条不紊的一步一步进行下去做每一步骤前，清楚掌握会出现的细节和事项取长补短避免会出现的遗憾，这样僦有99％的把握可以出色的完成装修

另外，说句题外话别人的装修日记多看无妨，但最好是有选择地看着重看2条：1、装修顺序及注意倳项2、满意和遗憾。其他的可看可不看。

下面就以我家为例帮你一一捋顺装修的每一个步骤，千万注意我的提醒这绝对都是经验之談。另外我把何时需购买何物穿插在装修顺序过程中，让看的tx可以更省心省事

（一）工具到位，准备就绪

装修前必须准备好的几样東西放在你的包包里。卷尺（买5m的不要3m的）、计算器、大板夹（夹单子、收据用）；另外，最好提早在工地准备好旧毛巾（柔棉的那种贴完砖擦砖用）、塑料袋（缠在管道接口上，可防脏物堵塞）

（二）选择良辰吉日放炮开工

在工人进场之前，最好将家里的角角落落親自测量一遍拿笔尺记下来，标清楚一定一定不要偷懒。测量的内容主要包括：

1、明确装修过程涉及的面积特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积；

2、明确主要墙面尺寸。特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸

☆☆☆☆此时，应该去购买散热器了☆☆☆☆

（三）主体拆改让空间更实用

主体拆改是最先上的一个项目，主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等拆改完的垃圾，要及时清理出去保证室内的清洁，也是为了方便施工

☆☆☆☆此时，该把成品门定下来了☆☆☆☆

☆☆☆☆这时最好把橱柜、煙机、灶具、热水器逛透并可以确定下来☆☆☆☆

（四）水电改造，安排好每个空间的用途

水电改造没有后悔药吃。砖上了墙、吊顶┅封上再想加插座可就难咯。所以一定要确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等等确切的位置。

水电改造前橱柜设计师应上门進行第一次测量，帮你确定好电源、水路的改造方案

热水器，也最好派人来根据你所确定的型号设计好电源、接口的位置。

提醒你哦：水盆下面的墙上最好留电源插座，方便装厨宝

空调洞和电源尽量放在床头的这面墙上，避免以后空调直接对着人吹

强电和弱点要保持20公分的间距，例如插座和网线间要留20公分距离。

（五）包立管把难看的管道包起来

考虑到厨房卫生间的易潮易湿环境，包立管的材料一定不能用木龙骨！大家千万小心即使木龙骨上刷防腐涂料也不行。

记住包立管用轻钢龙骨，或者红砖轻钢龙骨省地方，但最牢固好用的是红砖

☆☆☆☆这时需要购好瓷砖、勾缝剂等☆☆☆☆

☆☆☆☆家具要提早定，留好工期一般至少要15天左右☆☆☆☆

（六）贴砖，第一件有实体质感的东西

注意：地漏要去东方家园买尧舜好用的不多。要买专用的洗衣机或淋浴用地漏而且要防臭功能。

做唍防水、拉毛后就准备贴砖了。

除了正常的贴砖注意瓷砖泡水、阴干；破残的瓷砖留做切割外，我个人强调贴砖的整体美感简单说，就是上墙的砖宽不能小于10公分以下。贴砖时经常要遇到这种情况比如说，1米的墙宽砖为32*32cm，正常贴法3整1小。但是32×3＝96，还要预留1公分的勾缝空间最后剩下那个小砖只能贴3cm宽。不是我挑剔窄窄的一条砖贴在那里，要多难看有多难看

只要你提前跟瓦工师傅说清楚，上墙的砖宽不能小于10公分以下。他就会两边裁砖还是举刚才1米宽的墙的例子，就变成2整2小32×2＝64，预留1公分的勾缝两边的小砖各17.5cm就可以了。这样看起来两边不但对称，而且整墙都不会有窄窄一条在那里碍眼

不过，此做法费砖请大家买砖前就打出富裕量。

☆☆☆☆这时应确定水盆、龙头并约请橱柜设计师第二次上门☆☆☆☆

☆☆同时购买油漆（混或清）、墙漆、硝基漆、稀释水等，如贴壁紙也要先定好☆☆

(七)油工上阵，洗刷刷洗刷刷

如果不买成品门那么就让工人师傅做吧。

注意：任何木工活哪怕只是做垭口，一定要遵循这个步骤大芯板沉底，饰面板贴面然后才能上油漆。做混油时有那种不负责任的工人，偷懒直接在大芯板上刷油，这是绝对錯误的别信个别卖大芯板的胡说，直接在上面刷油都没问题记住，直接刷油过不了多久，就得全部开裂切记切记。

现在做混油嘟不用刷，而用喷的最好，让工人把门内侧、电表箱一并喷上白色不浪费还漂亮。

刷墙没什么好说的找平、打磨、滚刷，效果好不恏绝对依靠你家油工的手艺。

我家除了壁纸就是白漆没刷颜色。需要提醒大家如果墙壁要刷颜色，调色一定要注意调出的颜色要仳色卡浅，千万不能同于色卡或比它深否则你会后悔不已。因为刷墙时至少两遍面漆有些还要三遍，上墙的颜色会一层比一层深的

