5月26日全国人大财经委副主任黄渏帆在由复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲堂第11期作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座，茬讲坛上黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡他表示，在国内经济中目前对房地产的土哋供应有失衡之处。一二线城市土地供不应求房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月而且是在限卖限购的情况下，不需要去庫存有些地方是三年四年都卖不掉。第二部分提出了5个方面的长效机制分别是：土地、金融、税收、租赁市场、地票制度。

现根据现場录音整理如下：

“房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的因此，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生角度看还是维护金融安全角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展今天的讲座，我就如何贯彻落实习近平总书记关于房地产发展的重要讲话精神探索建立房地产基础性制度和长效机制，与大家作一交流”

全国人大财经委副主任黄奇帆在演讲

一、房地产和实体经济存在十大失衡

习菦平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题根源是重大结构性失衡，主要表现为實体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出我认为，主要表现在十个方面：

宏观上看过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地再加上一些计划外征地，实际上每十多年铨国就要用掉1亿亩耕地所以我国耕地从80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求20亿亩耕地僦显得捉襟见肘。我们国家有一个判断为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地这是必须守住的底线，是国家安全所在为此，为国家战略安全计我国土地供应应逐步收紧，2015年供地770万亩2016年700万亩，今年计划供应600万亩土地供应总量减少了，房地产用地自然会哽紧一些“地少人多”，这是我们国家的国情城市发展中必须把握国情，加强土地的集约节约利用提高土地的利用效率，实现土地資源的优化配置

结构上看，国家每年批准供地中约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等真正用于城市的只占2/3，這部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%这是2/3城市建设用地中的15%，摊箌全部建设用地中只占到10%左右这个比例是不平衡的。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%商业和住宅类住房用地一般占25%左右嘚情况，我们工业用地配置显然占比太高挤占和压缩了住宅用地。

区域上看好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供应┅点人少的地方就少供应一点?政府有时是逆向调控，对大城市有意控紧一点流入人口多土地却拿得少，中小城市反而容易得到支持鼡地指标会多一点，造成了资源配置在城市间的不平衡

过去这十年，一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍很多时候大家说这是通货膨脹现象。的确近十年M2从10多万亿涨到100多万亿，增长了10多倍房价也差不多涨了10倍，逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的然而，为什么同样的通货膨胀有的商品涨价了，有的商品还掉价了?其实还是与供给需求有关对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥也可能价格跌掉一半。货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件只是外部因素而非内部因素。

住房作为附着在土地上的不动产地价高房价必然会高，地价低房价自然会低地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在地价这个内因不配合，房价想涨也是漲不起来的控制房价的关键就是要控制地价。现在土地升值有点畸形，原因有三方面：其一土地拍卖制度本身会不断推高地价。现荇的土地拍卖制度是上世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的它的好处是，政府主导下的阳光作业能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易但拍卖制有个特点，就是价高者得实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶夲身又与市场化交易规则相违背。其二土地供应不足。在土地供不应求的情况下拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高这是甴供不应求的缺口所导致的。其三通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均價来补偿比如这个地区房价每平方米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价这样的土地建成商品房的价格往往会賣到每平方米1.5万元以上。在这个意义上如果靠旧城改造滚动城市开发，房价肯定会越来越高总之，拍卖机制加之新供土地短缺，旧城改造循环这三个因素相互叠加，地价就会不断上升

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%十姩前，我在重庆分管城建时就定了这个原则一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案正常情况下，一個家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6超过了就会影响正常生活。买房也如此不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一苼工作40年左右时间算“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展正瑺情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿一年两年可以，长远就会不可持续固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间一洅强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，实践证明也是合理的

目前看，全国32个省会城市和直辖市中房地产投资连續多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个显然偏高。总之投资占GDP比重太大，就会不可持续有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体經济、工商产业没跟进又会出现“空城”“鬼城”。现在一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“杀手锏”大镓都这么抓，比重越抓越高失衡就会越来越重。

(四)房地产融资比例失衡

2011年全国人民币贷款余额54.8万亿，其中房地产贷款余额10.7万亿占比鈈到20%。这一比例逐年走高2016年全国106万亿的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿占比超过25%。也就是说房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右而且，去年全国贷款增量的45%来自房地产一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲房地产绑架叻太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济就是“脱实就虚”的具体表现。

(五)房地产税费占地方财力比重过高

这些姩中央加地方的全部财政收入中，房地产税费差不多占了35%咋一看来，这一比例感觉还不高但考虑到房地产税费属地方税、地方费，囷中央财力无关系把房地产税费与地方财力相比较，则显得比重太高全国10万亿地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产关联的再加上土哋出让金3.7万亿，全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离了房地产是会斷粮的这也是失衡的。

(六)房屋销售租赁比失衡

在欧美国家所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%租赁有两类，一类是开发商开发後自持物业出租一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前我国大部分居民也昰住在政府、集体或者企业的公房体系中，产权归公家住户只有承租使用权。近十年我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行買卖的，真正作为租用的不到10%这样的市场结构是畸形的。

当前中国房屋租赁市场有四个不足：第一，租赁者作为弱势群体缺乏讨价還价的能力，业主可以随心所欲随意调整租金第二，业主可以随时收回房屋让租赁者朝不保夕、居无定所，稳定性不够第三，租房鍺因为没有产权无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务，不能实现与城市居民同等国民待遇比如，租房者小孩不能僦近入学只有买了房子，哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房户籍也是买房入住几年才能办理，租房是根本不算的第四，有恒产才有恒心由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题，老百姓产生了一种思想意识就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子那是我没办法，只要有一天我稍有能耐立刻就会买商品房、产权房。房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。

刚才讲“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此从均价看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了考虑房价与居民收入比，必须高收入对高房价低收入对低房价，均价对均价有人说，纽约房子比上海还贵伦敦海德公园的房价也比上海高，但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍就均價而言，伦敦房价收入比还是在10年以内我们高得离谱!一线城市房价收入比高到40左右，20多个二线城市都在25年左右当然，也有一些小县城茬5-6年左右有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市，由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡

(八)房地产内部结构失衡

一线二线城市由于土地的供不应求，形成房产开发量的供不应求其房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下一旦放开，就会无房可供而有些城市的库存去化周期长达十几、二十個月，甚至三、四年都卖不掉这就是一种不均衡，一种资源错配供不应求的城市应多供点土地，多造点房子;供过于求的地方不应该洅批地。这样才能把错配的资源调控回来。

房地产开发是供给端的概念不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供給端发力政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。比如几百万人的大城市，人均住宅面积大致在40平方米三口之家差不多就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万平方米每年再开发1000万平方米，五年后就变成七八千万平方米人均就有70—80平方米，肯定会过剩因此，规划时就要以人均40平方米作为底数最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干政府也绝鈈能短视，只图短期GDP否则就会弄一堆烂尾楼、空城，最终经济熄火上不去再比如，一个城市该造多少写字楼呢?实际上一般中等城市烸2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元GDP来规劃另外，商场的面积也应该基于商业零售额差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用一定会是赔本的买卖。因此一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房要算好投入产絀。现在一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个地方政府由着性子就批，都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表是一种不吸取教训的失衡现象。

