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北京高端别墅精装修研究
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有带精装修的排屋别墅吗？
柳岸晓风、凤起潮鸣
湘湖壹号啊
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别墅精装修的未来之路
　　据中国指数研究院的数据显示：“中国房地产业每投入增加1亿元，其他38个部门和130个与房地产存在直接关联的相关产业将增加1.48亿元的投资。”这是唇齿相关的产业链条。当房地产业的车轮滚滚向前，它所带来的巨大商业价值，将驱动其他产业链条的发展，并形成一定的价值观照，影响着周边产业链的利益、价值取向。设计行业也同样处在这样微妙的产业链条中，当房地产企业开始逐步实践精装修、工业化等精细化、模式化的尝试时，设计单位也面临着相应的抉择：如何保持在趋众型的设计中兼顾功能、审美?高端住宅的定制设计需要遵守怎样的法则?如何把控好与房企合作的前期沟通及后期的工程验收?……与设计相关的这些事，莫不在调研、思考中得以不断的反馈、总结、进步。从近几年的发展来看，设计与房地产产业链结合得最为紧密的精装修项目，已在公寓住宅方面实现了普遍覆盖，达到了2008年住房和城乡建设部发出的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》的要求。随着住宅产业化的发展，别墅项目也逐步被纳入精装修的范畴。虽然在当下，别墅精装修仅占精装修项目的很小份额，但在国家宏观调控、房贷紧缩的影响下，其发展势头却不可小觑，显示出一定的后发性。本期我们也从房地产企业、设计师、设计单位等多方面进行调研，以期通过不同视角来细化、剖析出别墅精装修的模式、标准，并预测其未来趋势及对整个房地产行业链的影响。 中国论文网 http://www.xzbu.com/6/view-2293819.htm　　别墅精装修的模式和发展趋势 　　编者按：别墅精装修产品作为精装修产品的细化类别，同样遵循着精装修的标准与规范，本篇站在宏观的角度，对别墅精装修的多个层面，包括建筑格局、景观设计、风格分析、技术支撑、地产公司的集成操作方式、定制服务等分门别类进行分析与总结，以期能概括出近年来别墅精装修的模式及发展趋势。 　　随着近年来住宅市场竞争日趋激烈，开发商较之以往更为关注自身项目与品牌的价值，精装修在住宅市场越来越受到重视，同时随着住宅产业化的发展，以往在公寓、小户型领域为主导的精装修产品时至今日也逐渐在别墅类市场涌现。相对于毛坯房，精装修别墅产品反映了购房者对居住的高品质要求，提升了别墅项目的品质。由开发商整体采购，大批进货，集中装修，能够有效降低装修成本，最大程度地减少装修带来的二次污染和浪费。但是鉴于别墅精装修在空间设计、材料选择、细节塑造等方面的高标准，加之别墅产品的业主在各自生活方式、个性、对空间使用方式上的不同，使得别墅类精装修产品很难能像公寓类产品一样，用一种风格或者一种格局装修，需给业主提供更为广泛、灵活的选择面。下面简单介绍近年来别墅类产品精装修的几种发展模式、装修风格以及未来发展的趋势 　　一、从建筑设计之初，综合考虑别墅的装修与景观格局 　　在现代别墅装修中，由于对房间空间的灵活性和完整性的需求增加，大多别墅以短肢剪力墙结构为主。同时因为承重墙体在装修中无法调整位置，所以在别墅方案设计之初就应仔细考虑别墅功能的布局以及景观和建筑之间的关系。也就是说在别墅建筑方案设计中，同时需要考虑别墅室内设计的格局以及别墅的景观设计方案。室内装修只能对建筑格局进行有限的调整，如果别墅的功能结构设计本身就存在不合理之处，后期能够进行调整的余地很小，也会相应增大室内装修工程量与难度，更会给别墅在未来的实际使用带来很多不便。 　　其次，别墅在规划平面中不同的位置决定了别墅最好的景观朝向可能各不相同。好的别墅设计即使是同一户型平面，也会根据不同的实际情况对户型的开窗位置有所调整。同时别墅庭院里的景观设计的格局也需要对应户型平面进行设计，远近景观相互结合，保证户内使用者能够获得最佳的景观效果。 　　这两方面的设计在未来装修层面部很难进行大的调整，因此在别墅方案设计之初就需要建筑设计师、室内设计师以及景观设计师相互协作配合，这是保证别墅各方面具备高品质的基础。 　　二、装修风格体现业主的个人特色与喜好，需与别墅功能设置相结合 　　目前别墅装修风格多种多样，以欧式风格、东南亚风格、新古典风格以及中式风格为主，其中欧式风格中又包括法式风格、美式田园风格、地中海风格等。