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“法院拍卖房”很抢手 甄别猫腻行家教你如何下手
中国江苏网
　　 14:38:51
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　　中国江苏网12月4日讯 无锡法院普遍引入淘宝司法拍卖房产，最近又可以申请贷款购买，被许多市民视为一种淘便宜房的好办法。记者采访多家法院，发现拍卖的房产中，同样是学区房最受欢迎。一些中介机构也瞄准机会，来插上一脚。
　　司法拍卖学区房抢手
　　2日，新区法院通过淘宝网司法拍卖，成功卖出位于和园的一套140多平方米住宅。这套房属于锡师附小学区房。&打电话咨询的有近30人，报名竞买的有10个。&执行法官杨仁良介绍，最后有6个人参加了竞买，共出价63次，是新区法院迄今竞拍最激烈的一套房子。若不是房主的孩子还有两年才小学毕业，学区额度不能立马使用，估计竞买的人会更多。这套房第3次拍卖时，有竞买人从早上7点钟就开始加价了。拍卖成交后，立刻就有竞买失利的人，来打听买到房的人肯不肯转手。
　　同样火热的是学前街36号的一套学区房，由滨湖法院拍卖。竞价日子前，有20多人打电话来咨询。
　　&阳光城市花园，以及位于学前街的学区房最抢手。&南长法院司法网拍专职人员董瑾球介绍。
　　除了学区房，地段好、品质好、名气硬的小区也很受欢迎。相对偏远的小区则被关注的较少。至于商铺，能卖出得比较少。崇安法院陆华表示，对于商铺，大家更为谨慎，看地段、讲回报率，卖出的较少。
　　什么人这么&机灵&?
　　据介绍，通过司法淘宝拍卖途径买房的除了新市民，还有不少有改善住房需要的本地人。其中，不乏律师、金融业人士、司法鉴定人员等对行业信息比较关注的人群，当然也有不少中介的身影。滨湖法院负责司法拍卖的蒋晓军介绍，他发现司法拍卖的房子，有的竟被中介贴上了自家的玻璃橱窗，然后联系法官带着顾客来看房。&有的市民相信中介，负责的中介关心房子有否清场?有没有后遗症?他们宁愿通过中介牵线搭桥，给中介一定的服务费。&
　　有挂着工作证的中介来找陆华联系要求看房，&被我拒绝了&。因为这套房子竟被中介搬到了自己公司的网站上，&加价&30万元。更过分的是，有一套正在拍卖的房子，竟然被中介机构换了锁，揭了法院的封条。
　　南长法院前天拍卖成交的一套房子，竞买者得手后在法院里就打电话：要尽快打扫，有人来看房。杨仁良说，现在有许多中介盯着淘宝上无锡法院的拍卖，等着一拍、二拍流拍，最后的第三拍打折时出手。自己先买下，然后再加价转手。&打六四折的房产，加上税费再转卖，还是有利润空间的。&逮到急于购房的下家就能获利。但这样的操作在眼下的楼市低潮期，风险也是相当大的。
　　拍卖有技巧失误自担责
　　因为淘宝司法拍卖被一些人视为&捡便宜&，一些上了年纪不会操作淘宝的人就急了。蒋晓军强调，竞买人一定要通过正规平台竞拍，事先多跟法官沟通，了解房子的细节。而陆华提醒，&交保证金、支付宝账号都得用实名。设置提醒显示的人数，他们才是竞买人应关注的有意向购买的竞争对手。&
　　新区法院执行局俞嘉兴建议，其实二拍时价位低于心理预期，就可以考虑出手了。毕竟好房子大家都会抢，最后三拍的成交价可能比二拍价都高。还应注意到这套房子是否有优先购买权人。通常房屋的抵押权人就是优先购买人，大家竞拍抬价，在拍卖结束前5分钟会让优先购买人限时考虑应价与否。优先购买权人愿以这个价格买下，这套房就属于他本人了。另外淘宝平台有自己的规则，出价是有考虑时限的。有的竞买人因超时，没来得及加价，就与心仪的房子擦肩而过了。法院只进行信息登记，不介入拍卖过程。
　　董瑾球建议，一定要了解清楚能否贷款，一般在图片上会有黄色的标注&可贷款&，最好先咨询下法官。有竞买人拍完后才咨询能否贷款，殊不知有些房产的一次性付款。如果付不出，保证金就会被没收，若是这套房下一次被拍卖有差价，还得补上差价。这就是自己操作不当的损失。(皓子)
编辑:莫小羽、王瑶
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&司法拍卖的房屋可以买吗？ 专家提醒：捡漏有风险
司法拍卖的房屋可以买吗？ 专家提醒：捡漏有风险
来源：吉屋网 &&发布时间：
虽然司法拍卖房产早已不是什么新鲜事，但由于多数情况下司法拍卖房屋最终销售价低于市场价，因此，被认为是一种“淘房”的新方式而备受关注。不过，很多人可能不知道，司法拍卖房屋也暗藏着不少风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。案例：司法拍卖42套房产销售价高于市场价月前，鄞州区人民法院上架了一批同一小区的42套全新房源,物业类型涵盖高层、小高层，较低起拍价为55万元,折合均价约7000多元每平方米。据了解，该小区地处海曙区高桥镇的学苑名府，由宁波兴澳置业有限公司开发，曾在2016年被曝楼盘资金链断裂，而陷入“烂尾风波”。近日，这42套新房子被司法拍卖，吸引了773多人次(1人可同时拍多套)参与拍卖。市民陈先生告诉记者：“现在学苑名府在中介的挂牌价已经到了一万二、一万三每平方米，海曙行政区划调整，高桥片区有发展潜力，这回拍卖起价七千元每平方米，相当于市场价的六折，怎么算怎么划得来!”像陈先生这样有着“捡漏”想法的人还不在少数，由于一个人可同时参加2套、3套甚至多套房子的拍卖,不少人都支付了8—12万元的保证金。但拍卖结果却令人“大跌眼镜”，这42套房源的最终销售价无一低于市场价，有的房子甚至比市场价贵出了几十万元。