开发成本属于那类会计科目？在借方表示什么意思？如果收到退回的土地补偿金怎样做账，详细，谢谢悬赏可以_百度知道
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1、开发成本相当于“生产成本”，属于成本类会计科目2、开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目3、借方表示：1、一线工人为生产产品领料； 2、一线工人工资及福利费； 3、月末分配转入的制造费。 生产成本贷方指完工产成品成本结转4、收到返还款时，如是补贴行为：
借：银行存款 3000
贷：开发成本 3000
收到返还款时，如是购买行为：
借：银行存款 3000
贷：营业外收入 3000
采纳率：90%
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房地产开发项目结算土地增值税清算与 最新土地增值税反避税应对实务
【主要收益】&&& 1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算&&& 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理&&& 3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧&&& 4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用&&& 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题【主要内容】第一节& 房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节& 开发项目土地增值税清算实务解析 第三节& 企业所得税与土地增值税比较第四节& 企业主要税收筹划方法及反避税应对第五节& 房地产企业常见84个税收问题第一节& 房地产开发项目结算及会计核算实务一、项目开发的三个阶段二、项目开发结算的四个程序三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法四、开发间接费用的10大内容五、房屋开发成本与土地开发成本的核算六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点
&&& 一、项目开发的三个阶段&&& 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。&& （一）准备阶段&&& 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
&&& 取得国有土地使用权的最主要途径： &&& 1、出让方式&&& 2、划拨方式&&& 3、转让方式&&& 4、参加竞拍取得开发项目&&& 5、合作开发取得土地或项目 &&& 6、收购房地产项目 &&& 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目&&& 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目&&& 9、改制重组置换方式取得土地或项目
&& （二）行政审批阶段&& 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。&&& 1、选址定点&&& 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门办理项目选址意见书 。
&&& 2、规划总图审查及确定规划设计条件&&& 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发《建设用地规划许可证》。&&& 3、初步设计和施工图设计审查&&& 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
&&& 4、规划报建图审查阶段&&& 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 　　&&& 5、施工报建阶段&&& 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
&&& 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：&&& ①证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。&&& ②企业《营业执照》和资质等级证书；&&& ③工程施工合同；&&& ④商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。
&&& 6、建设工程竣工综合验收备案阶段&&& 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
&& （三）权属初始登记&&& 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：&&& 1、申请书；&&& 2、企业营业执照；&&& 3、用地证明文件或者土地使用权证；&&& 4、建设用地规划许可证；&&& 5、建设工程规划许可证；&&& 6、施工许可证；&&& 7、房屋竣工验收资料；&&& 8、房屋测绘成果；&&& 9、其他文件。
&&& 二、项目开发结算的四个程序&& （一）工程预算&&& 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。&&& 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。
&& （二）工程结算&&& 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式：&&& 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。 　　&&& 2、竣工后一次结算&&& 3、分段结算（按形象进度） 　　&&& 4、目标（控制界面）结算&&& 5、其他结算方式
&& （三）竣工结算&& 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。&&& 竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额－预付及已结算工程价款－保修金
&&& 1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。 　　&&& 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的2%～5%作为维修金，其余工程价款一次结清。&&& 3、平方米造价包干方式。&&& 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。&&& 工程竣工验收合格签署“工程竣工验收报告。
&&& （四）竣工决算&&& 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。&&& 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。
&&& 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法&&& （一）开发成本组成内容&&& 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。&&& 会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。
&&& 1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 &&& 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 &&& 3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
&&&& 4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 &&&& 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。 &&&& 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
&& （二）开发成本核算程序&& 开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是：&& 1、确定成本核算单位&& 2、设置账户：开发成本、开发间接费、开发产品&& 3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和共同成本&& 4、计算并结转已完开发产品实际成本&
&&& （三）成本分摊方法&&& 1、占地面积法。& 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。&&& 2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。&&& 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。&& 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。
&&& 举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓已销售完毕，计算应分摊土地出让金？&&&& ①占地面积法：1000×()＝600&&&& ②建筑面积法：1000×［15000÷（1)＝750
