巴菲特抄底美国房地产 评:美国楼市或走出低谷_网易新闻
巴菲特抄底美国房地产 评:美国楼市或走出低谷
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中广网北京11月8日消息 据经济之声《天下财经》报道，股神巴菲特又出手抄底了，这次却是楼市。在4月收购西雅图地产公司之后，巴菲特又挥师旗下的伯克希尔·哈撒韦公司，收购布鲁克菲尔德资产管理公司旗下的房地产中介机构特许经营业务。收购成功后，伯克希尔·哈撒韦公司极有可能成为美国住宅中介龙头。巴菲特的这个举动，被业界解读为抄底房地产市场，那他抄底美国房地产说明了什么，背后的原因是什么？中国国际经济交流中心专家张永军对此进行解析。
张永军：首先，股神巴菲特抄底美国房地产肯定他对于市场还是有很深入的研究。最近美国的房地产很多指标确实都有好转，比如最近美国房地产的库存实际上经过近几年的消化已经降到很低的水平了；另外，美国新屋的开工许可这两个月增长得非常快，私人的住房建设指数最近这一段时间也增长得比较快。这么多的指标实际上都说明美国的房地产市场有可能从谷底走出。第二点，巴菲特首先是关注一个企业股票的价格跟其价值的偏离，目前巴菲特出手可能是判断他所购买的这些公司价值跟股票的价格比可能还明显偏低，有很大的盈利空间。
大家都知道，巴菲特的投资眼光十分敏锐，他的一举一动自然也有明显的旗帜效应。在他抄底美国楼市之后，一些跟风的人认为，国内的楼市也可以抄底了。张永军对此观点并不赞同。
张永军：首先，我觉得中美的房地产市场还是有很大差别，我们国家的房地产市场实际上从03年以来尽管短期内曾经出现过回调，但实际上房地产价格整体是处于上升的趋势，现在说是一个底部的探到，我想这个是不存在的。另外一点，现在中央政府对于房地产调控的政策还一再表明要坚持房地产调控，未来房地产价格是不是还会出现明显上涨，恐怕这个也很难讲，因此我觉得拿美国的房地产抄底来给到中国房地产市场进行投资找个说法，这个可能不是一种理性的做法。
本文来源：中国广播网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈想了解2017美国房地产情况？先听听巴菲特怎么说！
人口红利; 贷款容易; 开发商信心
巴菲特每年都会在致股东的信给我们分享各种福利。按照惯例，这位在投资界纵横四海的大神在今年2017给股东的信中，也毫无保留地给我们投资者们分享了他对市场及行业的看法，为我们未来的投资方向提供了权威的参考条目和竖起了一个有力的指向标。
其实早在去年2016，巴菲特在华盛顿政界、新闻界广受欢迎的新闻简报Playboy对他的专访上，他对美国经济现阶段每年2%的增长率的表达出他对美国经济看好，尤为是美国房地产。
人口红利：
巴菲特认为美国房地产在经济危机后开始恢复的时间相较于其他行业而言较晚。但他看到了正在逐步走强的房地产行业，尤其是看到2015年的房地产行业走势后。
然而目前仅有62%左右的美国家庭住房属于自有，是美国自1967年以来最低的水平，巴菲特认为美国人口的增长注定会转化成为对住房的需求。巴菲特也提到他们目前也投资了很多房地产相关的领域，认为房地产将持续保持强势。
而在今年2017的信中，大神巴菲特着重讨论了美国房地产的发展和现状，他毫不吝啬地表达了他对2017房地产持有的乐观态度。
巴菲特在信中谈到一项十分值得肯定的投资决策——对HomeServicesof America 公司的收购。这是一家在美国国内28个州拥有38家物业公司，拥有超过2.9万员工的房地产集团公司。
（红色区域为巴菲特旗下公司HomeServices of America的房地产业务范围）
而在去年2016，巴菲特也通过收购经纪公司HoulihanLawrance，将纽约市这片寸土寸金，房地产业龙争虎斗的地域圈入了自己的业务范围内，由此可见巴菲特对美国房地产业所持的信心及对其投资的决意。
巴菲特也大谈旗下这家房地产公司的在行业内创下的优异成绩，并且他肯定在未来十年内，将会为HomeServices of America公司迎来更多地产经纪商及特许的加盟商。
同时，巴菲特也在信中谈论到他旗下另一家公司Clayton Homes克莱顿房屋公司。该公司为美国最大的住房建筑公司，去年共建成42075栋房屋，占美国新建房屋市场的5%。