法式风格整体讲究唯美纤细，线条繁复，以浅色系为主，配以局部金色，彰显华贵。美式田园风格强调悠闲舒畅的田园生活情趣，配饰较多，并且巧妙设置室内绿化，创造自然氛围。东南亚风格强调开放空间，多采用高饱和度色彩布艺及木雕装饰，整体塑造通透、古朴、悠闲自然的氛围。新古典主义风格有欧式风格的影子，但是其细节并不繁复，整体风格简洁利落。中式风格多使用中式家居，配以字画、中式摆件等体现别墅的文化气息。 　　选择何种装修风格要依据业主个人喜好，同时也需要考虑整个别墅社区整体建筑风格、景观风格等多方面。通常较为高端的别墅，购买人群对偏欧式的风格认可度比较高，认为其能够体现别墅的品质感，重视细节。另一方面，别墅建筑设计中，采用欧式建筑风格的项目数量也比较多。在别墅的户型设计与功能设置中，大多数别墅产品主要借鉴的是国外别墅的平面格局与生活模式，很多房间功能的设定也都参考了国外的别墅产品，这些也都决定了在目前别墅市场的室内设计方面，欧式风格占了很大的比例。 　　虽然国外也有不少现代风格的别墅作品，但是受目前国内整体施工质量与建筑材料质量的影响，很多现代风格的别墅容易出现缺乏细节，显得过于简陋的状况，从而影响别墅档次，因此国内现代风格的别墅精品相对较少。同时由于现代风格的室内设计在年轻人中认可度比较高，而对于比较具有经济实力的别墅类产品购买客群，他们对现代风格的室内设计并不青睐。 　　三、重视别墅技术系统的应用，以舒适、安全、环保节能为目标进行室内装修随着人们对生活品质的追求不断提高，近年来人们越来越重视居住的舒适度，作为住宅中的高端产品，别墅业主除了对装修材料要求环保无污染外，别墅最终的舒适度、安全性、便利性以及实际运行的低能耗也逐渐成为别墅业主主要关注的几个方面。 　　与过去相比，别墅业主对于建筑设备系统的投入明显增加，例如在别墅新风系统和温控系统方面，由过去单一的外挂空调分体机发展到户式中央空调分房间独立控制、VRV变频空调系统等多种空调形式。与以前相比，分房间独立控制的系统更为人性化，变频空调则可以根据房间使用情况的不同灵活调整空调的送风温度，更为节能。在有些高端别墅项目，还会应用空调加湿/除湿系统，保证居住的舒适度和健康度。 　　此外，中央吸尘、垃圾处理系统、卫生间同层后排水、门窗防盗系统等等也多见于别墅项目，这些单项技术的不断成熟与应用提高了别墅的项目附加值。有些高端别墅还配置了建筑智能控制系统，甚至能够实现对别墅设备系统的远程遥控，为我们生活的便利与舒适提供了保障。 　　以上提到的这些系统对建筑的水电路有一
定要求，若由业主自行设计安装，可能会出现对建筑进行大规模的水电路改造的状况，增加工程复杂程度与费用，同时也可能会埋下一些安全隐患。由于别墅业主对建筑技术系统要求的不断提高，精装别墅中，增加多项技术系统也成为近年别墅项目的一个趋势。由开发商对此进行统一设计安装能有效避免单个业主装修中易出现的问题和浪费情况，同时由开发商主导这部分的设计安装，各个系统详细的线路图纸在开发商手中都有备案，更为别墅项目未来物业管理与维修带来便利。 　　四、开发商提供工业化产品加丁及菜单式选择，更为人性化 　　在有些精装别墅项目中，房间内部分家具的定制也在装修范畴内。这样做一方面可以保证家具和整个房间装修风格的统一，另一方面由于可以根据房间的实际尺寸定制家具，对房间空间的利用率更高，也能使房间空间显得更为完整。目前家具定制的方式多采用工厂统一制作，现场组装的方式，为控制成本及减少售后服务的工作量，开发商往往选择一个比较有保证的家具品牌，委托进行家具的统一制作安装。在文章开始曾提到作为别墅类精装修产品，业主个性化的需求比普通住宅更强，因此别墅类产品必须重视装修的灵活度。目前发展的趋势大多是开发商提供一个菜单式的选择目录，提供几种不同风格和色彩搭配方案，不同搭配对应不同价位，给予客户不同的选择，甚至有些可以根据客户的需求对装修方案进行微调，增强别墅类精装产品的灵活度。 　　五、开发商总包集成式操作方式，有效实现质量与成本控制 　　装修中涉及的家装材料与设施众多，从地板、瓷砖到橱柜洁具等等，开发商如果面对众多厂家，将会陷入复杂的工程组织协调工作中。同时由于开发商与装修材料厂家之间除了工程合同，没有其他形式的制约关系，一旦装修材料或设备出现质量问题，开发商也不一定能具有迅速有效的解决手段。因此目前的发展趋势是开发商采取集成式操作方法，即将装修工程打包委托给一家做工程总包，例如委托红星美凯龙做工程总包。项目所需的各类材料及设备由其内部各商家承担，一旦工程出现问题，由于其与各家装建材厂家间还存在承租关系，因此对各商家有一定的制约力，可以比较有效快速地解决问题。