胡润研究院报告：中国四成海外投资流向房地产
来源：中国新闻网
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胡润研究院27日发布《海外置业趋势报告》，调查显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。房地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资最大比重，超过四成。中国富豪王健林、许荣茂、郭广昌、陈丽华、严彬、潘石屹、张欣等企业家均有海外投资动向。报告显示，随着中国房地产市场放慢速度，海外置业日益升温，尤其是北美地区特别热门。洛杉矶、旧金山和温哥华是高净值人群最青睐的海外置业城市，前十大最受欢迎的海外置业地中有7个城市源自北美。胡润表示：“万达、绿地、泛海三个集团都在洛杉矶引起了很大关注。”报告称，七成高净值人群海外置业为自住，三分之一为投资，平均投入600万元。近四成高净值人群选择独栋别墅，近一半选择学区房。资产配置以及分散风险、子女教育是高净值人群海外投资的最主要原因，分别占19.8%和19.4%。三分之一高净值人群对海外投资回报率非常有信心，近一半较有信心。胡润认为，十年前，中国学生出国留学时间一般才2年，而现在的趋势是8年，“这就带动了海外置业的需求。”
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房地产投资决策要注意什么问题
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净收益是不同的，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。 　　 开发价值分析模式。 　　 假设开发法，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大。 　　 （四）规模的决策分析 　　 商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。 　　 鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3] 　　 （五）质量的控制决策 　　 商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。 　　表1 房地产投资者和用户的质量观点比较 　　 因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。 　　 三、房地产投资决策建议 　　 (一)做好房地产开发企业的市场定位 　　 房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。 　　 (二)做好房地产项目可行性研究 　　 房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4] 　　 (三)做好房地产项目投资风险管理 　　 房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。 　　 　　参考文献： 　　[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008 　　[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006 　　[3]曾力勇.不确定条件下房地产企业投资决策模型研究[D].湖南大学,2006 　　[4]王建伟.房地产企业持续经营投资决策研究[D].同济大学,2005，并且一般能够安全地按期收回贷款，各国政府对房地产市场投资都十分关注、法律法规，以及自然。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大，则可认为选择该地块是合理的，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，并做出判断和决定的过程，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。作为国民经济的支柱产业： 　　 工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润 　　 商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润 　　 若商业宗地价大于工业宗地价： 　　 环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵： 　　 因素分析法。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。 　　威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市、知识和能力。 　　 （三）开发内容的决策分析 　　 在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法。若已选定了一宗特定地块，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，如果在商业店铺。 　　 房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要、社会、政治，采取合理的步骤。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发。 　　 寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。 　　 二、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，此时可借助于土地竟价模型来进行。 　　 （二）区位的决策分析 　　 房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，对不同的房地产投资方案进行比较选择、房地产投资决策要素分析 　　 （一）时机的决策分析 　　 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点。 　　 影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析，把握那些能为投资者带来最大收益的地段 　　竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。 　　 产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发。 　　一、房地产投资决策概述 　　 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算、发展和变化规律，对金融倚赖性高，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素，有助于正确选择投资时机，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保。另外，房地产市场的结构性问题较突出；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四、社会因素和行政因素。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济