&&& 举例2：&& 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费： &&& A商品房：÷ &&& B商品房：÷&&& 房屋开发成本核算表一.doc&&& 房屋开发成本明细分类账之二.doc
&&& 四、开发间接费用的10大内容&&& 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。&&& 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
&&&& 1、工资。 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 &&& 2、职工福利费。 指按上项人员工资总额的一定比例（14％）范围内列支的职工福利费。 &&& 3、折旧费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 &&& 4、修理费。 指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
&&& 5、办公费。& 指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。&&& 6、水电费。& 指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。 &&& 7、劳动保护费。& 指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
&&& 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 &&& 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。&&& 10、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
&& 五、房屋开发成本与土地开发成本的核算&&& 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？&&& （一）核算对象&& 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：&
　 1、可否销售原则&&& 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 &&& 2、分类归集原则&&& 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
&&& 3、功能区分原则&&& 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。&&& 4、定价差异原则&&& 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
　　 5、成本差异原则&&& 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 　　 6、权益区分原则&&& 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 　　成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
&&& （四）房屋开发成本项目核算&&&& 1.土地征用及拆迁补偿费&& （1）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入“开发成本—A项目”科目借方和“银行存款”等科目贷方。&&& （2）分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本—土地开发成本”科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入“开发成本—A项目”科目借方和“开发成本—土地开发成本”科目贷方。
&&&& 2.前期工程费&&& （1）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本—A房屋开发成本”，贷记“银行存款”等科目。&&& （2）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，先通过“开发成本—前期工程费”科目归集，再按规定的方法分配计入有关成本核算对象的“前期工程费”项目，借记“开发成本—A/B项目前期工程费”，贷记“银行存款”等科目。
&&& 3.基础设施费&&& 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”项目，借记“开发成本—A项目基础设施费”科目，贷记“银行存款”科目。&&& 4.建筑安装工程费&&& 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”项目，借记“开发成本—A项目”科目，贷记“应付账款—应付工程款”科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。
&&& 举例：&& 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费： &&& 某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 &&&& A商品房：÷ &&&& B商品房：÷
&&&& 5.公共配套设施费&& （1）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本—A项目配套设施本”科目归集其发生的支出。 &&& （2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本—配套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体项目开发成本。
&&& （3）对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本—配套设施开发成本”科目进行归集，完工后转入“开发产品—配套设施”中。&&& （4）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。&&& 开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率 &&& 配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%&&&&&&&&
&&& 举例：某开发小区内幼托设施成本应由A、B商品房项目和营业会所负担。由于幼托设施在商品房等完工时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和D幼托设施的预算成本如下： &&&&&&& A：商品房　　 &&&&&&& B：商品房　　 900 000 &&&&&&& C：营业会所&&&& 500 000 &&&&&&& D：幼托设施　 240 000
&&&& 配套设施费预提率＝240000÷（000+500000）×100%＝10% &&& 各项开发产品预提的配套设施费为： &&& A商品房：元×10％＝100000 &&& B商品房：900 000元×10％＝90000 &&& C会所：500 000元×10％＝50000 &&& 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。
&&& 6.开发间接费&& 先计入“开发间接费用”科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。&&& 为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。 &&& 如果开发企业不设置现场项目管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业管理费用。
&&& 举例：某房开发企业某项目部5月份共发生了开发间接费用502400元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： &&&& 开发产品编号　名称　　&&& 直接成本 &&&& A　　　　&&&&& 商品房　　&
&&&& B　　　　&&&&& 商品房　　
&&&& C　　　　&&&&& 配套设施&& 800 000 &&& 合计　　　　　　　　　&&&&
&&& 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费？
&&& 分配比例=80000=8% &&& A商品房：%＝400000 &&& B商品房：%＝96000 &&& C配套设施：800 000元×8％＝6400&&& 将各开发产品分配的开发间接费记入各开发产品的二级账户“开发成本—开发间接费”的借方和“开发间接费用”账户的贷方： &&& 借：开发成本—房屋开发成本&&& 496000 &&&&&&& 开发成本—配套设施开发成本& 6400 &&&&&& 贷：开发间接费用&&& 502400
&& （五）土地开发成本核算&&& 1、划分和归集的原则 &&& 企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：&&& 一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发开发产品而开发的自用土地。&&& 前者是最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；后者则是中间开发产品，其费用支出应计入开发产品的开发成本。
