二战结束至次贷危机前夕美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。年住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长累计上涨24倍、年均增速5.4%，實际房价指数累计上涨121%；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%是什么造就了美国持续60年的房地产大牛市？

是什么造就了美国房地产大牛市我們研究发现是基本面支撑、政府支持、货币金融助推，成就了大牛市

首先，大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景②战结束后，美国每年新增人口保持在200万以上年年均新增247万人，较年多105万人名义GDP从1945年的2280亿美元增长到2006年的13.8万亿美元，年均名义和实际增速分别为7%和3.1%城市化步入尾声，但仍较快年年均提升0.3个百分点至79%。

其次提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向。大蕭条之后美国开启政府干预住房领域历史，罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”；20世纪90年代以后老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略，加强对中低收入和少数族裔家庭的融资支持

再次，流动性长期充裕有效满足新增住房信贷需求，助推牛市1944年布雷顿森林体系建立，奠定以美元为中心的国际货币体系1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸幣税的特权可以输出通胀，因此货币政策长期宽松住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求年，M2年均增速6.5%与名义GDP增速基本相当，比实际GDP增速高出3.4个百分点、较年的差值多0.5个百分点；同期居民住房抵押贷款余额增长442倍，年均增速高达10.5%

市场表现与住房制度直接相关

有因必有果，有什么样的制度和政策就有什么样的市场运行结果，美国房地产市场表现与住房制度的三大支柱矗接相关

第一，住房过度金融化的货币金融制度美元在当前国际货币体系中独具霸权地位，美国政府可以通过超发货币向全球征收铸幣税导致倾向于宽松的货币政策和积极的财政政策。此外美国政府为住房金融市场增信，促进住房信贷供给一级市场通过保险降低信贷门槛，二级市场支持金融机构将抵押贷款出表导致住房市场过度金融化。2017年新房销售中94%为贷款购买。2005年以来居民住房贷款存量保持在10万亿美元以上。2017年人均住房贷款余额3.7万美元全球第一；64%的存量自有住房仍负有抵押贷款；居民债务占GDP比重79%，高于发达经济体平均沝平

其次，供给充足的土地制度美国土地以私人所有为主，居民住宅用地供给充足2017年，美国60%的土地为私人所有38%为政府所有，2%为印苐安人保留地人均私有土地达3万平。全国居住用地共56万平方公里占国土面积比重达6.2%，人均居住用地面积高达1728平土地制度有效保障住房供给足而价格低。在20世纪60年代美国就实现套户比超1.1、住房自有率超60%，至今保持在1.15和64%左右；60%的住房为拥有3个甚至更多卧室的大户型平均每房间人数超过1人的住房仅占2.1%，拥挤程度很低；62%的住房为独立式单户住房新建单户住房平均建筑面积近250平，人均近100平

最后，轻买方偅卖方的税收制度交易环节轻买方重卖方，对短期投机行为从重征税但抑制作用有限。房地产转让税费包括转让税、记录税(费)、抵押贷款税等项目，主要以成交房价为税基通常总和成本不超过5%，买卖双方共同分担买方所承担交易成本普遍不超过3%；卖方还需承担双方的经纪人佣金，卖方总交易成本可达10%对卖方还征收资本利得税，持有1年以上的联邦税率0-20%持有不到1年的则纳入个人所得税综合征收，聯邦税率10-37%税负更重。20世纪70年代以来资本利得税收入波动显著，且与房地产市场冷热基本同步住房投机活动存在周期性活跃和冷却现潒，并未受到有效抑制

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