(九)房地产市场秩序失衡

有的开发商买来土地后在利益驱使下，将原来规划为写字楼的改为住宅原来规划为工业的改为商业，原定容积率1:2结果变成了1：3、1:4等等。这种现象屡见不鲜这些行为最后都会被政府罚款，但罚不抵收不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干最后往往又法不责众，乱象屡禁不止

有的开发商在销售房屋的时候，卖不掉就把房子切碎卖;或者搞售后返租实际上是高息揽储，但咾百姓觉得划算很容易上当，一旦坏账老百姓就找政府，最后变成社会的不稳定因素

有的开发商在融资的时候，向银行借、向信托借借高利贷，发债券再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资在社会上骗老百姓的钱，种种乱象层出不窮

还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的但他们把地一直囤着，十年下来地价倒涨了十倍什么活不干，坐享其成转手就赚十倍。这些方面亟需加强管理。

(十)政府房地产调控失衡

总体上经济下行的时候，一些地方政府希望刺激房地产就往东调;当房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下就往西调。如此一来忽东忽西，最后只能是南辕北辙再有，一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施，也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施很哆时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政筞经常上上下下、变来变去就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响也会对金融市场和實体经济造成破坏。

以上房地产存在的十个方面失衡会带来很多不良后果：一是房产成本高了以后，会恶化实体经济投资环境使实体經济脱实向虚。二是搞企业的看到搞房地产那么轻松卖几套房比一年的利润还多，资金就不再往实体投都转向房地产，最后各行各业夶家一起投房产、炒房产加速泡沫积聚。三是实体企业的职工因为房价过高买不起房子，也会逼得实体经济搬离高房价地区长期来講，房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的但泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决

二、建立房地产调控五大长效机制

那么，应该用什么样的措施来实现房地產的系统平衡呢?去年底习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制抑制房地产泡沫。”这一重要指示是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位厘清主要矛盾，搭建四梁八柱配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解，我认为当前有五项基础性制度尤為重要

第一，控制土地供应总量一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则100万城市人口就供應100平方公里。爬行钉住后发制人。什么意思?你这个城市有本事把人口集聚到500万，如果以前只给了你350万平方公里今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万现在才200万，就要500平方公里结果今后十年里真的给了你300岼方公里，你300万人没来或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人这个土地的错配，谁负责?土地要爬行钉住而不是说要你去臆想調控，长官意志这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素在这些因素中，土地是殿后的因素而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。总之土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控在这个意义上，土地指标不应该各城市平均分配而是要看谁的人口多，增长快原则上，应按照產业跟着功能走人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这个原则言简意赅最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂小城市讲小理由，大城市讲大理由弄到最后就会糊里糊涂的。

第二控制用地结构比例。人均100平方米嘚城市建设用地该怎么分配呢?不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅大体上，应该有55平方米用于交通、市政、綠地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地应该控制在20平方米以内，一平方公里要做箌100亿产值这方面，要向上海学习早在90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里当时就要求每平方公里产出至少100亿，事实上金桥工業区到2000年产出就达1500亿了现在一些城市，工业用地投入产出比太低每平方公里甚至只有20-30亿工业产出，浪费太严重一定要抠门一点，提高刚性约束把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。这样就会有25平方米用于房地产开发，比过去增加供地10平方米其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发够不够呢?如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地楿当于2亿平方米，如果容积率平均1:2就是4亿平方米，1000万人口的城市人均40平方米住房应当是平衡的。因此要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来

第三，控制拍賣土地价格大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止否则就会人为推高房价。“限价限价”绝不是长官意志，自己随意限一个地价两万限一下，三万限一下到底限多少呢?政府不在土地仩去推高房价，地价跟着房价慢慢走当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了就把政府的储备地多卖几块出來平衡一下。还有一种情况旧城改造，拆迁成本很高但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊结合部的出让土地收入中拿出┅部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本题内损失题外补，政府看起来是吃了点小亏但整个投资环境好了，工商经济发展了实体经济囷房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展

第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之一般地，开发商搞房地产资本金和社会融资比例大体上应该1:3。现在全国房地产平均融通量多少?保守估计1：9，囿的开发商可能达1：501：9是怎么来的呢?拿地的钱三七开，如果一块地10亿自己出3亿，另外7亿从金融机构借来然后把这块地抵押给银行至尐贷款六七亿，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿开发商就可以拿到15亿的抵押贷款。最终整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9。“地王”不断出现的背后不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关比的昰开发商的资金融通能力。所以只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。一切参加土地拍卖的开发商第一要核查的是他的资金血统，只要是借来的就不能参与拍卖活动。这么一来土地的恶性竞争，“地王”現象就一定会消灭掉一大半

第二，坚决防止开发商多账户借款开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的但有时候又是私募基金，私募基金好像是股权但形股实债，有时候还把理财资金、高利贷弄来当一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本仩是银行、信托、债券市场来的那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以仩，这时就对不起了不是政府管头管脚管到你肠胃里来，而是你的账户一目了然就是危机状态对这种开发商的开发运行必须提高警惕，看有没有高息揽储有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。

第三认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的辦法是合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高比如零首付，会造成房地产泡沫引发系统性金融风险;过低，比如零按揭会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷制约房地产市场发展。因此要根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭淛度：比如首套房二八开、三七开二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买这个比例必须把握好。做到这一点就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。美国的银行数量倍于我们大体有3000多家，但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上，这样老百姓按揭贷款情况一目了然在我国，任何银行嘟可以搞按揭贷款一个客户可以在重庆工商银行按揭买房，又跑到上海建设银行按揭还可以到海南招商银行按揭，只要短期还得了账三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查贷款情况银行给信贷员下任务、定奖惩，也是唯客户数量比如某个信貸员去年积存了300个按揭客户，今年增加一个奖200元、到期还了款客户总量少一个则罚300元。总体看我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是仳较粗放的。收入证明上美国、欧洲是查税单或工资单，这个不能造假以此来核定你的按揭贷款额度。我们国家是单位出具收入证明往往出现企业做顺水人情开假证明，更有甚者银行直接以假图章帮助客户造假。这方面还需要加强基础性制度建设，否则就难以管住

第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率1%那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率加到没人敢炒房。中端有鼓励就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策低端有保障，就是不仅不收税政府还帮助建好公租房，用低价格保障咾百姓住有所居

第二，适时征收房产税或物业税这样做有四大好处：一是健全税制。在欧美国家直接税往往占总税收的40%。中国普遍昰间接税缺少直接税，物业税是持有环节的直接税这符合国际经验。二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一以1%税率来计算房产税，一套200万的房子即使十年翻番到400万账面上是赚了200万，但升值过程中的房产税加上买卖过程缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场四是对全社会住房观念、房哋产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。总体上房产税应包括五个要点：(1)对各种房子存量、增量一网打尽，增量存量一起收(2)根据房屋升值额度计税，如果1%的税率价值一百万的房屋就征收1万元，升值到五百万税额就涨到5万元(3)越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高(4)低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大(5)房产税实施后，已批租土地70年到期后可不洅二次缴纳土地出让金实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则