&&& 企业开发各种商品性土地所发生的支出，应设置的“开发成本—土地开发成本”科目进行核算。&&& 如果企业开发商品房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本—土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本—房屋开发成本”账户。
&&& 2、成本项目设置 &&& 对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目： &&& 1、土地征用及拆迁补偿费； &&& 2、前期工程费； &&& 3、基础设施费； &&& 4、开发间接费。 &&& 土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
&&& 3、开发成本核算 &&& 设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户。&&& 举例：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： &&&&&& A&&&&&&&&&&&&&&&&& B &&&&& 商品性土地&&& 自用土地 &&& 支付征地拆迁费　&&& 78 万　　 72万 &&& 支付前期工程款　　20万　　& 18 万 &&& 应付基础设施款　　25万　　& 18 万 &&& 分配开发间接费　　10万 &&& 合计&&&&&&&&&&&&& 133万　　108 万
&&& ①银行存款支付征地拆迁费时，应作： &&& 借：开发成本—商品性土地开发成本&&& 78 &&&&&& 开发成本—自用土地开发成本&&&&& 72 &&&&&&&& 贷：银行存款&&& 150 && ②银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： &&&& 借：开发成本—商品性土地开发成本&&& 20 &&&&&&&& 开发成本—自用土地开发成本&&& 18 &&&&& 贷：银行存款&&& 38
&&& ③将应付施工企业基础设施工程款入账时： &&& 借：开发成本—商品性土地开发成本&&& 25 &&&&&&& 开发成本—自用土地开发成本&&& 18 &&&&&&&&&&& 贷：应付账款—应付工程款&&& 43 &&& ④分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： &&& 借：开发成本—商品性土地开发成本&&& 10 &&&&&& 贷：开发间接费用&&& 10
&&&& 六、企业所得税开发成本与会计成本核算5大不同点&& （一）成本对象确定原则&&& 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。&&& 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
&& （二）计税成本内容&&& 1、土地征用费及拆迁补偿费。&& 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。&&& 2、前期工程费。& 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
&&& 3、建筑安装工程费。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。&&& 4、基础设施建设费。 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
&&& 5、公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。&&& 6、开发间接费。 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
&& （三）计税成本核算的一般程序&&& 1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
&&& 2、 对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。&&& 3、 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
&&& 4、 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。&&& 5、 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
&&& （四）成本分配方法 &&& 1、企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。&&& 2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。&&& 3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。&&& 4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。
　　占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 　　①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
&& 计算：&&&& ◇一期内全部成本对象应分摊土地成本=（2）×3&&&& ◇会所应分摊土地成本＝（） ×1&&&& ◇3幢住宅应分摊土地成本＝=9000&&&& ◇ 4000÷（00） ×9000&&&& ◇ 5000÷（00） ×9000&&&& ◇ 6000÷（00） ×9000
&& （五）预提费用及后续费用&&&&& 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。&&& 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
&&& 3、 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。&&& 4、 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
&&&& 5、后续成本处理&&& 国税发[2009]31号第三十四条&&& 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。&&& 第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
&&& 举例：&&& 某开发产品2011完工，可售面积10000平米，2011年已售4000平米，2012年已售2000平米，剩余4000平米。2012年取得该项开发产品结余成本费用200万元。&&& 分析：&&& 剩余产品分得40%费用80万元；已销面积分摊60%费用120万元，全部在2012年销售当期申报扣除。
&&& 七、土地增值税开发成本与会计成本3大差异&&& （一）清算项目对象&& 1、《土地增值税暂行条例实施细则》第八条，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。&&& 2、国税发〔号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
&&& 3、《国家税务总局关于印发&土地增值税清算管理规程&的通知》（国税发[2009]91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。&&& 分析：一般为普通住宅、非普通住宅和其他三类或两类。
&& （二）开发成本内容&&& 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。&&& 1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。（注：上述费用中不包括土地使用权购置成本）
&&& 2、 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。&&& 3、 建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。&&& 4、 基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
&& 5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。&& 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、动保护费、周转房摊销等。&&& 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
&&& （三）扣除项目分配方法&&& 《细则》规定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。&&& 国税发〔号，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法。&&& 国税发[2009]91号，按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。第二节& 开发项目土地增值税清算实务解析&&&&& 一、土地增值税的征税对象&&&&& 二、土地增值税的预征、清算和核定征收&&&&& 三、清算的两种类型&&&&& 四、清算收入的范围及3步确认法&&&&& 五、清算5大扣除项目详细解析&&&&& 六、扣除项目的5种分配方法&&&&& 七、特殊事项的土地增值税处理&&&&& 八、土地增值税项目清算的鉴证