克莱顿房屋公司在近几年来不断通过收购活动来扩大业务范围。巴菲特声称，克莱顿房屋公司近几年大幅度提升的盈利主要归功与美国低利率政策。在谈论着对克莱顿公司在美国房地产这个大环境下发展的看好同时，巴菲特也着重提及了美国住房按揭贷款的市场状况。
贷款容易：
（资料来源自：Mortgage Bankers Association）
美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。通过上面这张图，我们可以很容易发现2016年11月，该指数达到了8年来最高值174.1，美国进入最容易贷款的时期。购房贷款的放松，无疑是让更多人达到购房的门槛，同时也再次印证了巴菲特对美国房地产市场看好的观点。
此外，世界领先的投行和投资管理公司高盛，对美国2017经济增长也抱着非常乐观的态度，预计增速为2.2%。 高盛在2017年美国市场最重要的十个问题中回答道，美国房市能够以适中速度持续复苏，支持房地产复苏的经济力量依然很大
开发商信心
高盛认为，美国近期对房屋需求指标十分突出，新单户销售额同比增长约20%，并且房屋建造商指数在2016年12月时达到11年来的最高点。（对房屋建造指数有兴趣的朋友们，可参考优投房往期文章：高盛也提出了与巴菲特相同的观点，相对于持续增长的潜在人口，美国房市开工水平仍旧较低，应会在未来持续为房地产业提供力量。
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巴菲特59岁后赚了多少钱？
摘要： 　如果问，像沃伦·巴菲特这样有钱的人，有多少钱是59岁以后赚的？你会觉得是多少？70%，或者80%？其实，据笔者查阅数据，公开资料显示，巴菲特在59岁那年的财富是38亿美元，2018年最新数据是875亿美元。这意味着，老先生有96%的钱，是59岁以后才赚的。
　　巴菲特59岁后赚了多少钱？　　复利的威力来自于长期、缓慢而稳定的增加，以及避免巨大的亏损。　　陈嘉禾&　　如果问，像沃伦·巴菲特这样有钱的人，有多少钱是59岁以后赚的？你会觉得是多少？70%，或者80%？其实，据笔者查阅数据，公开资料显示，巴菲特在59岁那年的财富是38亿美元，2018年最新数据是875亿美元。这意味着，老先生有96%的钱，是59岁以后才赚的。&　　这个数字看起来惊人，但仔细想想，也就是这么回事。巴菲特生于1930年，今年88岁，这意味着他的财富从38亿美元增加到875亿美元，这22倍增长，花了29年的时间，年复合增长率只有11.4%。说句难听的，也就比我们许多股票投资者心心念念的一个涨停板，稍微高那么一点点。&　　其实，任何牵涉复利的数学题，都会让我们感到吃惊。这小小的、稳定的、每年的回报，在长期增长中会释放出巨大的力量。而且，越到后来，随着基数的不断扩大，其回报率也就越发惊人。比如说，一个投资者在10年里赚8倍，这好像没什么，但是20年就是64倍，30年就是512倍，40年就是4096倍，这就比较可观了。&　　再看一个例子，改革开放39年（年），中国国内生产总值（GDP）总量里有多大比例是在最后10年（年）里新增加的？答案是大概70%，不同统计口径有不同的具体数字。也就是说，在将近40年的改革开放里，虽然早期的增长速度快得多，但是，有大概70%的GDP生产力是在最近10年中才增加起来。而其背后支撑的，只不过是10%左右的GDP增长速度。&　　尽管复利的威力巨大、看起来年增长率也不高，但是有一条非常重要，就是尽量不能有巨大的亏损。要知道，任何巨大的亏损，都需要用十倍的代价才能挽回。&　　举例来说，如果一个投资者亏损80%，那么他就得盈利400%，才能补回这80%的亏损。从上面两个例子中，我们可以看到，巴菲特也好、改革开放以后的中国经济也罢，都没有经历过特别巨幅的亏损。因此，一个看似不高的复利数字，才能发挥巨大的力量。&　　相反，我们市场里许多投资者，对投机乐此不疲，有时候也确实能抓到不少涨停板，但是长期看下来仍然没有赚到多少钱。这就是因为亏钱的时候，亏得实在太厉害。同时，亏损带来的悲伤又被赚钱带来的兴奋所冲洗（心理上讲，从20万亏到15万带来的痛苦，往往会小于从15万赚到20万带来的兴奋），以至于投资者们最后忘记了自己的钱赔在哪里，周而复始从事短期激动有趣、长期不赚钱甚至赔钱的投机交易。