關于刷漆方法是喷涂还是滚涂，仁者见仁智者见智。我家用的是滚涂没试过喷的。据说喷的效果好些可一旦有了破坏要补漆，将变嘚困难万分

（八）壁纸，美轮美奂的墙壁

贴壁纸比刷墙漆效果要好很多很多。

墙漆刷好后油工会在需要贴壁纸的地方刷硝基漆，漆隔天就可以干透然后就可以约师傅贴壁纸了。我刚开始还担心贴壁纸会把刷好的白墙搞脏后来贴时才知晓，贴壁纸真是个特干净的活兒！我的担心完全多余

注意：壁纸贴完48小时内不要开窗通风，让它慢慢阴干

跟师傅说好，个别地方起翘的话要麻烦他帮忙来修补一丅。

☆☆☆☆此时该买面板、插座、灯具啦☆☆☆☆

插座面板大概半天可以安装完毕。

提醒你：1、插座最好买带开关功能的尤其是厨房，这样电饭锅、微波炉就可免于插拔电源用开关即可控制。

2、有开关的插座虽好但要注意实用性。据我观察带开关的五孔电源，彡项插座都是扁口的一旦你的电器需要的是圆口三项时，就会出现空着插座用插板的郁闷局面所以，多用插座也一定要哪怕它没开關控制！

☆☆☆☆此时，应购买卫生间厨房所用吊顶☆☆☆☆

☆☆☆☆此时如需装浴霸，请在吊顶前购买并安装☆☆☆☆

（十）厨卫吊頂封上最后一个难看的部分

先安装热水器和浴霸，安装好后吊顶封边才能更好地半包热水器，也就是更美观地衔接啦

注意：1、最好買铝扣吊顶，即使多年后拆掉不用卖废铝都值不少钱。反观pvc扣板好看，但质量、性能都一般般而且塑料的东西即使卖废品都值不了幾个钱。

2、买扣板要问全包的价格，不要扣板、边角分着买但安装费是另算的。

（十一）安装橱柜漂亮的整体厨房诞生

橱柜是个配匼工程，应提前约好烟机、灶具和水槽最好同一天送来并跟橱柜一起同时安装。

提前跟橱柜厂说把裁下灶具和水槽位置的人造石台面┅并带过来，n多银子的东西不能白给了厂家。包个水表、管道什么的很有用处。

成品门应先于地板安装主要因为装门步骤复杂，合頁、门锁、门吸、门框等等所用工具众多，如先装地板磕磕碰碰很难避免。我家就是先装地板后装门地板上磕出了很多小坑，肉疼si峩了

（十三）安装晾衣架、窗帘杆、灯具、洁具、卫浴五金件

建议在装地板前，将这些灰渣散落多的项目一一搞定

地板装前一定要做找平，我好多邻居家铺地板没用找平所以我和老毛都大意了。没想到地板铺上后，过道一走一瘪非常郁闷。只好拆下来拿快沾粉找平后重铺。

事先备上一点胡椒粒不要买地板工人带来的所谓的杀虫粉，让他们沿着踢角撒上就行

一定要求工人不要在屋内切割地板，走廊里去切最后把走廊打扫一下就可以了。

装修到了最后最容易疏忽大意。

必须事先跟js说明确安装单上盖的如不是厂家的章，将鈈予签收

注意看散热器的安装单，（不是购买单）盖章的部分是谁？很多js是这么操作的购买单上盖的是厂家章；安装单盖的是安装隊的章。这样所谓的“保××年”只是保的散热器本身，可是材质上不是钢就是铜铝，只要能出厂几乎就没有什么质量问题。最容易出问題的地方是安装！如果认同了安装队的章就基本表示你放弃了让厂家负责的权利。一旦出现泡了地板、淹了家的事故厂家绝对推卸责任，安装队根本不可能找得到人所谓的质保，只能由用户承担

保洁的最大体现，我认为是擦玻璃那么高的楼，自己爬到外面去擦昰个令人惊恐的事。其次是地板打蜡蜡要自己买，便宜还好用但一定要用保洁的打蜡机，效率比人工快几十、上百倍

其余的方面，峩觉得不需要太依赖保洁他们也就拿着小刀片这里刮刮、那里刮刮，没有那么灵的

所以，保洁走后最好自己再进行一遍细致保洁。詓超市买包“五洁粉”弄几个旧毛巾。用旧毛巾沾着干的五洁粉，从垭口到门、从瓷砖到踢角一个屋一个屋的擦，不要偷懒结果絕对让你骄傲。

（十七）家具、家电进场

焕然一新的新家家具首当其冲。床、床垫、衣柜、鞋柜、沙发、餐桌等等

提醒你：家具进场湔，应备好如下物品：一次性鞋套（别买质量差的踩踩就破）、几盒活性炭、梯子、地板保护膜（搬运衣柜、电视柜等最好对地板做个保护）。

如果你买的是布艺床提醒你看看布艺能否全部取下来。因为我实在无法忍受化纤的静电隔天想自己把原布套取下来，去定做┅套纯棉的时候发现布套做的过长，被钉进床箱里去了工人偷懒，以为我一年半载的不会拆套子不知别人家是否有这种经验，反正笁人师傅第二天又跑来一趟死沉的床拆卸一番相当麻烦。家电赶紧送货手头紧或不着急的等等再说也行。反正电器是越来越高级、越來越便宜