&&& 一、土地增值税的征税对象& 《土地增值税暂行条例》第二条　转让①国有土地使用权、②地上的建筑物及其③附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。&&&& 《实施细则》第四条　条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
&&&& 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。&&&& 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。&&&& 二是只对转让的房地产征税，出租行为不转让不征税。&&&& 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。&&&&&&& （国税函发[ ）
&&&& 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复(国税函[号)厦门市地方税务局： &&&& 你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》(厦地税发〔2010〕18号)收悉。经研究，现批复如下：　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。
&&&& 二、土地增值税的预征、清算和核定征收&&& （一）土地增值税预征&&&& 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
&&& 财税字［号第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题规定，根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。&&& 国税发〔2010〕53号规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
&&& （二）土地增值税清算&&& 1、基本计算规定&&& 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.&&& 增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额&&& 增值率=增值额÷扣除项目金额&&& 应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
2、扣除项目转让项目的性质&&&&&&&&&& 扣除项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 1.取得土地使用权所支付的金额&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2.房地产开发成本 & 新建房产转让&&&&& 3.房地产开发费用 &&&&&&&&&&&&&&&&&&& 4.与转让房地产有关的税金 &&&&&&&&&&&&&&&&&&& 5.其他扣除项目（加计20%扣除）&&&&&&&&&&&&&&&&&& 1.房屋及建筑物的评估价格或购& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 买价每年加计5%后的金额 &&& 旧房转让&&&& 评估价格=重置成本价×成新折扣率&&&&&&&&&&&&&&&&& 2.土地使用权所支付的地价款和按&&&&&&&&&&&&&&&&&& 国家统一规定缴纳的有关费用 &&&&&&&&&&&&&&&&& 3.转让环节缴纳的税金
&&& 财税字［号&&& 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。&&& 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地权所支付的金额。
&&&& 转让项目性质&&&&&&&& 扣除项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 土地价款&& 未经开发土地&&&&&&&& 交纳的有关费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 缴纳税金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 土地价款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 交纳的有关费用&& 已经开发土地&&&&&&& 开发的成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 缴纳税金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 开发成本的20%
3、税率&&&&&&&& 土地增值税税率表增值额占扣除项目比例&&&& 税率&&&& 扣除系数1&&&& 50%以下（含50%）&&& 30%&&&&& 02& 超过50%～100%（含100%）40%&&&&& 5%3 超过100%～200%（含200%）50%&&&& 15%4&&&& 200%以上&&&&&&&&&&& 60%&&&& 35%增值额=转让房地产所取得的收入－扣除项目金额应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
&& 举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万，①土地使用权费及②开发成本（不含借款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；开发费用扣除比例为10%；有关税金770万。计算过程如下：&&& 扣除项目金额=×10%＋770＋10&&& 土地增值额=1=6990&&& 增值率=×100%=99.71%，适用税率40%、扣除系数5%。&&& 应纳税收=6990×40%－45.5
&& （三）核定征收 &&&& 清算中符合以下条件之一的，可核定征收&&& 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；&&& 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；&&& 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；&&& 4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；&&& 5.申报的计税依据明显偏低又无正当理由的。
&&& 国税发〔2010〕53号规定，核定征收必须严格依照税法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
&&& 三、清算的两种类型：通知清算和自行清算&&& 国税发[2009]91号&& （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。&&& 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；&&& 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；&&& 3、直接转让土地使用权的。
&&& （二） 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。&&& 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；&&& 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；&&& 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；&&& 4、省级税务机关规定的其他情况。
&&& （三）清算单位&&& ①国税发[2009]91号： 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。&&& ②财税字[号: 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
&&& 清算单位举例.doc&&& （四）一次清算? &&& 国税发〔号　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
&&& 四、项目清算收入的范围及3步确认法&& （一）一般应税收入&&& 《条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。&&& 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。
&&& 国税函[号&&& 关于土地增值税清算时收入确认的问题 　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
&&& 关于代收费用的处理（财税[1995]48号）&&& 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
&&& （二）价格问题 &&& 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： &&& ——隐瞒、虚报房地产成交价格的； &&& ——提供扣除项目金额不实的； &&& ——转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的&&& 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