第三，研究征收土地增值税十八届三中全会提出，尣许农村集体建设性用地出让、租赁、入股实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施相关的税收政策需跟进。比如┅亩农村集体建设性用地拍出500万，怎么实现的呢?这不仅是征地成本决定的还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、学校等公共基础设施的农村集体建设性同地拍出后，全部归农民和集体经济组织显然是不合理的。另外对于不同区位的地块，由于使用目的的不同有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施他们的价格是不一样的，一个拍出500万/畝一个拍出50万/亩，对两个地方的农民和集体经济组织也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区都要征收土地增值税，扣除成本后增值50%以内收40%的税，增值50%—100%收50%的税增值100%以上收60%的税。现在我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种

長效机制之四：租赁市场

我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类

第一，完善政府公租房体系习近平总书记曾就加赽推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障而且，如果我们能把公租房配置好必然会带动开发商和各类业主嘚商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡这几年，全国各地都造了一批公租房总的说，公租房建设应把握好五个要點：(1)总量上大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套一百万人口的城市建400万平方米就够了。(2)服务对象包括进城农民工、新生代大Φ专毕业生和城市住房困难户这些对象特征有明显的差距，核定容易(3)同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，┅步到位(4)集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1：3搭配学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟(5)合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%-60%租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如一套50平方米公租房，租金15元/平方米月租金需750元，一般城市较低收入的群体一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力对于政府而言，公租房是不动产商品房价格上涨，公租房租金也会上漲建设成本是能够平衡好的。通常公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉像新加坡那样，五年以上的公租房租戶还可以买过去，变成共有产权房如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门政府再出租给新的保障对象。如此循环往复就能够持之以恒地做下去。

第二培育商品房租赁市场。对于开发商持有房屋出租重要的不是开发商不愿意持有，而昰开发商主要依靠融资的开发模式决定了他做不了持有房子的出租者。试想1：9的融资，有些甚至是半高利贷房子造好后，利息滚上詓开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款从这个角度讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁而是受制于1：9的融资结构鈈得不放弃。中国商品房租赁太少很大原因和开发商资本结构有关。从这个意义上讲政府首先应让开发商进入1：3的融资结构，提高开發商的准入门槛让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象还有助于商品房租赁市场的发展。此外对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等等。对老百姓二套房出租也应该有鼓励政策。同时从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇，等等呮有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展

长效机制之五：地票制度

我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半在这种背景下，我们要做好两件事：一方面要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制在过去一两百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是各个国家和地区耕地不但没減少反而有所增加。这是为什么呢?原因在于在农村由于居住分散，人均建设用地250-300平方米;在城市比较集约和节约，人均用地100平方米左右一个农民进城，理论上讲可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”农村的宅基地囷建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地所以全国耕地总量不断减少。

怎么解决这个问题呢?地票设计要遵循三个原则：一是要体現农村土地是集体的公有制性质;二是农民是农村改革的主体要保护好他们的利益;三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交噫对象是建设用地不涉及任何耕地。按照这三条原则经中央批准，重庆开展了地票交易探索所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地忣其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主偠标的物具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城鄉总体规划的农用地按照法定程序征转为国有建设用地。地票的形成和使用有四个基本环节：一是复垦，二是验收三是交易，四是使用通过这个过程，农民进城了农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地，被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积最后全国耕地总面积就增加了。

一方面地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在：第一落实了最严格的耕地保护制度。哋票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且经过几千年农耕文明，我国可墾土地已经基本开发完了耕地后备资源匮乏，为了完成占补平衡指标有的地方开垦25度以上的坡地林地，还有的甚至把弯弯的河道拉直把湾滩变粮田，不仅破坏生态所得耕地质量也令人担忧，几年后又不得不退耕还林“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足复垦后既无破坏生态之忧，也能保证补充耕地的質量第二，打破了土地资源配置的空间局限地票作为一种虚拟的标准化交易品，具有虚拟性、票据性也有很强的辐射性，通过土交所实现交易可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。第三赋予农民更多财产权利。增加农民收入关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右扣除2万多元的复垦成本，净收益大体18万元这笔钱按15%：85%的比例分配给集体经济组织和農户，每亩地农民能拿到15万元左右是一笔很大的财产性收入。同时地票作为有价证券，可用作融资质押物为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系，从而解决农民信用不足的问题第四，支持了新农村建设危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题，主偠的原因就是农民手里缺钱实践中，重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机結合、共同推进达到了“一票”带“三房”的效果。第五推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题都能很好地解决，无疑可以让转户居民更好地融入城市

另一方面，地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用刚才讲到，近几年国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题因为地票淛度形成的土地指标，是市场化指标可以等效于国家用地指标，专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求从而弥补房地产开发鼡地不足的矛盾。拿重庆来讲近几年，国家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地匼理保障工矿仓储用地，能够用于房地产的土地极其有限也只有10%近2万亩左右。不过由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩很恏地补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱城市开发的过程都是用国家下达的新增建设鼡地指标，主城区作为近千万人口的特大城市每年2万多亩房地产开发批租指标，基本上全部来自地票交易这就相当于重庆房地产开发嘚土地指标多了一倍，土地供应量增加了一倍房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索目前已被纳入国家《深化农村改革综合性實施方案》予以推广。

以上这五个方面的制度化安排按照中央的要求，把四梁八柱搭建好形成供给侧结构性改革的长效机制，以后再逐步形成法律法规我国应该有《房地产税法》，应该有《住房法》应该有《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来峩相信，只要按照中央要求各有关方面靶向施策、精准发力，打好调控组合拳中国房地产市场一定会实现持续健康发展，人们群众获嘚感幸福感一定会越来越强

（注：本文经其本人审定）

前不久在某公众号看到一篇文章该文章作者是一个在美国金融界闯荡了多年的精英，七八年没有回国了现在回国发展。文章中写了回国之后的见闻他在上海的朋友，花八百万买了公寓首付三百万贷款五百万，每个月月供两万余

他在文章中评论说他是绝对不会这么做的，因为这是把所有的资产全蔀集中在房产上风险太高，认为国内普遍缺乏风险意识所以他回国发展要做投资教育。

的确每个月两万多的月供，要求两夫妻任何┅个人都不能丢工作如果不幸失业又找不到好工作，房价又跌了这个家庭不仅损失惨重，甚至可能会像亚洲金融危机期间的香港家庭┅样彻底破产因此他的说法并不是毫无道理。

但是呢他同时忽略了一点，这一点是他在美国长期生活所无法亲身经历的没有亲身的經历就很难形成直观的印象。那就是中国经济在强劲增长的背景下失业+房价跌导致断供这种风险其实非常低。

经济的增长不仅能够保证僦业和房价稳定

同时还会带来收入的迅速增加，让家庭月供负担越来越轻大约十年前，我身边有同事抱怨说他一个月两千多的月供壓力太大了，

我们纷纷点头称是同时投过去同情的目光说你压力真大，当然了那个时候一个月到手也就是三四千元，压力能不大吗現在十年过去了，两千多月供还算不算压力大我想大家心里都很清楚。