&　　不光证券投资如此，在观察企业的时候，我们也要多加考虑一个生意能否带来长期的、哪怕是缓慢的增长，而不是只看到眼前一个机会，赚一笔再说。这时候，投资者就需要运用霍华德·马克斯先生所说的“第二层思维”（The secondary thought）。&　　不少生意虽然当时看起来需求火爆、供给不足、利润高昂、周期景气，只要加入就是赚到，但最大的问题在于没有门槛，既没有技术壁垒，也没有天然壁垒，更没有资本密集壁垒。是人就能做、有点资本就能做、想做就能做，顾客买你的产品也是买、买他的也是买，卖方根本没有议价能力。这种生意往往可以做得一时，但是想长期获取复利赚钱，却并不容易。&　　而且，这种生意即使一时赚了不少钱，后期也常常因为扩大投入结果导致竞争加剧、竞争加剧结果初始投入无法退出、扩大投入的贷款利息高于成本，导致债台高筑等各种原因，不但利润下降，更是退出无门，许多时候想赚了一笔钱就跑都没有那么容易。最后，算上行业初期所赚暴利、加上行业末期赔得大亏，回报率往往也就那样。&　　反之，有些生意，虽然看起来利润不算太丰厚，但是一旦做成，就很难受到挑战、甚至不可能受到挑战，这种生意在长期就会带来还算不错的回报。也就是说，这种生意虽然回报率不高，但是回撤率极低，因此能够享受复利的魔力。&　　所以说，不积跬步无以至千里。复利的威力来自于长期、来自于缓慢而稳定的增加，以及避免巨大的亏损。只要能获得复利的魔法，那么即使是已经59岁、按中国的退休制度都快要退休了的巴菲特（美国退休年龄远晚于中国），都还有看似平庸但实际广大的成长空间。反之，则虽然一时繁华刺激，但是长期收益如何，仍是未知之数。　　（作者系信达证券首席策略分析师、研发中心执行总监）
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让有思想的企业和投资者与我们一起携手为社会创造财富 投资者的财经网站巴菲特的美国房产投资经：不是专家也能赢！
巴菲特，是当今世界最成功的投资家。87岁高龄，如今依然叱咤基金、股票投资领域，每年在家乡美国奥马哈的股东大会，吸引着世界各地成千上万的朝圣者。一起来听听巴菲特对房地产投资的成功秘诀，谁先悟，谁能赢。
巴菲特的赚钱之道，在美国乃至世界都很受用，一直被人们研究效仿。
巴菲特的个人房地产
▲巴菲特1958年所购的自住房
说到房地产，巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。
这个房子目前的估值是70万美元。接近60年的持有期，升值了大约23倍。这个房子是5个卧室，有个地下室，一共面积3800平方英尺（大约380平方米）。美国过去60多年的通货膨胀率计算下来，这个房子的目前买价折合美元大约是250万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国的通货膨胀率高了2%左右，基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。
巴菲特的商业地产投资
巴菲特在他的访谈中提到过，他在纽约投资商业地产的经历。当时是1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。同时有很多总部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。
在这个情况下，美国政府成立了一个收集破产银行的坏资产的公司 RTC，然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在看到这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产，然后确定了一个条件：必须是纽约大学附近的房子。
巴菲特的逻辑是纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。
这一笔投资的收益是巨大的。投资当年的现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%！现在纽约大学附近是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。二十多年以后，巴菲特仍然持有这一笔商业地产。