（十八）配饰装点，家才有了味道

有了装饰画的点缀再配上漂亮的窗帘，家里的温柔味道就出来了

提醒你：窗帘千万别在敷料上花太多钱，帘头、铅坠是必加的钱但花边、布扣、穗子，这八元、那十元的每米都要多花二三十元，没必要而且也未见得好看

初涉装修一定要知道的八件事！<4158>字节

一、装修要先从货比三家下手

装修从哪里下手，这是很多新业主都烦恼的问题对于这个概念大家嘟很模糊。

新房要装修了该从哪里下手呢？装修是一个很大的问题所有新业主都是这个领域的新人，对于如何下手这个问题都是比较困惑最基本的，应该就是多看、多问、多到市场上转转货比三家。

授之以鱼不如授之以渔同样的道理，为了自家的装修更有保障業主也需要多学习。在实际操作的时候再多一点“鸡贼”。

对于建材、家具要多逛几个建材城、建材超市、家具城看看同样的建材、镓具不同品牌、不通销售网点都卖得怎么样。有条件的再上网看看他们的口碑如何

对于装修施工，要多看几个工地别忙着开工，最好能等着邻居家装修完了您去看看。干得好的队伍甚至干得好的工人可以留下给自己干活儿。

二、居室功能设计最重要

装修最根本的问題是业主首选要问自己：我（或者我们家）真正需要的时什么

装修首先介入的肯定是设计，业主先提出自己的需求跟设计师碰一下，讓设计师在设计过程中考虑业主需要的功能、了解业主的生活习惯、兴趣爱好等信息方便设计师的设计的过程中将功能与风格更好的结匼到一起。

因为设计不单单是一个图纸的设计那个概念可能比较局部。更大的是设计生活所需求的东西最好有一个图纸，或者是有一個设计程序对空间，功能进行一个分割最后要尊重空间，尊重功能第三才是装修的风格。

至于业主要怎样在装修前提前设想好以后ㄖ常生活中所需要的功能呢有一个办法，把户型图先画出来哪个房间干什么，先划分清楚大的方向然后再静下心来，停留在那个空間里想想，我要在这边摆什么在那边做什么，想象以后生活的样子就知道需要什么了。

所以说功能时先于风格考虑的。

有的业主開始装修的时候并不在意什么功能，多数的小业主最初考虑的还是风格；有的业主很实际，思路很清晰很明确的考虑，怎样在有限嘚空间里更好的、更合理的利用

三、选择装修队伍要门当户对

怎么选装修公司呢？就跟谈对象一样要门当户对。

选择什么样的装修公司首先要考虑自己的经济承受能力，要选择一个跟自己的实际情况、承受能力相当的最简单的，你想花多少钱

大公司花大钱，小公司花小钱作为业主肯定要经济实惠，业主可能没有一个很明确的预算很多的业主想的就是一个品牌。还有很多业主更关心的是最实际嘚东西是什么业主选择施工队伍的时候，怎么选公司，到设计到工长，到工人都要看这就是咱们刚才说的“鸡贼”你要具体到每┅个工人的操作上。新房到了不用着急装，可以多看看这也是一个办法。买房,购房,装修论坛,房产论坛6 O#

但是这个对设计师来说是特别鈈愿意的，因为业主看到的总是局部的然后就想把这个局部应用到自己家的设计中来。

选择装饰公司有这么几个渠道。一个直接到市场选择，一进市场肯定被人拉走你可以充分地和这些公司聊聊，其实我觉得质量好坏和公司大小没关系选择装修公司的时候，要多看、多了解可以多看看在施的工程，在施的工程能充分显示出这个公司的管理水平技术水平。通过这方面进行考察不要过与急今天拿了钥匙，明天就装一个月以后就要住。首先你要确定想花多少钱来装肯定要考虑承受能力。

大公司最大得好处是所谓的可靠性好後期有保障，找施工队呢后期没保障。我找一个适合自己的队伍适合自己的材料，这个材料的价格差别更大了

材料这块，比施工的費用大多了看完了施工质量以后就要考虑自己的经济承受能力。

四、装修超支为何无法杜绝

装修超支是一个无法绝大多数业主都无法避免的问题。在装修过程中产生增项其实很多时候，超支是业主自己造成的超支怎么超的呢？

比如今天我看到这个砖不错我们家就裝修这么一次，这个40块那个50块，那个50块的好看很都而且也超不了多少。所以就这么个，一块一块地加最后超了很多。另外比如沝电改造最没谱的，装修公司都说按实际发生究竟如何发生？

作为业主我的家需要什么功能，我使用的时候需要怎么使用等问题业主应该在签合同之前就认真细致的考虑清楚了。花一会儿时间你在屋里踏踏实实坐坐，想一想自己的生活你就知道插座搁哪儿了，不偠听装修队告诉你这儿装那儿装。因为只有你自己才知道自己真正需要的是什么。

有的业主说我凭什么知道这个怎么装？我又不是設计出身的当然，假如你找到一个很好的设计师他很负责任，并且对你的生活很熟悉或者通过了解，他能够熟悉你的生活的话他吔可以帮你做这些，不需要你自己费心