&& （三）视同销售&&& 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入按下列方法和顺序确认：&&& ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；&&& ② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
&&& 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[号）&&& 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
&&&& （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
&&& 举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。假设税金及附加3400万元。&&& 分析：安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 &&& 实际收入：7=60000万元，视同销售收入4000万元，拆迁补偿费4000万元。
&&& 土地增值税影响&&& 视同销售前：&&& 销售收入=8000×()=60000&& &&& 扣除项目=×(20%+10%)+&& 增值额==20200；&& 增值率=（）×100%=51%&& 土地增值税=2800×5%=6090
&&& 视同销售后：&&& 销售收入==64000&&& 扣除项目=×(20%+10%)+&&& 增值额==19000；&&& 增值率=（）×100%=42%&&& 土地增值税=100
&& 拆迁补偿会计处理&&& 1、将补偿的开发产品成本计入土地成本中，重新分摊计算核算对象成本。&&& 2、直接将开发产品全部成本分摊至成本对象，计算单位可售面积成本。&&& 3、暂估开发产品公允价值，直接计入拆迁补偿费（同货币补偿），实际交付时，再调整差额。&&& 哪种方式符合会计核算要求？
&&&& 举例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出9500万元，其中支付土地价款8000万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，与拆迁户兑现回迁房40套（每套150㎡）。 　　开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2010年，完成一期500套75000㎡建设，成本实际支出7000万元，回迁房40套。假设一期房屋对外售价为4000元/㎡。
&&& 第一期商品房的会计成本 　　1.土地成本货币性支出00 　　借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费　　9500 　　贷：货币资金　　9500 　　2.第一期回迁房40套建造支出（）×40×150=560 　借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费　　560 　　贷：开发成本—　560
&&& 再如：回迁房40套，售价4000元/㎡ ，视同销售收入：40 ×150 × （万元）&&& 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费 2400&&&&& 贷：其他应付款——应付拆迁补偿费 2400&&& 交付时，&&& 借：其他应付款——应付拆迁补偿费2400&&&&&&& 贷：商品销售收入& 2400&&& 结转成本，&&& 借：商品销售成本&&&&&&& 贷：开发产品
&&& 五、项目清算5大扣除项目详细解析&& （一）取得土地使用权所支付的金额；&& （二）开发土地的成本、费用；&& （三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；&& （四）与转让房地产有关的税金；&&& (五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。
&&& （一）取得土地使用权所支付的金额&&&& 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。&&&& ——以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；&&&& ——以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；&&&& ——以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。&&&& 投资取得的土地使用权如何处理？
&&& 关于加强以房地产投资暂免征收土地增值税管理的通知(国税函[号)&&& 财税[1995]48号下发以来，各地税务机关在贯彻执行中，对第一条关于以房地产投资的土地增值税暂征收工作中，出现标准不统一的问题，经研究决定，作如下规定：&&& &&& 企业以房地产进行投资、联营，凡符合暂免征收土地增值税的纳税人，应按土地增值税清算程序的规定，完成土地增值税清算，凭投资协议及相关评估资料，报主管地税机关备案，暂免征收土地增值税。
&&&& 被投资、联营企业对上述房地产再转让时，应通知投资企业缴纳该房地产暂免之土地增值税，并凭投资企业该投资房地产土地增值税完税证明复印件、投资企业主管税务机关出具的《土地增值税暂免征收税款已纳税证明》（见附件），作为土地增值税扣除凭证，按投资企业确认的投资收入额扣除。凡不能取得上述凭证者，该房地产土地增值税扣除额一律以0元计算。
&&& （二）开发成本（兼与企业所得税比较）&&& 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：&&& 1、土地征用及拆迁补偿费&&& 2、前期工程费&&& 3、建筑安装工程费&&& 4、基础设施费&&& 5、公共配套设施费&&& 6、开发间接费用。
&&& 1、& 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。&&& 所得税规定：&&& 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
&&& 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[号）　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题&&& 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
&&& 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
&&& 分析：征用土地使用权不征税，地面建筑物是否缴纳营业税？&&&&&&& &&& 关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函发[号）&&& 对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产—其他土地附着物”税目征收营业税。
&&& 关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复（国税函〔号）&&& 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发[号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。
&&&&& 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函〔号)　　纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[号）规定，不征收营业税。
&&& 国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函[号）　　一、国税函[号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
&&& 关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）&&&& 经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下： &&&& 一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 &&&& 二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
&&& 企业拆迁补偿支出是在政府征用的土地上进行，并取得政府及相关部门的收回土地使用权的正式文件，则拆迁补偿收入方不需缴纳营业税，其按规定支付的拆迁补偿支出不需取得税务发票，凭拆迁补偿协议或合同和收款收据即可计入开发成本中扣除。也不需要扣缴个人所得税。&&& 如不属于政府收回土地使用权行为而产生的拆迁补偿，拆迁补偿收入方需要按照“销售不动产”缴纳营业税，其按规定支付的拆迁补偿支出需取得税务发票，同时提供相关协议或合同，方能计入拆迁补偿支出扣除项目。
&&& 举例：某房地产企业用开发产品安置拆迁户5000平米，市场售价6000元，土地成本1.5亿元，建筑施工等其他开发成本1.5亿元，总可售面积80000平米。则:&&& 1.实际所得=6000×()-30000=15000&&& 2.税收处理：&&& ①视同销售收入==3000&&& ②增加视同拆迁补偿支出3000万元&&& 税收所得=-
&&& 举例：A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本9500万元。另外，与拆迁户兑现回迁房20套（每套100㎡），假设房屋对外售价为4000元/㎡，总价款800万元。会计处理？&&& 借：开发成本—土地征用及拆迁 800&&&&&& 贷：其他应付款—800&&& 交房时，开具发票（可按成本价）&&&& 借：其他应付款 800&&&&& 贷：主营业务收入 800