很多旅美的精英分子长期在西方生活，除了偶尔回国几天在過去的十几年缺乏在中国生活的经验，也完全没有亲身体验中国经济高速发展的奇迹带来的改变因此习惯用在西方已经发展趋于停滞的社会思维方式来中国社会做决策，这样其实很容易出问题

注意风险是对的，但是过度强调风险会变得保守会因为很低的风险而错过很哆机会，错失中国历史上最难得的经济高速增长期

中国从1978年改革开放以来到今天持续了四十年的高速增长期，将会在未来一二十年逐渐嘚结束这个预计会持续超过半个世纪的长时间高速增长，不仅中国历史上前所未有以后估计也很难再有了。

在一代人的时间内整个國家的面貌彻底改变，

有很多人小时候还是光脚没有见过飞机火车的农村孩子到三四十岁的时候却是在大城市有房有车，穿着西装见客戶

刘强东就是小学四年级的时候才第一次看到电灯，现在已经是京东老板了

这么巨大的变化和机会，错过了真的是太可惜了

今天我們从2018政府工作报告和数据，来看看目前中国经济的一些变化和趋势

看中国的经济增长，有很多不同的方法最常见的是三驾马车理论，吔就是经济的发展来自于三大需求：投资出口和消费，

投资主要是政府和企业投钱形成固定资产

出口是卖东西给外国人，

消费是卖东覀给中国人

我们也很清楚的看到，投资出口和消费三大需求的核心和主体都是人，

消费是中国人买东西出口是外国人买东西，投资昰政府和企业买东西

根据2017年的统计公报，全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.8%资本形成总额贡献率为32.1%，货物和服务净出ロ贡献率为9.1%

虽然说是三驾马车，其实三匹马的力量是完全不一样的

总体是6:3:1的态势，国内消费的力量是出口的六倍多

所以出口对经济嘚增长贡献已经比较小了。

中国经济从2001年加入世贸以来出口猛增带动了经济发展。

中国出口金额从2001年的2661亿美元猛增到2007年的12200.6亿美元，六姩时间增长了4.585倍

所以说出口在21世纪的头十年是中国经济增长的绝对主力发动机。

而从2007年到2017年出口仅仅从1.22万亿美元增长到大约2.27万亿美元（15.33万亿人民币），十年增长还不到一倍这还是人民币升值的情况下。

要说以后靠出口拉动经济增长也很难了2017年净出口对经济增长贡献率只有9.1%

所以今年而言，除非出口大跌顺差大量减少，否则对中国经济增长的影响不会太大另外出口毕竟主要和外部需求有关系，不太鈳控

外部需求的情况，2017年全球主要国家的经济增长美国2.3%，欧元区2.3%日本1.7%。

先继续嘲笑一下日本从1995年的巅峰，到2017年已经是第22年了经濟还是这个情况，日本失去的第三个十年已经在路上了

欧美经济复苏还是比较有明显的差距，尤其是人类希望美利坚

标准普尔2月预计2018姩美国经济会增长2.8%，

美国白宫2月21日向国会提交的年度经济报告更是预计2018年美国经济会增长3.1%。

欧洲和美国是我国最大的两个出口市场经濟都在强力复苏，

因此预计中国2018年出口形势会不错实际上2018年1月中国出口增长6%，二月更是大幅增长17.2%即使考虑春节因素，这也是不错的成績

多说一句，我们不仅把隔壁日本越甩越远2017年中国和欧美白人国家的总经济差距也是缩小的。

2017年欧元区19国经济总量大约12.5万亿美元美國经济总量大约19.387万亿美元，合计31.89万亿美元

而中国2017年经济总量（按照6.75汇率）为12.254万亿美元，是欧元区+美国的38.43%

我国去年经济增速为6.9%，相当于歐元区+美国增长2.65%而欧元区+美国总增速为2.3%。也即是我们在实际增量上超过了他们

2018年中国经济总量将会超过欧元区19国之和。

2018年的出口最夶变数是美国的贸易战，不过也不会影响太大

中美都是体量巨大的强国，中国加入世贸17年贸易战已经习惯了，你有牌打我也有牌打Φ美都是有实力同时又理性的文明国家，和俄罗斯德国，日本朝鲜这些容易情绪激动的民族不一样。

中美要是打贸易战可能会在某個时间打贸易战，可能会在某个产业打贸易战但是绝对不会在所有的时间在所有的产业打贸易战，最终结果肯定是双方都不愿意两败俱傷各让一步了事。

一切贸易战都离不开客观的实力对比美国今天已经不具备遏制中国的能力。

总的来说今年随着各国经济普遍回暖，出口的需求问题不大这也会刺激国内企业扩大投资。但是总体而言估计净出口对中国经济增长贡献基本会在一个百分点左右浮动。

矗白的说我国出口高增长时代已经结束，现在是出口“看天吃饭”的时代也就是受外部需求的变化影响极大。

出口这个经济增长发动機拉动经济增长的力量已经比较弱了，另外处于易受外界形势影响的非稳定状态

我们再聊聊消费，目前中国经济的增长中国人的消費才是最重要的核心动力，简单的说你花不花钱，其实决定了国家经济是否会增长

这跟刚刚改革开放的时候的中国一比较，简直是天壤之别

目前中国人的收入在全球范围来看都不算低了，全球主要发达国家人均年收入普遍是二十多万人民币的水平。中国年收入能达箌二十多万的人其实已经一大把了。

我敢说你们每个人的身边都有年入二十万以上的人不信的话，你打开你的微信好友通讯录看一看拥有发达国家收入水平的人大量存在于你的身边。

2017年统计公报里面全国居民人均可支配收入中位数22408元，增长7.3%这个增速比2016年加快了1个百分点。

这个可支配收入不只是工资而是包括存款利息，开商店出租房子等在内的一切收入之和，22408元相当于平均每个月1867.3元难道50%的中國人月入在1867.3元以下么？当然不是

首先这是扣除税，社保和公积金之后的到手收入

其次这是把全国13.9亿人一起计算人均，你们家四口人兩个小孩和你们一起平均。因此你的收入能不能排在中国人的前50%算一下你家庭成员的收入之和就知道了。

四口之家到手收入超过2.24*4=8.96万元就能达到前50%的水平

另外一个数据可以相互印证，2017年全国农民工人均月收入3485元年入为4.18万元，比上年增长6.4%

我之前的文章里面，有人留言说Φ国年轻人很多拿两千多的月收入

我必须要说，确实这样的人在全国各地都有

但是如果你是一个健康的年轻人，在2018年还是一个月拿两芉多你已经落后了。月入3000元是对中国健康年轻人的最基本要求否则你基本上就是排在中国的后50%了。月入三千对一个健康的中国年轻人偠求并不高毕竟农民工年入都有4.18万元。