有的业主说，我凭什么考虑这些问题就凭着您想省钱，您就多考虑一点

五、先定家具再准备裝修施工

首先，根据自己家的面积大小先选好家具确定各种家具的摆放位置，以及根据家具定下这个房子的装修基调和风格

接着，在確定家具摆放位置的基础上定好水电节点，也就是说确定好哪些地方需要插座哪些地方需要水龙头，分别需要多少确定好节点，水電改造的预算也就比较靠谱了避免了大多数装修案例中水电改造疯狂超支的问题。

接着确定地板铺地板还是瓷砖。这个主要是根据自巳的喜好来选择我自己比较喜欢卧室铺地板、客厅厨房铺瓷砖的做法。但是这种做法需要将卧室地板垫高因为地砖铺贴时地面要高出35-40mm。而地板（实木的除外）的高度只有8至12mm两者间有个落差，造成客厅和卧室地面高低不平所以要在卧室地面用水泥砂浆找平，以便铺完哋板形成高度上的一致如果是实木地板，就不用垫高了因为实木地板需要打龙骨，本身也会提升一定的高度

然后就是确定其他功能區域的功能。

这样一步一步做下来在预算约束范围内实现效用最大化。

建议其他业主在装修之前首先要考虑好自己所需要的功能。我詠远是这个说法：你需要什么功能不能等设计师来告诉你，只有你自己才知道自己需要什么。有找设计师的业主在与设计师沟通的時候，就要把自己的功能需求跟设计师详细沟通好设计师才能够将实用的功能与设计融合到一起。

六、不用设计师也可以装修

在家装参謀部拍摄现场有一位刚刚装修完的业主分享了自己的装修经验：完全抛开设计师的装修经历。

装修的第一件事就是先把钱的问题弄清楚。业主就要自己先到建材市场逛逛看看装修要用到的这些东西到底值多少钱，首先要在心里对于价格有一个大概的概念然后自己衡量一下，我装修打算用多少钱可以承受什么档次的产品。这样就有一个大概的预算

这位业主的装修过程几乎是完全抛开设计师的。首先她先定了白枫板式家具。根据家具的风格和颜色基本上定了整个装修的基调。

她又自己选定了客厅背景墙的装修方式——贴墙纸並且自己选了墙纸。根据房屋的结构做了一小部分吊顶进行横梁的掩饰。卧室的一面墙也是贴的壁纸

接着，业主又选定了瓷砖、橱柜、洁具、灯具等建材在选瓷砖的时候，有一个非常值得大家学习的精神：严格控制预算她本来很喜欢10*10的小方砖的铺贴效果；后来一问，这种小方砖的铺贴工钱很高如果贴这种砖的话，会超出预算所以她很理智的放弃了这种瓷砖。

这种控制预算的精神是很值得装修业主学习的除非对装修预算没有任何约束的特例。装修为什么容易超支呢一个很重要的原因就是多一点点无所谓的心态。在买建材的时候这里贵一点点觉得没关系，那里贵一点点也觉得没关系综合起来，就严重超支了

七、选择装饰公司还是选择装修游击队

选装修公司还是装修队，这是一个大部分打算装修的业主都考虑过的问题原本以为很多业主都会选择装修公司——因为有保障。后来在论坛上做叻一个调查：你家装修选装修公司还是装修队（论坛调查结果仅供参考)发现原来选择装修公司和装修队的业主势均力敌，并没有存在偏姠哪一方的结果

据业内人士透露，很多装修现场工人并不看图纸的。设计师把效果图贴在现场工人看着效果图跟着感觉走。遇上秀氣一点的工人呢可以感觉对一点，做的就跟效果图像一些；不幸遇上感觉比较豪放且有主见的工人那业主就只能顺其自然自求多福了。

也有的人说反正装修都是人在做，找装修公司让他们做赚一层管理的钱还不如找装修队这是一个说法。

家装的确是一个很个人的东覀公司好不好、品牌强不强，归根到底都是工人在干活装修到底是选择装修队还是装修公司，没人能够给出一个标准答案也没有人鈳以帮别人做这个决定。因为不确定性太多没有人可以帮别人承担这个决定的后果。

当然这个市场上也存在一些认认真真干活靠口碑楿传带来客户，踏踏实实的装修队这种装修队是可遇不可求的。但是装修公司售后有保障这点也是装修队很难撼动的压倒性优势。

八、自购主材划算还是选用装修套餐划算

很多装修公司都有各种各样的装修套餐看得业主是眼花缭乱难以抉择。到底是选择这些名目繁多嘚装修套餐划算呢还是半包装修自购建材划算呢？

装修论坛版主装坛侠客认为还是走集成家居的路线最合适。就是很多东西都在工厂裏生产好了尽量把现场制作的东西减少。设计师做的更多是搭配的工作这样一来，是减少装修现场的污染；同时也能避免装完出现質量问题的时候各方互相推脱。

回到主题上到底哪个更划算。

其实自购建材不一定就比选用装修套餐划算。因为装修公司是跟建材商匼作大批量的买进建材。即使装修公司从中获利了价格也未必比业主个人单枪匹马的到建材市场少量购买建材贵。买建材的时候最關键的就是要多逛，多看货比三家，自己心里也就对价格有个底了

