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&借名买房会涉及到哪些法律风险呢？怎样防范？
借名买房会涉及到哪些法律风险呢？怎样防范？
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父母借用子女名买房属于借名买房情况，“借名买房“是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，到底借名买房会涉及到哪些法律风险呢?又该怎么防范风险?一、一般借名买房的原因1、为规避法律政策，如：为规避国家房贷、税收、登记、限购等相关法规政策;2、借用他人资格享受某种购房优惠;3、转移财产以逃避债务。二、借名买房带来的法律问题1、房产登记权利人可能得不到真正的房屋所有权借名购房使得房产登记的权利人可能并非有真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则，为避免给交易相对人带来不可预见的损害，维护交易安全和稳定，物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示，不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”从法律规定可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。2、出资人不是法律规定的房产处分人当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护，比如善意取得制度。而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上合格的处分人。3、登记权利人可能擅自处分房产且受法律保护登记权利人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间合法的意愿自治，即双方借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。三、借名买房双方当事人面临的风险(一)出资人所面临的风险1、出资人可能“钱房两空”如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。2、出资人得不到房屋所有权如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。3、出资人不能阻止房产交易如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。4、房屋的他项权利可能会影响出资人的权益如果登记权利人擅自在该房屋上设定他项权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。(二)登记权利人面临的风险1、登记权利人可能会失去再次享受优惠的条件如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。2、出资人不按时还款会对登记权利人信用资质产生影响如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。3、登记权利人的其他财产可能被执行如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。4、登记权利人可能会与出资人关系破裂借名购房的情况下，出资人与登记权利人通常关系较为密切，法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系，因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，很容易引起纠纷，除了对当事人本身财产权利的损害以外，亦是对双方感情的破坏，从亲人变仇人的不乏其人。四、如何降低“借名买房”风险?鉴于借名买房的诸多风险，购房指南建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至较低：1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。
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借名买房协议有效吗,借名买房的法律风险有哪些
将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有,这些人都是为了省钱或者是掩盖其非法的目的。因此，借名买房是存在一定风险的，那么借名买房协议有效吗,借名买房的法律风险有哪些？下文华律小编详细为大家解答，欢迎阅读！为了更好的分析借名购房行为出现的原因和法律特点，我们首先对于北京市第一中级人民法院审理此类案件的情况进行了统计分析。我们发现，因为借名购房而产生的纠纷越来越常见，最近几年来更是逐年大幅上升。从2005年到2010年，北京市第一中级人民法院审理的借名购房纠纷仅为7件。而从日至日的五年间，一中院审理的借名购房纠纷为82件。而2012年、2013年、2014年的案件量又分别为4件、16件和52件。下面我们通过典型案例对借名购房纠纷的法律特征进行分析。案例一:徐先生与林先生为表兄弟关系。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于北京市昌平区东天通西苑房屋一套，该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。房屋交付后，徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2006年6月取得房屋产权证书，登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决徐先生返还房屋。案例二:2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，房屋的一切权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士无奈也起诉，要求确认房屋所有权归她所有。借名人的动机分析借名人出资购房，却将房屋登记在其他人名下，归根结底是为了享受本不应由其享有的利益，主要有以下几种情况：1、规避因身份带来的购房限制。这是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的90%以上。前述案例一、二均属于此种类型。在实践中，不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房，或为了规避“限购令”，或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限，或为了购买他人单位出售的房改房、集资建设的房屋，如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利益，采取借用他人名义购房的方式。2、为了转移财产或逃避债务。将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，能够满足一些不愿意“露富”的官员的“需求”;也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在离婚诉讼中也会出现夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。3、为了节约将来可能发生的过户费用。父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系，产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共同居住在登记在自己名下的房屋，父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。借名购房的法律风险分析在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋，在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，借名购房的风险主要有以下类型：1、借名购房合同被确认无效。在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。在司法实践中，针对经济适用房的借名购房合同，法院会进行更为细致的审查与区分，满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效：(1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害，从而可以得到法院的认可。在案例一中，林先生与徐先生之间就购买经济适用房存在借名购房协议，诉争的商品房买卖合同签订于2005年3月，2006年取得房屋所有权证后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限届满，若林先生的房屋并非通过摇号而取得购房资格，则应当认定借名购房协议有效。2、借名购房的事实认定困难。借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任的规定，借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中，因证据不足，有10件案件法院没有认定借名购房的合同关系存在。3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。4、出名人的购房资质受到影响。对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。借名人的救济路径发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。双方的诉讼主张具体有以下情形：在2014年一中院审理的52件与借名购房有关的案件中，由借名人提起诉讼的为31件，由出名人提起诉讼的为16件，另有5件存在反诉，即双方均提出了诉讼主张。1、借名人主动起诉的情形：借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。在前述借名人主动起诉的31件案件中，有5件案件因诉讼请求选择不当而被驳回。2、出名人起诉的情形：出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。法官建议借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，借名人要注意和出名人签订书面协议，明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时，实际出资人有证据意识，注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件等相关材料。为了防止出名人擅自处分房屋，借名人还可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。延伸阅读：
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借名买房有法律风险
　　我儿子想申请限价房，但他系农业户口，不符合申请条件，不过我妹妹的女儿符合。我妹妹称，她的女儿不买房子，可用其女儿的名额申请，双方签署协议即可。请问：用别人的名字买房是否有法律风险？　　&读者&刘琳　　融耀律师事务所律师沈雁群解答，借名买房的情形，大多发生在亲友间。通常情况下，作为房屋的实际产权人可以申请变更登记，可见房产证并非任何情况下都是确认房产所有权的唯一凭证。但不动产所有权证通常情况下都是确认不动产所有权最有利的证据，若产生争议，想用其他证据推翻不动产所有权证的难度相当大。　　若在诉讼过程中，对登记在别人名下的房产请求确认归自己所有的，法院会据双方达成的协议内容、购房出资、实际使用房屋等情况综合判断实际房产所有权人。若无法证明双方之间存在委托购房协议，或实际购房出资人无法提供完整的出资凭证及其他相关证据，法院也很难保障实际出资人的权益。　　为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，政府推出限价房或经济适用房等优惠政策，法院对其的处理与普通商品房有所区别。若确认这类借名购房合同有效，会使原来不符合购房条件者享受优惠政策，而原本应享受优惠购房人群的住房条件，仍未得到改善，这就违背了政府推出优惠政策的初衷，也违反了社会公共利益。　　依据《民法通则》第58条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。由此可见，此案例中，借名购房合同是以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为，属无效合同，实际购房出资人将承担不利的法律后果。本报记者&庞津昆　　如果您有法律问题可写信或发送电子邮件同本版联系（邮箱：），并留下联系方式，我们将请专业法律人士解答。稿件字数须在600字以内。}