这样，开发商只需针对一家单位，与之进行协调，无需直接面对众多商家，无形之中减少开发商的工程复杂程度，保证精装别墅产品的工程质量，减少工程质量方面可能产生的纠纷及费用，节省时间成本与费用。 　　六、对最高端的别墅精装产品提供全套定制化服务，为每位高端客户提供个性化的设计 　　在最为高端的别墅产品中，有不少是会所型别墅。这类产品单体面积大，总价高，通常景观或人文资源得天独厚，而这类产品针对的往往也是最为高端的企业级用户。较大的别墅面积通常意味着别墅兼有对外的社交功能需求。同时由于这类别墅产品的客户群较少，不同客户个性差异较大，因此这类产品往往从建筑设计到室内装修，会针对已知的客户，采用定制化的服务，保证项目品质。就如同服装设计中，普通中端产品满足的是大众化的需求，而定制化的服务必定是针对部分高端客户而设定的。 　　这类项目的开发和销售模式与常规别墅项目不同，很多时候在项目施工前，就已经能够确定项目的业主。因此参与项目的建筑师、景观师及室内设计师能够在设计之初与业主进行沟通，根据业主实际需求完成设计，而不是根据开发商的任务书完成设计工作。这类项目设计需求非常明确，是所有别墅产品中最为高端的产品，因此项目必然要求提供精装修服务。不仅别墅功能定制，装修风格定制，材料与设备定制，甚至室内的配饰与灯具都是根据装修风格而定制的。 　　早在2002年建设部就提出在20lO年左右在全国推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房，北京上海等一线城市相继也对精装修住宅的建设提出了具体要求与目标，并不断推广，精装修住宅必然是大势所趋。别墅产品作为住宅中最高端的产品，精装修的项目数量越来越多，也逐渐被大多数人接受。但是，近年精装修别墅产品中出现的问题也逐渐增多。在此过程中，设计师、开发商、施工人员也在不断累积经验，针对问题逐渐改进方式和方法，适应市场的需求。总的来讲，精装修别墅类项目目前仍处在不断探索和改进的阶段，随着室内设计一体化的发展，各个相关产业链条的不断完善，这类项目成熟度必然也会越来越高。 　　产业链间的博弈＆整合――以地产公司角度解构别墅精装修标准 　　编者按：对一家大型的房产开发企业而言，别墅精装修已然成为产业化发展的必经之路。在前期调研和后期实施中，地产公司如何选择合乎标准的设计单位、施工单位、建材单位；将开发、设计、施工等一些列动作落地实施；引导别墅精装修行业的规范发展；不断调整、整合房地产产业链上下游链条，这都将决定着别墅精装产业的发展思路与未来方向。 　　别墅精装修的发展速度非常迅猛，从往年的10％左右的份额，到现在半数以上的房地产企业涉足其中，呈现出日益上扬的趋势。2012年金地集团的别墅精装修项目将增至6-8个，预计跟去年相比涨幅比例将超过1/3。2011年，以“天境”为主导的别墅精装修项目，除了落地一线城市上海之外，在二线城市绍兴也有了规划，显示出别墅精装修产业化在纵深层面上的发展前景。本文也试图以房地产开发企业设计师的视角，剖析别墅精装修产业的标准、运作模式、未来趋势及对周边产业链的影响。 　　一、设计单位、施工单位的资质审核及建材的招标 　　1、设计单位的选择，重点关注以下项目： 　　(1)服务对象 　　A、考察服务对象是国内抑或国外?一般来讲，国内单位本地配合相对好，反应速度快；国外单位服务半径大，反应慢，如果项目留给设计的时间不充足，不建议考虑国外单位；且国外单位的费用相对高，设计师的主观判断力比较强，往往坚持自己的想法，如果没有合作经验的话，比较危险，容易出现不关注客户需求导致项目偏离原始定位的风险。 　　B、考察主要业务范围，是高端住宅亦或是酒店?服务高端住宅的单位相对酒店设计会更精细，对细节的把握更敏感，空间推敲更完善；长期以酒店为服务对象的单位，则相对更多把握整体效果，细节的实现往往经不住推敲，需要地产设计师自身具有较强的控制能力。 　　(2)成功案例 　　考察该公司在国内外的成功案例，成功的核心要素包括是否符合项目推广的核心需求；评估过往案例是否符合项目气质和定位要求；考虑设计公司是否有大批量精装的经验；是否有很强的战斗力，并不是所有能承接样板间的设计公司都适合高端精装修。对高端项目的精装修而言，设计的逻辑和标准化很重要，秉承“标准化地设计着，还要面面俱到”的标准，防止风格杂、标准乱。同时，室内设计要充分理解项目、建筑的灵魂，即中国文化所谓的“和谐统一”，实现与项目整体气质的呼应。 　　(3)团队规模及组织架构
