点相对来说都比较明显，要根据目标客户来判定。
还有，商住两用物业虽说可以注册公司，但近期住宅型住房开放注册以及注册公司权限开放打开，诸如虚拟注册、集群注册等方式将会对商住两用物业造成一定打击，希望投资者能够慎重考虑。
网友问题2：对于创业者来说，在创业初期选择购买公寓或进行投资上有什么建议？
曾英杰：目前有两个产品创业者可以考虑，第一个是联合办公、第二个是创投空间。目前广州有40-50个场地可以租用这些空间。这类型产品优点在于免去装修成本和公共使用成本，即可享受注册公司和各类硬件设备使用权等服务。同时，空间还会定期举办一些创业辅导活动，与其他创业者进行交流。因此，就租用空间来说，公寓不适用创业者，此类产品更适用他们。
同时建议各位创业者，创业初期无需购买公寓，可以等公司发展成熟之后，再适当考虑购买。
斑马教授：其实买公寓用于创业办公的情况并不多见，更多的是用于投资。不少发展稳定的创业公司考虑到办公场所、有投资价值才会选择购买。对于创业者来说，初期买公寓，可能会加重自身负担，造成资金困难，这并不是一个好方向。
曾英杰：企业需要重点考虑现金流，因此我作为一名行业观察分析师，不建议创业者初期购买公寓。
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7月份以后，旅游城市大青岛成为一个短租房盛行的热点城市，我们津津乐道于靠一个暑假赚出一年房租的短租房业主，也发现了，在这些短租房里，公寓是一个很重要的产品。
当下，随着青岛房价高居不下，以及限购政策的不断升级，商品住宅准入门槛升高，二手房买卖条件变得“苛刻”，部分置业者因此失去了购房资格。而公寓所具有的不限购，不限贷，面积灵活，价格通常远低于同一地段的住宅等特点，重新回到了人们的需求视线之中！公寓产品适合三大群体自住投资两不误
首先我们来探讨一下，什么样的特定人群，适合投资购买一套小户型公寓。
青岛的外来人口多，很多外地人来到青岛，面临急需一个容身之所的处境。公寓不限购，完全不影响未来二次购房需求。等经济实力提高了，再换大面积住宅，把公寓用作出租是一个很好的过渡建议。
公寓面积一般在30-70㎡之间，面积小，投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低。长期持有的房租回报率非常稳定。
在全民创业的今天，具有商业属性的公寓，可满足了可居住、可创业、可办公、可投资的多重梦想
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今日搜狐热点商住公寓只适合四类人 你想好要入手吗？
商住公寓是一类建在商业用地上的项目，大部分房企都把它设计成了住宅。北京市场今年上半年成交的新盘大部分是由商住公寓贡献的。其体量之大已不容轻视，在房价高企的一些楼市，面积不大的偏远商住公寓已成为刚需置业的主要选择。
我们说商住公寓是一类既可以用作商业办公又可以用来居住的产品，它的产权通常是50年。虽然是商业立项，但越来越多的大开发商已经能为名下商住公寓争取到民水民电的资格，这会大大降低居住成本。
商住房和商改住有区别？
关于商住房，我已经在上文说过了，而商改住则是另一种完全不同的概念。在以前，商改住是指企业将商业用地变更土地用途，最终呈现的也是商务公寓或酒店公寓。这些土地年限一般为40年。
而现在，由于房地产高库存，商改住在部分地区已经放开，房企可以申请将商业用途的土地通过合法途径变更为住宅用地，在最新的“购租并举”意见中，土地用途可以变更，但在变更用途的土地上盖的房子一般只能用来出租，房企不可以出售。
一般购买商住公寓的都是因为以下几点：
1、商住公寓不限购；
2、商住公寓面积小，总价比大产权的纯住宅还是低一点；
3、很多商住公寓都是loft户型，能够实现“买一得二”；
4、对于限购的大城市来说，买商住公寓不会占用购买纯住宅的资格。比如外地户籍人口在北京买房，你买了多套商住公寓，还可以购买普通住宅。
商住公寓的问题主要有这些：
虽然总价低，但首付高不得低于50%；
贷款不超过10年；
利率也是基准利率的1.1倍到1.2倍左右；
税费优惠无法享受；
不能落户；
不能享受入学政策；
不能享受公积金贷款；
居住成本比较高，主要是不通燃气，做饭洗澡全靠水电；
居住密度很大，普通住宅能做到一梯两户或一梯四户，商住公寓密度更大，我见过一层两个电梯却有30多户的商住公寓。
对于这样的商住公寓，可能只适合下面这些人群：
1、你是纯粹的投资客；
2、你是SOHO办公族；
3、想买套商住房过渡下；
4、你是个颇具文艺范的单身贵族。
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商住两用房值得投资吗？利润怎么样？
来源：房天下 &&发布时间：
由于其地段好、且价格比普通住宅便宜，买房没有什么限制条件等，成为不少人争相投资的香饽饽。在一些高校多、学生多、外来务工人员多的城市，不少人投资这类房产，买房用来出租或者再转手卖出等。但商住两用房值得投资吗？投资有哪些限制性的因素呢？利润又如何呢？
一、房出售成本高 1、高 据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在不同，配套设施不同，及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，、管理费以及转让不同等问题上。比如，商住两用房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收、等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。 2、、贷款成本高 商住两用房，也不受限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付比较高，50%左右，且不能申请，为普通住宅的1.1倍。
3、房子质量一般 某商住两用房表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住两用的房子，但是感觉并不是很好，而且也不怎么划算。” 二、商住两用房生活成本高 1、商业用水用电 商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
2、无法签入户口，没有学区划分 商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。 3、存在安全隐患 目前大多数“商住两用”项目都是式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。 “对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。 4、隐性成本高 商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
以上就是关于商住两用房值得投资吗的相关解答。商住两用房相比普通住宅使用年限短、税费高、贷款利率高，而随着供应过剩的情况，且租房人也会相应考虑租房成本，利润也并不如人意，提醒消费者要理性选择。　
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