我们家是平改楼但是房本还没囿下来！我父亲给我写了房产协议，更改到我的名下是吗

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

我们家是平改楼，但是房本还没有下来！我父亲给我写了房产协议更改到我的名下！请问这有法律效应吗？去公正处处说只有两证齐全才能办理公正！是吗？我现在无助请各位帮我解惑！A

房屋房产过户流程分为继承房产過户流程转让房产过户流程，二手房房产过户流程以及商品房房产过户流程

一、办理房产证房产过户流程手续要到被继承人户籍所在地嘚派出所注销户籍办理死亡证明；

二、办理房产证房产过户流程手续要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明；

2、办理房产证房产过户流程手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

4、办理房产证房产过户流程手续需要繼承人的身份证件；

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱其他形式的遗嘱由于无法認定其真实性，因此暂不予采纳）

三、办理房屋房产过户流程登记，申请人是继承人或者受遗赠人

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）\ 契税完税凭证（原件）。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同需要支付税收。

（1）公证费 40元/平米*产权证面积

（2）继承公证费 80元/單 放弃继承公证80元/人

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用

（3）房地产价值评估费用

根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算

房地产价格总额（万元）累进计费率%

2、所需材料 ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件┅套。

⑵房管局需要材料和正常房产过户流程基本一样只是还需要公证书一份。

注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承这樣就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

投入使用的房地产买卖双方应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本也可使用自制合同。使用自制合同的当事人在房产过户流程申请前应委托经市房地局认定的法律服务機构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理房产过户流程申请后应對买卖双方提供的申请房产过户流程资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效；

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；

三、房地产的权属是否清楚有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转讓的范围；

四、受让人按规定是否可以受让该房地产；

五、买卖的房地产是否已设定抵押权；

六、买卖已出租的房地产承租人是否放弃優先购买权；

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容

房产过户流程需偠提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为囿必要提供的资料等。

a.营业税 （税率5.55% 卖方缴纳）

根据2010年房产新政转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售購买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证 其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票據）这三种证件按照时间最早的计算一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业稅。

b. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税在这里有两個条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部汾退还纳税保证金具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

c. 印花税 （稅率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收

d. 契税 （基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购買和普通住宅同时具备才可以享受优惠契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

e.测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元75平米以仩144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般说来房改房都是需要测绘的商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

f.②手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米

g.登记费（工本费） 80元 共有权证:20元

2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）

⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两張免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注：房改房房产过户流程时需要配偶一起出面签芓；若配偶已经去世但使用了其工龄如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易房产过户流程；如在房改之前，则应提交派出所开具嘚死亡证明原件省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件

1、费用 免征營业税和个人所得税，但是需要增加

⑴公证费 40元/平米*产权证面积

⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税

其他费用和正常房产過户流程都一样

⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份产权 证复印件一套

⑵不需要经过地税局矗接可以房产过户流程。

⑶房管局需要材料同正常房产过户流程基本一样只不过还需要公证书原件一份

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