　　在地产产品竞争日益激烈的今天，要重点关注项目合作团队的品质及配合。一般来说，室内设计单位30人以下是一个团队，主持设计师(设计总监)能兼顾到所有的项目，对项目投入的精力会比较多，做精品不求数量，产品往往比较有特点，但并非所有的项目都适合；30-100人的团队，团队分工比较明确，当需要找到与项目基本契合的团队，可通过面试主持设计师，要求其提供项目对接团队的成员名单和简历，进一步考察小团队；100人以上的团队，一般服务半径是全国甚至全球，适应性强，经验丰富，管理规范，一般不易出差错。 　　(4)管理模式 　　国外和香港的大型设计公司多数采取“设计师营销脱离”的管理模式。这种模式在控制设计费的环节中对乙方有利，更多地保护乙方的利益，这也要求地产设计师在下达设计任务时，需更清晰、明了地了解自己的需求，对乙方做出正确的指引，合理利用设计单位的人力资源；与这样的设计单位接触，需要甲方有更高的管理能力，否则常常会导致设计任务多次修改，设计费用大幅度增加；若设计费无法被保障，还可能面临被迫终止合同，替换设计单位的风险。 　　(5)外界口碑 　　多与该单位曾经服务过的对象沟通，取得多方面的了解，更客观地防范未来可能出现的风险。 　　(6)档期 　　考察设计单位的档期能否与项目相匹配。 　　(7)合作意愿 　　精装修设计会涉及到比较多的设计调整， 操作模式类似酒店的客房，关系到大量复制，所以在批量施工前会有详细的研究过程，需要设计师具有耐心、细心的特质；整个设计周期也相对概念样板间更长，需要付出的精力会更多。 　　个人认为，一般在对2-3家单位进行以上方面的必选后，直接委托比较合理，对合作方也是一种鼓励，当然，在合同条款中可以约定违约责任，规避风险。 　　2、 　　施工单位的选择，也需要注意以下几个方面： 　　(1)是否有经验 　　好的施工单位具有高端项目的经验，工艺先进，并有总结；可以优化设计过程中忽视的细节，帮业主控制总体工艺和质量；对批量装修有管理经验，能在工序流程上优化，有效控制成本，而不是牺牲业主和客户的利益去实现自身的盈利。 　　(2)公司管理规范是被选择的必要条件之一 　　A、理解设计的能力。当发现图纸中的不足和不合理的地方时最好有建设性意见，而不仅仅只是执行。 　　B、职业道德。装修是个良心活，装饰企业要长远发展需要合理的利润支撑，在合理低价的范围内平衡，不能逼着装修施工单位替换廉价材料来增加利润，反之，急功近利的施工单位会不择手段争取利润。 　　C、当地材料替换的能力。实际上，考量的是施工单位对于当地材料市场的了解程度以及供应链是否完整。 　　D、配合度，也即是执行力。考察施工单位是否能够安排好计划，调配人员，配合甲方的开放计划和交付计划。 　　3、建材的招标 　　在选用建材上，地产公司一部分是沿用地产公司常用品牌，另一部分则拓展到酒店供应商市场。建材产品分为设计装饰材料类和设备类，一般采取“三进一”的招标方式，通过将符合设计要求的三个品牌的产品进行选型，由设计部确定选型清单，并把工作成果给到项目部及成本预算部。成本预算部发起，项目部、成本预算部、设计部三方参与评分、结合决策层的多方意见最终确定入围品牌单位。 　　二、别墅精装修项目的运作模式 　　别墅精装修项目从设计概念到设计单位、施工单位的选择，再到完成验收与售卖，详细的流程模式为：概念设计――方案设计――方案深化――施工图――成本核算(施工单位报价)――施工图调整――样板间实施――批量施工图完成――招标――样板间开放――定标――预售。 　　1、在整套运作模式中，比较关键的是以下3个协调环节： 　　(1)保障地产公司合理利润。施工图阶段由成本部组织成本核算，复核成本，看是否与项目定位匹配，看企业是否还有合理的利润；成本核算后，对施工图进行调整，反复验证后，定下的方案才进行样板间实施。 　　(2)保障别墅精装产品品质。样板间实施后，公司要组织各部门进行评审，同时邀请意向客户进行调研，综合内外部意见后进行调整，调整完成，才形成批量施工图。 　　(3)保证客户利益，防范投诉风险。样板间开放前，要将承诺给客户的品牌采购工作完成。 　　以金地天境项目为例，正是基于以上几点，我们对几家设计公司的背景情况进行了解，做了专题汇报，并最终确定了设计单位。当然，业内也有通过方案竞标来选定设计公司的，这取决于甲方意向的入围公司是否愿意参加，一般而言，越高端的设计公司越难这样运作，所以就更倾向于以直接委托的形式选定设计单位。 　　在进入概念设计阶段，地产的设计管理方需引导设计公司作一个“精装修”的汇报，而非样板房包装汇报。原因在于别墅精装修刚刚起步，有经验的合作方并不多。设计公司必须了解地产公司的诉求，引导地产公司确定项目的定位和风格。这需要地产设计师在会前，与设计公司紧密沟通，使得设计公司能将项目本身的气质、业内的精装趋势、主流竞品等信息结合地产公司对精装修标准的理解逻辑化地展示给地产公司的决策层。而在实际的设计管理中，则需要设计公司具有良好的沟通互动及落实能力。 　　如果用一句话去概括，就是重在前期的“知己知彼”方能“百战百胜”。