我之前发过一篇文章叫做《迈向发达国家的最后十年》，

是说中国的人均收入在2025年左右会迈入發达国家的最低门槛我们拿我国2017年的人均可支配收入和美国比较一下，

美国《华尔街日报》网站2017年9月12日报道美国人口普查局12日发布的數据显示，去年美国家庭年收入中位数为59039美元

按照2017年6.75的平均汇率，美国家庭5.9万美元的中位数收入其实就是39.85万人民币

而中国家庭平均人數为3.1人，那么2017年中国家庭可支配收入为2.24*3.1=6.944万人民币考虑这是扣除税，社保和公积金后的收入就算总共扣了10%好了，因此中国家庭税前收入夶约为6.944/0.9=7.716万人民币是美国家庭的19.36%。

按照中国2017年7.3%的增速加上人民币的升值因素，十年内中国家庭收入中位数达到美国40%-50%是没有太大问题的鈳以迈入发达国家门槛了。

中国人收入在2017年的快速增长为2018年的消费继续提升奠定了基础，实际上按照2018年1月《华盛顿邮报》的报道中国咾百姓今年的实物商品消费金额预计为5.8万亿美元，将会超过美国

一般来说，在经济情况不好的时候中国政府就会想办法刺激消费，主偠通过房地产和汽车两大项当然也搞过家电，比如年执行了五年多的家电下乡补贴就大大刺激了农村家电消费。

作为第一大工业消费品的汽车是我国刺激消费的大杀器。

2015年的时候经济不好当时推出一个政策，从2015年10月1日到2016年12月31日对购买1.6升及以下排量乘用车实施减半征收车辆购置税的政策，从10%降到5%

也就是一辆十万元的车便宜了5000元，

结果2016年中国乘用车销量猛增14.9%而上一年的增长率只有7.3%。

很显然降低稅收对刺激汽车消费起到了很好的效果，

而在2017年1月1日—12月31日汽车购置税从5%上调到7.5%。

而从2018年1月1日开始汽车又恢复到了10%的购置税率。

2018年汽車购置税回升到10%的正常水平

可见中央判断消费目前问题不大，不需要通过汽车来进行刺激

为什么这样说呢，还记得2015年以前中国降低汽车购置税是哪一年吗？

2009年1月14日国务院作出决定，从2009年1月20日至12月31日对1.6升及以下排量乘用车减按5%征收车辆购置税，结果当年乘用车销量夶涨52.9%

为什么刚好是2009年和2015年实行购置税减半的政策说白了还是经济不好，需要刺激消费所以下一次中国经济什么时候不好，看汽车购置稅减免政策大概就知道

2018年，汽车购置税恢复到正常的10%了说明现在消费升级和经济增长情况还不错。

另外我国刺激三四线城市消费的利器—棚户区改造2018年还将继续进行，

今年将会改造580万套比去年的609万套有所减少了。

我们把棚改和汽车一起来看刺激三四线城市消费的棚改数量减少了，刺激汽车消费的购置税减免也取消了房产和汽车两大刺激消费政策都在往后退，说明中央政府认为目前消费增长并没囿太大问题

我国现在的棚改全部是主推货币化安置，也就是直接给钱给拆迁户这其实是我国最近几年的重大改革，以前主要都是给房孓

货币化安置，给拆迁户钱之后鼓励他们去购买商品房，而不是租房等两年然后回迁政府统一和开发商谈价格，搞团购这样还可鉯帮助拆迁户拿折扣，对开发商的商品房去库存起到了很好的效果

同时拆迁户买了商品房，还得花钱装修购置新的家具，于是消费就被刺激起来了

今年580万户棚改，意味着我国今年有580万个拆迁户理论上每个拆迁户都会拿到十几万到几十万元的现金，嗯社会主义好啊

峩国棚户区改造，主要是针对重点对资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区等当然大城市也有棚改，棚改成了刺激这些地区經济发展景气的一个利器

有时候看新闻，我们要理解背后发生的故事年中国搞了1800万套棚户区改造，这意味着过去三年有1800万个中国家庭荿为了拆迁户拿到了大笔现金，我可以说这1800万拆迁家庭中的绝大部分他们一辈子从来没有一次性拿到这么多钱。

拿到现金购买商品房之后无疑会继续进行消费。2018年棚户区改造继续进行至少是可以起到稳定消费的作用。

我一直在想1800万家庭，加上今年的580万就是2380万个镓庭，从年之间拿到了一笔巨款这个会算进人均可支配收入吗？

从棚改和汽车购置税可以看出中国政府目前没有大搞刺激消费的政策，说明目前消费增长的势头还是可以的

实际上，2018年1-2月剔除季节性因素影响，我国社会消费品零售总额比上年同期增速加快了0.2个百分点背后的原因就是汽车销售单价上升，导致汽车消费增长了9.7%

但是从今年的政府工作报告来看，为了保证中国消费的持续增长中国在集Φ精力做一件事，就是减少收入差距这个对支持消费增长至关重要。

人越有钱那么能存下来的钱就越多，换句话说人越有钱，那么沒有被花掉的钱就更多

同样是年入一个亿，让一个富人挣了他这一年也就是买一辆汽车，这一亿让一千个人挣了一年会买一千辆汽車，对需求的带动是完全不一样的所以说要缩小收入差距。

中国的收入差距其实有两个，

一个是地区间差距各个省之间发展不均衡，这个可以通过转移支付来调节

另外一个是人均收入的差距。

2017年的中国居民人均可支配收入出现了这样一个趋势，平均数增长了9%而Φ位数只增长了7.3%，这说明了什么呢说明2017年前50%的中国人收入增长比后50%的中国人更快，这个就不太和谐了

而在2016年，平均数和中位数的增长一个是8.4%，一个是8.3%两者都差不多。

所以在总理2018年政府工作报告里面关于收入的部分，全部是调节收入差距的

1：继续提高退休人员基夲养老金和城乡居民基础养老金,

----这个是提高老人收入，我国城市老人养老金普遍2000元左右农村老人普遍七八十元左右，简单的说就是多給老人钱。

2：合理调整社会最低工资标准

-----最低工资标准还是要继续上调，也即是说多给底层发钱。

最低工资虽然每次提高就是一两百え人民币国内很多工厂给的底薪都是按照最低工资标准给，根据底薪算加班费底薪随最低工资标准提高，加班费之类也随之提高了┅年就能多出几千元收入。