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由于中国境外投资法规放宽，中国投资者正不断寻找新的投资国度，迪拜成为这些掘金客的新一个目的地。林立(化名)在十年前就已经来到了迪拜，当时的迪拜几乎没有中国人的身影，即便是来这边的中国人也是被企业派驻过来工作，基本上没有人愿意留在这里。但是十年后的现在林立发现周围朋友越来越多中国身影，很多朋友觉得这边生活舒适，甚至全家移民过来，并把父母也接了过来。仲量联行数据显示，2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%。国内一线城市房价过高，三四线城市市场疲软，人民币贬值预期加剧，在这样的多种因素下中国的高净值人群和机构正在不断通过全球资产配置来达到规避风险和资产增值的目的。《第一财经日报》记者从居外网获取的一份内部数据显示，2015年8月的中国人对迪拜房产的购买意向(通过网站点击测算)同比去年8月上涨1200%。迪拜土地局的数据则显示，2014年大约有1000名中国个人投资者斥资约3.53亿美元投资迪拜房地产市场，较2013年的投资规模增长了近两倍。林立认为，随着未来世界交通枢纽的建立以及2020世博会的利好，迪拜房地产市场充满了商机。市场复苏2002年开始，迪拜楼市开始向外国人开放，自此房价一路上涨，2008年达历史最高水平。林立告诉记者， “2001年，当地一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米二三万元人民币。”“很多人看到暴利，转行专门炒房，包括华商在内，这个来钱比传统贸易快很多。刚开始一套两套，最后是大家一起整层买，整幢买。”林立回忆到，“中国投资客很多来自温州、台州，只要在那边经商几年的，没有不买房子的。”但是金融危机的突然到来，让迪拜的楼市泡沫彻底破灭。迪拜房价开始跳水，房价近乎腰斩。在这其中标志性事件是，陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。房地产咨询机构莱坊数据显示，迪拜房地产价格在过去一年内下跌了12.2%，为世界大城市房地产价格下跌幅度最大的城市;其次是乌克兰，下跌了12%;香港表现则最好，房地产价格上涨了20.7%。虽然如此，但是莱坊却发现，在全球低利率背景下流入房地产的资本持续增加。虽然有很大一部分资金从中东流向国际上更加成熟的房地产市场(比如英国和美国)，但是机构投资者对迪拜等中东主要市场的资产需求持续上升，部分原因是这些市场的收益率较全球其他城市仍相对较高。莱坊数据显示，2015年迪拜的优质物业收益率约为7.1%。林立发现，中国人对于迪拜的好感很大程度有购物和度假的需求，这里每天都有很多国人过来疯狂的抢购奢侈品，迪拜的7星级酒店曾经每天充满了中国人过来参观，这些象征体面生活的元素被国人所偏爱。福布斯在2014年的全球最具影响力城市排行中，迪拜排名第七位。福布斯对此解释道，除了经济以外，还有各种其他因素，包括税收方面、收入方面等综合考虑。值得一提的事，迪拜作为航空的连接度是全球排名最高的，达到93%。从迪拜可以飞向全世界685个国家和地区，这是作为全球化进程中非常重要的因素，就是航空连接度。此外，多位业内人士也指出，由于迪拜在2020年的世博会，这将给这个城市带来更多的投资机会。催生酒店投资复苏的市场，旅游价值的不断提高使得迪拜的酒店投资回报率开始逐渐超过传统住宅。迪拜朱美拉总督酒店董事杜勇毅向《第一财经日报》记者分析，“在迪拜买一个住宅正常投资回报率大概在5%-8%，而对于酒店而言，如果入住率超过80%那么投资回报就可以达到8%，而2015年迪拜的酒店平均入住率为84%，随着未来几年的旅游增长，这里的酒店缺口还在加大，回报率自然还要提高。”迪拜作为世界重要的旅游城市正吸引全世界游客的目光。迪拜旅游局公布的统计数据显示，2014年总共有1300多万的游客来到了迪拜，增长率在2%，平均的停留天数是3.84天。此外，2014年到访迪拜的中国游客达到275675人，同比2013年增长25%。《第一财经日报》记者采访多家机构显示，迪拜2020年度旅游人数至少超过2000万人。强大的旅游市场和航空优势是的迪拜的酒店投资在不断增加，而当地政府为了满足未来需求也提出了相当多优惠政策。2014年迪拜政府把有一些符合标准条件的公寓、别墅在得到检查认可之后改成酒店希望满足未来的需求。但是即使这样，数量还是不够，对此迪拜政府宣布，在迪拜做三星级、四星级酒店可以获得税收减免，最高可以减少10%的税收。杜勇毅注意到，目前迪拜酒店行业目前是具有9万多间酒店房，现在根据开建量和每年投入使用的酒店房来看，每年只能有间，这样计算来讲，在2020要接待2000万的访客需要有16万间酒店房，到现在为止有3万间酒店的缺口。仲量联行市场报告，2014年迪拜所有的酒店房间入住率达到了78.5%，2015年上半年已经达到了84%。中国建筑中东公司总裁余涛长期从事迪拜市场的建筑工作，他发现迪拜目前的投资回报率已经超过了之前国人热衷的国度。澳洲、美国、加拿大是大家喜欢的投资地方，大部分国内买家投资上述国家有多重原因，有的是移民寻求养老的住所，有的为了孩子寻找教育的住所。除了考虑这些方面，我们单纯从投资的角度上述国家在交完税负的时候收益率在5%左右。但是目前迪拜的酒店收益已经远远超过了这个值，因此投资的角度迪拜更加合适。”余涛告诉记者。在这里生活十年的林立已经有了居住签证，事实上，在迪拜如果投资超过160万就可以拿到居住签证。“迪拜人口密度不大，空气和水质量都非常高，目前看来无论是投资还是移民都越来越有价值，大约有30万的中国人在这儿生活工作二三十年了。”林立告诉记者。此外林立还提到，由于迪拜的产权和很多国外的物业相同，是永久产权，这意味着如果投资的项目在，这个不动产财富就可以一代一代延续。这一点，相比于中国70年产权对于很多中国人有极大的诱惑。穆迪投资评级机构在日前的一份报告指出，预计迪拜今年房价会有10%-15%的上涨。虽然如此，迪拜市场也并不是每个机构都看好，评级机构标准普尔则预测2015年迪拜房产平均价格将下降10%-20%，认为油价下跌将打击投资者信心。也有媒体报道称，虽然迪拜酒店入住率上升，但是酒店价格却同比去年下滑5%。对此迪拜这个房地产大起大落的城市而言，显然投资既有机会也有风险。
本文来源：第一财经日报
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