天境项目前期的全盘设计管理和艺境的售楼会所，都符合了这种选择逻辑，相信在业内也值得一看。 　　三、未来别墅精装修的市场需求、模式转化和售后服务的变化 　　从长远角度来看，别墅精装修是产业化发展的必然趋势，无论是何种住宅产品，精装修才算成品，交付给客户半成品，实际是不负责任的行为。地产行业趁着“冬天”练练内功，让自己愿意负责任的时候能“负得起责任”。 　　从客户角度来看，普通的别墅客户，或多或少都有过装修经验，并在装修的过程中饱受挫折，知道装修耗时耗力，因此大多数客户是接受别墅精装修的。但开发商要提供给客户定位相匹配的装修，是与园林和建筑不同的：客户在户内的时间远比户外多，对装修的要求自然就高，对细节的思考也更周全，对地产企业将提出更高的要求。为避免出现地产精装后，客户再拆掉重装。中高端别墅可以采取菜单式装修，提供装修套餐满足大多数客户需求；真正意义的高端别墅对个性化的需求会更高，可以考虑一户一装的完全个性化定制服务。售后服务方面，高端别墅也对物业管理提出更精细的管理需求，针对不同物业类型和客户细分，一个地产管理企业也可以有多个物业管理品牌。 　　从短期市场来分析，精装或毛坯都是一种销售手段；根据项目类型和公司能力的不同来选择。如果地产公司精装整合能力强(精装能力实际上是产品性能实现能力的一部分)，对首次别墅置业的客户来说，是可以推动销售的，因为能体现更高的性价比；对
更高端的别墅来说，精装是更好地体现住宅价值的手段。除了园林、建筑立面，建筑的实质是空间，空间与客户交接的介质是装饰面，改善空间品质的是设备。要处理好这几方面的关系，将有助于提高居住品质，这对精装修的意义是太重大了。 　　四、地产公司别墅精装修对周边产业链(家装、建材)的影响 　　传统的家装市场存在各种弊端，设计师、施工队、供应商良莠不齐；业主专业知识有限，无法从参差不齐的市场中挑选适合自己的合作方，常常导致业主损失。开发商统筹解决这些问题，显然比业主更强势和有利。 　　开发商有自己专业的设计管理团队，能为项目挑选适合的合作方，摊薄设计成本，提高设计的性价比；同时对设计的把控能力也比单个业主强，能更好地把握整体效果和细节，且能从设计美学角度对单个业主的居家风格进行软装配饰的引导。装饰材料市场也不透明，一套普通房子装下来可能有上百种材料，客户无从判断材料的好坏；至于施工队，碰到好的，算是幸运，碰到差的，更多时候只有选择忍耐。而选择精装修产品，所有这些问题都将交给开发商的设计、采购、成本、施工团队来把控；面对专业的管理团队，装修市场的设计师、材料供应商和施工队都必须提高自身的管理能力来应对开发商专业的管理，对提高行业的整体水平是大有帮助的。从供应链来讲，批量精装减少了供应环节，70％的材料都是开发商直接从厂家买入(甲供)，比客户自己购买的装修产品，性价比将要更高，厂家服务也更直接、专业。 　　实际上，我们说产业链和精装是相互影响的，精装产业链整体服务水平的提高，更利于精装产业的发展：在设计的过程中地产设计师与厂家设计师共同讨论客户对产品的需求，共同探讨产品的细节，为实现更理想的设计效果努力；在供货环节中，排好供货计划，减少库存需求，降低仓储费用和供应商利润；在施工环节中调整工艺工序，降低综合人工成本。可以说，别墅精装让行业朝着更精细化、更合理的方向发展。 　　设计师解构“别墅精装修” 　　别墅精装修项目无论在体量上还是在设计理念的实现上远比公寓设计要复杂得多。在承接别墅精装修项目时，设计师小至配饰选择，大至空间布局，都需运筹帷幄，精准把控。在家装行业不断走向规范之时，设计师该如何正视、把握别墅精装修产业化发展的趋势，调整设计单位的相应步调，理顺在别墅精装修产业链条上的位置与关系?在承接地产开发企业委托的别墅精装修项目时，又该如何坚持好自己的价值本位；平衡处理设计价值与商业价值? 　　七位来自深圳、上海、北京、台湾、香港的设计师，有着一线城市别墅精装修的丰富个案经验。他们对别墅精装修个性化定制提出了不同的思考方向，普遍认为随着“一体化设计”的长远发展，陈设配饰必将逐步纳入别墅精装修标准的范畴。“关注生活品质”、“以人为本”的设计理念也将成为别墅精装修标准的趋势所在。在此基础上，他们也意识到，虽然近年来智能化设计并不会成为别墅精装修的设计重点，但不可忽视科技日新月异的发展，为智能设计预留弹性空间将是有远见的举措。 　　相较公寓精装修的同质化，设计师在进行别墅项目的精装修时，在设计把控上有哪些不同，具体表现在哪些方面? 　　戴昆：对于精装修而言，我们反对“同质化”这个词。事实上我觉得“个性化”被过度地强调了。住宅是一个居住、生活空间，过多地强调个性化空间而忽视对功能和使用的关注其实是错误的。