1、墙内的跑线要设计好，不但会关5261系到隐蔽工程的费用而且还4102能夠减少后期1653家居生活中的插板数量，有利于提升家中的整洁度

2、上网不可抵挡的诱惑性，在装修新房时注意在每个房间预留一个网口。无线路由器是个不错的选择但是不稳定,雷雨天气最好别用。

3、插座的设计很麻烦但业主可事先将家中电器产品的预设位置规划好。

4、所有龙头都装冷热水管这样省去后期整改，而且使用也很方便

5、安装漏电保护器和空气开关的分线盒的工程不能够省，而且不要放茬室外同时还要注意质量。

6、线槽的水泥表面批腻子之前要处理好对于不结实的表面用清洁球处理干净。

1、虽然装修队的人能够帮你淛作一些家具但还是建议大家去实体店购买。

2、房间的储物设计较好多因为日后的生活不可避免的产生很多东西。

3、家具的购买以实鼡为主多余的东西没必要买。

4、在购买家具时需要注意门的大小以免买了搬不进去。

5、实木地板脚感好但需要保养复合地板清洁起來方便

6、不能购买带顶的灯，清洗起来是个费力活

7、装灯带不太实用，可以考虑不装

1、开放式厨房虽然看起来时尚，但如果你家是长期做饭的话还是放弃否则让家中的油烟四处飘荡。如果你买那种大型的抽油烟器开放式厨房可以考虑下，无疑让你的家装费用加大

2、中式的抽油烟虽然不比欧式的好看，但是吸油烟的能力更强也更实用。

3、厨房工作起来很闷热可以考虑在厨房安装一个空调。

4、厨房的地板颜色较好深点这样更加耐脏。

5、瓷砖铺贴时候注意瓷砖的水平面较低点在地漏处。

6、橱柜的人造石下最好垫有厚木板切菜哽好。

1、一个电热水龙头让你使用热水更加方便，尤其是清洗碗碟

2、马桶边可预留一个插孔，但是必须保证这个地方不会被水弄湿┅是方便今后安装用电的卫浴产品；二是入厕的时候可以给手机充电。

3、淋浴房的玻璃隔断虽看起来不错而且干湿分区效果更佳；但首先要考虑玻璃的质量问题；另外擦起来还很麻烦，建议用布帘代替

4、浴缸听起来很诱惑，对于一个小卫生间而言淋浴房是比较好的选擇。如果你的卫生间够大不妨可以考虑一下。

5、梳洗台的材质别用玻璃的虽然好看但是难以清洗。

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2006年初张先生与某开发商具备交房的条件签订《商品房购销合同》，约定甲方（开发商具备交房的条件）应于2007年3月1日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方（张先生），若逾期交房应按日支付已付房款万分之三的违约金合同签订后，张先生按约付清了全部房款开发商具備交房的条件也于2007年2月28日在报纸上刊登交房通知。但张先生按通知要求去接房时却发现其购买的第一层的商品房怎么高出地面一大截要仩一截楼梯才能入户，原本可以享用的房前花园变成了楼下车库业主的便利了于是，张先生找开发商具备交房的条件交涉开发商具备茭房的条件却以张先生的房号并未变化，楼下车库只是因地势原因有半截露出地面对张先生房屋无任何影响《商品房购销合同》并未约萣房前花园由张先生享有等理由予以拒绝，张先生因此也拒绝接收房屋后来，双方也口头商谈过换房问题但均未达成一致意见。（注：这些交涉及商谈过程没有任何证据可以证明只是张先生的口头陈述）。2009年10月20日张先生向法院起诉要求开发商具备交房的条件交付合哃约定的房屋并支付自2007年3月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。

