支付宝推出租房业务才半个月，京东上线房产业务，这是要搞大事情啊，最全分析来了_凤凰科技
支付宝推出租房业务才半个月，京东上线房产业务，这是要搞大事情啊，最全分析来了
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京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军致辞。图片来源：受访者提供
京东房产业务选择这个时间点上线，让双十一大战增添了新品种火药味。
文｜《中国企业家》记者&王芳洁
10月24日，京东房地产部总经理曾伏虎刚好履职三个月，在这一天，京东举办了房产业务上线发布会。曾伏虎显得很疲惫，好几次，当记者提出两个问题，他需要对方再重复一遍第一个问题。来京东之前，曾伏虎曾任搜狐焦点网总经理，记者问他来新东家之后的感受，他说：“电商的节奏太快了。刚走了双十一，就来了双十二，之后还有各种营销节点，再然后又是618。”
京东房产业务选择这个时间点上线，让双十一大战增添了新品种火药味，众所周知，就在半个多月前，支付宝的租房频道正式上线。但曾伏虎的解释是，现在上线是因为：“我来了一个季度，得抓紧时间转正。”这听起来像是玩笑话，对于京东这样的世界500强企业来说，切入一个规模以十万亿计的市场，怎么也该借个天时地利人和。
虽然京东在地产业务上的脚步比阿里慢了一点，京东集团副总裁辛利军也坦陈，直到今年，京东才像拨玉米那样，把自己的能力拨开来看，发掘给更多产业赋能的可能。但是这一次，京东想的比阿里更大更全。当支付宝只是想给公寓品牌运营商一个免费的入口，京东考虑的是一套与房地产多种业态合作，并且一起做大蛋糕的模式。
一言以蔽之，对于房地产，阿里还只是想尝试一下，而京东一下子就上升到了生意高度。那么，它就必须想好三件事：做什么、凭什么和怎么做。
&开发商说，给包裹里加个广告吧
曾伏虎是地产圈的老人了，当开发商朋友得知他去了京东，不少人就跟他说：“你们物流做的挺好的，干脆在包裹里加张DM传单吧。”这事听起来像是传统超市干的，但曾伏虎没有回避这种可能性。京东要干的第一件事就是打破边界，为房源和购房者建立更多渠道、更多方式、更多场景的连接。往包裹里塞广告，当然也是一种渠道。
借力于中国最大的电商之一，开发商还应获得更多的连接方式。当天下午，当记者打开京东APP时，首先在分类里找到了房产子分类，软件获取了记者的位置，向记者推荐了附近的楼盘。当退出后再次打开软件，类似的楼盘链接出现在了首页上。按照曾伏虎的介绍，未来还会有品牌联合营销、与合作伙伴协同营销等多种方式。
京东房地产业务负责人曾伏虎介绍京东房地产业务。图片来源：受访者提供
尽管京东此次上线的是新房业务，但实际上，它希望介入的是全部的房地产品类，包括一手房、二手房、商业地产、特色小镇、租赁市场等。曾伏虎知道，在“房住不炒、租购并举”的大政策背景下，新房市场规模虽然仍处于高位，但市场的未来已经很清晰——包括租赁、商业和创新三个方面，这些背后都需要强运营支持。京东希望给地产行业的运营赋能。
例如提供更完整的管理系统，长久以来，商品房开发占据了整个行业的主流，并且大多数时期处于卖方市场，开发商甚至只需要在售楼处安置一个单机版的销售系统。但现在，商业地产和长租公寓逐渐发展，这些业态需要一套完整的管理系统。
例如智能化解决方案，人们逛商场，不再满足于购物，更多的是体验型消费，而好的体验需要强技术支撑。最为重要的是，在零售市场，商业地产是线下场景，而京东则是最频繁的线上场景之一，无可争议的是，线上和线下谁也取代不了谁，必将走向融合。
根据曾伏虎的介绍，京东还可以为商业、产业、旅游、养老和海外等地产业态，提供反向定制服务。京东的目标当然是打造爆款产品，当然这是后话，目前以上地产业态尚未在京东上线。
京东的能力
首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市。
很多知名开发商都派人参加了这次发布会，其中碧桂园、蓝光集团等已经与京东达成了战略合作，其他的则抱着感兴趣的态度，没人会怀疑京东在导流方面的能力。房地产是个低频生意，开发商最头疼的就是客户在哪里，唯一肯定的是，大购房人大多数是京东的客户。截至6月末，京东商城的用户数为2.6亿个，这个数字仍在快速增长之中。