这些年我们在全国各地完成的精装修别墅大约有一千五百栋以上，我们强调的设计原则是“实用、美观、经济”，并不过多强调个性。如果谈到别墅和公寓精装修的主要不同点，可能是别墅空间更为复杂，涉及其他各专业的问题也比较多。有的设计师拿着别墅用公寓的手法进行装修。而事实上别墅建筑自身的空间条件远优于公寓，并不适合用过多花哨的手法。我们认为，在别墅建筑的室内设计中把握好“人建筑 　　自然”的关系才是重点。这也是别墅产品的核心价值所在。 　　袁欣：对我们事务所来说，无论是公寓还是别墅项目，都不存在精装修的概念。鉴于两种类型在面积、体量及空间上存在的差异性，若把公寓精装修比喻成“微电影”的话，我们认为别墅精装修就是一部“完整的电影”。在对别墅精装修进行设计时，我们一直都是采用“导演”的思路来安排和设计生活的场景，而非仅仅以室内设计师的角度去关注类属于精装修范畴的水电、家具、软装等等。 　　萧爱华：别墅和公寓本就定位于两种生活方式的购买客群，公寓更多的是讲究功能性的齐全，而别墅讲究的是生活品质，个人是反对在别墅中进行精装修的，虽然现在市场上有许多这种现象，其实这种精装修的别墅只是迎合了一些没有多少文化品味的人群。对于购买别墅精装修的人群，一种是没时间的精英，更多的是对生活方向要求不明的无多少文化底蕴的人群。 　　黄书桓：别墅设计异于公寓之处，在于空间中常可见复层式设计，不同楼层间的垂直动线是空间焦点，所以恰如其分的挑空安排及精心设计的楼梯，常可画龙点睛地令人留下深刻印象。 　　刘卫军：相较小户型公寓，大宅别墅的设计更加注重产品附加值的提升与当地自然资源景观的结合，包括多功能地下层空间的规划，泳池、spa的个性化特色空间的设置以及室内外空间的融合等。同时，批量化的精装修产品对设计也提出了“精细化”的要求。 　　邓子豪、叶绍雄：别墅项目的精装修在空间上的限制较少，可以设计得更有气派。而且别墅多附有户外花园，可令设计与室内更为融合。相反，公寓设计的空间较小，所以着重于实用性，相对可发挥设计的机会比较少。 　　随着时代的进步，别墅精装修房也趋于高质量的追求，其精装修的标准是否会发生一些变化，譬如对智能化设计的重视，可结合实例谈谈您的看法? 　　戴昆：以目前应用的技术和能够达到的水平，我不认为智能化设计和技术在住宅中的运用是必要的。比如花费不菲的采用液晶面板去控制灯光系统，却会给家中的老人和小孩带来极大的使用不便。技术是应该让生活更便捷而不是有反之的效果。 　　袁欣：别墅精装修的标准变化也反映了近年来室内设计行业的发展轨迹，从重视豪华、品牌，回归至品质。国内业主最初青睐实木，接而受到香港地区设计的影响，普遍认同了经由技术革新的夹板木饰面、烤漆等材质，近年来再次注重实木材质，显现出国人在传统思想和居住哲学上的回归。 　　别墅的未来趋势将会朝着智能、环保、生态的方向发展。十几年前比尔?盖茨的小屋运用了当时很多的智能设备，现在仅需一部iPhone就可以实现。对台湾设计而言，我们更注重实用性，科技的发展最终要落实到实用上。 　　萧爱华：我们在做江南华府这个项目的时候，对于工程造价方面本就有考量的，对于可以接受一亿元左右房价的客户，相信在工程造价上并没有具体的要求，更多的是根据生活品质、生活方式、文化来确定
的。对于智能化设计方面也要预留出未来的空间，在这个日新月异的时代，什么都可能发生，也许某一天我们就已经不看平面电视、电影而直接看四维呈现的视觉效果，因为在美国好莱坞环球影城已经有辛普森一家的模拟馆了。 　　黄书桓：依我司常年与开发商合作的经验，透过数位科技的整合确实能有效提升建案价值，相关经验如下： 　　1、社区型的系统：智能型无人商店与无人图书馆(RFID)、虚拟围墙(DVR)、电子公交车站牌结合动态信息系统、人脸识别门禁系统等。 　　2、住宅型系统：数位家庭整合(手机遥控门禁、空调、电视、窗帘、瓦斯等)，光纤到府、远距照护、社区网络服务等。然而此方面的设备系统庞杂，日新月异，设计时需预留未来变更的弹性。 　　刘卫军：不管标准如何变化，然而高品质的服务，“因地制宜，以人为本”的理念是不变的。生活方式的改变也带来了设计的创新，高效、便捷的智能化设计就是以人为本，以生活为本的具体表现。 　　邓子豪、叶绍雄：现在社会上提倡人性化的设计，除了豪华的设计外，更加关注以人为本，例如智能家居系统及多用途的空间，令用家感受到家的感觉，提升准买家的兴趣。此外，还会注重低碳设计，用上环保物料。 　　根据您的观察，这几年来业主对别墅项目的诉求也在发展不断的变化，譬如投资、度假等需求比例的增多，家具、配饰等是否也有逐步被纳入精装修范畴的可能? 　　戴昆：针对度假型别墅产品，带家具、陈设销售的“全装全配”的精装修是必然的方向。