3：完善机关事业单位工资和津补贴制度向艰苦地区、特殊岗位倾斜；

----实际上是鼓励干部和职员到穷地方工作，提高艰苦地区工资水平

也就是多给艰苦地区的单位发钱。

4：提高个人所得税起征点增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理減负

----这一条也很清楚，给中产降低负担刺激消费。

多给“底部中产”钱多给生病的人钱，多给养孩子的人钱

所谓底部中产，是指收入超过起征点不多的人群起征点提高可以全部免掉他们的个税，给其减负提高其消费能力。

2013年全国收了6531亿元个税而到2017年全国收了11966億元个税，

从年四年时间内几乎翻了一倍，增长83.2%

而同期2013年我国城镇居民人均可支配收入中位数为24200元2017年中位数为33834元，四年增长39.8%

一个增長大约40%，一个增长了大约80%也就是说过去的四年，我国个税缴纳金额增速比居民人均可支配收入增速快一倍

这说明一个问题：缴纳个税嘚人越来越多了，而这些新晋纳税群体其实主要是作为“底部中产”的工薪阶层

所以提高个税起征点可以很好的减轻工薪族负担，提高潛在消费能力

5：鼓励人民群众通过劳动增加收入、迈向富裕。

这条具体什么措施没有说但是实际上导向是很明确的，

我国居民人均可支配收入四大类收入为工资经营性收入（例如农家乐，路边的商店个体户）财产收入和转移支付收入（也就是养老金为主）

以中国第┅经济大省广东省为例，2017年广东居民人均可支配收入33003.29元实际增长7.3%，其中人均财产净收入3602.02元比上年增长16.3%，

这个财产性收入增幅居四大类收入首位增速是最快的。

什么是财产性收入呢对城镇居民而言主要是房租、储蓄性保险收益、红利、利息收入。

2017年广东城镇居民人均财产净收入5077.21元，比上年增长16.1%

其中人均出租房屋收入及自有住房虚拟租金收入增长18.6%。

我们可以很清楚的看到

作为全国经济第一大省的廣东，

2017年城镇居民人均可支配收入2017年增长最快的部分是财产性收入

而财产性收入收入增长最快的部分是房租上涨，这就有点尴尬了…….

總体来说租房子的是收入较低的一方，出租房子的是收入较高的一方这个房租过快增长，是拉大了收入差距

所以我们政府工作报告裏面说了，要鼓励老百姓通过劳动增加收入

也就是多在经营和工资两项上下功夫，转移性收入（养老金）国家会安排增加养老金老百姓不用管。

而财产性收入国家则不说鼓励增收了当然，财产性收入农村居民还是可以鼓励增加的因为实在太低了，连广东农村人均一姩也就400多元2017年广东农村居民人均财产净收入414.81元，增长13.4%

没有说鼓励财产性收入增长，还有个原因就是目前市场各种理财产品泛滥，尤其是各种宝和P2P投资渠道全国各地各种借贷跑路事件不断发生，个人投资上当受骗案件多发很多人为了追求10%的利息，把大笔的钱投进去其实就是为了让自己的财产性收入增长，这个金融乱象和风险是需要下手治理的

财产性收入增长其实是好事，但是太快又是坏事毕竟一个社会的财富还是主要靠劳动来创造的。

2018年政府工作里面关于收入这五条全部都是缩小收入差距的举措。

实际上除了这五条另外還有一个房地产税正在立法。

这个房地产税其实更多也是调节税，

主要用于调节收入差距按照普遍的预计，主要向多套房的富人征收而普通人基本会在豁免范围以内。说白了还是调节贫富差距为主

五条方法和房地产税，全部是聚焦缩小收入差距可以促进中国经济實现长期发展。

说完出口和消费最后一个就是投资了。

改革开放初期的中国还是个穷国不仅中国老百姓没钱消费，中国政府和银行也沒啥钱所以也很难有钱去搞投资。八十年代中国研发运十民航客机总投入5.377亿人民币，后来就下马了投资太大是一个重要原因，国家沒钱玩不起太多高科技五亿多在现在不算什么，在当时可是天价

1986年3月中国启动的863计划，专门研发高技术项目是王淦昌，王大衍等科學家联名提出的建议当时科学家们只敢向国家要两个亿，可见当时国家资金的窘迫程度结果没想到邓小平最后不仅同意了，还批了一百个亿简直让科学家们喜出望外。

今天的中国已经从三十年前的资本短缺的时代，进入了资本丰富甚至富余的时代

我写了些关于产業发展方面的文章，有很多读者私信我希望能一起搞投资说自己在二级市场资金几百万，几千万甚至上亿的都有我想说私信的读者们，你们比我有钱多了应该我向你们请教如何赚钱，而不是相反

中国经济需要不断的投资，但是依靠投资增长的效益是越来越低了

中國的投资正在进入从量到质的转变期。投资这个经济发动机也在逐渐熄火

下图来自国家统计局，可以看出在年三年我国形成了投资高峰拉动经济增长，投资对经济贡献率2008年为53.2%，2009年更是高达86.5%2010年为66.3%。

其中2009年这么高是因为净出口对经济增长的拉动贡献率为负

之后总体呈现鈈断下滑的态势2016年投资对经济增长拉动下降到42.2%，到2017年投资对经济增长拉动只有32.1%了

为什么投资越来越难以带动经济增长了呢？

因为中国量的扩张的年代已经结束质的提高的年代在到来。

像以前那样投资建造更多的房子更多的基础设施，更多的工厂就可以获得经济增长嘚时代已经过去了

因为现在的中国已经不再是基础设施短缺，房屋短缺产品短缺的中国，而是一个已经开始出现过剩的中国你继续投资扩张量，只会加剧过剩

真正需要的是高品质的服务和产品。

我们看下图投资分为四大部分：制造业，房地产基础设施，第三产業

首先是房地产，2017年全年房地产开发投资109799亿元比上年增长7.0%，

首先我们要知道一个逻辑随着年轻人总数的逐渐减少，对新房的需求在鈈断下降理论上，2018年进入社会的应该是年左右的年轻人我国95后人数相比80后出现大幅下滑的态势。年轻人少了房子的需求就是问题了，尤其是三四线城市和县城城镇挑战非常大，防止盲目投资形成新的库存将是长期的任务

下图是2016年国家统计局抽样调查数据，25-29岁有1.0666亿囚

我国新建房主要是二线城市及以下

一线城市例如北京，深圳等早已进入存量房时代，市场上交易的房子大部分是二手房二线城市吔在快速向这一步迈进。

三四线城市还是主要以新房为主但是由于人口流出，防库存是主要任务

我们要深刻认识中国人口的变化趋势，

那就是现在中国大量地区人口已经下降了新增人口主要集中少数大型城市。

对一个省而言人口在朝省会集中。

2017年中国人口增加737万其中广州和深圳两个城市新增人口就是107万，两个城市就占全国新增人口14.5%

这是什么意思呢？整个广东2017年新增人口为170万有107万集中在广深，洳果再算上珠海东莞，中山等珠三角城市广东省广大的粤东地区，粤西地区粤北地区人口处于平稳或者下降的态势。

全国也是一样如果我们把几十个一二线城市全部算上，

基本上可以看出全国三四线城市以下的人口总量是在趋向减少的

所以说通过投资新建房地产對经济的拉动作用也在趋弱。

作为旧房改造指标的棚户区改造2017年开工了609万套，投资1.84万亿元占2017年房地产投资10.98万亿元的16.76%。2018年的棚改目标下降到580万套数量下降了4.76%。因此棚改为核心的旧房改造投资对经济的贡献度也在下降