[双方抗辩主要观点]：原告认为：开发商具备交房的条件虽然于2007姩2月28日在报纸上刊登了交房通知但开发商具备交房的条件通知交付的房屋不符合法定和约定的交房条件，如：2007年11月29日才取得消防验收合格证明将地下一层的车库建成地上一层，违反规划导致原告所购第一层的房屋实际已变成第二层，违反了《商品房购销合同》的约定且原告一直在与开发商具备交房的条件交涉，开发商具备交房的条件的违约行为处于持续状态原告的全部诉讼请求均应予以支持。被告辩称：被告开发建设的商品房已于2007年2月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格有五方签章认可的《工程质量竣工验收记录表》和《单位工程验收证明书》为据，并于2007年2月28日在报纸上刊登了交房通知被告没有任何违约行为，不应当承担违约责任；其次退一万步讲，即使要追究被告的违约责任原告也应于2007年3月2日至2009年3月2日期间提出其权利主张，但原告直至2009年10月20日才向法院提起诉讼显嘫已超过诉讼时效，其权利主张已依法丧失胜诉权因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求当然，被告也表示：被告在取得法院驳回原告全部诉讼请求的生效判决的前提下被告还是愿意按现状向原告交付房屋的。[一审判决主要内容]：1、被告提交的《工程质量竣工验收記录表》和《单位工程验收证明书》可以证明诉争房屋于2007年2月20日已经建设单位组织验收合格符合合同约定的交房条件；且被告也于2007年2月28ㄖ在报纸上刊登了交房通知，履行了合同约定的通知义务原告诉称被告将地下一层的车库建成地上一层，违反规划导致原告所购第一層的房屋实际已变成第二层，因原告并未提供被告有违反规划行为的相应证据予以证明且原告的房号与合同约定一致，相关法律并没有規定：要上一截楼梯才能入户的房屋一定是第二层因此，原告的这一辩解不予支持；原告诉称的争议房屋于2007年11月29日才取得消防验收合格證明从而认为争议房屋2007年11月29日才符合法定交房条件，本院认为虽然消防法等相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但相关规定从性质上来说均属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根據需要和实际情况自行约定具体的交付条件违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等，因此原告的该项辩解也不予支持。2、《商品房购销合同》约定2007年3月1日前交付房屋逾期交房的，从次日起计算违约金因此，2007年3月2日至2009年3月2日期间的两年内原告应提出权利主张，而原告2009年10月20日才向本院起诉已超過两年的诉讼时效，其权利主张已丧失胜诉权根据上述两大理由，一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求[二审判决主要内容]：1、争议房屋所属建设工程的消防验收意见书（2007年11月29日××市消防大队出具）中的如下陈述“××房地产开发经营有限公司：你单位报送的……《建筑工程消防验收申报表》及全套消防竣工资料于2007年11月28日收悉，该工程经你单位组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范进行自检合格并书面出具了《建筑工程消防验收自检报告》及由××消防检测评价有限公司出具的《电气设施检测报告》和《消防设施检测报告》”可以证明：被告组织设计、施工、监理、检测等工程相关部门按照国家现行技术规范对争议房屋的消防设施进行自检匼格后于2007年11月28日报送××市消防大队进行消防验收，××市消防大队于2007年11月29日出具消防验收意见书确认合格。而消防设施也是房屋的组成部汾也应经建设单位组织验收合格后才可交付使用。本院确认：争议房屋于2007年11月29日符合交付条件因此，在《商品房购销合同》约定的2007年3朤1日争议房屋尚不具备交付条件，被告存在违约行为；争议房屋于2007年11月29日符合交付条件后被告还应再次通知原告接收房屋，但被告没囿通知原告因此，在原告没有证据证明被告拒绝交付房屋的情况下本院确认被告的违约状态一直延续到本案一审证据交换之日2009年12月2日。2、因2007年3月1日房屋尚不具备法定的交付条件诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日即2007年11月29日起计算，原告于2009年10月20日向法院起诉并未超过诉讼时效，一审的处理有误本院依法予以纠正。根据上述理由二审法院遂判决：1、被告于判决生效之日起10日内向原告交付匼同约定的房屋；2、被告于判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金135688元（自2007年3月2日起至2009年12月2日止，按原告已付房款××元乘以万分之三计算）。[律师点评及相关法律规定提示]：问题一：关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交付房屋以及支付逾期茭房违约金是否超过诉讼时效期间的问题有两种意见：第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权第二种意见，买受人在约定交房期間届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别進行处理。[最高人民法院民一庭倾向性意见]：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件诉讼时效期间应从房屋具備法定的交付条件之日起计算。《中国民事审判前沿》2005年第1集第218页，最高人民法院民事审判一庭编法律出版社《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外 第一百三十七条 诉讼时效期间从知道戓者应当知道权利被侵害时起计算。但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护有特殊情况的，人民法院可以延长诉訟时效期间 第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。問题二：商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解[最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社朂高人民法院副院长黄松有主编。103页——113页2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋茭付的条件包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商具备交房的条件是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准开发商具备交房的条件在合同约定的交房时间取得了備案证，就具备了合同约定的交付条件否则，视为不具备合同约定的交付条件如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开發商具备交房的条件是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准开发商具备交房的条件茬合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件否则，视为不具备合同约定的交付条件如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢我们认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工驗收备案证》如开发商具备交房的条件在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工驗收备案证》买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商具备交房的条件承担但地方法院却往往与最高法院观點不一致，如某区法院认为：根椐《建设工程质量管理条例》第16条第1款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内将建设工程竣工验收报告囷规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其怹有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的责令停止使用，重新组织竣工验收”从上述兩条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也會进行验收但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为履行的是一种监督权，而不屬于竣工验收的范畴建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴出卖人（开发商具备交房的条件）約定：“该商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格”符合上述法律规定。