&&& 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。&&& 企业所得税规定：&&& 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。&&& 江苏省财政厅省地税局关于明确土地增值税中费用归集方向通知.doc
&&& 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。&&& 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 &&& 企业所得税规定：&&& 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
&&& 建设方供材分析&&& “甲供材料”简单来说，就是由甲方提供的材料。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，施工合同里对于甲供材料有详细的清单。
&& 优缺点&&& 甲方供应工程材料有效的避免了施工方在工程中标后有关材料方面的扯皮问题和以此代彼或其中掺假的问题。 &&& 甲供材料并不是在投标报价中扣除，招标人自行采购的材料，应列出相应材料的品种、规格、型号、数量及估算材料的单价，作为招标人编制工程项目的拦标价，投标人投标报价及工程竣工结算时招标人扣回所供材料价款的依据。土建施工单位应当计取有关材料的各项费用，如人工费， 运杂费、 采保费等费用。&
&&& 甲供材料在供货时会出现集中供货，前期投入的资金数量较大。 &&& 甲方购材， 乙方在配合供货方上是消极的， 因施工方不能赚到材料和合同之间的价差 。&&& 甲方购材，有时也会购得高价产品。 &&& 甲供材料存在少交营业税问题。 &&& 当工程某部位出现问题需要维修时，乙方立刻会提出是材料的问题。
&&& “甲供材料”的核算方式选择 &&& ——材料部门将施工单位每月的实际耗用量编制报表上报财务部，直接计入开发成本。&&& ——施工单位每月按工程进度进行工程量结算时，财务部门按各施工单位材料的实际耗用成本与工程量合并计算，并要求开具工程款发票，避免偷逃材料部分营业税。&&& ——实行“甲定非甲供”材料的方式，即材料的收货方可以是施工单位，材料不直接进入开发单位的工程成本， 而通过对施工单位的工程计价转入工程的成本。
&&& 甲供材营业税处理划&&& 《实施细则》第十六条& 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。&&& 问题：细则第七条规定？设备？
&&& 政策分析：&&& 1、计税依据包含甲供材，不包括设备&&& 2、纳税人是施工方，不能转嫁甲方&&& 3、甲供材会计处理&&& 4、甲供材中包工包料合同与包工不包料合同的区别&&& 5、甲、乙双方的正确处理&&& 6、装饰业务如何处理
&&& 《实施细则》第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： 　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；&&& （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。&&&&& 有关税收问题的公告.doc
&&& 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。&&& 所得税规定：主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
&&& 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。&&& 企业所得税规定：&&& 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
&&& 国税发〔号&&& 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：?　　1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
&&& 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。&& （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。?　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
&&& 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。&&& 企业所得税规定：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
&&& 某公司取得土地使用权1000万元，开发土地和新建房及配套成本为1200万元，其中开发间接费用500万元（包括管理人员工资福利50万，办公设备折旧50万，广告和其他销售的费用200万）。假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例为10％。则：&&& ①开发成本需增300&&& ②开发费用虚增300×10%=30&&& ③加计扣除金额虚增300×20%=60
&&& 单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？&&& 国家税务总局答复&&& ①在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 &&& ②在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
&&&& ③利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：&&& —建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。&&& —建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。&&& —建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
&&& （三）土地增值税开发费用&&& 土地增值税暂行条例实施细则 &&& 第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：&&& 第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
&&& 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。&&& 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。&&& 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
&&& 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）&&& 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 && （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； && （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
&&& 关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[号）&&& 三、房地产开发费用的扣除问题 　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
&& （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
&&& （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。&&& 海南关于土地增值税清算有关问题的通知.doc
&&& 国税函发[号 &&& 第五条规定：计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项： &&& （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。
&&& 为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。&&& 凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
&&& （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经税务机关确认。&&& （五）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（不包括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳的教育费附加，可视同税金扣除。&&& （六）对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
&&& 六、扣除项目5种分配方法&&& 《土地增值税暂行条例实施细则》第九条　&&& 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按②建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的③其他方式计算分摊。