另外，众所周知，京东的大股东是腾讯，2年前，双方推出了京腾计划，京东获得了腾讯的流量入口，此后这个计划被延展为京X计划，为京东引流的平台增加了今日头条、百度、奇虎360等。按照京东的估算，这些合作伙伴可以到达100%的互联网用户。
一直以来，在地产项目中，营销费用的占比很高，知名开发商才可以实现1.5%、2.5%水平，很多小开发商甚至需要投入7~8个百分点。这意味着，一个百亿规模项目，仅营销费用就要七、八个亿，其中相当一部分花在了筛选客户的过程中。但凡开发商的靶心能准一环，便可节约大量成本。
由于京东掌握了用户多个维度的数据，例如家庭地址、工作单位、购买记录，甚至是年龄、婚姻状况和有无生育，具有精准到达潜在购房人的能力。京东唯一需要思考的问题是，如何把握精准投放的分寸，不过分干扰用户，不泄露用户数据。
虽然总价不菲，但房屋终究是一种货品。辛利军认为，京东最重要的能力是——实现人和货更有效率的匹配。据其介绍，京东目前管理着超过500万个SKU，而沃尔玛的SKU数为15万个，但两者的存货周转率相同。
当然，作为一个互联网零售企业，京东比开发商的科技含量高很多。它还有很多可以输出的东西，例如在线上线下一体化方面的经验，一些好用的技术和软件，运营会员的能力等，甚至包括它成熟的支付系统，以及金融服务业务。
京东说，我不是来分蛋糕的
曾伏虎给京东房产设定了一个目标，5年内做到流量和线上交易量双料第一。前者不难实现，真正难的是线上交易。
虽然房地产电商的概念由来已久，但实际上是一个伪命题。房地产交易具有长周期、大金额、强监管属性，首付款一般都得打到建委的资金监管账户上。因此，要实现房地产的线上交易，首先要打通政府环节。正是由于这个难题，此前的房地产电商实际上售卖的只是优惠券，例如3万抵十万，本质上是广告，顺便起到收诚意金锁客的作用。这种商业模式常常孽生各种违规操作，自2014年开始，一二线城市相继叫停了房地产电商。
那么，京东还如何实现线上交易，像卖3C产品那样卖房子呢？曾伏虎认为，京东具有金融服务的能力，在政策允许的框架内，京东可以运用这方面能力。
10月20日，北京市住建委网站发布“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”，公告显示：京东全资子公司中标，很多人认为这是一张通往住房租赁市场的入场券。但据记者了解，此项标的其实是个政府项目，京东作为中标方，为北京住房租赁监管平台提供大数据、身份认证等方面的技术支持。
辛利军一直强调，京东进入地产市场，不是分蛋糕的，而是帮大家把蛋糕做大的。不过，地产圈内有个公认的结论，目前一手房年交易规模在10万亿左右，10万亿将是市场的顶部。这意味着，新房市场的蛋糕已经确定尺寸了。如果京东希望做一个大蛋糕，则需要在其他业态上寻找机会。
发布会上，碧桂园营销6区大区营销总经理莫迟宣布了一个计划——京碧辉煌，即其主管的南方四省将参加京东的双十一。不过根据莫迟介绍，目前确定的优惠方案为，活动期间，在京东商城碧桂园店完成下单，可获得iPhone X等值立减优惠。
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值班编辑：牛雪珺
审校：刘佳玲
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京东VS爱回收，都在抢手机租赁市场的他们会闹翻吗？
森林学苑 | 未央网
本文共2282字，预计阅读时间45秒手机租赁业务并不可能单独存在，而是回收公司、手机分销商、手机生产商拓展主营业务的一把利剑。
而从现在的手机租赁市场来看，也正是这三者在搅弄风云。那么随着时间的推移，手机租赁的市场会变成什么样呢？
是各自为政的激烈角逐，还是合并战略的巨头并立呢？
现有手机租赁模式
我们来仔细研究一下现在的手机租赁模式，如下图：
从上图可以看到，当手机销售商和回收公司分别成为租赁公司时，都会省去一个过程。
省去过程代表着的就是省去成本。
那么如果回收公司和手机销售商是一体或者说两者达成了某种战略合作关系，那么将省去两个过程，而成本也会减少。
那么它们真的会合作吗？那就要看看省去的成本到底存在着多大的价值了。
· 手机经销商：没有采购资金门槛，但回收渠道是问题
对于手机销售商来说，以京东为例。
因为它是手机分销商，那么对京东来说，少了大批量的手机采购，这样的优势在于，京东不需要为了采购手机而付出大量的资金。