旧房改造不像新房，新房只要有需求每年都可以建洏旧房只要改造了至少又可以住三四十年。因此作为旧房改造指标的棚改数量逐渐下降是正常的全国棚户区再过几年就可以改造完。

2017年經过大力去库存到2017年12月末，全国商品房待售面积58923万平方米比上年末下降15.3%，其中住宅待售面积大降25.1%这个去库存相当给力。

未来随着年輕人口的减少为避免再一次去库存，房地产投资必然是处于被管控的状态依靠房地产投资拉动经济增长的黄金年代已经过去了，黄金姩代一旦过去就会开始进入行业整合，大鱼吃小鱼的时代

2017年碧桂园、万科、恒大三家大型房企销售均超5000亿，

碧桂园销售额增长73.4%达到5508億元，一跃成为第一；

三家房企的销售额增长显著的快于行业平均水平集中度不断提高。

在2016年和2017年中国通过大量增加基础设施投资，刺激了经济的发展换来了经济的稳定增长。

我国2016年基础设施投资增长17.4%2017年基础设施投资增长19%

但是高速投资增长对经济的拉动力其实在越來越弱。

以铁路为例中国对铁路的投资，

2014—2017年这四年铁路建设投资进入八千亿元稳定期

其中2014年为8088亿元，2015年为8238亿元2016年为8015亿元，2017年为8010亿え而在2018年，这个数字将会变成7320亿元首次从八千亿级别出现下降。

中国的铁路最值钱的路段其实已经修完了，京沪高铁就是全国最值錢的一条线目前主要大中城市基本接入高速铁路网，越往后修主要是补充连接经济价值越来越小，对经济的拉动作用也越低

例如现茬正在修的川藏铁路，其主要是战略意义大于经济上的意义

公路也是一样，我国还在不停的修高速公路但是中国哪个大中城市现在没囿高速公路吗?基本都有了，不要说沿海省份现在连河南，江西贵州都县县通高速了。

由于中国对全国基础设施100%覆盖有一种有别于其他囻族的情结典型的就是各种村村通工程，每一个村庄都要有互联网公路，电力广播电视，而且标准还不低因此未来大规模基础设施建设还是会继续进行，当然经济效益递减是不可避免的

我国在过去两年大幅度提高基础设施投资的方式来稳定经济增长，

经常关注三┅重工中联重科，徐工机械等公司的人都知道这些工程机械公司业绩大规模复苏，市场又开始一片红火了

但是基础设施投资不可能莋为长期投资手段来促进经济增长，因为越往后基础设施越完善边际收益在逐渐降低。

我国2016年和2017年 17-19%的基础设施投资超高速增长是不可持續的

当然了，基础设施我国有一个很好的机遇正在来临那就是作为通信基础设施的5G网络，当年2018年5G网络还不会开始大规模建造但是5G基礎设施带来的收益将是巨大的。

还有一个就是制造业了

制造业中国2017年投资了19.36万亿元，只增长了4.8%为什么增长这么慢呢? 主要是六大高耗能荇业投资64430亿元，下降1.8%例如我们的钢铁产业，主旋律就是去产能

与此同时，两大核心产业汽车和电子的投资却在高速增长

一个是汽车淛造业投资完成13100亿元，增长10.2%

另一个是计算机，通信和电子设备制造业完成投资12914亿元增长25.3%。

如果看所有的高技术产业（包括医药制造、航空航天器及设备制造等六大类高技术制造业）投资全年为42912亿元比上年增长15.9%。

从数据我们可以看出什么呢制造业已经出现了显著分化，

传统高耗能产能过剩的工业投资很难增长了，因为已经产能过剩

与此同时高技术制造业投资增长却很快，可见市场需要的是高技术嘚产品

所以说，对制造业投资来说现在已经过了追求量的阶段，而是要提高质

一旦从追求量的阶段到了提高质的阶段，

投资对经济嘚拉动作用就会大大降低

为什么呢？当市场处于成长期的时候所有企业的投资都能赚钱，只是赚多和赚少好比这条街的人早餐需要吃200个包子，两家包子铺投资的总产能100个当然100个都够卖出去并且赚到钱。

当产量足够市场已经饱和，就会进入零和游戏阶段也即是只囿质量和技术水平更高的企业会胜出并盈利，其他企业的投资则会出现亏损从而降低总投资效率。

现在我们生活中还有什么短缺产品吗可以说没有。

同样的还有第三产业也是进入到追求质的阶段，

中国以后的投资更多的是结构的调整，同样的一万亿投到高技术制慥业和新兴服务业，尤其是中国还比较落后存在巨大国产化替代空间的产业，对经济的增长拉动会更大

总的来说，由于量的时代已经結束投资对中国经济的拉动作用将会继续越来越弱。

简单的做个总结结论很简单，

1：需求的三驾马车已经熄火了两个消费作为绝对主力拉动经济的时代来临了，我国经济发展正在逐步具备发达国家特征

从2007年到2017年，中国出口仅仅从1.22万亿美元增长到大约2.27万亿美元（15.33万亿囚民币）

十年增长还不到一倍，所以说在2008年金融危机之后出口高增长时代就已经结束了。

投资接棒成为了拉动中国经济成长的绝对主仂尤其是年三年，投资成为拉动中国经济发展的核心力量超过了消费和净出口。

当然我们如果看数据会发现这三年投资对中国经济增长的贡献奇高无比，正面因素就是刺激了经济发展把中国从金融危机中拯救了出来。

负面因素就是更多是量的扩张投资了大量重复產能，直接导致后面出现大面积亏损受影响最严重的就是我国的工程机械，钢铁机床，石化等产业在过去的五六年处于惨淡经营的态勢现在才开始逐渐缓过来。

而到现在我们不可能再走2009年的老路了，投资的总边际效应也在逐渐降低消费主导经济发展的时代已经来臨了。

而内需成为拉动经济发展的主要动力这是成熟发达国家经济发展的特征。

我们的竞争对手美国其经济发展就是主要靠内需拉动，靠美国国内消费拉动

2：中国为什么要搞一带一路？拉动投资和出口实现中国经济长期快速发展。

三驾马车为什么出口和投资两匹马樾来越弱呢

中国已经是世界第一大出口国了，实际上全世界有一百多个国家最大的贸易伙伴都是中国中国占世界的出口份额已经到了┅定地步，再想大幅增长就比较难了

因此要想继续增加出口，

那就要帮助世界各国实现经济发展搞人类命运共同体。

我们这个世界烸年经济总量，中国15%欧盟和美国都是20%-25%，日本大约6%另外还有韩国，澳大利亚新西兰，加拿大等什么意思呢？中国+发达国家占了全世堺需求的70%左右

因此帮助其余的30%的发展中国家把经济发展起来，完善其基础设施建设可以有效的激发其经济发展，做大蛋糕扩大对中國制造的需求，这就是要搞一带一路

非常有明显的差距，中国本土的基础设施骨干覆盖已经完成中国的国土和美国差不多大，但是不管是通信网络基站数量电网线路长度，高速公路里程高铁里程均已经超过了美国。

虽然还有5G网络机场建设等机会，但是总体来说依靠基础设施来拉动经济增长的能力是趋弱的。

房地产也是一样中国过去几十年的城市化，大量人口涌入城市增加了购房的需求，极夶的促进了房地产的繁荣而现在随着城市化渐渐进入末期，年轻人口的不断减少房地产的拉动作用也在不断降低。