因为让业主在异地去装修和采购家具、陈设的麻烦(在很多度假地根本没有配套)会把客户推向酒店。 　　袁欣：一般我们公司在承接项目时，是进行全方位的生活设计，从空间、平面、装潢、陈设等进行一体化设计，而没有那种只做装饰而不做陈设的。设计师根据不同的诉求去呈现不同的空间，除了硬装外，更多需要通过家具、窗帘、花器和艺术品等陈设配饰的设计来融入。纵观目前别墅市场，我们倡导的“一体化设计”和“全方位生活”将成为精装修内容的核心思想。 　　萧爱华：别墅精装修一定要给客户留下比公寓更多的空间，让客户参与其中，对于现在有许多客户做投资、度假型别墅，家具、配饰适当的完成就可以，如果对于是要直接做第一住所的客户，最好是提出一些软装饰方面的建议，而不是在做精装修设计的时候就将这些软装配饰固有化。 　　黄书桓：早期的消费者较关注“量”的需求，在意空间的天、地、壁的基本装修，近期消费者在基本需求被满足后，更敏锐察觉到“空间氛围”才是生活中幸福感的来源，进一步地希求“质”的提升。于是软装、家饰乃至于艺术品，变成了“生活中不可或缺的轻”。在房产狂飙的年代，买屋不须任何理由，但当市场回归理性，消费者买屋前懂得货比三家，三思而后行。此时有效地透过空间营造令人过目难忘的氛围，成为营销致胜的关键。 　　刘卫军：“陈设艺术”会逐步纳入精装修的范畴，别墅精装修的特点就是“轻装修，重装饰”。别墅产品针对的都是高端客户，对高品位、艺术等追求会凸显出来，来满足客户群更高的心里层面需求。 　　邓子豪、叶绍雄：多年来，家具、配饰等其实一直都有纳入精装修范畴，使用家能够方便地迁入。而且。经专业设计后，空间及家具运用方面会较好，突出间隔及空间上的优点。 　　既然要做到“鱼和熊掌兼得”，在这种两难的状态下，设计师们似乎对造价控制下的设计状态显得既有点无奈但又无比从容，因为这是常态!设计师通过前期调研、规避差异，试图做到设计价值与商业价值并驾齐驱，但常常兼得之外还是有所“失”。而对于房企产业链下游的施工方，成熟的设计单位通过内部的工程部配合甲方参与施工的监督与验收，也更加有利于产业链的承接。 　　别墅精装修作为房企产业化发展的必然趋势，其利用“精装修”所打的价格差价也成为房企营销的一种手段。设计师在接手别墅精装修项目时，既要注重性价比，义要兼顺设计美学，这种类似“带着镣铐在跳舞”的设计方式，该如何兼顾商业价值与设计价值? 　　戴昆：在造价控制下工作是建筑师工作的常态。能够应对不同的造价要求采用不同的设计手法、工艺和材料，最终达成良好的装修效果才是设计师的能力体现。 　　事实上，我个人一直是过度装修的反对者，室内设计与陈设应该与建筑有机的融合而不是浮华的单独存在。对于社会上宣传的每平方米上万甚至更高的装修标准我无法理解，也认为没有必要。 　　袁欣：我们认同“别墅精装修已成为房企产业化发展的必然趋势”的观点，但是这种趋势是有其独特的背景。随着时代的发展，别墅的买家对生活品质有了更丰富的需求，而公寓又相对难以承载这样的诉求。所以之前都售卖毛坯房的别墅，现在也基本上实现精装修了。 　　甲方对性价比的关注，是否会对设计产生影响?我们觉得并不矛盾，举个例子，三千每平米的装修费与六千每平米的装修费，它们在造价上是有区别，但设计作品本身并不会产生本质的差异。在我们看来，别墅设计最终强调的是生活的情调，而不是质或是物。 　　萧爱华：我们也在从事这类的项目，但在其中我们做了一些变化，把每套别墅做得不一样，区别于公寓装修的模式化生产，别墅在做初期的设计时需首先结合这个地区板块的购买力，再结合当地文化和建筑风格来确定大致方向，以这种方向完成每套不一样的设计，这样就可以把地产商的初衷和当地客户人群的文化做完整的诠释，设计的价值和商业的价值就可以并驾齐驱了。 　　黄书桓：这似乎是个没有答案的问题!以开发商立场而言，欲兼得鱼与熊掌，无可厚非。但就设计师而言，则必须有所取舍，在预算前提下先满足生活机能，提供居住者健康舒适的生活环境，行有余力的情况下再设法提升美学创意。 　　刘卫军：我不认为是“带着镣铐在跳舞”，因为不同类型的产品需要不同的设计，需要因地制宜结合项目的特点，提供相应的设计服务，满足这一类型的终端客户，为客户提供一个高品质，舒适特色的居住环境。 　　邓子豪、叶绍雄：现在多数别墅的客人都愿意付钱去营造一个豪华的感觉，而且对新事物的接受程度较高，所以我们可以利用价格较贵的材料。如果遇到比较注重经济效益的客人时，我们会主张简约式设计，设计费用会相对低一点。 　　在别墅精装修的过程中，设计单位如何监督并有效控制施工单位的项目实施?在易发生冲突的隐蔽工程(水、电、地暖等)的处理上，有哪些设计诀窍? 　　戴昆：国内的装修施工力量经过二三十年的发展，已经比较成熟。在设计考虑周详、图纸和材料样板完善的前提下，只要业主方管理严格，质量通常不是问题。袁欣：我们对此无须太多的经验，因为在设计领域，譬如在图纸上将材料、位置等标注得尽可能的完备、详细来控制施工单位的项目实施即可。至于最后的验收，也是由业主来对装修品质与细节进行把关。