不要觉得这笔资金很小，840w的潜在用户就算转化一半，也有420w台手机，3000元单均，那么就是百亿级的资金需求。
这样的大资金需求对于开展一个新业务来说，无疑是一个巨大的门槛。
但特别就特别在京东作为手机零售商，凭借着赊销、与生产商的战略合作、供应链金融等手段早已将手机销售业务做到百亿级，千亿级。
而手机租赁融合在主营业务中只是很小的一部分而已。
简单来说就是，以前京东能有资金采购发售千万台手机，手机租赁业务，只不过将其中的一部分做成分期收取手机款。
对京东来说除了带来了一些流动性改变外，几乎没有大的门槛。
接着来说说回收。
上一篇我们分析过，在整个手机租赁的过程中，是最后回收的这一环才产生了实质利润，那么京东本身也需要做回收这个动作。
那么谁做呢？京东自己吗？
如果自己来做，京东需要成立一个回收公司，包括大型的线下回收网络（服务人员，服务机器等），精细化的回收定价体系，多级处理渠道（上篇中提到的多机回收）。
这样做不是不可能，但投入太大，而对于京东来说没必要舍近求远。
那么如果不自己做，肯定要有下游承接的回收公司，将和回收回来的手机再转手卖给回收公司。
而这么做，则是将自己辛辛苦苦做手机租赁的利润把握交给了回收公司手里，回收公司对手机的定价高低很大程度影响了手机租赁最后回手的利润。
这是京东不愿意看到，但不得不承受的成本。
· 回收公司：资金需求是不可逾越的天堑
而对于回收公司来说呢，回收能力自然不用多提，消费这归还和回收是一个过程。那么在手机采购上又有什么样的成本呢？
上面说过，需要采购手机的资金需求是巨大的。而回收公司能通过什么手段来融资呢？我们不妨来分析一下。
首先，能不能像现在的消费金融公司一样通过金融机构来提供资金呢？
答案是可以，但和消金公司有着本质的区别。
因为经营性租赁的业务特性，手机是要先采购，而后租出，最后回收。也就是说银行借给租赁公司的钱变成了手机。
而消金公司呢，要做手机分期，其实手机的购买和消金公司并没有关系，而只是消金公司借给用户一笔钱，只不过规定了消费用途而已，最后形成的是一笔借贷合同。
我们来看看区别，租赁公司形成的资产是手机，而消金公司形成的是借贷合同。
前者即时变现能力差（流动性差）、易贬值、无法准确定价（因为价值体现在租金和未来回收两块），后者流动性强、保值、易定价。
相比而言，后者的资产更适合金融机构，也就是说可以以资产融资（类似个人抵押住房），而后者就不具有这些优势。
因为资产属性不同，因此消费金融公司可以将借贷合同打包成资产做债权融资，但租赁公司不能以租出去的手机作为资产进行债权融资。
所以像消费金融公司一样的资产债融是行不通的。
有人说了，可以是融资租赁呀。但这是经营性租赁，是以租赁为目的的租赁。而融资租赁是以融资为目的的租赁。
区别有几点，其一，经营性租赁的物权在租赁前后是不发生转移的，融资租赁则不然。
其二，在法律上承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，要大于租赁开始日租赁资产公允价值的90%。简单说就是3000的手机，租金要收2700元以上。以上两点都不符合融资租赁，显然此路不通。
那么对于回收公司来说，只有两个办法，一个是企业债权融资或者以自有资金来放款。
企业债权融资，需要担保，抵押等一系列复杂的操作，并且在杠杆率上也有很大的限制。
自有资金放款的话，以爱回收为例，融资总额不过几千万美金，仍旧是杯水车薪。
那么对于回收公司来说，资金需求可能不只是成本那么简单，而是一个不可逾越的天堑。
要开展手机租赁业务，回收公司需要解决资金问题，手机零售商需要解决回收渠道问题。
大家是不是发现了什么，回收公司和手机零售商之间正好以“己之忧补彼之劣”。
而如果这种战略真正的达成，不会有一方吃亏，而是双赢的局面。试问各自为政，成立自己的租赁公司又怎么能产生同样的利益呢。
哦，对了，爱回收和京东好像本身就是战略合作关系来着！
手机租赁业务只是手机经销商和回收公司手中的棋子，但两者都有致命缺陷：
对于手机经销商，无法触及利润的大头所在——回收。对于回收公司，融资渠道受限，采购资金需求无法解决。
因此双方各自为政显然不是好主意，合作共赢才是王道。
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