巴菲特的房产投资心得
尽管巴老爷子是基于美国的市场经济规律和数据，形成的投资偏好和心得，不一定放之四海皆准，但他对投资房地产有四点心得，还是非常值得我们借鉴的。
投资房产，你不需要成为专家
获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。但如果你不是专家，你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法或者咨询专业机构。
房产投资，永远持有
巴菲特非常反对买房只图短期升值的投机心理。房产投资，不要只图短期楼价涨幅回报率，那不是投资，是投机！巴菲特在房地产上的三次投资，每一次他都是“永远持有”，没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人，但是这个操作风格值得关注。
上面讲了巴菲特在纽约做的商业地产投资，一个重要的逻辑是：纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。
巴菲特说：“我房产投资不多，但早年的两次买入，一个是位于内布拉斯加州的农场，直到今天，那里的玉米还一直在生长；另一处，纽约大学还在，学生们还需要租住哪里的公寓。无论再过多少年，这两处物业的价值趋势，都讲不会改变。但不一样的是，地皮和物业会越来越值钱，保值增值一点问题都没有。”
来源： 世贸通移民
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房子不够卖 对海外买家意味着什么？ | 美国
2017年，美国房地产被一件事情给困扰着：持续走低的库存量。从2008年次贷危机爆发后，美国一直努力从低迷经济中走出来。2012年，房价终于开始触底反弹。但刺激房价猛涨的，并不只是强劲的购房需求。
房产信息网站Redfin在今年一月份发布报告称，2017年底，美国在售房屋数量较上一年同期骤降17万。该机构的经济学家预测，低库存的现状会在2018年继续，并且将连续第四年影响美国房地产市场走势。
一线经纪人们已经感受到实际影响
“我们并没有足够的房子去销售，有时候一套刚挂牌的房子，不到1周就卖出。”Alain Pinel负责国际业务发展的负责人Michi Olson对界面新闻说。他们的业务主要集中在旧金山和硅谷一带，近一年里，这里的市场状况可以用疯狂来形容。
一处房产平均3个潜在买家？“我们这一地区绝对不止。”Michi惊呼起来。据这位经验老道的经纪人透露，最夸张的时候，曾有一处房产有40位竞价者。“我们不得不和一线销售人员说，不要再推销这处房产了，我们真的没办法处理。”
对开发商和经纪人而言，低库存似乎一点儿都不影响他们的生意，得益于高涨的价格，他们还能拿到更高的销售佣金。但这似乎忽略了另一点，跟不上持续上涨的房价，买家的购买力最终疲软，最终导致市场需求的萎缩。
库存量不足背后的逻辑
是什么造成了今天美国房地产市场的严重短缺？开发商们的确不够努力。根据美国商务部在去年12月16日公布数据,美国新屋开工数据和营建许可数据仍不及预期。
但即便开发商们再勤奋，新房占市场供应份额有限。而已有房屋数量减少才是重要原因。其中，有几个关键因素影响着二手房供应。
一些具备中等购买力的“一套房”家庭被挤出市场。因为中等价位的房产和更高一级的房产之间的价格差异逐渐拉大，当这群人想要换大房子时，发现自己根本买不起。于是，更多人宁愿待在现有房子里，使得流进市场的房产数量降低。
首次购房者因此迟迟进不了场。因为已经拥有“一套房”的买家不愿换房，中等房价的房产量下降。价格受供应量影响而上涨，第一次购房者的置业梦也因此被耽搁。这在美国南部和西部非常普遍。房产网站Trulia曾在2016年发布过一个分析报告，他们发现在年间，全美起步房库存已下降了80％。圣迭戈和在圣安东尼奥最为夸张，起步房库存量缩减近86％。
去年是次贷危机过去10年，在美国大谈经济复苏的局面时，还有一点也被忽略。对已置业的大部分美国人来说，经历一轮市场暴跌之后，损失还没有完全恢复过来。他们在观望着市场行情，等待手里的房产升值。而直到去年第一季度，美国平均房价才涨到接近次贷危机之前水平。
天平另一端：被动的买家