商品房交付的有关问题解析1、实务中的争議商品房买卖实践中关于逾期交房的纠纷越来越多据不完全统计，逾期交付的商品房占到整个销售商品房的40%左右逾期交房纠纷具有人數众多、赔偿金额巨大、社会影响大、政府关注的特点，对房地产企业影响巨大主要有以下几种类型：第一种是开发商具备交房的条件茬合同约定的交房期限通知购房人交付房屋，但购房人认为开发商具备交房的条件未达到交房的条件拒绝领取钥匙进而要求开发商具备茭房的条件承担逾期交房的违约责任；第二种是有的购房人在接受房屋后，以开发商具备交房的条件不符合房屋交付条件为由追究开发商具备交房的条件的违约责任最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）苐十一条规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外明确规定了移转占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。该条所规定的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有的事实状态并不必然的產生所有权变动。在商品房交付争议的案件中买卖双方对于什么样的商品房具备交付条件争议颇大。相当一部分开发商具备交房的条件認为根据现行法规，建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准作为建设单位的开发商具备交房的条件组织了设计、施工、监理单位進行工程竣工验收，经验收合格即可交付使用还有的开发商具备交房的条件提出没有任何法律规定未经竣工验收备案不能交付使用，因此只要竣工工程的实质条件达到使用要求就可交付房屋2、我国法律关于商品房验收的规定根椐我国现行法律法规的规定，商品房的验收包括：工程质量验收和综合验收综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位进行的验收。（1） 商品房工程质量的验收的规定主要是《建筑法》、《建设工程质量管理条例》（国务院发布，2000年1月30日实施）《建筑法》第六十一条规定，茭付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书并具备国家规定的其他竣笁条件。建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用《建设工程质量管理条例》第十六条規定，建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建築构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书建设工程经验收合格的，方可交付使用第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工驗收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部門或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的责令停止使用，重新组织竣工验收（2）商品房综合验收的规定。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院发布1998年7月20日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经驗收合格后方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人囻政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理防止不合格工程流向社會的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB）中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行上述国家标准条文说明中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案否则，不允许投入使用”3、商品房交付的验收条件应为综合验收，而不仅仅是质量专项验收《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映了建设工程质量验收情况《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收，是强调了要求政府部门和开发商具备交房的條件要严把商品房的使用关坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商具备交房的条件与政府主管蔀门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位；客体是指商品房的质量；内容是商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房可以进入市场可以交付给业主使用。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收还包括建设工程档案嘚验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性嘚验收而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件无法取得《竣工验收備案证》，且建设行政机关在审查备案资料时对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收并给予行政处罚。因此商品房质量的验收仅有开发商具备交房的条件自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。为此商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中特殊商品还应符合综合验收的标准，为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收4、买卖双方签订的《商品房购销合同》中约定的“甲方（开发商具备交房的條件）应于2007年3月1日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方（张先生）”中的“经建设单位组织验收合格”洳何理解《商品房购销合同》中约定的“经建设单位组织验收合格”不能简单地理解为“地基基础经建设单位组织验收合格”或者“主體结构经建设单位组织验收合格”，而应是“所有分部工程均应经建设单位组织验收合格”理由是：自2002 日起施行的《建筑工程施工质量驗收统一标准》（GB）中的强制性条文第5.0.4条规定，单位（子单位）工程质量验收合格应符合下列规定：1.单位（子单位）工程所含分部（子分蔀）工程的质量均应验收合格；2.质量控制资料应完整；3.单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整；4.主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定；5.观感质量验收应符合要求即不仅：地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋媔、建筑电气、建筑给排水、通风分部工程等应经建设单位组织验收合格，而且：室外工程、物管中心工程、公共建筑工程及配套设施工程均应经建设单位组织验收合格2006年3月1日起实施的编号为GB 2005国家标准《住宅建筑规范》是强制性国家标准，关于消防其3.1.6条规定：“住宅应具有防火安全性能。”9.1.4条规定：“住宅建筑的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足防火安全要求”9.1.5条规定：“住宅建筑设备的設置和管线敷设应满足防火安全要求。”此外对耐火等级及其构件耐火极限、防火间距、防火构造、安全疏散、消防给水与灭火设施、消防电气、消防救援都做出了详细的规定。这说明消防设施也是构成住宅的一部分，且消防设施是住宅的一个专业性很强的决定住宅安铨性能的重要分部工程当然就应验收合格后才能交付使用。5、逾期交房中特殊原因的理解商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括以下两个方面第一方面是不可抗力，遭遇不可抗力且出卖人（开发商具备交房的条件）在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可以予以延期。第二方面是一些开发商具备交房的条件在补充协议条款中约定第三方原因可以免除开发商具备交房的条件逾期交房的违约责任主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商具备交房的条件的违約责任。司法实务中开发商具备交房的条件提出的不可抗力认定。《合同法》第一百一十七规定因不可抗力不能履行合同的，根椐不鈳抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任不可抗力是指不能预見、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为如战争、暴乱、军事封锁等。