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如果您的浏览器没有自动跳转，请&集体土地征收中有房屋价值评估程序吗？ - 拆迁评估 - 北京在明律师事务所
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&&&农村集体土地房屋拆迁补偿评估风险及防范对策
农村集体土地房屋拆迁补偿评估风险及防范对策
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
阐述了农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中房地产估价机构面临的内部风险和外部风险，同时提出了相应的风险防范对策。
摘要： 阐述了农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中房地产估价机构面临的内部风险和外部风险，同时提出了相应的风险防范对策。&&
Abstract：
The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed,and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
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村集体土地上的房屋，人民法院能否评估拍卖
占用村废弃地建厂房，和村委会签了租地合同，乡政府也大力支持说能解决劳动力，可未办理建设用地手续被土地局处罚没收土地上的建筑物，现在转法院执行，法院有权将房屋拍买吗？
h1023917xc
律师回复区
能评估拍卖
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标签：集体土地
标签：集体土地土地
标签：集体土地侵占
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农村集体土地房屋拆迁评估的探讨.pdf 5页
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··········
评估理论研究 8
EL日巳 舅E
E且l 匡．目ELgL
农村集体 土地房屋拆 迁评估 的探讨
【摘要】 目前在房地产抵押评估实务中有两种类型，一是集体土地及其建筑物
的抵押价值评估；二是国有土地及其建筑物的抵押价值评估。由于中国特有的城 乡
二元体制制约，农村房地产的范畴不同于城市，现有的法规对前者已作了较明确的规
定，相应的理论、方法也较成熟，而我国农村的天然制度制约使得房地二者分离，简单
的评估农村房屋价值往往造成估价结果不客观，并且 已经成为农村征地，土地流转 中
的补偿标准引起的利益纠纷的重要因素之一。因此，对农村集体土地所有制下的房
地产估价进行研究，制定合理客观的估价体系，有着很强的必要性。
【关键词】 农村房屋，拆迁评估
一 、 农村房屋评估中的客观制约
农村房屋部分未颁发房屋所有权证或者
(一)农村土地特殊性质对房地产价值
是产权资料与实际不相符，这会出现关于建
成年份和建筑面积的问题，由于缺少房产证
在我国，农村的土地所有权为农 民集体
或是建房资料不全，而在评估时被拆迁人从
所有。我国城市房地产管理法 中规定：“城
自身利益出发，一般会回避或瞒报建成年份，
市规划区内的集体所有的土地，经依法征用
致使在评估房屋成新时会出现偏差，房屋的
转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方
使用寿命确定较难。另外，许多临街或有较
可有偿出让。”也就是说房产开发商要对其
好 自身条件的住房，则存在着从事商业性经
土地进行开发建设，除了取得规划、土地等相
营活动的现象。在拆迁评估时如果仅仅以居
关部门同意的批文外，需要对土地进行征用， 住性房屋进行估价，势必会给被拆迁人带来
并且须按相关法律规定进行一定的补偿，补
一 定损失。在拆迁信息未知时，如果房屋由
偿标准根据各省、自治区、直辖市实际规定进
于具有商业功能，其市场价值超过同地段类
行。其次，农村房屋在使用权流转上的限制
似的居住性用房，则在拆迁时应当考虑其实
对其价值也有很大的影响。我国对宅基地上
际用途对房屋价值的影响。【1
的房屋在转让出售等方面都一定的限制，不
(1)用途问题
能在市场上实现 自由的交易流通，仅限于村
对农村房屋的用途设定上，由于没有 明
民之间的转让 ；如果村民将户 口迁入城镇后， 确的产权证限定，在评估时经常会碰到半工
其原宅基地也不得再扩建和 自行转让。鉴于
半农身份的被拆迁人在一些农产利用道地或
以上诸多限制，对房屋价值的影响具体是多
院子搭建一些简易工棚，材料各异，有些是成
少，要在量上准确界定有一定难度。
型钢铁皮，有些则是钢管角铁石棉瓦，面积从
1．农村房屋产权证缺失对房地产价值
十几平方米至一二百平方米不等，并内置一
评估的影响
些加工机械，对这类住宅，被拆迁人往往要求
按非住宅评估，显然这也会使评估结果发生
于城中村的村民来说是很难接受的。虽然拆
迁的目的是公共利益的需要，但是这种公共
(2)突击建房、突击装修、抢种补种问题
利益不应凌驾于被拆迁人的个人利益之上，
在评估过程中会碰到被拆迁人突击建房
以牺牲被拆迁人的
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