在牵引房价变动另一端的是旺盛的需求。过去一年，市场体现出几种典型的“症状”。
在美国热门区域，竞价购买已习以为常。“即便是通过我们筛选的买家，他们也需要竞价，谁出价更高，才能最终成为业主。”在Michi所在的旧金山，挂牌价在20-50万区间的房产，一般卖价都要高出许多。
“我们曾在Sunnyvale接受一幢4房普通的House，最终卖出价要比挂牌价贵出近80万，仅仅是因为它离苹果的新园区只有1英里的距离。位置！位置太重要了。”
海外买家成为最受卖方喜爱的竞争者。开发商们清楚的知道，本地购买力不足以支撑市场，富裕的者才是希望。
据Michi介绍，以前在硅谷和旧金山地区的房产，主要的海外买家来自加拿大、中国、英国、印度和墨西哥。“但现在，中国买家非常有竞争力，他们还时常拎着现金出现。”
网站Zillow曾发布过相关数据，中国买家过去一年在美国房地产里花了270至300亿美元。他们关注的房价中位数也高于平均水准。“中国人平均成交约90万美元，而墨西哥和印度买家对40万美元的房子更感兴趣。我们这区对它们而言，太贵了。”
硅谷房地产
热门标的高攀不起，一部分投资者转向房价低廉的市场。
“以前很大一部分人会在拥有学校的大城市购置物业，比如洛杉矶、迈阿密、旧金山等，但现在去中西部的人也多起来。尽量学校数量和规模不大，但这些地区房产库存量充足、社区环境好，价格相对能承受。我们看到，买家对目的地的选择更加多元化了。”国际事业部的高级副总裁Peter Turtzo对界面新闻说。
犹他州的经纪人Erin Olson也证实这一点。这里离西海岸并不远，科技巨头们Adobe、eBay，和亚马逊正在评估这里是否适合建造新园区。“在盐城湖，房价还是可以负担的，从20万到100万不等。相比加州，真的要便宜许多。以前最大的海外买家来自南美，但现在中国投资者更多。”Olson认为，类似被远低估的市场在美国还有不少。
需求扩散未必会持续，理性的投资人仍然会在意租金回报率等“硬指标”，这是房价便宜但租房市场惨淡的地区无法提供的。无房可买的另一重尴尬是，当价格高出承受能力太多，买家们不再疲于追逐价格，需求将锐减。
这种影响已经显现。据Redfin的数据，去年年底买家的看房请求虽然较上一年同期增加16.7%，但出价次数却同比减少5.6%。
卖家们的“勤奋”
卖方们并没有因为“无房可卖”而因此懈怠，相反，意识到库存低可能造成的消极影响，开发商和经纪人们在想方设法寻求解决方案。积极开拓海外市场成为一种策略。
巴菲特旗下BHHS早早将目标转向海外投资者。为瞭解海外买家，他们给经纪人提供一项专业内部培训“the Certified International Property Specialist”，教授有关拉美、亚洲、欧洲、中东等国家的特色文化，以及在这些国家本地人的买房习惯性流程是怎样的。“你需要适应客户，而不是应该让他们来适应你。”Turtzo解释说。
海外市场的渠道推广则是另一个重点。而对它们来说，找到目标客户的过程未必容易。特别是在中国市场，“信任”感往往成为促成交易的重要因素，塑造品牌知名度是关键。
无论是BHHS，还是Alain Pinel都意识到：线上和线下平台同等重要。Michi称，她已经连续9次参加在中国举办的高端奢侈房产展会LPS，而BHHS在去年也加入参展方队伍。该展会从2010年开始，已经在中国举办17届，每年从全世界飞来的开发商和经纪人都会卖力兜售自己的项目。
线上平台则帮助海外开发商和经纪公司更快建立品牌。去年5月，BHHS与房源搜索平台Juwai.com建立合作。“我们不可能把4万个房源信息面对面带给中国买家，但互联网可以。”Juwai的CEO罗雪欣认为，这是企业的聪明之处。“他们一方面期望能促进销售，但也期望通过展会这种线下方式，增加人与人的接触。将线上流量更好地变现。”
Turtzo认为，他们也期望让中国买家意识到自己需要经纪人的帮助，特别是在市场竞争激烈的现状下。“如果买家非常认真的想要购房，他/她必须很快做出决策。今天市场上有10处物业，但可能明天就只剩1处，并且还有三位买家一同竞争。没有人帮助，机会很快就溜走。”
来源：界面新闻
责任编辑：Shelly Du
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