例如，竞价次数最多的1幢3号1006室，销售均价超过14000元/平方米，比市面上的中介挂牌价还高出一截;户型较好的6幢18号401室，从94万元拍到了171万元，成为这批房源中销售总价较高的一套。专家：参拍需理性切勿因低价忽视风险事实上，认为参加司法拍卖就无任何风险，甚至将其完全等同于淘金良机，并不符合实际。专家提醒，司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。一般在拍卖竞买前，需要缴纳一定数额的拍卖保证金，销售后需要在一定时间内补足余款。一次性付款，要求竞拍人对自己的资金状况全面考量。其次，法院拍卖财产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞价成功，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用。以房产为例，费用里除房屋款、税费等，若被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担。第三，区别于选购二手房，司法拍卖的房子看房并不方便，若没有实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产。而竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受该房屋的现状和一切可能存在的问题。法院对房子的瑕疵不担责。第四，司法拍卖的房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖。其中可能会出现一房多卖或者多次抵押的情况，即便竞买人拍到了并持有强制执行的文书，但客观上也会惹上其他债权纠纷或导致无法及时入住。因此，专家再次提醒，参加拍卖前要详细了解拍品情况，保持冷静谨慎态度，绝不能因现场竞拍激烈而盲目跟拍，此外，必须遵守诚信原则，无故悔拍可能导致所交的保证金被没收，被列入拍卖黑名单。【推荐楼盘】（点击进入）推荐理由：项目在翔安隧道口2公里位置，属于翔安南部新城商务区，项目拥有规划中的滨海大道，地铁6号线，大嶝岛国际机场等，交通很方便，享受湖里万达商圈，配套方面也渐渐完善中！目前主要面积是40～70平，挑高户，买一层可以做两层！3号线地铁站距离项目500百米，真正的地铁房！【推荐楼盘】（点击进入）推荐理由：龙郡青年城位居翔安名列前茅站，临近翔安隧道口、翔安南路等主要干道，同时地铁地铁3号线、4号线、5号线均通过项目附近，规划中的翔安大桥建成后，交通更加便捷，进出岛内外更快捷。【推荐楼盘】（点击进入）推荐理由：理想城地处集美后溪公交枢纽站旁，临近厦门北站，坐拥5大交通体系，出行便捷。 项目地上总建筑面积约12万平方米，由10栋15-27层小高层、高层组成打造为“人性化、全龄层、健康生活”的运动休闲社区。园林规划营造舒适宜居的社区环境，并设有夜空慢跑道，儿童游乐区、篮球场、室外会客厅等各项设施，满足各年龄层业主的生活需求。项目联手建发房产-汇嘉物业为业主提供“无微不至”的贴心服务。【推荐楼盘】（点击进入）推荐理由：新景国际城位于翔安南部新城城场路与新城中路交叉口西南侧，总价65万元起，面积约33～78平，挑高4.5～5米，均价18000。位置距离隧道口近，进出岛方便，利润大！
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第三方登录：为什么法院拍卖的房子手续都全, 比市场价低一半还没人买?
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很多房子法院是带租拍卖的，房子里边还住着人，而且很多住户还是和案件有密切关系的人，甚至就是执行人本人或者他们的家人，他们打死都不会搬走的。
这种房子都是法院自己没法清场的，以后也不会清场。法院会在拍卖公告中写明不负责清场，只能由买家买下后自行清场。这种情况下买家就算低价买到房子办了过户手续都没法把人赶走，实际上是拿不到房子的。所以你说这种房子价格能高的上去？就算卖会有人要？除非你真有本事自己把人弄走。
像东莞、深圳的法拍房全都是有一拍一，自从2015年东莞将法拍房上淘宝网后，拍卖者便一浪高过一浪。2017年7月，东莞景湖花园一套139平方米的楼房进行拍卖，起拍价为106.645万元，吸引了上万人围观，经过171次激烈竞拍，最终该房产以186万余元成交，均价为1.34万元/平方米。而该花园同类房屋价格为1.7万元—2万元/平方米。
因此，网拍成交价格较市场价低应该是法拍房火爆的一个原因，而非相反。
像珠宝、手机、车等高价值动产，查封一般是需要移交到固定场所的，也会像上述图片一样贴上封条。至少之前在法院，我有见过一辆保时捷上已经落满了灰，就是因为查封后一直没有拍卖掉的缘故。
那房子呢？大家可以上马云的拍卖平台去看看。不动产基本都是在查封后才进行的拍卖，这是在实践中常见的。但在拍卖时法院也会声明，只负责拍，相关的材料物品会提供哪些都有写明，剩下的事情得买主自己去办。
所以，所谓的业主也不知情为由不交付，在实际层面发生的不是很多，除非执行局的法官是为了敷衍交付任务。
还有就是如果拍卖的房子带有租约，而这些租约清理起来往往需要一些费用和精力的，普通购房处理起来相当有难度。如果租约是10年、20年这种类型的，就是债务人玩的法律手段（买卖不破租赁的原则）——建议直接放弃。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦。
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