&&& 某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？&&& ①占地面积法：1000×()＝600&&& ②建筑面积法：1000×［15000÷（1)＝750
&&& 其他分配方法&&& ④分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。&&& ⑤属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。&&& 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
&&& 七、特殊事项的土地增值税处理&& （一）开发产品用于拆迁补偿&&& 1、土地增值税处理时，视同销售处理同时计入开发成本。&&& 2、营业税（国税函发[号）：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
&&& 举例：某企业安置拆迁户，安置房总面积为5000平米，市场售价8000元/平米，该项目土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，项目总可售面积80000平米。开发产品单位可售面积成本价=（）÷&&& 营业税=×5%=875000&&& 土地增值税清算时，一方面确认项目销售收入4000万元（），另一方面确认拆迁补偿支出4000万元。
&&& （二）合作建房和企业合并&&& 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[号）&&& 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。&&& 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
&&& 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2005]5号）&&& 三、合作开发房地产合同纠纷&&& 第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 　
&&& 第二十四条&&& 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 　　&&& 第二十五条&&& 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 　　&&& 第二十六条&&& 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
&&& 国税函[号 　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
&&& （三）不动产投资&&& 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）第一条关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定：&&&& 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
&&&&&& 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定:&&&&&&& 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔号）第一条暂免征收土地增值税的规定。本文自日起执行。
&&&&&& 《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）规定：&&&&&&& 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。&&&&&&& 本通知自日起执行。
&& （四）股权转让特殊情况&&& 国税函〔号&&&&& 你局（广西区局）《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
&&&&&& （五）售后回购&&&&&&& 售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。《企业会计准则第14号—收入》指南：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。
&&& 举例：某房地产公司2010年1月将一栋已开发的商铺销售，售价为50万元，该楼的成本为30万元。合同规定，2013年1月，房地产公司将重新购回，回购价为65万元。&&& 分析：这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向购房人借款，房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该公司，公司对售出的商铺楼仍可以实施控制。&&&& 账务处理如下：
&& （1）销售时，&&& 借：银行存款& 500000&&&&& 贷：应付账款―某× 500000&&&& 销售房屋时，如签订销售合同且发生房产转让行为，应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、附加。假设上述合计税费27500元。&&& 借：营业税金及附加& 27500&&& 贷：应交税费―应交营业税金及附加 27500
&&& （2）2010年～2012年每年年末预计利息费用5万元时，&&&&&& 借：财务费用& 50000&&&&&&&& 贷：应付账款―某× 50000 　（3）2013年1月房地产公司回购商铺时，&&&&&&& 借：应付账款―某× 650000&&&&&&&&&&& 贷：银行存款&&&& 650000
&&& 国税函[号关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，批复如下：&&& 房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
&&& 八、土地增值税项目清算的鉴证&&& 土地增值税清算项目的鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。&&& 国税发〔号规定，属于自行必须进行项目清算的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；属于税务机关要求进行项目清算的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：?（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；?（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；?（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。?纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
&&& 文件：《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔号）和《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）。&&& 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：无保留意见的鉴证报告、保留意见的鉴证报告、无法表明意见的鉴证报告和否定意见的鉴证报告。第三节& 企业所得税与土地增值税比较&&&&&&& 一、汇算清缴与项目清算差异 &&&&&&& 二、应税收入差异&&&&&&& 三、开发成本差异&&&&&&& 四、开发费用差异 &&&&&&& 五、预提费用差异及后续费用&& 一、汇算清缴与项目清算差异&& （一）企业所得税汇算清缴&&& 是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内，依照税法及其他有关企业所得税政策的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，结清全年企业所得税税款的行为。
&& （二）土地增值税清算&&& 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
&&& 国家税务总局公告2010年第29号　　根据《企业所得税法》及其实施条例的相关规定，就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：　　一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：
&&& （一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：?　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）?　本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
&&& （二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。&&& （三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
　& （四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。&&& 三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。?