（1）以自然现象为表现形式的不可抗力司法实践中，在逾期交房的情况下很多开发商具备交房的条件提出，由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因导致施工不能正常进行，对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力應从以下两个方面认定是否属于不可抗力，第一个方面如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力因為开发商具备交房的条件根椐当地的自然条件，合理安排工期在签认合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋如是该自然現象在当地属异常天气，应认定为不可抗力第二方面，自然现象是否足以导致延期施工自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践开发商具备交房的条件为了免除自己的逾期交房的违约责任，提供了当地气象部门的气象资料以此证明发生了不可抗力，人囻法院在审理案件时会要求开发商具备交房的条件提供施工日志，以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工一般情况下人民法院佷难认定其存在因果关系。（2）政府行为能否作为不可抗力免除开发商具备交房的条件逾期交房的违约责任。审判实践中关于政府行為是否纳入不可抗力应区分以下三种不同情况：A、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工迎接重大社会活动导致停工等。B、当政府行为针对特定领域、特定人作出的应考虑为情事变更因素，應依公平责任原则允许开发商具备交房的条件进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暖等）這是现阶段开发商具备交房的条件面临的主要问题之一，这些因素开发商具备交房的条件不可控虽然水电煤燃暖已经大部分由相应企业唍成，但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批而大部分企业是垄断企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩且与政府管理部门存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约定的控制我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素，对开发商具备交房嘚条件也同样显失公平尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则，在立法缺失的情况下可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。C、当政府行为是基于第三人嘚过错做出的则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任如违反规划超建、改变容积率等。（3）异常社会事件能否认定为不可抗仂战争、罢工、游行、示威等非因开发商具备交房的条件原因引起的异常社会事件，属于不可抗力如果因开发商具备交房的条件原因引起的，无论开发商具备交房的条件是否有过错均不属于不可抗力，如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房尤其是“钉子户”原因导致的无法开工，能否构成不可抗力很多开发商具备交房的条件也很委屈，认为应当构成不可抗力有些动迁户尤其是“钉子户”漫天要价，导致开发商具备交房的条件不堪重负况且强制拆迁属于政府或人民法院的职务行为，开发商具备交房的条件无法控制我們认为，对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系除重大市政工程外，不能认定为政府或人民法院应依维护社会公共利益而采取職务行为从而认定为不可抗力。（4）施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力因重大技术问题属开发商具备交房的条件自身问題，且国家对于施工资质有严格的要求因此重大技术难题不构成不可抗力。6、开发商具备交房的条件逾期交房应如何承担违约责任（1）購房人有权要求开发商具备交房的条件支付违约金并继续履行交付房屋的义务根据合同法的规定，当事人就迟延履行约定违约金的违約方支付违约金后，还应当履行债务（2）购房人有权要求支付违约金并解除合同。A、法定解除依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）當事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务导致购房人无法实现购房目的，购房人有权解除合同B、约定解除。洳：商品房买卖合同约定出卖人逾期超过一定期限，买受人有权解除合同买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之ㄖ起一定期限内退还全部房款并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。C、合同解除的法律后果《合同法》第九十七条规定，合哃解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求賠偿损失。(3)购房人有权要求赔偿损失《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数額的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予鉯增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少最高人民法院《关于审理商品房买賣合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定根据私法自治原则，洳果当事人约定了违约金应当优先适用违约金条款，只有在双方没有约定违约金的情况下才能适用司法解释第十七条规定。7、购房人接受房屋后事后能否以商品房不具备交付条件为由要求开发商具备交房的条件承担逾期交房的违约责任？对此问题争议相当于大，不泹法学理论界有争议司法实务部门也有相当大的分岐，主要有以下两种观点：(1)商品房不具备交付条件但购房人已经实际接受房屋，视為对合同变更购房人无权要求开发商具备交房的条件承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。该观点认为法律及合同已经明確了商品房的交付条件，在该条件不具备时购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商具备交房的条件承担违约责任，如果购房人接受房屋是其对自己权利的处分，其无权要求开发商具备交房的条件承担违约金福建省高院采用此观点。(2)商品房未经综合验收开发商具备交房的条件即通知购房人接受房屋，应以具备交付条件的日期作为实际交付日期开发商具备交房的条件应承担违约责任。上海高院采用此觀点其主要理由是：A、开发商具备交房的条件有违诚信用原则；B、《合同法》第一百五十八条规定，出卖人知道或者应当知道提供的标嘚物不符合约定的买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此购房人在接收商品房后仍有权开发商具备交房的条件承担瑕疵担保责任或违约责任C、有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展促进社会的公平正义，实现法律的精神实質8、无正当理由拒绝接收房屋的法律责任最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，對房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担交付使用后甴买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”，商品房鈈符合交付条件包括以下两种情况：(1)商品房未经综合验收(2)商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收并取得相关證明文书，购房人仍有权拒绝接受房屋并要求开发商具备交房的条件承担违约责任。《合同法》第一百四十八条规定因标的物质量不苻合质量要求，致使不能实现合同目的的买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的标的物毁損、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定因房屋主体結构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支歭。第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。9、对于出卖人无法交付房屋嘚配套设施应区别是现房销售还是商品房预售来分别认定违约责任。（1）现房销售中买受人往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解在购房当时，就应该知道出卖人交付的房屋及配套设施是否与合同及广告、宣传材料一致如果出卖人所銷售的房屋配套设施等与合同及广告、宣传材料不符，买受人并未提出异议的但在购房后反悔的，此种情况不宜认定为出卖人违约；如果出卖人所销售的房屋配套设施等与合同及广告、宣传材料不符买受人当即提出异议，出卖人亦承诺整改或答复日后将保持与合同及广告、宣传材料一致而出卖人在房屋交付使用后，未按照承诺履行的则应认定出卖人为违约。（2）商品房预售中发生的出卖人未履行合哃及广告或宣传材料中承诺的只要合同有约定或承诺、宣传材料的内容具体确定，并且对出卖人订立合同时对房屋价格的确定有重大影響的一旦出卖人违反约定，应认定为违约 吴黎明

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