当然，目前国内的装修施工的技术也比前几年要好，因品质而产生纠纷的案例也降低很多。 　　萧爱华：我们一直是国内二十多家地产开发商的建筑顾问，有许多的项目也是我们自己完成施工，有些不是我们完成施工的项目，对于监督及控制工程造价方面，我们公司工程部已经有一套完整的作业流程，积极参与地产开发商的各阶段验收工作就可以，当然不要忘记都是依据设计图纸的基础来完成这些工作的。这里补充一点：我们所有的设计方案、施工图都有工程部人员的签字，所以对于工程和设计的衔接是没有问题的! 　　黄书桓：建议业主慎选优质施工单位。 　　刘卫军：产品的质量及内在的品质一直都是客户最关注的问题之一，这需要设计单位与施工单位有良好的沟通，像我们公司就有专门的工程技术部，来跟进协调现场的问题，做好现场的服务工作，把问题降到最少。品质应该是甲乙双方共同的追求。 　　邓子豪、叶绍雄：与施工单位最重要是多沟通，并于施工前确保水电等图纸足以显示实际状况，在设计过程中便可以避免在隐蔽工程上发生冲突。 　　在国外，别墅精装修已经非常普遍，但在国内，还仅仅是一个趋势。你怎么来看待别墅项目的精装修产业化发展对设计单位的影响? 　　戴昆：住宅精装修会对室内设计单位提出更高的职业要求。从职业道德来讲，要认真、负责地为业主方考虑，为产品负责。坚决杜绝从一己私利出发的各种暗箱行为。从职业技能来讲，要全面掌控建筑、结构、设备、材料、工艺、造价等相关知识，并对主要功能空间做出深入研究。精装修的大量推广，会极大地压缩家装市场的需求。开发商有能力更为全面地考察设计单位的能力和水平，因此设计任务会大量地向优势单位集中。只有两手都硬的设计公司，才能应对未来更激烈的市场竞争。 　　袁欣：国外的别墅都是精装修，家具饰品也都是完备的。而早在十年前，国内的开发房企在进行公寓、别墅项目时已都往精装修的方向去考虑。前几年有开发商让我们去承接别墅会所设计项目，我们就跟他们沟通，会所只承担接待功能，不足以展现别墅的生活面貌，希望他们能去做生活展示空间。在别墅精装修这个趋势来临时，优秀的设计师应当是抓住这个趋势，积累更多的设计经验，学习不同的生活体会。对我们来说，甲方委托的个案多了，我们当然是赞成的。但对消费者而言，可能个性化的东西就会少一点。 　　萧爱华：很多别墅的装修基本是完成型交付给客户的，这一现象在中国目前是很难完成的，文化修养、生活品质、贫富差距、人群数量都是约束中国人在别墅装修上更加地众口难调，在当今中国这个没有多少文化修养及生活要求的国家，想一步做到国外文化沉淀几百年的程度是很难的。一句话：慢慢来吧!对于别墅精装修产业化发展这种恐怖的急功近利的现象，虽然对于我们商业上来说是得利方，但对于人民素质的提升是一种杀鸡取卵的方式! 　　刘卫军：别墅精装修是产业发展细分的结果，这也对设计单位带来更多的机遇和挑战。“精细化”的设计对设计单位有了更高的要求。精装修设计正是“轻装修，重装饰”理念的体现，给高端别墅产品融入更多的艺术化和趣味性。 　　谈谈内地与港台的别墅精装修，在政策、设计方式、施工上的一些差异性。 　　袁欣：在台湾，无论公寓还是别墅，普遍还都是毛坯房，精装修比较少。所以台湾是一对一的个性化设计，中国是一对十的趋众化设计。二者并没有高低之分。我们公司的所有设计团队都是来自于台湾，至于创意的素材和资源则来自于国内外。国内起到了一个设计驱动的作用，我们将国内的资讯、需求、地理风貌、风土人情等传至台湾。很有利的是，与其他拥有丰富设计经验的海外设计单位相比，台湾在设计思维模式上更易与国人沟通交流，对于如何营造符合国人的生活场景上也显得更为游刃有余。 　　黄书桓：就台湾现况而言，一般高端消费者较具自我意识，无法接受建商所提供的套餐式精装修，通常越是高端的建案反而常以“毛坯房”交屋。由业主自行委任喜爱的设计师，从设计、施工、家具、软装等全由设计师统包(Turn-key)整合，以求完美的设计质量。 　　刘卫军：与港台的别墅精装修相比，内地在环保节能、地理环境、生活方式等方面显现出了差异性。内地精装修发展势头迅猛，但是比起外国有很大一段距离，比方说：设计、施工、材料产业链的整合上还有很长的一段路要走。 　　邓子豪、叶绍雄：香港的精装修会注重生活的角度，对用料及家具的质量上要求很高。国内的设计会注重气派及豪华感，不过对成本控制的要求会比较多。
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