&&& 举例：某房地产公司开发一项目，为期三年。第一年和第二年均销售45%，分别预缴土地增值税100万。第三年销售10%，土地增值税清算并注销，合计应纳税1000，补缴800万。&&& 假如：第一年应纳税所得额500，第二年500，第三年-200，合计800。&&& 计算分摊：第一年和第二年450，第三年100。&&& 分摊后各年应纳税所得额：第一年150（退税），第二年150（退税），第三年500（-200+800-100）（纳税），合计800。二、应税收入差异&&&&&& （一）企业所得税应税收入范围较广，包括企业取得的各种收入。而土地增值税应税收入仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关的销售转让收入，即使是不动产的租赁收入因不属于转让收入，也不属于土地增值税应税收入。&&&&&&& 企业所得税收入总额包括：销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。
&&&&&& （二）企业所得税收入确认时间按不同的收入分类确认，如开发产品收入、租金收入、投资收益等，特别是对预售收入要按照预计计税毛利率预计毛利额，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税，其当年的毛利额缴纳的企业所得税不属于预缴性质。&&&&&& 土地增值税收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入，清算前的收入要按照规定预缴税收；清算时的收入需要计算项目全部应纳税额，将前期预缴税收减除，结清清算税款；清算后的收入按规定直接计算缴纳土地增值税。
&&& 1、企业所得税开发产品收入确认&&& 订合同时确认收入&&& 房地产企业取得预收账款，签订合同时确认收入，按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。&&& 房地产业企业所得税处理办法第六条.doc
&&& 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: 　　(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 　　(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 　　(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 　　(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
&&& 举例：某房地产企业2011年取得预收账款4000万元，预计毛利率为15%。&&& 该项收入同时缴纳营业税城建税及附加220万元，预缴土地增值税40万元。当期管理费用100万元，广告费业务宣传费200万元。暂无其他收入和费用。&&& 当年应纳税所得额：0-40-100-200=40（万元）&&& 如何填写申报表？
&&& 2、完工时结转计税成本&&& 国税发[2009]31号第三条 房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　& —开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　& —开发产品已开始投入使用。 　& —开发产品已取得了初始产权证明。
&&& 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
&&& 举例：某房地产企业2010年取得预收账款4000万元，预计毛利率为15%，2010年预计毛利额600万元计入当年应纳税所得额申报纳税。&&& 2011年完工后，会计核算结转收入4000万元，结转开发产品成本为3200万元，实现利润800万元。&&& 当年该项收入应调减所得额600万元，计入当年应纳税所得额为200万元（800-600）。&&& 如何填写申报表？
&&& 完工选择结转成本时间&&& 国税发[2009]31号&&& 第三十五条&&& 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
&&& （三）企业所得税与土地增值税均有视同销售之规定，在开发产品的视同销售方面两者规定基本相同，但在视同销售列举的范围和视同销售价确定上有些差异。&&& 1、企业所得税（国税发[2009]31号）：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
&&&& ——按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；&&&& ——由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；&&&& ——按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
&&& 2、土地增值税（国税发〔号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ?　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?&&& ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
&& （四）财政补贴收入处理，土地增值税按收入或冲减成本处理，与拆迁补偿相关的补助冲减拆迁补偿支出；与拆迁补偿不相关的补助，作为收入处理。企业所得税按照不征税收入或征税收入处理。&&& 土地增值税政策就“土地征用及拆迁补偿费”规定，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
&&& 政府财政性资金收入&&& 财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收。&&& 政府补助通过“营业外收入”和“递延收益”核算。与当期损益相关的政府补助直接计入营业外收入科目；与资产相关或与以后期间收益相关的，先计入递延收益科目，然后分期计入营业外收入科目。
&&& 财税[2011]70号&&& 一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： 　　（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； 　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求 　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
&&& 二、上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。 　　三、企业将财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。 　　四、本通知自日起执行。 三、开发成本差异&& （一）土地征用及拆迁补偿费差异&&& 一是企业所得税中的土地征用及拆迁补偿费中包含取得土地使用权价款，而土地增值税中将企业取得土地使用权支付的价款单独作为一个项目扣除，不计入土地征用及拆迁补偿费用中。&&& 二是企业所得税中的大市政配套费、契税、土地使用费、土地闲置费等，土地增值税规定不同。未明确的，应按各地规定处理。
&&& 三是土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净支出”，这与企业所得税的规定不同。也就是说，如果开发企业在拆迁补偿支出中，收到政府及政府部门给予的拆迁补偿补助收入，则企业所得税处理是计入营业外收入，或为征税收入或为不征税收入处理，而土地增值税则是冲减土地征用及拆迁补偿费，冲减开发成本。&&& 辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知第六条.doc
&&& （二）前期工程费差异&&& 土地增值税的前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。&&& 与企业所得税该项费用相比，没有“筹建”前期费用。&&& 根据上述规定分析，开发企业前期发生的有关筹建的费用，不计入土地增值税的前期工程费用中。
&& （三）公共配套设施费差异&&& 土地增值税对公共配套设施规定是：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。&&& 企业所得税上，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
&&& 两者规定基本一致，但对有些配套设施，如地下车位的处理却不同。按照企业所得税法规定，利用地下基础}