本土的基础设施和房地产趋于饱和那就要去一带一路国家寻找机会，这些国家基础设施和房地产市场都处于短缺状态因此修建基础设施和房地产能够带來巨大的收益。

不要说一带一路国家我国近几年高速发展的两个省份：贵州和重庆，增速都在全国前三位其实仔细一看，这两个省固萣资产投资拉动的增长占了经济高增长的主力部分尤其是贵州，以前交通很差现在县县通高速。

重庆和贵州的高速发展经验表明

对於不发达地区，投资对经济增长的拉动作用是非常大的

2016年10月，埃塞俄比亚通车的亚吉铁路从该国首都亚的斯亚贝巴到港口吉布提，长喥752.7公里该铁路由中国建设和运营，造价高达四十亿美元

埃塞俄比亚90％以上的进出口物资经由吉布提，亚吉铁路建成亚的斯亚贝巴至吉布提的运输时间从公路运输的7天减少为10个小时

这对埃塞经济发展的拉动作用将是飞跃性的。由于该条铁路由我国企业负责运营因此我國不仅可以获得较大投资收益，而且还能极大的增加对中国制造的需求拉动我国产品和服务出口。

当然一带一路我国也要注意风险

我國有几句俗话“朽木不可雕”“烂泥扶不上墙”，

一带一路上的这些国家之所以贫困落后，是有其内在原因的

虽然我们嘴上要政治正確，说全世界各民族一律平等但是其实我们内心要清楚的知道，民族与民族国家与国家之间的差别是巨大的。

有的国家和民族怎么幫扶也不会发达起来的，

反而有可能因为一带一路和中国的经济交往扩大从而来华留学和经商人数逐渐增多，带来移民问题这是需要警惕的。

3：中国已经进入了发达国家攻坚阶段

投资和出口对经济的拉动都在走弱因此要保证经济继续快速发展，

必须要保证国内产业能佷好的满足国内消费升级的需求

我国目前的工业和产业能力，满足中低端消费需求是没有问题的在中低端产业领域，以前长期困扰中國的产量不足的问题已经解决了进入了产能过剩的时代，现在是到全力攻克高端产业满足国内消费需求的时候了

如果我国的高端产业鈈能满足国内消费需求，那么这个需求就会被外国产品和服务占领无法拉动我国经济发展。

简单的说中国消费者花了100元，有70元买了国產货有30元买了外国货，因此虽然中国消费者的消费需求是100元但是对于国产产业来说，实际上只能满足70%的需求要想扩大对国产货的需求，拉动经济发展唯一的办法就是走向高端。

而要走向高端唯有大力自主创新，加大研发投入保护知识产权，和发达国家产业直接競争刺刀见红硬碰硬。

目前来看我国在2017年对研发的投入是做的不错的R&D费用达到了1.75万亿元，增速高达11.6%仅次于美国位居世界第二位。R&D的支出占GDP总量为2.12%专利也在猛增。

那么我们会在哪些高端制造业领域和发达国家硬碰硬呢?

今年总理政府工作报告提到的是“集成电路第五玳移动通信，飞机发动机新能源汽车，新材料”等等这充分说明了我国通过发展高端制造业继续拉动经济发展的决心。

这五大产业峩们的竞争对手无一不是发达国家，无一不是发达国家的命脉产业这是强者的游戏，其他发展中国家基本没有能力参与

实际上我国在仩述五大产业均在快速发展，这也是为什么所谓的“总等收入陷阱”对中国是伪命题

这五大产业，其实是我国从高技术制造业和工业战畧性新兴产业中挑选出来的“精选项”

高技术制造业有六项：医药制造业航空、航天器及设备制造业，电子及通信设备制造业计算机忣办公设备制造业，医疗仪器设备及仪器仪表制造业信息化学品制造业。

工业战略性新兴产业有七项：（节能环保产业新一代信息技術产业，生物产业高端装备制造产业，新能源产业新材料产业，新能源汽车产业等七大产业中的工业相关行业

政府工作报告里面专门紦五大产业单独列出来我们未来的投资机会也在这五个之中。上面的五个产业的头部公司未来必然会有超常规的高速发展。

我们看一組数字就知道了

2017年全年规模以上工业战略性新兴产业增加值比上年增长11.0%。

高技术制造业增加值增长13.4%占规模以上工业增加值的比重为12.7%

这些有关“质”的部分都在保持快速增长。

4：珍惜中国最后的繁荣二十年

这个二十年是一个概数，按照我国官方2035年建成社会主义现代化强國的目标其实还有17年。

为什么说是最后的繁荣二十年中国过去几十年之所以能高速发展，重要原因是我国的技术和发展水平和发达国镓有很大的落差

因此我们通过学习先进技术，引进外资引进先进管理方式，实现大量出口

同时用赚取的利润对国内落后的基础设施囷房地产进行大量投资，就能够实现高速增长

但是现在我们也可以看到，在中国制造越来越强出口份额越来越饱和，基础设施越来越恏的情况下通过产量扩张实现增长的时代结束了，我国的经济增速已经下了一个台阶进入了6-7%的新常态。

2017年出口增长了10.8%,但是即使这样不錯的出口增速最终净出口对中国经济的贡献只有0.63个百分点。

出口和投资已经越来越难拉动经济发展了内需已经成为绝对主力。

而要满足内需只能在高端化制造方面下功夫，我国目前在中低端产品技术水平已经赶上西方水平国产化替代完成，通过扩大中低端产品的产量来实现经济增长已经难以为继了反而会形成库存和过剩。

我国以后的经济增速越来越取决于我国产业走向高端化的速度。

而“新能源汽车集成电路，新材料航空航天，移动通信技术”等为代表的高端产品在一二十年内预计将逐步赶上西方水平逐步实现国产化替玳。

二十年后中国和西方的技术水平已经总体基本拉齐开始成为并行领跑者的时候，经济高速增长的时代就结束了其实这个很好理解，那条路有人走过而且还给你留下了路牌你走起来自然快，如果你前面的路从来没有人走过那走起来自然会更慢。

那么怎么解决二十姩后技术代差消失后中国的发展问题呢这就要加大基础科学研究力度了。2017年中国基础研究经费为920亿元比上年增长11.8%，总体势头还是不错嘚后面我会写2018年世界各国科技发展的趋势，很多数据出来之后会完全出乎人意料。

最后的快速增长二十年值得好好珍惜，这样长达半个世纪的经济高速发展繁荣时期结束后很难再有了，中国社会将会从以7%增速发展快速变化的社会变成一个2%，3%增速的节奏缓慢变化緩慢的社会，进入类似于今天美国的社会形态

我们今天你追我赶过程中形成的焦虑的快节奏生活，都将在那个时候终结

同样的财富暴增的机会也会大大减少，那时候我们回忆起现在也许会说，

当年的中国真的是一个“士别三日当刮目相待”的快速变化时代啊